柳州市天山公园及周边城中村改造项目经济测算报告

目录
第一篇项目理解 (2)
第一章项目简况 (2)
一、项目地理位置 (2)
二、项目地块概况 (4)
第二章项目优势、劣势及机会与威胁分析 (4)
一、优势分析 (4)
二、劣势分析 (4)
三、机会分析 (4)
四、威胁分析 (5)
第二篇项目经济指标评估 (5)
第一章项目技术经济指标估算 (5)
一、A地块主要技术指标评估 (5)
二、B地块主要技术指标评估 (6)
第三篇项目开发顺序方案 (7)
一、开发方案设想 (7)
第四篇项目整体定位建议 (8)
第一章项目目标客户群定位 (8)
一、住宅客户群体分析 (8)
二、商业产品的客户群体分析 (8)
第二章项目市场定位 (9)
一、形象定位的主线 (9)
二、支持点 (9)
第三章案名建议 (9)
第五篇两个方案技术经济指标及盈亏对比 (10)
第六篇第一方案建议经济测算（原规划指标方案） (12)
第一章总地块经济估算 (12)
第一节土地经营盈亏平衡点分析 (12)
第二节各地块项目盈亏分析 (13)
一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地） (13)
二、B地块项目盈亏分析：（城市公园用地） (17)
三、B地块项目盈亏分析：（农贸市场商业用地） (20)
第七篇第二方案建议经济测算（增加45亩建设用地建议方案） (24)
第一章总地块经济估算 (24)
第一节土地经营盈亏平衡点分析 (24)
第二节各地块项目盈亏分析 (25)
一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地） (25)
二、B地块项目盈亏分析：（城市公园用地） (29)
三、B地块项目盈亏分析：（农贸市场商业用地） (33)
四、C地块盈亏分析（增加的45住宅建设用地） (37)
第八篇项目户型及单体设计建议 (41)
第一章户型配比建议 (41)
第二章户型设计建议 (43)
第三章单体设计建议 (47)
第一篇项目理解
第一章项目简况
一、项目地理位置
文庙
本项目
箭盘山公园本项目位于天山路与灵湖路的围合区域，东北方向由柳东路连接窑埠古镇可直抵河东中央商务区，向东侧方向由灵湖路连接箭盘路可到箭盘山公园，向南由京港路连接城市主干道屏山大道，向西由水南路连接到文慧桥，可到达文庙和蟠龙山公园，且近飞鹅商圈与五星商圈，地理位置闹中取静，十分优越。

二、项目地块概况
从地势走向看，本项目地块呈西高东低走势，且中部凹陷。

从项目形状看，大致呈一个梯形。

从项目现状看，西北侧（即天山路北面）为中煤柳州燃气公司、柳冶生活区、山体和低矮的居民区。

东北侧为柳东路，路面部门已新建拓宽，且路两侧部分自建房已拆除，但仍有部门自建房存在。

南侧为灵湖路，灵湖路与天山路交汇处为一个临街市场，市场内部脏、杂、乱，车子很难通过此路进入天山路，而灵湖路两侧为低矮的自建居民区和一所破旧的小学。

地块内部为一个池塘，池塘四周堆有附近居民倒的生活垃圾，水质乌黑浑浊，且散发臭气。

池塘中央有一个山体组成的小岛，在池塘边为一片菜地，均为附近居民种植的蔬菜。

此外，池塘内部还有一条狭窄的道路，道路将池塘隔开一分为二，且此道路连接里面的一个村子，内有柳州市文物保护单位——天山万里摩崖石刻。

第二章项目优势、劣势及机会与威胁分析
一、优势分析
1、项目规模达到上百亩，属于较大型楼盘，可塑性高；
2、项目B地块规划要求70%作为公园绿地，高绿化提升居住品质；
3、项目将由国有企业背景的柳州市建设投资开发有限公司开发，其综合实力强劲；
4、项目地处闹中取静的位置，较适宜居住；
5、项目近蟠龙山公园、文庙、窑埠古镇和箭盘山公园，区位优势明显；
6、项目近中心，周边有十五中、八中、箭盘山小学等学校和柳州医专附属医院、柳州市肿瘤医院等医院各类配套，生活配套齐全。

二、劣势分析
（1）项目周边多为低矮和破旧的自建房居民区，不利于高品质楼盘的塑造；（2）项目属于旧城改造项目，拆迁和改造成本大
（3）项目远离城市主干道，且四周道理狭窄，不利于车辆出行；
（4）规划中的可建住宅用地较少，能获取的开发利润不多；
（5）项目附近的天山路、水南路等崎岖破烂，不利于小区车辆出入行驶；（6）项目附近有一个临街菜市，脏、杂、乱影响项目品质。

三、机会分析
（1）柳州作为一个三线城市，房地产价格仍有较大的提升空间；
（2）柳州实施超大城市战略，城市化进程加快，房地产发展也将获得更多机会；（3）柳州旧城改造，催生新的购房需求；
（4）柳州大力发展城市旅游业，将为房地产发展创造更多机会；
（5）柳州打造广西汽车城，将吸引更多人融入柳州，购房需求就得到不断补充。

四、威胁分析
（1）国家政策的变化仍然威胁项目售价的提升
（2）未来同质化的竞争将越来越激烈
第二篇项目经济指标评估
第一章项目技术经济指标估算
根据贵方提供的现有资料，项目基础数据如下：
序号指标名称单位A地块
（商住用地）
B地块
（城市公园用地）
B地块
（商业用地）
1 总用地面积m2
2
其
中代征城市道路用地面积m2
3 排水干渠保护面积m2
4 项目净用地面积m233541.47 66717.22 6667
5 总建筑面积m2127624 2000 6667
6 其
中
地上建筑面积m2100624 2000 6667 其住宅建筑面积m287356
商业建筑面积m211068 6667 中公共建筑面积m22200 2000
地下建筑面积m227000
其
人防地下室面
积
m212000
中地下车库面积m215000
容积率 3.0 1.0
建筑密度% 33 38
建筑物占地m211068 2000 2533
绿地面积m28385 23491 1667
绿地率25.00% 72.30% 25.00%
道路及地面硬化m26373 5000 1366
地上停车场地m27715 2000 1100
机动车位（地面）个240 72 40
机动车位（地下室）个675 40 非机动车位个1713 200 100
住房总套数套849
7 陆地面积m232491
8 水体面积m231400
9 山体面积m22826
第三篇项目开发顺序方案
一、开发方案设想
由于高度限制，为了更大程度地提高土地的利用价值和提高投资方利益，拟将项目开发为小高层组团。

其中临天山路一面开发为一至三幢首2层商业业态的小高层。

考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分三期进行开发。

第一期首先完成1组团开发工程、小区大部分基础设施、公建配套设施逐渐完善，然后开始开发地块中间2组团。

这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。

一期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期和三期的水景组团提高售价作好准备。

第二期开发沿水景组团。

第三期开发3地块组团，同时在开发完A地块后开发B地块。

第四篇项目整体定位建议
第一章项目目标客户群定位
一、住宅客户群体分析
1、客户群体
项目周边居民、拆迁户、投资者、个体经营户等为主。

2、目标消费群体特征
（1）拆迁户：手头资金充裕，愿意居住在天山路原来的位置；
（2）投资者：专业投资眼光独到，看中物业巨大的升值潜力，资金充裕，多为一次性付款，可同时购买多套；
（3）个体经营户：在鱼峰区、五星商圈独自经营店面，多数为中等收入；（4）周边居民：喜欢原来的居住氛围，箭盘山公园、蟠龙山公园或许常成为他们休闲的去处。

二、商业产品的客户群体分析
1、以投资为目的的投资人士
预计以本市投资人士为主，手头资金较为充裕，对物业升值的前景有自己清晰的判断分析把握能力，同时经营其他零售或批发等副业。

2、以经营为目的的商家
预计此类商家包括有餐饮、超市等大型的商家，同时也部分是原项目位置处经营便利店、美发、药品等各类业态的商家，此外预计还有部分新迁入的娱乐、服装等业态的个体商家。

第二章项目市场定位
一、形象定位的主线
山水文化汇聚的高端住宅区
二、支持点
项目近文庙、且项目内部保留有“天山万里摩崖石刻”，本身就具有一定的历史文化气息，同时项目拥有天然的山水资源，本身可打造成一个山水文化楼盘。

第三章案名建议
命名建议：
建投·山水美地
案名解析：项目北侧靠近山体，且拥有一个天然湖泊，将可打造成一个美丽的景观湖，山水在此汇集自然成为了一块美地。

第五章两个方案技术经济指标和盈亏对比
技术经济指标对比
方案一技术经济指标方案二技术经济指标
序号指标名称单位
A地块
（商住用
地）
B地块
（城市公
园用地）
B地块
（商业
用地）
A地块
B地块（城
市公园用
地）
B地块（农
贸市场）
C地块
（住宅用
地）
1 总用地面积m2
2 其代征城市道
路用地面积
m2
3 排水干渠保
护面积
m2
4 中项目净用地
面积
m233541.47 66717.22 6667 33541.47 37202 6667 30001.5
5 总建筑面积m2127624 2000 6667 127624 2000 6667 114005
6
地上建筑面
积
m2100624 2000 6667 100624 2000 6667 90005 其其
住宅建
筑面积
m287356 87356 78899 商业建
筑面积
m211068 6667 11068 6667 9106 中
公共建
筑面积
m22200 2000 2200 2000 2000 中
地下建筑面
积
m227000 27000 24000 其
人防地
下室面
积
m212000 12000 10500 中
地下车
库面积
m215000 15000 13500 容积率 3.0 1.0 3.0 1.0 3.0 建筑密度% 33 38 33 38 33 建筑物占地m211068 2000 2533 11068 2000 2533 9900 绿地面积m28385 23491 1667 8385 6750.1 1667 7500 绿地率25.00% 72.30% 25.00% 25.00% 70.00% 25.00% 25.00% 道路及地面硬化m26373 5000 1366 6373 592.9 1366 8062 地上停车场地m27715 2000 1100 7715 300 1100 4539 机动车位（地面）个240 72 40 240 10 40 121 机动车位（地下室）个675 40 675 40 600 非机动车位个1713 200 100 1713 50 100 1514
住房总套数套849 849 767
7 陆地面积m232491 9643 23334
8 水体面积m231400 24733 6667
9 山体面积m22826 2826
盈亏对比
单位（万元）方案一盈亏分析方案二盈亏分析
A地块B地块绿
地
B地块
商业
合计
A地块
B地块绿
地
B地块
农贸市
场
C地块商
住
合计
土地用途居住开发
用地
城市公园
绿地
商业用
地
居住开发
用地
城市公园
绿地
商业用
地
居住开发
用地
用地规模
（亩）
50.31 100.08 10 160.39 10 70.08 10 30 160.39
总销售额36405.35 0.00 1804.25 38209.60 36405.35 0.00 1804.25 66543.10 104752.70 建设成本
（万元）
51232.82 9252.45 1803.88 62289.15 51232.82 5116.70 1803.88 30420.00 88573.40 税费
（万元）
4056.33 1.10 0.37 4057.80 4056.33 0.60 0.37 6970.71 11028.01 盈亏
（万元）
-18883.80 -9253.55 0.00 -28137.36 -18883.80 -5117.30 0.00 29152.39 5151.29
总结
按照第一方案，原规划经济技术指标进行测算评估，本项目将出现约281,373,581.05元的亏损。

那么，为了项目盈利或保持盈亏平衡，对本项目经
济指标做了一些调整，即增加C地块住宅建设用地之后，项目将扭亏为盈，将
实现51,512,894.38元的盈利，因此从项目开发盈利考虑，比较两种方案，建
议选用第二方案（即增加45亩建设用地建议方案）对项目开发比较有利。

（具
体投资开发成本测算见第六篇和第七篇）
第六篇第一方案经济指标测算
（原规划指标方案）
第一章总地块经济估算
第一节土地经营盈亏平衡点分析
根据贵方提供的现有资料和拆迁征地费用约为0.84亿，项目A、B地块折算平均地价每亩地约为53.17万元/亩。

其中计算基础：根据贵方提供土地出让招投标时，地价会产生额外溢价费用等信息，要求敝司项目A地块按照地价成本350万元/亩（含拆迁征地费用）估算，B地块回建商业部分和绿地公园部分按照拆迁征地费用计算为53.17万元/亩估算。

各地块收支表
序号地块
土地用
途
用地面
积（亩）
总销售额建设成本税费亏盈
项目利
润率
1 A地块居住开
发用地
50.31 ￥364,053,460.00 ￥512,328,200.00 ￥40,563,309.65 ￥-188,838,049.65
2 B地块绿
地
城市公
园绿地
100.08 ￥0.00 ￥92,524,500.00 ￥11,031.40 ￥-92,535,531.40
3 B地块农
贸市场
商业用
地
10 ￥18,042,505.17 ￥18,038,800.00 ￥3,705.17 ￥0.00
4 合计160.39 ￥382,095,96
5 ￥622,891,500 ￥40,578,04
6 ￥-281,373,581.05 -45.17%
备注：根据贵司提供情况，B地块商业用地为农民三产用地，建设为农贸市场，农民按成本
价回购，因此B地块商业收支平衡。

从盈亏分析表可以看出，项目A、B地块总计160.39亩,其中项目 A地块住宅面积为：87356㎡，商业面积为：11068㎡。

其中有64678.09㎡的住宅安置
回迁面积，那么最终可售的住宅面积为：22677.91㎡,商业可售面积为：11068
㎡。

根据贵司提供信息，项目B地块10亩商业用地是拿来作农民三产用地，建
设农贸市场，其余100.08亩为公园绿地。

按照原有规划条件基础，项目A和B 地块没有盈利。

如果要想平衡项目的整体盈亏，只有增加项目容积率来提高可售住宅和商业面积，但是相对地块条件来说，提升空间相对不大.
第二节各地块项目盈亏分析
一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地）
根据贵方提供的资料，项目基础数据估算如下：（可售住宅面积：22677.91㎡，可售商业面积：11068㎡，回迁安置住宅面积：64678.09㎡）
1、经济计算指标：
序号指标名称单位A地块（商住用地）
1 总用地面积m2
2
其
代征城市道路用地面积m2
3 排水干渠保护面积m2
4 中项目净用地面积m233541.47（50.31亩）
5 总建筑面积m2127624
6 其
中
地上建筑面积m2100624
其
中
住宅建筑面积m287356
商业建筑面积m211068
公共建筑面积m22200 地下建筑面积m227000 其
中
人防地下室面积m212000
地下车库面积m215000 容积率 3.0
建筑密度% 33
建筑物占地m211068
绿地面积m28385
绿地率25.00%
道路及地面硬化m26373
地上停车场地m27715
机动车位（地面）个240
机动车位（地下室）个675
非机动车位个1713
住房总套数套849
7 陆地面积m2
8 水体面积m2
9 山体面积m2
2、项目盈亏分析：
A地块亏盈分析
序号项目计算基础计算标准计算标准（元/㎡）总金额（元）
一销售总收入￥364,053,460.00
1 住宅销售收入22677.91 ￥6,000.00 ￥136,067,460.00
备注：住宅建筑面积87356㎡-安置建筑面积64678.09㎡=
销售面积22677.91㎡
2 商业销售收入（一层）5534 ￥20,000.00 ￥110,680,000.00
3 商业销售收入（二层）553
4 ￥9,000.00 ￥49,806,000.00
4 车位收入67
5 ￥100,000.00 ￥67,500,000.00 二项目建设成本总投入￥512,328,200.00 三税费￥40,563,309.65
1 营业税销售收入
的5%
￥364,053,460.00 ￥18,202,673.00
2 城建税营业税的
7%
￥18,202,673.00 ￥1,274,187.11
3 教育附加税营业税的
3%
￥18,202,673.00 ￥546,080.19
4 地方教育附加税营业税的
2%
￥18,202,673.00 ￥364,053.46
5 印花税
建安合同
按承包金
额的万分
之三贴花；
￥216,245,300.00 ￥64,873.59
购房合同
按购销金
额的万分
之五贴花；
￥364,053,460.00 ￥182,026.73
勘察设计
合同0.05%
￥7,763,400.00 ￥3,881.70 咨询服务
费0.03%
￥1,121,800.00 ￥336.54 借贷合同
金额
0.005%
￥471,844,000.00 ￥23,592.20
6 土地增值税预交
商业收入
的3%,住宅
收入的
0.5%(144
㎡以上
2％)
￥296,553,460.00 ￥5,494,917.30
7 企业所得税预交销售额的
15%的25%
预征
￥54,608,019.00 ￥13,652,004.75
8 城镇土地使用税
7.5元/㎡
(按3年计)
33,541.47 ￥754,683.08
四项目盈利￥-188,838,049.65
3、开发投入成本：
序号工程或费用名称单位规模投资(万元) 备注
一第一部分费用:工程费用万元21624.53
1.1 小高层商住楼m253686 9180.31 1710元/m2
1.2 多层商住楼m244436 4243.64 955元/m2
1.3 人防地下室m212000 3000.00 2500元/m2
1.4 地下车库m215000 3000.00 2000元/m2
1.5 公共配套用房（含青少年、老
年活动中心、物业管理用房、
配电间、公厕等）
m22000 190.00 950元/m2
1.6 垃圾转运站m2200 19.00 950元/m2 1.7 道路及地面硬化工程m26373 133.83 210元/m2 1.8 地上停车场地m27715 16
2.02 210元/m2 1.9 绿化工程m28385 75.47 90元/m2 1.10 大门个 3 60.00 20万元/个1.11 围墙m 1100 49.50 450元/m 1.12 场内供电项 1 250.00
1.13 场内给排水项 1 80.00
1.14 自来水二次加压m260565 60.57 四层以上需自来水二次加压，费用为10元/㎡。

1.15 电梯部20 440.00 22万/部
1.16 消防工程m2127624 127.62 按总建筑面积计算，10元/
平方米。

1.17 燃气工程m266518 99.78 按住宅建筑面积计算，15元
/平方米。

1.18 智能化工程m2100624 35
2.18 按地上建筑面积计算，35元
/平方米。

1.19 土方工程（客土回填）m3100623 100.62 10元/m3
二第二部分:工程建设其他费用万元22064.72
2.1 土地使用费亩50.31 17608.50 350万元/亩
2.2 土地契税万元528.26 土地成交总价×3% 2.3 土地登记及交易费万元29.93 土地成交总价×0.17% 2.4 建设单位管理费万元439.17 财建[2002]394号2.3 前期工作费万元112.18 计价格[1999]1283号2.4 环评费万元16.38 计价格[2002]125号2.5 代理招标费万元36.36
2.6 勘察费万元17
3.00 (一)×0.8%
2.7 设计费万元60
3.34 计价格（2002）10号文2.8 施工图设计审查费万元5
4.34 (2.7+2.8)×7% 2.9 竣工图编制费万元48.27 (2.8)×8%
2.10 工程建设监理费万元417.01 国家发改委、建设部发改价格[2007]670号
2.11 城镇建设配套费万元127.19 （53686*1000+44436*700）
×1.5%
2.12 规划测绘费m2127624 25.52 2元/m2
2.13 测量办证费用m2127624 58.71 4.6元/m2
2.14 工程保险费万元64.87 (一)×0.3% 2.15 白蚁防治费m2127624 25.52 2元/m2
2.16 新型墙体材料专项基金m2127624 58.71 4.6元/m2
2.17 散装水泥专项资金m2127624 7.66 0.6元/m2
2.18 防雷测试费万元13633 20.45 建筑物造价的1.5‰2.19 节能检验及评审费m2127624 15
3.15 12元/m2
2.20 销售费用万元36405.35 1456.21 销售收入×4%
三第一、二部分费用合计万元43689.26
四基本预备费万元3495.14 [(一)＋(二)]×8%
五工程静态总投资万元47184.40
六建设期贷款利息万元4048.42 (五)*8.58/100×1/2×2年七项目总投资万元51232.82
二、B地块项目盈亏分析：（城市公园用地）
1、经济计算指标：
序号指标名称单位B地块（城市公园用地）
1 总用地面积m2
2 其代征城市道路用地面积m2
3 排水干渠保护面积m2
4 中项目净用地面积m266717.22（100.08亩）
5 总建筑面积m22000
6
地上建筑面积m22000 其其住宅建筑面积m2
商业建筑面积m2
中公共建筑面积m22000 中地下建筑面积m2
其人防地下室面积m2
中地下车库面积m2
容积率
建筑密度%
建筑物占地m22000
绿地面积m223491
绿地率72.30% 道路及地面硬化m25000
地上停车场地m22000
机动车位（地面）个72
机动车位（地下室）个
非机动车位个200
住房总套数套
7 陆地面积m232491
8 水体面积m231400
9 山体面积m22826
2、项目盈亏分析：
B地块城市公园用地亏盈分析
序号项目计算基础计算标准计算标准（元/㎡）总金额（元）
一销售总收
入
￥0.00
0 0 ￥0.00 ￥0.00
0 0 ￥0.00 ￥0.00
二项目建设
成本
总投入￥92,524,500.00
三税费￥11,031.40
1 营业税销售收入的5% ￥0.00 ￥0.00
2 城建税营业税的7% ￥0.00 ￥0.00
3 教育附加
税
营业税的3% ￥0.00 ￥0.00
4 地方教育
附加税
营业税的2% ￥0.00 ￥0.00
5 印花税建安合同按承包金额的万
分之三贴花；
￥20,620,500.00 ￥6,186.15 购房合同按购销金额的万
分之五贴花；
￥0.00 ￥0.00 勘察设计合同0.05% ￥898,100.00 ￥449.05 咨询服务费0.03% ￥451,800.00 ￥135.54 借贷合同金额0.005% ￥85,213,200.00 ￥4,260.66
6 土地增值
税预交
商业收入的3%,住宅收入
的0.5%(144㎡以上2％)
￥0.00 ￥0.00
7 企业所得
税预交
销售额的25％（预征，可
抵扣）
￥0.00 ￥0.00
8 城镇土地
使用税
7.5元/㎡(按3年计) 0 ￥0.00
四项目盈利￥-92,535,531.40 3、开发投入成本：
序号工程或费用名称单位规模投资(万元) 备注一第一部分费用:工程费用万元2062.05
1.1 公园管理用房m2750 71.25 950元/m2
1.2 商业服务用房m2310 29.45 950元/m2
1.3 配电室m240 3.80 950元/m2
1.4 公共厕所和垃圾转运站m2800 76.00 950元/m2
1.5 公园凉亭m2100 20.00 2000元/m2
1.7 道路及铺装场地m25000 105.00 210元/m2
1.8 地上停车场地m22000 4
2.00 210元/m2
1.9 绿化工程m223491 1174.55 500元/m2
1.10 公园出入口项 1 50
1.11 场内供电项 1 80
1.12 场内给排水项 1 20
1.13 山体维护建设项 1 80
1.14 污水治理费用项 1 80 治理原猪头塘的
污水
1.15 卫生及健身设施费用项 1 80
1.16 景观工程项 1 150 （小品、假山、雕塑等）
二第二部分:工程建设其他费用万元5828.06
2.1 土地使用费亩100.08 5321.25 5
3.17万元/亩
2.2 土地契税万元159.64 土地成交总价×
3%
2.3 土地登记及交易费万元9.05 土地成交总价×
0.17%
2.4 建设单位管理费万元105.52 投资额2.5 前期工作费万元45.18 投资额
2.6 环评费万元 2.00 计价格（2002）
125号
2.7 勘察费万元16.50 (一)×0.8%
2.8 设计费万元7
3.32 计价格（2002）
10号文
2.9 施工图设计审查费万元8.08 (2.5＋2.6)×9% 2.10 竣工图编制费万元 5.87 (2.6)×8%
2.11 工程建设监理费万元55.59 国家发改委、建设部发改价格[2007]670号
2.12 代理招标费万元10.27
计价格[2002]1980号
2.13 城镇建设配套费万元 2.10 2000×700×
1.5%
2.14 规划测绘费m22000 0.40 2元/m2 2.15 测量办证费用m22000 0.92 4.6元/m2 2.16 工程保险费万元8.25 (一)×0.4% 2.17 白蚁防治费m22000 0.40 2元/m2 2.18 新型墙体材料专项基金m22000 0.92 4.6元/m2 2.19 散装水泥专项资金m22000 0.12 0.6元/m2
2.20 防雷测试费万元200.50 0.30 建筑物造价的
1.5‰
2.21 节能检验及评审费m22000 2.40 12元/m2三第一、二部分费用合计万元7890.11
四基本预备费万元631.21 [(一)＋(二)]×
8%
五工程静态总投资万元8521.32
六建设期贷款利息万元731.13 (五)×8.58/100×1/2×2年
七项目总投资万元9252.45
三、B地块项目盈亏分析（农贸市场商业用地）：
1、经济计算指标
根据贵方提供的资料，项目基础数据估算如下：
序号指标名称单位B地块（商业用地）
1 总用地面积m2
2 其代征城市道路用地面积m2
3 排水干渠保护面积m2
4 中项目净用地面积m26667（10亩）
5 总建筑面积m26667
6
地上建筑面积m26667 其其住宅建筑面积m2
商业建筑面积m26667 中公共建筑面积m2
中地下建筑面积m2
其人防地下室面积m2
中地下车库面积m2
容积率 1.0
建筑密度% 38
建筑物占地m22533
绿地面积m21667
绿地率25.00% 道路及地面硬化m21366
地上停车场地m21100 机动车位（地面）个40
机动车位（地下室）个40 非机动车位个100
住房总套数套
7 陆地面积m2
8 水体面积m2
9 山体面积m2
2、项目盈亏分析：
B地块商业亏盈分析
序号项目计算基础计算标准计算标准（元/㎡）总金额（元）
一
销售（安
置）总收入
由农民按成本价回
购
￥18,042,505.17
二项目建设
成本
总投入￥18,038,800.00
三税费￥3,705.17
1 营业税销售收入的5% ￥0.00 ￥0.00
2 城建税营业税的7% ￥0.00 ￥0.00
3 教育附加税营业税的3% ￥0.00 ￥0.00
4 地方教育附
加税
营业税的2% ￥0.00 ￥0.00
5 印花税建安合同按承包金
额的万分之三贴
花；
￥8,640,500.00 ￥2,592.15
购房合同按购销金
额的万分之五贴
花；
￥0.00 ￥0.00
勘察设计合同
0.05%
￥408,400.00 ￥204.20 咨询服务费0.03% ￥146,600.00 ￥43.98 借贷合同金额
0.005%
￥17,296,800.00 ￥864.84
6 土地增值税
预交
商业收入的3%,住
宅收入的
0.5%(144㎡以上
2％)
￥0.00 ￥0.00
7 企业所得税
预交
销售额的25％（预
征，可抵扣）
￥0.00 ￥0.00
8 城镇土地使
用税
7.5元/㎡(按3年
计)
0 ￥0.00
四项目盈利￥0.00
3、开发成本投入
序号工程或费用名称单位规模投资(万元) 备注
一第一部分费用:工程费用万元864.05
1.1 农贸市场m26667 636.70 955元/m2 1.2 地上停车场地m21100 23.10 210元/m2 1.3 道路及地面硬化m21366 28.69 210元/m2 1.4 围墙m 420 18.90 450元/m 1.5 大门个 1 20.00 20万元/个1.6 绿化工程m21667 10.00 60元/m2 1.7 场内供电项 1 70.00
1.8 场内给排水项 1 20.00
1.9 燃气工程m26667 10.00 按住宅建筑面积计算，15元/平方米。

1.10 土方工程（客土回填）m³26667 26.67 10元/m³
二第二部分:工程建设其他费用万元737.50
2.1 土地使用费亩10 531.70 5
3.17万元/亩2.2 土地契税万元15.95 土地成交总价×3%
2.3 土地登记及交易费万元0.90 土地成交总价×
0.17%
2.4 建设单位管理费万元24.62 投资额2.5 前期工作费万元14.66 投资额
2.6 环评费万元 1.20 计价格（2002）125
号
2.7 勘察费万元 6.91 (一)×0.8%
2.8 设计费万元3
3.93 计价格（2002）10
号文
2.9 施工图设计审查费万元 4.08 (2.5＋2.6)×10% 2.10 竣工图编制费万元 2.71 (2.6)×8%
2.11 工程建设监理费万元26.40 国家发改委、建设部发改价格
[2007]670号
2.12 代理招标费万元 5.80
2.13 城镇建设配套费万元7.00 6667×700×1.5% 2.14 规划测绘费m26667 1.33 2元/m2
2.15 测量办证费用m26667
3.07
4.6元/m2
2.16 工程保险费万元
3.46 (一)×0.4% 2.17 白蚁防治费m26667 1.33 2元/m2
2.18 新型墙体材料专项基金m26667
3.07
4.6元/m2
2.19 散装水泥专项资金m26667 0.40 0.6元/m2
2.20 防雷测试费万元636.70 0.96 建筑物造价的
1.5‰
2.21 节能检验及评审费m26667 8.00 12元/m2
2.22 人防异地建设费万元40.00 6667*4%×1500 三第一、二部分费用合计万元1601.55
四基本预备费万元128.12 [(一)＋(二)]×8% 五工程静态总投资万元1729.68
六建设期贷款利息万元74.20
(五)×0.65×
6.6/100×1/2×2
年
七项目总投资万元1803.88
第七篇第二方案建议经济测算
（增加45亩建设用地建议方案）
根据贵方提供的资料，按照原来规划条件估算，整个项目将亏损约2.8亿。

为了保持项目盈亏平衡或者获利，根据贵方要求，将B地块公园绿地面积划分出来45亩建设用地，增加为“项目C地块”建设住宅用地，然后将项目C地块按照项目A地块的经济技术指标进行估算，那么项目利润率为5.82%。

第一章总地块经济估算
序号地块土地用途
用地面
积（亩）
总销售额建设成本税费亏盈
项目利
润率
1 A地块居住开发
用地
50.31 ￥364,053,460.00 ￥512,328,200.00 ￥40,563,309.65 ￥-188,838,049.65
2 B地块绿
地
城市公园
绿地
55.08 ￥0.00 ￥51,167,000.00 ￥5,988.81 ￥-51,172,988.81
3 B地块农
贸市场
商业用地10 ￥18,042,505.17 ￥18,038,800.00 ￥3,705.17 ￥0.00
4 B地块商
住
居住开发
用地
45 ￥665,431,000.00 ￥304,200,000.00 ￥69,707,067.17 ￥291,523,932.84
5 合计160.39 ￥1,047,526,965 ￥885,734,000 ￥110,280,071 ￥51,512,894.38 5.82%
备注：根据贵司提供情况，B地块商业用地为农民三产用地，建设为农贸市场，农民按成本
价回购，因此B地块商业收支平衡。

第一节土地经营盈亏平衡点分析
根据贵方提供的资料和拆迁征地费用约为0.84亿，项目A、B地块折算平均地价每亩地约为53.17万元/亩。

其中计算基础：根据贵方提供土地出让招投标
时，地价会产生额外溢价费用等信息，要求敝司项目A地块和划分出来的C地
块按照地价成本350万元/亩（含拆迁征地费用）估算剩余的B地块回建商业部
分和绿地公园部分按照拆迁征地费用计算为53.17万元/亩估算。

第二节各地块项目盈亏分析
一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地）
根据贵方提供的资料，项目基础数据估算如下：（可售住宅面积：87356㎡，可售商业面积：11068㎡，回迁安置住宅面积：64678.09㎡）
1、经济计算指标：
序号指标名称单位A地块
1 总用地面积m2
2 其代征城市道路用地面积m2
3 排水干渠保护面积m2
4 中项目净用地面积m233541.5（50.31亩）
5 总建筑面积m2127624
6
地上建筑面积m2100624 其其住宅建筑面积m287356 中商业建筑面积m211068
公共建筑面积m22200 中地下建筑面积m227000 其人防地下室面积m212000
中地下车库面积m215000 容积率 3.0
建筑密度% 33
建筑物占地m211068
绿地面积m28385
绿地率25.00% 道路及地面硬化m26373
地上停车场地m27715 机动车位（地面）个240
机动车位（地下室）个675
非机动车位（地面）个1713
住房总套数套849
7 陆地面积m2
8 水体面积m2
9 山体面积m2
2、项目盈亏分析：
A地块亏盈分析
序号项目计算基础计算标准计算标准（元/㎡）总金额（元）一销售总收入￥364,053,460.00
1 住宅销售
收入
22677.91 ￥6,000.00 ￥136,067,460.00
备注：住宅建筑面积87356㎡-安置建筑面积64678.09㎡=
销售面积22677.91㎡
2 商业销售
收入（一
层）
5534 ￥20,000.00 ￥110,680,000.00
3 商业销售
收入（二
层）
5534 ￥9,000.00 ￥49,806,000.00
4 车位收入67
5 ￥100,000.00 ￥67,500,000.00 二项目建设成本总投入￥512,328,200.00 三税费￥40,563,309.65
1 营业税销售收入
的5%
￥364,053,460.00 ￥18,202,673.00
2 城建税营业税的
7%
￥18,202,673.00 ￥1,274,187.11
3 教育附加
税
营业税的
3%
￥18,202,673.00 ￥546,080.19
4 地方教育
附加税
营业税的
2%
￥18,202,673.00 ￥364,053.46
5 印花税
建安合同
按承包金
额的万分
之三贴花；
￥216,245,300.00 ￥64,873.59
购房合同
按购销金
额的万分
之五贴花；
￥364,053,460.00 ￥182,026.73
勘察设计
合同0.05%
￥7,763,400.00 ￥3,881.70 咨询服务
费0.03%
￥1,121,800.00 ￥336.54 借贷合同
金额
0.005%
￥471,844,000.00 ￥23,592.20
6 土地增值
税预交
商业收入
的3%,住宅
收入的
0.5%(144
㎡以上
2％)
￥296,553,460.00 ￥5,494,917.30
7 企业所得
税预交
销售额的
15%的25%
预征
￥54,608,019.00 ￥13,652,004.75
8 城镇土地
使用税
7.5元/㎡
(按3年计)
33,541.47 ￥754,683.08
四项目盈利￥-188,838,049.65
3、开发投入成本：
序号工程或费用名称单位规模投资(万元) 备注
一第一部分费用:工程费用万元21624.53
1.1 小高层商住楼m253686 9180.31 1710元/m2 1.2 多层商住楼m244436 4243.64 955元/m2 1.3 人防地下室m212000 3000.00 2500元/m2 1.4 地下车库m215000 3000.00 2000元/m2
1.5 公共配套用房（含青少年、老年活
动中心、物业管理用房、配电间、
公厕等）
m22000 190.00 950元/m2
1.6 垃圾转运站m2200 19.00 950元/m2 1.7 道路及地面硬化工程m26373 133.83 210元/m2 1.8 地上停车场地m27715 16
2.02 210元/m2 1.9 绿化工程m28385 75.47 90元/m2 1.10 大门个 3 60.00 20万元/个1.11 围墙m 1100 49.50 450元/m 1.12 场内供电项 1 250.00
1.13 场内给排水项 1 80.00。