XXXX北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步
思源-2008万科北京项目营销推广报告[1]
![思源-2008万科北京项目营销推广报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/d414759751e79b8968022674.png)
三室两厅 36.78%
三室一厅 0.21%
四室两厅 一室一厅 三室一厅 两室一厅 合计
两室一厅 0.21%
其它 21.32%
一室一厅 6.61%
254
345 40.00% 278 31.29% 200 1.00% 49 44.90% 62 4.84% 2 0.00% 2 100.00% 938 27.08%
2015年2月
总计 1、一产 2、二产 B 采矿业 C 制造业 D 电力、燃气及水的生产和供应业 E 建筑业 3、三产 F 交通运输、仓储和邮政业 G 信息传输、计算机服务和软件业 H 批发和零售业 I 住宿和餐饮业 J 金融业 K 房地产业 L 租赁和商务服务业 M 科学研究、技术服务和地质勘查业 N 水利、环境和公共设施管理业 O 居民服务和其他服务业 P 教育 Q 卫生、社会保障和社会福利业 R 文化、体育和娱乐业 S 公共管理和社会组织（包括行政单位）
2015年2月
第 17 页
思源经纪－万科XXX项目专案组
户型对比：三室两厅两卫
金汉绿港 万科〃XXX
卫生间的布局控 制增加了主卧的 空间完整性。便 于主卧室内部 的空间使用。
卫生间的设计打 乱了主卧的空间 完整。
标准4.2米面宽
横向客厅和饭厅的组合，增加了厅内南向 的采光面。
第 18 页 思源经纪－万科XXX项目专案组
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡
2015年2月
第6页
思源经纪－万科XXX项目专案组
XXX一期开盘产品
东西薄板二居（小高层） 南北二居（多层） 经济三居（小高层） 舒适三居（小高层） 少量情花产品 名称 套数
某项目前期市场调研及定位报告
某项目前期市场调研及定位报告一、项目背景随着消费者对于健康、轻便、快捷的需求不断增加，便利店在零售业中逐渐崭露头角。
然而，目前市场上的便利店依然存在一些需求未被满足的情况，比如对个性化服务的需求、对健康、有机食品的需求等。
基于此，我公司决定开设一家以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店，以满足消费者对于健康、便捷购物的需求。
二、市场调研1. 行业概况便利店是近年来零售业中的新兴业态，以其24小时营业、小型便捷、多样化的商品和服务而备受消费者青睐。
根据相关数据显示，便利店行业的年均增长率为15%左右。
目前市场上主要的便利店品牌有7-Eleven、全家、罗森等。
2. 潜在需求分析通过对消费者的访谈和问卷调查，我们发现目前市场上的便利店还存在一些需求未被满足。
首先，消费者希望能够得到更加个性化的服务，例如按需定制商品、定期推送个性化优惠信息等。
其次，随着健康意识的提升，消费者对于健康食品的需求也日益增加。
他们希望能够在便利店购买到有机食品、低糖、低脂等健康产品。
3. 竞争对手分析7-Eleven、全家等便利店品牌在市场上具有一定的影响力，但其未能充分满足消费者对于个性化服务和健康食品的需求。
目前市场上还没有以个性化服务、健康、有机食品为特色的便利店。
三、项目定位1. 产品定位以个性化服务、健康、有机食品为特色，满足消费者对于便捷、健康、个性化购物的需求。
2. 目标消费群体定位年轻白领和家庭主妇是我们的主要目标消费群体。
年轻白领注重工作效率，对于健康食品和个性化服务有一定的追求；而家庭主妇则注重家庭的健康饮食，有一定的购买力。
3. 价格定位我们将以中高端价格定位，在提供个性化服务和高品质产品的同时，保持相对合理的价格。
四、市场推广策略通过线上线下渠道进行宣传推广，利用社交媒体、活动现场等方式吸引消费者的关注。
同时建立用户群体，并采取增值服务方式推送个性化优惠信息。
2. 合作伙伴关系与当地的有机食品供应商建立合作伙伴关系，保证商品的质量和种类的丰富性。
思源北京市东五环项目用地规划方向初步分析报告
目录
一、地块现状及地块周边情况 二、地块可选择的用地规划方向分析
用地规划方向可能性
定位原则：风险最小化，利润最大化。
地块用地规划方向 的几种可能性
物流用地 住宅用地 办公用地 仓储用地
因涉及土地用途 变性问题， 因此要面临
招、拍、挂获得土 地的市场化行为。
出售终身使用权的
办公用地
办公用地
二、地块可选择的用地规划方向分析
（一）物流用地规划方向分析 （二）住宅物业用地规划方向分析 （三）办公物业用地规划方向分析
本案物流用地价值评估框架
项目区位价值评估
?
物流用地价值
?
宏观市场环境
本案区位价值评估
处于交通枢纽地、 为政府规划物流片区 可借势产业聚集效应
走低端路线 可积极发展第三方物流业务
走高端路线
定位物流用地有待研究
1.6%
3.9%
1.8%
21%
结论
北京市物流发展空间较大 北京市物流发展正处于成长期 鉴于地块规模只能作为仓储用地
针对本案用地规模很难达到较高收益 ）
宏观环境市场分析
北京市物流发展环境分析 北京市物流发展概况
北京市物流发展环境分析
经济快速增长为物流发展提供了广阔市场空间
图列表明，从1995—2004年北京地区生产总值增长了3.06倍，而同期货运周转量只 增加了0.2倍。这种情况说明，北京经济总量增长对物流的影响需突破从重量和距离 两个因子引发的单一货运的变化加以说明，需从物流的服务附加值及因货源聚集形 成的专业市场等方面进行观察。
45% 8.3%
为四环路以外的仓库个数百分比 为三环路至四环路以外的仓库个数百分比
为二环路至三环路之间仓库个数百分比 为二环路以内的仓库个数百分比
项目初步研判报告范文模板
项目初步研判报告范文模板1. 引言本报告对XXX项目进行了初步研判，旨在帮助项目团队全面了解项目的需求、风险及可行性，为下一步项目规划和决策提供参考。
2. 项目背景XXX项目是一个XXX领域的新型创新项目，旨在解决XXX问题，提供XXX服务。
项目开发团队由XXX组成，预计需要投入XXX资源。
3. 项目目标本项目旨在实现以下目标：1. 目标一：XXX2. 目标二：XXX3. 目标三：XXX4. 市场需求基于对市场调研的分析，我们发现以下市场需求：1. 需求一：XXX2. 需求二：XXX3. 需求三：XXX5. 竞争分析通过对竞争对手的调研和分析，我们发现以下情况：1. 竞争对手一：XXX2. 竞争对手二：XXX3. 竞争对手三：XXX6. 技术可行性分析根据我们的技术研究和初步验证，我们认为该项目在技术上是可行的。
以下是我们的技术可行性分析：1. 技术可行性一：XXX2. 技术可行性二：XXX3. 技术可行性三：XXX7. 风险分析在项目执行过程中，我们也发现了一些潜在的风险和挑战。
以下是我们的风险分析：1. 风险一：XXX2. 风险二：XXX3. 风险三：XXX8. 项目计划基于以上的研判和分析，我们制定了以下初步的项目计划：1. 第一阶段（XX-XX）：需求分析和设计，预计投入X周。
2. 第二阶段（XX-XX）：开发和测试，预计投入X周。
3. 第三阶段（XX-XX）：上线和运营，预计投入X周。
9. 总结通过对XXX项目的初步研判，我们认为该项目具备一定的可行性和市场需求。
然而，我们也要注意项目中存在的风险和挑战。
在下一步工作中，我们需要进一步完善项目规划，细化项目任务和时间计划，并尽快推进项目的实施。
注：以上报告仅为初步研判报告，需进一步调研和分析来完善和确保项目的可行性和成功性。
参考文献[1] XXX. XXX报告[M]. 出版社, 年份.[2] XXX. XXX报告[M]. 出版社, 年份.[3] XXX. XXX报告[M]. 出版社, 年份.。
XXX1112北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步
比例 ------
1% --------------------------
2%
•户型以一居、二居为主，且户型面积偏小。
•数据来源于北京房地产交易所
28 页
区域住宅户型比例图
从左图可以看出,区域内调研 项目一居比例最大,达 64.89%;其原因是由于“荣丰 2008”的户型中92%为小户型 ，因此拉高了一居室在区域 内的户室比例；
2%
162
12% 115-151 24% 132-151
90 83-96 82-95
比例 20％ 5％ 20％ 13％
格调
62-68
42-48 52％ 104-111 72-75 32% 136-139 93-101 15％
纯粹.建舍 55-65
37-45
31%
81-95
55-64 49% 100-138 69-89
•数据来源于北京房地产交易所
30 页
区域住宅户型成交均价
各户型成交均价:一居6983 元/平米；二居6872元/平米 ；三居6671元/平米；四居 7306元/平米。
一、二、三居成交均价在 7000元/平米以内，四居大 户型均价偏高。
•数据来源于北京房地产交易所
31 页
区域住宅销售率及成交价格
二居、三居分别占总比例的 20.74%、13.94%；
从各户型的比例得出，区域 内调研项目小户型是主流产 品，大户型比例少。
•数据来源于北京房地产交易所
29 页
区域住宅户型销售情况
一居、二居、三居户型 供应量大，其销售率均 在70%以上，整体销售 情况好；
大户型四居、复式的供 应量非常小，不到总比 例的1%，销售率在50% 左右，销售较缓。
思源北京经开BDA国际企业大道地块产品规划设计建议PPT资料67页
各单体内部的展示空间 – 内部展示空间是本案产品区别于B地块现有产品的重点之一。内部功能设计
需预留展示空间的功能区，并照顾到多方面的利用途径和功能转换的要求。
13.02.2020
第 11 页
思源顾问
规划设计原则——融合性
本案坐落于BDA国际企业大道的西北部，将为BDA国际企业大道营造高品 位的半围合效果。因此，规划设计中照顾到整个园区的融合。
商业、会所与办公空间的有效隔离
– 强调办公区域与其他配套区域的独立，要求商业、会所等配套与企业办公空间有效 隔离。
– 不排除企业独栋中安排商业配套作为企业附属经营物业，但在动线、布局、外观等 设计中均应强化企业办公的独立感觉。
13.02.2020
第 10 页
思源顾问
规划设计原则——展示性
各单体外部的展示面 – 最大限度地发挥沿街展示面，通过内外沟通、错位等手段多方面、多角度规
1~2栋
思源顾问
本案客群定位
客群1：
客群2：
客群3：
客群4：
产品01-1： 3500-4000平米独栋 产品01-2： 5000-6000平米独栋
需求量在
3000-6000 平米的中型 企业客户
市区集约写字楼 1500－3000平米 的中型企业客户
产品01-3： 8000-9000平米独栋
产品02： 15000 or30000平米独 栋
大中型企业 的企业总部
大型企业、跨国 企业区域总部
13.02.2020
第6页
思源顾问
本案产品规划设计建议
本案产品规划设计原则 本案产品规划布局建议 打造特色化办公空间 产品规划设计技术指标 配套设施建议
北京某项目可研报告
北京朝阳区某后CBD项目可研报告一、项目概况1、位置——扼守ＣBD南麓紧邻东三环要道本项目位于北京市朝阳区东三环路与人民机器厂南路交汇处,紧邻东三环。
北距CＢD仅为1公里,距离长安街延长线1.5公里；东距东四环２公里;南距南二环1.5公里；西距东二环2公里。
地处北京东南部核心地带。
2、规模——打造东南部地区地标极物业占地１3344平方米,已批审建筑面积为。
属于本地区最大规模的建筑单体，适于开发综合类大型物业项目,整体项目屹于东三环之畔,无任何遮挡,将形成气势恢宏、傲然伫立的东南部地标级建筑,形成东三环上的一道风景线。
3、交通状况——横贯东西，直通南北,得天独厚紧邻东三环，可方便到达ＣBD及城南和城北，临近两广路—广渠路、长安街—建国路、并可方便贯通至东二环路、东四环路；东西南北交通极为方便；由于临近京沈、京津高速公路,本项目处于外省市进京的必经之路；在公共交通方面,多条公共交通线经过本项目，如:3０0、8３０、7３0、28、81０、3７、57、707、70５等;随着北京城市轨道交通网的建设与贯通，地铁5号线、地铁八通线以及城铁亦庄线,都将为本项目的公共交通提供更加便利的条件。
4、市政状况——成熟完善奠定项目全面基础本区域是近二十年开发的成熟地区，市政条件完善:道路系统、给水、排水系统、地上、地下管线系统、供电系统、电讯系统、燃气系统等。
目前，三环路正在改造之中,其交通容量将进一步提升，为迎接奥运会做好充分的准备。
5、市场状况——特征明确面向需求✧商业市场状况：本地区缺乏大型商业中心，大型购物场所的供应现状是北至国贸中心,西至崇文门商圈，存在大型商业中心；而东部地区和南部地区均属大型商业的空白区域。
✧住宅项目：周边住宅项目众多，竞争激烈，市场供应非常丰富。
(详见下页本地区住宅项目调查表）本地区住宅项目一览表。
房地产公司某项目初步市场分析报告模版
房地产公司某项目初步市场分析报告----------------------- -----------------------日期：序言有机会为贵司——天都实业公司大型项目撰写初步市场分析与合作建议，敝司深感荣幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。
一直以来，深悉贵司在、、等地开发多例项目并取得不凡业绩，赢得良好口碑，树立了天都公司实力形象。
敝司意与贵司合作之想法由来已久，衷心企盼能在这块虎踞龙盘的风水宝地，为贵司的地产项目之开发，尽敝司的专业所长助贵司一臂之力。
中原已于一年前关注地产市场，并一直深入调查与研析市场，并获得不少可靠数据，且现时中原已获聘为“黄埔·鑫园”与“中国人家”之全程营销策划与销售代理，并获得不俗业绩，赢得同行和地产商的极大赞誉、推崇和垂青。
中原非常关注贵司之项目，并极具诚意与贵司长期合作，凭借中原于与国庞大业务网络、专业经验与其对市场的调查与研析，双方各自发挥其专长，力求创造最大市场效应，达至三赢局面（发展商、买家与中原）。
由于贵司提供的资料有限，中原仅依据其专业经验与现有数据，撰写以下建议书，望贵司见谅！待双方合作深入时，中原将提交一份极具操作性策划报告，供贵司参考。
二、市场状况分析2.1市房地产市场特征住宅市场供销两旺据市房地产市场处获悉，2000年市新开工项目达414.1万m2，住宅类项目占322.5万m2，全年共批准上市面积319.75万m2，比上年同期增长1.39%，住宅商品房223.3万m2，占商品房销售总量的87.8%。
●品牌效应初现端倪具有较好品牌的开发商，在新项目的推广上显示出较强的优势，品牌建设开始受到重视。
如栖霞集团利用较好的“星叶”品牌，推出和即将推出的紫金山水苑、太阳城的天悦花园、汇林绿洲、云锦美地等多个项目，受到市场普遍关注。
现已具有强势的开发实力、运作良好、但以前没有重视品牌建设的公司也在致力于品牌的建设，打破“品牌”瓶颈，如武夷房地产等。
思源—物流园商住楼客户分析研究
实地勘察发现
本案潜力客源乡镇基本状况
宜兴乡镇
区位 西北部，东高塍镇， 南徐舍镇，西杨巷镇， 北常州市武进区 东北部，东芳桥镇， 南宜城镇，西高塍镇， 北和桥镇 北部，东屺亭镇，南 宜城镇，西与官林镇 接壤 中部，东与宜城镇相 连，南靠张渚镇，西 临徐舍镇、鲸塘镇
乡镇人口
产业特色
官林镇
7.2万人
电线电缆产业
关注因数
需求特征
物流园区 福建客商访谈总结
了解发展方向，对园内规划了解不深，需引导让其对物流园前景 充满亯心；需求中大户型、居住环境要好、品质要高；整体收入 较高，认为带电梯房子档次高。
对宜兴认知
对宜兴城市规划发展有一定的了解，认识到宜兴城市发展往东汣方向， 多数人认为东氿滨湖新城居住环境较好，房地产开发集中在城市东部。
的人家里都有两三套房子的；
高层和多层之前选择，价格差距不大的话还是会选高层，有电梯方便大气，总价控制在60万左右。
关键词：地段房型、交通、生活配套、有钱人房子多、高层、总价
宜兴当地 购房者调查访谈
东氿1号客户葛先生沟通访谈
葛先生：48岁，本地人，事业单位，现在已经一套房子了，儿子要买房结婚
原来住的小区环境不是很好，在东氿这边买房子主要考虑发展不错，价格也比君悦那边便宜点； 目前这个房价一直在涨，买个品质高点的的房子面子上过得去，毕竟是儿子结婚，且将来的发展不错
客群分布
周边乡镇
周边乡镇
客群导入
城区主要拆迁居住区位于团氿 北部，离市区较近，配套成熟， 居住环境良好。
汽车城 本案 航运码头 锡宜高速 新长铁路
拆迁房 1.5万人左右
周边乡镇
104国道
工厂区
拆迁房、 成熟居住区 3.5万人左右
北京思源项目营销推广策划案doc54
北京思源项目营销推广策划案doc54目录一、前期策划工作小结31. 市场定位32. 客户定位41) 定位的依据 42) 本案的客户定位43) 客户比例54) 客户的需求 63. 产品定位64. 价格定位95. 其它的一些有关结论（详见策划报告的其他有关部分）106. 与设计公司对本案的园林景观、外立面、户型等设计进行的沟通10二、本案营销策略的构想111. 现区域市场状况分析112. 本案的劣势分析123. 结合现时期的市场状况与本案的劣势，制定相应的营销策略131) 打项目的综合高性价比策略132) 及早入市策略133) 抓住客户的消费心理策略——小资情调，讲究居住的品质144) 扩展本案的客户群体策略155) 本案的价格总策略166) 组建金隅嘉业客户会策略177) 组建北京正真、最先进的数字化社区188) 提供精装修菜单服务194. 推广策略201) 推广核心课题202) 卖点整合213) 主概念提炼 224) 推广形象225) 推广口号236) 推广策略247) 推广手段24三、具体的工作方案261. 时期性任务（推广行动方案）262. 推广步骤313. 营销任务时期性分解334. 营销费用总表34四、销售现场的治理361. 建立客户资料数据库362. 销售人员的专业服务363. 引入全方位服务的概念 374. 引入CRM房地产销售治理系统37五、附件371. 项目策划报告：372. 工作时刻明细表：373. 具体推广包装方案各个点的具体方案： 371) LOGO的设计372) 售楼处383) 样板间394) 楼书：405) 工地围墙： 406) 引导系统： 417) 广告牌：428) 街牌449) 海报和户型图：4410) 展板和成效图：44望京项目营销策划报告前期策划工作小结通过前期对望京地区以及周边区域项目的大量、细致的市场调研，深入地分析得出客户定位、市场定位、产品定位等有关的结论。
北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告
北京新街口项目前期市场调查及初步可行性研究报告1调查和研究的背景与目的为了更大的实现宏信公司跨地区、跨业态扩张的战略目标，根据公司高层的意图，在高层前期多方面接触和考察的基础上，在选定了地区、区域和项目地块的前提下，展开了这次调研。
本次调研活动所针对的调研对象为北京市新街口地段的一个危改项目的非配套公建项目，属于比较典型的复合型商业地产项目。
本次调查和研究的时段为2003年5月9日到5月23日，由于时间和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次调研仅仅收集了初步的数据和信息，整个报告重点在于对北京市的相关市场状况的调查和在此基础上的初步开发建议。
备注：非配套公建是指不是针对住宅项目本身而修建的公共建筑。
2项目简介1、本项目的主体项目为“桃园二期危改项目”，2、它位于西城区新街口地区，3、东起新街口北大街、西至北草厂胡同4、、南起西内大街、北至北二环。
具体的经济技术指5、标6、如下表：规划的非配套公建的商业用地，8、其中包括了写字楼、商场和商铺、酒店、公寓、娱乐设施等物业形态。
具体的非配套公共设施指9、标10、如下表：（暂定方案）”，12、总占地7.68公顷，13、建筑面积地上约36万14、平方米，15、地下约10万16、平方米。
该地块是传统的商业街，17、但是消费档次属于中下水平。
3开发背景分析18、根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，19、北京市将在“十五”期间内搭建以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局。
这对于本项目既是挑战又是机遇。
商业发展的重点是：促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展；提高三区，即提高城市中心区（包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心），商务中心区（包括建国门外、朝阳门外两个商业中心），中关村科技园区商业发展的水平；繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈，四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈，公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈；开拓十城，即开拓十个远郊区（县）中心城镇的商业中心；培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街(区)；完善400社区，即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心；加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。
北京国际中心某项目市场研究分析报告
北京国际中心某项目市场研究分析报告第一部分前言为深入明白得北京国际中心项目所在的区域市场情形，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情形进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定依照北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情形，销售、租赁价格情形，客户情形。
3、调研范畴3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财宝中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财宝中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心〔依斯特大厦〕、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情形分析1、供应量分析1.1存量项目要紧现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情形详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情形〔数据来源：中原地产市场研究部、部分进展商〕说明：❖航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分。
❖标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估量值。
自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终出现平稳增长的态势，尽管依照CBD 区域的整体规划自2005年起差不多进入写字楼供应高峰期。
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纲要
一、北京市房地产市场现状与发展前景 二、区域房地产开发环境 三、区域市场分析及个案研究 四、本案地块价值及SWOT分析 五、本案定位初步建议
第2页
房地产宏观开发环境
北京宏观经济仍然保持着高速增长势头，投资仍是拉动北京经济增长 的主要力量
4500
14.00%
4000 3500 3000 2500
屋曲 源 建筑面积（万平米）
区域内目前除信和嘉园 二期、格调二期、顺弛 蓝调有部分存量以外； 其余项目基本都属于尾 盘销售。
数据来源于房地产信息网，数据的统计时间间距是项目开盘至今
第 24 页
区域住宅容积率
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0
蝶翠华庭荣丰2008 朗琴园远见名苑
格纯调粹＊建舍信和嘉顺园弛＊蓝调 源屋曲
2003年 2503.5 2080.8
2004年 2207.2 2344
第7页
2004年住宅宏观市场－销售量
2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米 ，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增 长37.5％。
3000
2000
区域研究样本确定为：蝶 翠华庭、荣丰2008、朗琴 园、源屋曲、格调、顺弛. 蓝调等。
第 22 页
调研区域住宅产品描述
项目名称
装修 状况
蝶翠华庭 毛坯
荣丰2008 （非常空间）
毛坯
朗琴园
毛坯
远见名苑 格调
毛坯 毛坯
信和嘉园 毛坯
纯粹.建舍 毛坯
外立面装修
面砖 涂料，基层
为石材 涂料 涂料 涂料 面砖
第 15 页
区域开发环境——交通分析
两广路、南三环、南四环、京开高速、 南苑路已经形成网络，交通环境的改善, 拽动了北京城南整体升级 .
规划中的地铁7号线位于广安门外大街， 从北京西站-南花园 ，途经广外、广安 门、牛街等。
区域的经济发展和路网体系的完善，使 周边地段的房地产项目也随之升温，许 多投资者纷纷看好南城，带动了这一地 区经济的发展和房地产投资的升温。
目前，南城生活设施、市政配套及交通环境得到改善，且西二、 三环之间的稀缺的土地资源也为区域的房地产开发带来契机。区 域发展潜力大。
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区域开发环境——房地产市场现状
随着北京市规划逐步明确，南部地区功能性质的定位决定了南部 住宅市场以外地商贸客群、北京中、低端消费客群为该地区的主 要客群。目前，该区域的市场价格较低。但是随着南城基础设施 的逐步改善，价格已经逐步提升；
北京市商品房销售额（亿元） 北京市销售面积(万平米)
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房地产宏观开发环境
• 短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生 的资源将继续加大控制力度
• 土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化 趋势
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2004年住宅宏观市场－供应量
2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面 积为2207.2万平方米，预示着本年未来一年住宅供应有可能持续减少。
销售面积（万平米）
1400 1200 1000 800 600 400 200
0
销售额（亿元）
商品房销售额与销售面积
3000 2500 2000 1500 1000 500 0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020040年3
医疗 其它
– 宣武医院、广外医院等
– 毗邻西客站和六里桥长途客运站，是北京对外的一个重要的 交通枢纽
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纲要
一、北京市房地产市场现状与发展前景 二、区域房地产开发环境 三、区域市场分析及个案研究 四、本案地块价值及SWOT分析 五、本案定位初步建议
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研究区域界定及其样本选择
研究区域界定：北至复兴 门外大街，南到丽泽路， 东至广安门滨河路，西到 西三环。
以北京西南为门户，其影响力 将扩展到几百公里的半径范围， 需求人群的增多成了沿线楼市看 涨的重要因素。
本案
CPD 中央采购区核心区
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区域开发环境——产业规划
丽泽商圈
丽泽核心区域将呈现出一竖三横 的“丰”字形整体骨架结构、“三 区四片”的城市用地布局。 其功能将以大型公建为主，集办 公、酒店、电子通信、金融、物流、 文化娱乐、商住等于一体，建成后 将成为首都新的经济、人文、生态 商务区。 目前该区域已拥有占地面积达３ ０万平方米的“ＡＵＴＯＭＡＬＬ 北京汽车配件基地”。
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2005年商品房价格走势
整体趋势看涨，不同区域增长幅度将有所不同。
市场需求看涨
开发量及开发速度放缓
开发成本增加
由于奥运效应和北京经济的良性 发展，外地入在京购房趋势日益 明显。据北京市房地产信息网数 据显示， 2003 年外省市个人购 买占普通住宅全部销售面积的四 分之一，外籍人士在北京全年普 通住宅投资达到 11.67 亿元。而 公寓和别墅的购买客户中外地及 外籍客户所占比例达到 45%
小区内有大型水景
以“琴”为主题的 园林
会所、商业 会所、临街商业
塔楼、板楼 板楼
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调研区域住宅供应规模
45Leabharlann 403530
25
20
15
10
5
0
翠华庭
丰2008
琴园 朗
见名苑
蝶荣
远
调研项目总建筑规模约 252万平米；
调研项目中均以中等规 模为主，建筑面积在1240万之间；
格调纯粹＊建舍 信和嘉园顺弛＊蓝调
房地产投资额 377.4 421.46 522.07 783.8 989.4 1202.5 1473.3
增长速度
11.67% 23.87% 50.13% 26.23% 21.54% 22.52%
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房地产宏观开发环境
房地产总体供需情况：商品房需求活跃，销售增长速度高于供应增长 速度，但市场形势仍然是供大于求。
区域内项目的容 积率偏高，均在 2.6以上。
容积率
9个调研项目中， 仅“源屋曲一期” 的容积率在2以下；
数据来源于房地产信息网，数据的统计时间间距是项目开盘至今
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区域住宅户型面积、比例及总价（一）
项目名称
蝶翠华庭 荣丰2008 朗琴园 远见名苑
一居室
面积
总价
（平米） （万元）
73.7
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地铁七号 线
区域开发环境——环境整治
莲花河将于今年 年底还清，它将 成为继昆玉河后 北京第二大观景
水系
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区域开发环境——产业规划
中央采购区(CPD)
Centre Purchasing District
总占地面积８２公顷，其核心 区位于宣武区马连道。规划建设 中的CPD中央采购区将成为北京 乃至华北最大的现代物流与商品 分销枢纽。
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纲要
一、北京市房地产市场现状与发展前景 二、区域房地产开发环境 三、区域市场分析及个案研究 四、本案地块价值及SWOT分析 五、本案定位初步建议
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区域开发环境概况
过去南城市政设施薄弱而令开发商裹足不前，但目前这一状况将 逐步得到改变。随着近几年北京城市建设重点转移，加大对南城 的开发力度，增加对南城的市政投资，南城的基础设施滞后现状 大为改观。
48
30.733.3
30-62
24-29 16-41
43-53
25-32
比例 13％ 92％ 68％ 63％
二居室
面积
总价
（平米） （万元）
5600
5400
5200
5000
4800
4600
4400
4200
4000
1997年
均价 5356.95
1998年 4815.04
1999年 4786.78
2000年 4557.24
2001年 4715.74
2002年 4467
2003年 4456
2004年 4747
商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅 为7.2%
1000
0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
销售面积（万平方米） 241.9 376.8 484.7 898.2 1128 1604 1771 2286
销售额（亿元）
129.6 181.5 232 409.3 531.7 716.7 789.2 1085
涂料
小区主要景观
无
普通园林
普通园林、小瀑布 水景
园林 小水景园林 项目东侧有市政规
划的公园 无
配套 暂无 会所
楼体类型 蝶塔楼 塔楼
双会所
塔楼、板塔
社区会所、步行商业街 周边市政配套、附近有家乐福
塔楼 板塔结合
周边市政配套、附近有家乐福
板楼
会所、商业
板楼
顺驰.蓝调 源屋曲
毛坯 毛坏
涂料、面砖
面砖、基座 石材
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2005年市场供应趋势
2005年供应量将有所减弱，但城市郊区集中供应趋势明显，竞争态 势将加剧。
4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。 从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定 幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响， 减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于投资的增长，2005年供应量将 有所减弱。