绵阳房地产市场调研报告

绵阳市场调研报告
一，宏观经济分析
1，全国经济情况
——2010年GDP全年保八是没有任何悬念
2010年全国前三季度GDP同比增长7.7%，比上半年加快0.6个百分点，第三季度增长8.9%，经济企稳回升势头逐步增强，总体形势积极向好。

令中国经济GDP增长的“三条腿”：投资、出口和消费均衡发展，当前国民经济正处于企稳回升的关键时期，经济回升的基础尚需继续巩固，外需不足依然严峻，扩大内需和结构调整的任务仍相当艰巨。

专家组表示，在投资和出口趋向良好走向的同时，中央所要做的下一步工作就是尽可能地刺激国人消费增长。

解析：在全球性经济危机持续的2010年，投资成了中国经济保八的重要功臣，特别是固定资产投资的作用最为明显，可以说房地产行业在中国经济发展中的行业地位从未动摇，与此同时地方政府对土地财政的依赖已成为惯性。

——夏季达沃斯论坛温总理承诺：继续打击高房价
2010年9月13号世界经济论坛2010年新领军者年会（即第四届夏季达沃斯论坛）在天津开幕，温家宝此次在达沃斯论坛上的讲话也备受外媒关注，高房价、收入分配和中国经济的走向都成为了他们热议的话题。

住房问题是中国社会广泛关注的问题，也是中国政府在力求经济稳定过程中，难以回避的棘手问题。

中国将继续致力于调控房地产市场。

此前有新的证据表明，尽管政府努力抑制投机和降低房价，但房地产业正开始再度升温，对此温家宝要求地方政府参与到打击房地产投机的行动中来，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。

温总理在谈到对整体经济状况时的语气是“无可置疑的”乐观，显示出政府并不担心调控房地产业对经济的影响。

解析：2002年亚洲金融风暴其起因正是房地产泡沫的破灭，2008年世界性经济危机中美国的“次贷危机”成为诱因。

对于中国而言：抑制房价增长对保持社会稳定至关重要，如果过快放松对房地产市场的压力，有可能催生巨大的泡沫，然而如给房地产行业的压力过大，则有可能会导致经济急剧放缓，可以说中国政府对待房地产行业一直面临“两难”局面，宏观政策上“度”的把握尤为重要。

——CPI屡创新高，银行存款负增长
国家统计局数据显示，7月份CPI同比上涨3.3%，创近21个月以来新高，预计全年GPI增长接近3%，大大超出1年期银行固定利率，连续数月出现银行存款负增长。

解析：物价增长速度已经远远高于银行利率，无形中造成个人资产的流失，房地产近年来几经波折，但作为稳定的保值产品不能被忽视，同时因CPI高速增长可能带来的调息和收紧货币等相关政策会对正处于恢复阶段中国经济产生负面影响，因此信贷资金仍会处于相对宽松的阶段。

2，1-8月全国房地产市场情况
——房地产开发完成情况
1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。

1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。

1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

央企、国企拿地积极，占全国土地供应量的6成；
解析：今年1-8月房地产投资开发较去年同期大幅度增长，在土地交易方面央企、国企拿地积极，占全国土地供应量的6成，国家对房地产市场的调控不在局限于宏观政策方面。

——商品房销售情况
1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。

1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。

8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。

解析：今年1-8月房地产销售额及销售价格较去年同期有所下降，但商业地产销售增长显著，随着房地销售旺季的到来，8月份各地房地产市场较今年前几个月都呈现量增价涨的局面。

供过于求仍是目前房地产市场的大趋势，刚需的释放远远不能满足开发商的要求。

——70个大中城市房屋销售价格指数
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点；环比与上月持平。

8月份，新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比7月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。

其中，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。

与上月相比，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。

8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅比7月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.1%，7月份则是下降0.1%。

解析：8月份全国商品房市场呈现量价齐升的局面，房地产行业作为周期性行业正在进入传统销售旺期，但随着市场的集中放量以及宏观政策压力，未来价格不会有明显增长出现；——银行信贷情况：第三套住房“曲线”贷款购房
购房者把手中持有的其他无贷款的房屋做了“持证抵押”,然后再用申请到的贷款来全款付清现在所购第三套的房屋款。

贷款人一般可以获得抵押物价值五成左右、最多七成的贷款额度，贷款期限最多为20年。

各家银行的利率不完全一致,一般是基准利率的1.1倍;如果房屋及贷款人资质甚好,可以享受基准利率。

解析：在二、三季度这种采取消费性贷款方式投资购房的趋势在一线城市越演越烈，无形中带动了一部分城市房地产销售价格的提升；
——全国房地产开发景气指数
8月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为104.11，比7月份回落0.60点，比去年同期提高4.03点。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.89，比7月份回落0.34点，比去年同期提高7.14点；本年资金来源分类指数为109.74，比7月份回落1.48点，比去年同期提高3.92点；土地开发面积分类指数为94.42，比7月份回落0.45点，比去年同期提高1.17点；商品房待售面积分类指数为104.23，比7月份回落0.54点，比去年同期提高14.93点；房屋施工面积分类指数为109.00，比7月份回落0.44点，比去年同期提高14.05点。

解析：4月新政已经取得阶段性的成效，但随着市场对政策因素的逐步消化，其效果正逐渐减退，维持现有效果，政府还需加强监管；
3，宏观政策预期
——加快产业结构调整，地方政府远离土地财政依赖
产业结构不合理，特别是产能过剩和重复建设，并不是今天才有的现象，也不是我们今
天才遇到的新问题，2008年世界性经济危机，严重冲击了中国原有的产业构架，2009年以来，国家加快各产业的结构调整，其中机械、冶金、汽车、有色、电子信息等重点行业的并购重组加速推进，行业集中度进一步提高，炼钢、炼铁、水泥、平板玻璃、电解铝、焦炭等行业淘汰落后产能取得初步成效。

产业结构的调整不仅仅在于对中国工业的改造，也是为了增加中央和地方政府的财政渠道，逐步降低地方财政对土地财政的依赖性，从根源上抑制房地产泡沫；
——不再满足宏观调控，政府搅动房地产行业市场经济运作
2010年初两会期间，国资委令78家非房地产主业的央企退出房地产产业，也就是今年全国土地市场上，央企和地方国企拿地超全国总供应量的6成，退出与拿地看是矛盾，实则是土地资源的大量集中，“住房问题”作为国计民生的大事，中央已不再满足于宏观层面的调控，对房地产的控制已经步入市场阶段；
——延续新政，加强执行力和信贷监管力度
4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即新“国十条”，主要内容为实行更为严格的差别化住房信贷政策。

4月19日，住房城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，主要内容为完善商品房预售制度。

4月新政的推出对房地产市场的调控取得明显的成绩，对于政府而言这仅是阶段性的成果，在目前政府无法从根源（土地财政）上解决房地产问题的前提下，加强地方政府的执行力度和银行监管力度，是目前较为适宜的外部措施；
二，绵阳房地产市况场情
1，绵阳房地产市场整体形势
——绵阳市商品房成交数据走势分析
新政前后绵阳商品房成交数据表（2009.1—2010.8）。