思源北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告

目录
一、地块现状及地块周边情况 二、地块可选择的用地规划方向分析
用地规划方向可能性
定位原则：风险最小化，利润最大化。
地块用地规划方向 的几种可能性
物流用地 住宅用地 办公用地 仓储用地
因涉及土地用途 变性问题， 因此要面临
招、拍、挂获得土 地的市场化行为。
出售终身使用权的
办公用地
办公用地
二、地块可选择的用地规划方向分析
（一）物流用地规划方向分析 （二）住宅物业用地规划方向分析 （三）办公物业用地规划方向分析
本案物流用地价值评估框架
项目区位价值评估
?
物流用地价值
?
宏观市场环境
本案区位价值评估
处于交通枢纽地、 为政府规划物流片区 可借势产业聚集效应
走低端路线 可积极发展第三方物流业务
走高端路线
定位物流用地有待研究
1.6%
3.9%
1.8%
21%
结论
北京市物流发展空间较大 北京市物流发展正处于成长期 鉴于地块规模只能作为仓储用地
针对本案用地规模很难达到较高收益 ）
宏观环境市场分析
北京市物流发展环境分析 北京市物流发展概况
北京市物流发展环境分析
经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间
图列表明，从1995—2004年北京地区生产总值增长了3.06倍，而同期货运周转量只 增加了0.2倍。这种情况说明，北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离 两个因子引发的单一货运的变化加以说明，需从物流的服务附加值及因货源聚集形 成的专业市场等方面进行观察。
45% 8.3%
为四环路以外的仓库个数百分比 为三环路至四环路以外的仓库个数百分比
为二环路至三环路之间仓库个数百分比 为二环路以内的仓库个数百分比
利润为正的企业 45.3%
56.6%
46.7%
2002年主营物流企业实际收入为 107.1亿元 2001年为89.964亿元。
行业利润相对较低
分行业物流费用构成表—2003年为例
（一）地块现状及地块周边情况
4、地块四至情况 地块东侧偏南与北京市大黄庄苗圃园相邻，东侧偏北至东五环，南侧紧邻北
京星牌建材有限责任公司，西侧至平房西路，北侧紧邻朝阳北路。 地块南边东部有六层住宅楼分布，南边西部有三座塔楼分布。
朝阳北路
东五环
居民楼
星牌建材有限责任公司
苗圃
（一）地块现状及地块周边情况
4500
4283.3
4000 3500 3000
3611.9
3130 2845.7
2500
2479.3
2000 1500
2 0 1 1 . 32 1 7 4 . 5 1 6 1 5 . 71 8 1 0 . 1 1394.9
1000
500
0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
紧邻朝阳北路及五环路， 为政府规划的二级货运主枢纽， 担负中心城区第三产业密集区的物流配送
可借势现有二级货运主枢纽百子湾， 结合货物类型及流向、
形成专业市场及其物流配送中心。 （低投入、低风险、较低利润）
允许境外投资者采用中外合资、 中外合作形式投资经营国际流通物流、
第三方物流业务。 （需要较高技术支持、属高投入、规模效益，
东五环项目用地规划方向 初步分析报告
目录
一、地块现状及地块周边情况 二、地块可选择的用地规划方向分析
（一）地块现状及地块周边情况
1、地块区域位置 地块位于朝阳北路与东五环快速路交汇处的西南角，属于朝青板块（朝阳北
路和青年路）
星 河 湾
天 河 湾
非中心 万象更天
柏林爱乐
格外88
世界之窗本地块源自（一）地块现状及地块周边情况
五环辅路
朝阳北路
东五环
（一）地块现状及地块周边情况
6、周边基础配套 周边生活配套较少，且档次较低
7、地块目前用地规划性质 仓储用地规划
结论
• 道路交通通行状况良好，但公交系统欠缺 • 周边环境现状较差， • 地块内生态环境较差，致使部分土地无法使用，且不存在改造条件 • 地块形状较难利用，土地浪费面积较大
数据来源：北京统计局
北京市物流发展概况
数据来源：北京市商务局
物流资源分布状况
2002年物流相关行业利润状况一览表
76.90%
5.90%
9.20% 7.90%
物流企业类型
运输业 （453）
商业
服务业
（578） （522）
企业利润情况
企业个数所占百分比
利润为负
49.4%
利润为零的企业 5.3%
37.2% 6.2%
物流费用合计 运输费用 仓储费用 保管费用 包装费用 流通加工 装卸搬运 信息及相关服务费用
主营物流企业费用比重 工业企业费用比重 批发业企业费用比重
%
%
%
100%
100%
100%
86.5%
64.8%
43.6%
9% 0.6%
14.5% 2.7%
16.6% 4.5%
0.2%
18%
0.4%
0.4%
10.1%
2、地块地形及现状
地块形状呈东西向条形形状，东宽西窄，由东向西变窄，最终西 端呈尖形，整个地快形状呈刀片状；
地块内东部区域目前为垃圾场及当地居民区，中部及西部区域为 仓储厂房及车间，地块中有铁道；
地块东部有排污沟和通讯发射塔； 地块中部有高压线垂直穿过。
居民区
铁道
高压线
污水沟
通讯发射塔
地块可开发使用建筑面积预测
5、交通情况
本地块交通主要依托于朝阳北路，朝阳北路为双向六车道，车道中有公交专 道，此道路交通通行状况较好；
本地快虽然紧邻东五环，但此区域无进出东五环的出入口，因此与五环的联 系较小，只能通过向南向北一段距离后才能进出东五环；
地块南北向通达性不好，只能依托平房西路（非正规道路）到达与朝阳北路
平行的朝阳路和姚家园路。
全长1000米
约200米
50米
污水沟
通讯发 射塔
高压线
上底 下底 高
102米 130米 500米
退高压线约 60米
面积
5.8万平方米
退发射塔约 170米
符合国家环保规范预估可使 用建筑面积，包括路边绿化
带用地
一、地块现状及地块周边情况
3、地块生态环境
对人体健康影响
《环境电磁波卫生标准》
明确指出，在电磁辐射
的中间区，不许建造居 民住宅、学校、医院和
国家建设标准规范
疗养院等。
《北京市移动通信建设项目环境
保护管理规定》中基站发射天线
主射方向50米范围内、非主射方
向30米范围内不得有高于天线的
敏感建筑物的规定。
发 射 塔
密集 的 高压 电线
项目地块中有发射塔 及高压电线
限高
本项目地块的生态环境较差，对在此环境中 办公、生活的人群有很大的健康隐患，并限制了建筑规模。