四川绵阳市青义镇房地产市场调查

四川绵阳市青义镇

时间：二O一一年六月十五日

前言

为了了解绵阳市青义镇房地产市场投资环境，准确把握消费市场的市场需求状况，从而更加明确的掌握青义镇房地产开发信息，更有针对性地对现阶段市场的整个销售形势的掌控，我们于2010年6月12日—6月15日针对青义镇现阶段房地产市场的开发情况及未来几年青义镇总体规划形势进行全面的市场调查活动，最终形成此《市场调查报告》。

本报告从市场环境、各个项目的价格、体量、产品形态、消化速度以及未来青义镇整个房地产市场的规划形势对市场调查数据进行详细阐述。

目录

第一章青义镇市场投资环境分析

第二章青义镇房地产竞争环境分析

第三章青义镇房地产项目调查结论

第一章青义镇市场投资环境分析

一、青义镇市场投资环境

青义镇位于绵阳城北，幅员面积30 .6平方公里，共辖10个行政村、83个村民小组、1个居民委员会，辖区总人口4.4万人。青义镇是省小城镇建设示范镇、省科技示范镇和市园林绿化试点镇，场镇面积1.5平方公里，各项基础设施齐备。绵江公路和108国道穿过园区，交通十分便利。教育医疗、广播电视、邮电通讯设施齐全，水、电、气、网均能满足生产、生活需要。全镇有骨干企业30多家，其中，产值过500万元的企业6家。2001年实现乡镇企业总产值7.4亿元。其中，工业总产值1.51亿元；营业收入5.76亿元，实现利润245万元；财政税收506万元，农民人均收入3416元，乡镇经济综合评估连续六年名列全市“十强”。

青义科技园区，规划面积13.6平方公里，其中教育科技孵化区，主要围绕科研、转化、孵化以及大学后勤服务等，建设大学教育园区、创业村、科技交易中心等设施；商业中心区主要针对西科大及未来城市需要，建设行政服务中心、医院、金融网点、商贸中心等设施；上龙溪工业园主要实现高新技术市场化、产业化功能，引进"三高一无"企业进园发展，将科研孵化成果转变为现实生产力；居住中心区主要是在现有场镇基础上，保持原有商贸服务功能，规范建设高质量的商品住宅；圣水寺风景区主要建设以佛教为主的宗教旅游开发项目，最终形成绵阳城区一个大型的森林公园。

小结：青义镇经济的持续增长无疑将使消费者的收入不断增加，从而拉动消费的持续上涨，充分发挥消费需求对经济增长的推动。

二、青义镇现目前房地产项目的开发情况：

青义镇房地产市场经过近几年的快速发展，房地产市场得到了健康、持续的发展, 房地产价格走势平稳。今年是青义镇的“拆迁之年”。二环路、教育园区、俊土地一级整理等市重点工程均在青义有拆迁任务，设计拆迁土地近1500亩，拆迁户600余户、1800余人。青义镇坚持以人为本，和谐拆迁的原则，加大宣传力度，关怀困难群众，认真做好服务工作，确保科技城重大工程项目顺利实施。截至目前，俊土地一级整理项目用地签订协议超过80%，教育园区一期农校建设签订协议超过85%，二环路青义段施工队已进场施工，青羊新城房产项目拆迁全面完成。

1、目前青义镇的房地产项目组建，已形成了主要以商品房、城中村改造项目、政府修建的统规统建房、私人

宅基地成套住宅、西科大教师经济适用房以及别墅群为主的房地产产业结构。

2、青义镇房屋销售总量大幅增加。目前青义镇的房地产产业结构比较复杂，正在开发以及即将开发的项目较多，现正在开发的商品房有西科苑和科大美林等项目，统规统建房以龙中社区、灯塔社区、青羊公寓为代表，私人宅基地成套住宅出售更是不计其数，正在修建的灯塔城中村改造项目和成都蓝光前期投资的500亩由政府接管即将土地拍卖的项目，青义镇未来几年房地产销售市场将达到一个极高的销售总量。

3、青义镇土地价格增长以及整个

绵阳房价的快速增长带动整个青义镇房价持续增长：青义镇由于近年总体规划形势的影响，二环路的修建以及教育园区的统筹规划使得整个土地价格飙升由2009年平均每亩23.78万增长到目前上百万（根据丰谷镇近期土地拍卖166万每亩的价格估算青义镇的土地价格也应该不会低于这个土地价格）竞拍土地价格。

以下是青义镇开盘楼盘及几个未来几年开盘项目情况：

除以上楼盘，在灯塔村有成片成规模的私人自建房出售，体量大概为300余套左右，修建的青羊公寓统规统建房目前已修出售剩余大概，100余套，青羊公寓周边的青羊家园私人成套住宅剩余5楼约10套左右，还羊小区也是私人修建成套住宅，剩余30余套左右，灯塔社区统规统建房也有10余套房屋正在转让中，西科大老师的经济适用房

也在变相买卖，大约向外可出售30余套左右。

小结：综合上述，预计今年青义镇的房地产市场应改会达到快速增长的态势，房价会有大幅上涨的波动，但由于新建楼盘上市量的增长和国家关于房地产行业的政策影响，房地产市场可能会出现供大于求的局面，青义镇的房屋空置面积将进一步增加，楼盘销售周期可能延长，对一些资金不充足的开发企业会带来一些影响。

第二章青义镇房地产竞争环境分析

为了对青义镇房地产项目开发情况有深入的了解，我们对青义镇在建、在售的主要项目，从基本资料、销售情况、户型配比等方面，进行了全面详细的调查。

一、青义镇楼盘情况

1、西科苑

（西科苑鸟瞰图）

项目概况：西科苑是由绵阳蓝田房地产开发有限公司投资的多层6+1纯住宅建筑。项目位于西科大旁27路终点站，总建筑面积36316余平方米，以7栋共17个单元的多层6+1建筑组成，容积率为1.8

开盘及现阶段销售情况：项目一批次于今年4月22日开盘，二批次于5月25日开盘。一批次72套目前剩余5套，二批次72套5月底开盘卖出不足十套

销售价格：一批次房屋销售均价3000元/平方米，起价2680元/平方米，最高价3268元/平方米。二批次销售均价3200元/平方米左右。

销售策略：修建一幢卖一幢，一幢的出售为一批次，排号登记可享受5000元的诚意优惠。一次性付款9.7折优惠，按揭9.9折优惠

工程进度：一批次现房，二批次准现房。

户型资料：户型面积区间在82.44—137.27平方米之间，户型种类4种。主力户型是82.28—89.33平方米的二室二厅一卫户型和90.01平方米的三室二厅二卫户型。户型以平层设计为主，以大客厅、小卧室为设计主原则，但存在着较多的户型室内采光性差等不足。具体户型