房地产估价在房地产业发展中的重要性

随着房地产二、三级市场的开放，住房制度改革中的已购公房入市交易，土地制度改革中的土地使用权交易和金融改革中的住房贷款，无不与房地产价格和价格评估有关系。房地产估价机构在房地产市场中实施“一门式”服务，房地产估价师更是任重道远。二者在房地产二、三级市场中具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。

一、只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公

平和合理，维护房地产市场的正常秩序。价格是市场的重要信息，是社会需

求的尺度、标志和晴雨表。房地产这种特殊商品也不例外，房地产的核心问

题即价格也是房地产市场供求的晴雨表，不符合社会资源配置的房地产价格

必然制约着正常的房地产交易，或使房地产市场发生扭曲。房地产估价师的

任务或责任就是以其评估结果的权威性、独立性和公正性，来达到房地产价

格的公平和合理，维护房地产市场的正常交易。因此，房地产估价师对于平

抑房地产价格，抵制房地产转移中的隐价瞒价，保护双方当事人的合法权益

起着价格卫士的作用。国家提出在房地产交易中明显低于市场价格的应予以

评估，然而，这种“明显”是建立在何种价格基础上，首先也应该有一个标准，

这个标准就需要由房地产估价师按法定的评估程序，运用科学的评估方法，

在一定时间、一定城市内，依照房屋结构等级、质量标准和房屋的建成年代、

装修装璜状况等测算出房屋的市场价格，以供房地产交易市场参考。任何人

在未到房屋所在地现场勘察，对一宗房地产的区位、环境、交易、楼层朝向

等个别因素不明确的情况下，凭直觉是不可能判定交易房屋的准确价格的，

更何况城市之大，价格的变化又是随着市场的价值在随时波动。因此，房地

产估价机构就要定期提供房地产市场行情，房地产估价师就应该按照价值规

律、定期调查、演算、评估出房屋的价格。

二、为缴纳房地产税费提供法定的价格依据。按照国家的有关法律法规的规

定，房地产转移应缴纳契税、营业税、印花税、手续费等，其税率标准国家

有明确规定，但其缴纳税费的客观度则应依据房地产估价机构和房地产估价

师评估出的房地产公开市场价值计收。在房地产二、三级市场中，涉税评估

是保证国家在房地产市场中税收的重要环节。房地产涉税评估由于量大面

广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，涉税评估由

于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此，

可由政府公务员中的房地产估价人员或由政府委托信誉好的社会房地产估

价机构进行评估。目前各主要税种涉及的房地产估价业务都必须由房地产估

价师完成：一是为征收营业税进行的估价，这种估价与转让房地产估价类似，

房地产估价师对此项估价要持慎重的态度，以《中华人民共和国营业税暂行

条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。二是为征收土

地增值税进行的估价，房地产估价师应以《中华人民共和国城市土地使用税

暂行条例》和当地制定的实施细则为依据，合理划分土地等级。三是为征收

房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的

实施细则为依据，房产税的计税依据为房产余值或租金收入，其价值的依据

以评估确认为主。四是为征收契税而进行的估价，即房地产权益发生转移或

变更时须评估其客观合理的价格或价值，以便在市场上形成公允的市场价

格。房地产赠与和交换时为保证契税征收的估价。也应采用公开市场标准并

对该房地产市场价格或交换差价进行评估。

三、为房地产二、三级市场开放后房地产抵押提供依据。房地产二、三级市场开

放后，金融机构推出住房贷款以满足人们改善住房条件、提高住房水平的需

要，因此，房地产估价机构受理的住房贷款估价业务也越来越多。房地产抵

押价值评估中，房地产估价师应该依据《中华人民共和国担保法》、《中华人

民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的其它

规定进行，采用公开市场价值标准，房地产估价师应该明确未来市场变化风

险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以规避在估价过程中出现的金

融风险责任。房地产抵押价值评估时，房地产估价师还必须考虑一旦抵押人

不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产

时，该房地产能实现客观合理价格折算到没有抵押权时的价值，当然由于这

种预期的价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权

时的价值，为此，评估时应充分考虑未来金融风险问题。

四、房地产市场中纠纷不断发生，房地产估价师提供合理估价是为有效解决房地

产纠纷。随着房地产二、三级市场的发展，涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上

升趋势。这些纠纷的解决，经常需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠纷的一

方或双方、人民法院等提供估价服务。纠纷目的下的房产估价，除需要遵循

一般房地产估价的原则和方法外，还应该充分了解纠纷多方的立场和意见，

以便作出公正、客观、合理的估价。

五、五、为房地产二、三级市场中客户确定房屋的租售比例提供服务。随着住房

二级市场的发展，城镇不少乔迁新房或准备购新房的家庭，对于决定旧房出

租合算还是出售合算是一个难题。由于房屋商品的特殊价格，房屋升值潜力

的大小、房屋财产处理心理的不同、家庭生活水平的差异以及国家政策的变

化等原因，使房屋租与卖之间也存在着不同的商机或机遇。这些问题需要房

地产估价师进行估价测算时，应从现行银行利率来看出租比出售哪个有更多

的获利能力，评估出租、出卖二者的得失比，由业主确定是出租还是出售。

总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规划，即一个价格

体系。随着房地产二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为，房地

产市场的核心，即价格评估的重任就需要房地产估价机构和房地产估价师来

承担。我国房地产估价工作起步晚，但加入wto后的房地产二、三级市场会

更加活跃，房地产估价师面对房地产转让、房地产的抵押、买卖、出租、析

产、作价入股、企业改制、拍卖、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同

的估介方法，使估价程序符合《房地产估价规范》的要求、估价结果符合房

地产市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，房地产估价机构和房

地产估价师在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分重要的。要规范房

地产市场，必须进行房地产估价，只有这样，才能维护房地产当事人的合法

权益、使房地产估价制度步入规范化、法制化的轨道并与国际惯例接轨，保

证并促进我国房地产业持续、快速、健康发展。

房地产估价的作用

1、买房卖房交易时的参考标准

交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

2、缴纳房产税费的依据