06第六章房地产建设融资-复习参考题及答案-房地产金融与投资概论

房地产金融与投资概论
第六章复习思考题
1．国内房地产开发企业申请开发贷款的基本程序是什么？
此基本程序可分为如下几个步骤：首先，企业向银行提出贷款的申请。

内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。

其次，银行对企业进行贷款前的审查。

在接到企业的贷款申请之后，银行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。

再次，贷款审批。

这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的过程。

最后，贷款检查。

贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。

包括检查贷款的使用情况和借款企业的基本情况。

2．应用高比率融资方式应该注意什么问题？
由于高比率融资在给企业带来可能的高回报的同时，也给企业带来了更大的风险。

而
且，融资比率越高，风险就越大。

这里的风险主要是指
财务风险。

企业通过负债进行高比率融资可能导致企业所有者收益的大幅下降。

因为房地产企业所面临的风险很大，收益具有很强的不确定性，一旦外部环境发生不利的变化，企业的经营业绩就将受到很大的影响。

负债比率越高，财务杠杆的作用就越深，企业面临的财务风险就越大。

此外，高比率的负债融资还可能导致企业资金成本的上升。

因为当企业的负债比率较高，财务风险较大时，企业的投资者面临较大的投资风险，他们有理由要求更大的风险酬金。

而为了吸引投资者将其资金投向本企业，企业所有者将不得不付出较高的代价以筹集资金。

因此，房地产企业在进行高比率负债融资时，不仅要研究融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析企业目前和未来的财务状况。

在此基础上选择合适的融资比率，做到既能获得足够的资金补充，又能使企业的财务风险控制在本企业能够承受的水平上，从而使企业资金结构达到最优和企业所有者财富最大化的目的。

3．为何回租融资和回购融资可以实现高比率融资？
举例说明，如某个投资者A建造了一幢价值为100万元的超级市场。

但由于遇到资金问题，A需要100万元的现款。

此时，若采用回租融资，即将超市出售给某机构投资者，要
求该机构投资者能够一次性付款。

然后再从该投资者手中长期租赁超市。

经营收入只要大于租金和其他运营成本，回租融资就是成功的。

而若A采用抵押贷款的方式至多只可获得75万元的贷款。

由此可见，通过回租方式，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有固定资产，实现高比率融资。

再如，某机构投资者A欲购买一幢市场价值为1 000万元的写字楼。

但他不希望通过抵押贷款的方式融资，因为那样他至少要投资250万元。

于是他想到与保险公司进行回买融资。

某保险公司答应以八五折(相当于成本价)，即850万元买下该写字楼，然后再以分期付款的方式卖回给投资者A。

这样对于投资者A来说，在整个交易过程中第一笔投资只有150万元，比抵押贷款方式减少了100万元，即实现了高比率融资。

4．何谓房地产投资信托？试评价我国房地产投资信托基金的发展现状。

房地产投资信托是信托机构通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益权证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产投资信托
的资金来源有两个方面：一是直接发行信托受益凭证或股票，由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和个人投资者认购；二是从金融市场间接融资，如发行抵押融资债券、商业票据或从银行借入等。

目前我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是近年来，房地产信托投资基金在我国有明显的发展趋势。

一方面时因为宏观经济调控形势下国内房地产企业拓展融资渠道的需要，另一方面充裕的资金也需要合适的投资渠道。

国内已经陆续设立了十多家与房地产有关的信托投资基金，基金的产品的收益率一般都不低于4%，吸引了大量的散户和机构投资者去购买这些信托产品，为房地产企业的融资开了一条新的途径。

海外的房地产基金也纷纷看好国内房地产市场。

但是，我国当前发展房地产投资信托基金还存在着不少障碍。

1、法律障碍。

海外成熟的REITs都有完善的法律作为依据和保障，但我国目前仅有《证券投资基金法》是远远不够的，产业投资基金的相关法律也没有，为保证房地产投资基金的规范运作，必须要有健全的相关法律体系。

2、体制障碍。

金融体制不够健全，对投资者的限制也较多，一般保险基金、养老基金被禁止投资于房地产领域。

在在财务体制上，财务的不透明严重影响了投资者的利益。

3、人才障碍。

精通房地产的产业基金经理在我国非常缺乏，专业化复合型的人才管理团队是房地产投资基金健康发展的重要条件。