租赁合同主体变更的标准

租赁合同主体变更的标准

租赁合同主体变更的判断标准?

租赁合同主体变更也是房屋租赁合同变更的情形之一那么租赁合同主体变更的判断标准租赁合同主体变更的情形有些租赁合同主体变更对于租赁合同的变更有什么影响

租赁合同主体变更标准

(一)租赁合同的出租人当然可以变更的判断标准

1.因继承而发生的出租人当然变更

在租赁关系存续期间出租人死亡的则其地位一般由其继承人继承虽然租赁合同为双务合同但这种变更不需要征求承租人的同意因为继承的后果是法律直接规定的承租人如因此而要求解除合同的必须有合理的理由

2.租赁物所有权的转让导致出租人的变更

这种情况下原出租人出让的已经不仅仅是债权债务而是租赁物的所有权而债权债务是附属于所有权的如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时未行使优先购买权或者行使后未能竞得的则应当视为其已经同意原出租人转让的行为因此已经无须再特别征求其意见

租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准事实上所有权的变更还包括赠与、互易等形式审判实践中新旧法律关系交替的时间点掌握

很重要由于房屋买卖而产生的新的租赁关系该时间点就掌握在所有权发生变动的时间也就是房屋权利变更登记的时间

(二)涉及承租人变更若干问题的裁判标准

承租人的变更有三种情形：

一是承租权的继承;

二是承租权的转让;

三是租赁物的转租

1.承租权是否可以继承

租赁权作为一种财产权应当可以继承但由于这种财产权的内容是对租赁物进行使用、收益尤其是在房屋租赁中对房屋的租赁关系到与承租人共同居住人的生活安置问题时因此这种租赁权能否依一般继承法继承学说有不同见解持肯定说者认为租赁权既然不是专属权当然能够继承而且这种继承应按照一般继承法规由其法定继承人继承而且其法定继承人无论是否居住在该房屋之内均非所问而非属法定继承人的即使是承租人的同居人也不能继承否定说者则认为租赁权不能依一般继承原则继承但也不能因承租人死亡而消灭而应依照另一种法理即日本学者所谓“家团论”来定其继承按该理论则与承租人共同生活的人应构成一种家团承租人与他人所订的租约是以这种家团代表人资格而为家团的全体利益订立的因此承租人即使死亡其家团也还不失其同一性该房屋租赁合同应该仍然为该家团中生存者的共同利益而存续并可以适当的人为代表而承继其租赁权此外还有

持折衷说者认为在有法定继承人时由该法定继承人继承但如有与被继承人同居的人即使不是法定继承人该同居人也可主张继续居住权我国《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”在这里所谓“生前共同居住人”并未有限制为承租人的法定继承人因此尽管在我国法律上不保护男女之间的非法同居关系但租赁房屋本身就是考虑到许多人道主义因素在内的所以对其非法同居者也应同样对待出租人不得以此为由而否认其继续租赁的权利同样对于承租人法定继承人以外的其他共同居住人如承租人生前一同居住的亲戚、朋友等如有必要也应该允许其继续租赁房屋而且我国《合同法》既未以与承租人有法定继承关系为继续租赁合同的当然条件则承租人的法定继承人未主张继续租赁合同的不能当然发生其承受租赁合同权利义务的效果

2.承租权是否可以转让

租赁合同虽然主要是金钱关系为主的双务合同但也不排除其包含一定人格关系的可能如房屋租赁关系中出租人一般在除了考虑租金之外还会考虑到承租人的品行、爱好、个性等等特点喜欢清静的出租人一般不会同意容易喧哗的承租人租赁其房屋而大多数出租人更是不愿与品行不端的承租人订立租赁合同以免给自己招来许多麻烦所以承租人原则上不能随意转让其租赁权除非租赁合同中对此另有特别约定一般情况下承租人转让租赁权应取得出租人的同意如承租人未经出租人同意转让租赁权的出租人可以此为理由终止合同如因

承租人之转让行为给出租人造成损害的出租人还可向其主张损害赔偿

小编为您整理有关房屋租赁合同主体变更的有关内容在房屋租赁合同的变更中主体变更是常见的情形希望相关房屋租赁的当事人可以严格遵守有关规定避免出现有关的纠纷