绵阳房地产市场分析(2014-3)

•三、绵阳房地产市场需求分析
1、绵阳城市人口房屋现状： 绵阳目前城市人约106万人（含流动人口），人均居住面积28平 方米，拥有各类住宅性质房屋3000多万平方米，其中商品房面积将近 2000万平方米。城区内90年代以前的住宅房屋保有量较少，主要集中 在一环路北段、剑南市场、火车货站、跃进路一带，90年代中期修建 的房改房主要集中在南河片区、市中心片区、剑南路、跃进路。90年 代中后期，商品房、安居房开始面市；2002年后，绵阳商品房开发初 具规模，每年平均以120-150万平方米、约10000个家庭，3万多城市 人口的速度增长，截止2013年，共销售商品房住宅约1928.14万平米， 平均每年约160万平米的销售量。
•三、绵阳房地产市场需求分析
3、绵阳购房者心理及行为特征： （1）购房趋于理性，货比三家或更多 （2）看重开发商品牌 （3）投资客户看重地段，自住客户看重环境及小区规模 （4）对户型及功能间设置的要求较高 （5）对房屋面积不盲目求大 （6）贪小便宜，喜欢有赠送面积 （7）80—90平米的两居及90—120平米的三居户型是市场需求主流 （8）从遮风避雨的原始要求提升到体现品质和品味的高度 （9）不会单纯对比价格的高低，更注重房屋的性价比
•四、绵阳房地产市场销售状况分析 2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：
•四、绵阳房地产市场销售状况分析
2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：
从五年来各区域成交量上分析，涪城区五年来成交量合 计达462.9万㎡，占城区五年总成交量的38%；经开区最低， 五年来成交量合计达98.1万㎡，仅占城区四年总成交量的 8%。
•三、绵阳房地产市场需求分析
2、历年来支撑绵阳房地产市场住宅需求的构成 ： （1）城区人口住房改善的住宅需求； （2）新婚人口住宅需求 ； （3）到绵阳参加工作的人口住宅需求 ； （4）周边县市退休人口到绵定居的住宅需求 ； （5）外地绵阳藉乃至川西北片区原藉回乡定居的住宅需求 ； （6）宜居城市吸引川西北片区来绵定居人口的住宅需求； （7）绵阳教育产业带动就读家庭人口的住宅需求 ； （8）城区及川西北片区富裕家庭投资收租的住宅需求 ； （9）游资性投资需求 ；
•二、绵阳房地产市场现状分析
3、高品质项目越来越多： 绵阳目前的房地产开发，追求品质的意识越来越强烈，项目总体规划、 外立面、景观、户型结构、配套功能、科技含量、物业服务等都比以前 有了极大提高；如CBD万达广场、三江国际丽城、华润中央公园、树高 威尼斯等项目，都将项目品质上升到一定的台阶，也得到了市场的高度 认可。
•四、绵阳房地产市场销售状况分析 3、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：
•四、绵阳房地产市场销售状况分析
3、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交均价分析：
从总体成交均价分析，从2009年开始，每年价格稳步 上扬，在2011年成交量下跌的情况下，均价仍上涨19%。 这既是市场看好的结果，同时也是因为绵阳房价本身在四 川各地级城市中居于中下水平，还有一定的上涨空间。
•三、绵阳房地产市场需求分析
4、绵阳房地产市场住宅需求构成的发展趋势分析：
（1）刚性需求依然是市场需求主流； 第一、原有刚性需求的持续性消化， 第二、新的城市规划带来了新的刚性需求；
•三、绵阳房地产市场需求分析
根据绵阳最新城市规划， 2020年绵阳中心城区人口将达到145万， 城市建设用地达到150万平方公里；从这些数据可以看出未来3-5年是 绵阳城市人口高速增长期，人口的快速增长，将会给很多行业带来新 的机遇，包括房地产行业。以目前绵阳城市人口110万为基数，2020 年达到145万，平均每年递增约5万多人，按每个家庭平均3人计算， 每年约新增16000户家庭；按每户家庭平均住房为80平米，每年将新 增住房需求为130万平米；其中部分新增人口是通过购买新房解决住房 问题，直接带动市场需求；部分新增人口只能租房或采取其他方式解 决居住问题，这又会刺激房产市场投资者的积极性，从而间接带动市 场需求。
•三、绵阳房地产市场需求分析
做为四川第二大城市，又处在成渝绵经济带上川西北桥头堡的绵 阳，自建市以来，经过历界政府的精心打造，中国科技城、全国卫生 城市、联合国最佳人居城市、宜居城市…这些成就正支撑着绵阳城市 发展的活力，正逐步成为影响川西北地区1000多万人口的物流中心、 信息中心、科技中心、教育中心，也吸引着越来越多的人口安居绵阳， 百万人口大城市的目标正在实现。
•二、绵阳房地产市场现状分析 4、年度成交量和高位相比已呈下降趋势； 从2004-2013年的成交量分析，2008年、2009年、2010年三年连续 大幅递增，同时，价格也是连续上涨，市场形势趋好。在2010年成交 量达到325.4万㎡的高位后， 2011年、2012年均出现了负增长，这也 是绵阳过去十年从没有出现过的，2013年虽略有回升，但仍未达到 2010年的高位。
•三、绵阳房地产市场需求分析
（4）储备型需求正在形成： 储备型需求是一个新生的需求，主要城市中多数的中产阶级，由于 目前收入较丰且稳定，在房价较为低迷的时候，在自己居住的小区里 面或者附近、或者其他性价比较高的项目，购买一套或多套房屋，不 会转手获利，也不会用于出租，仅是为将来子女成人后准备的独立生 活的房屋。
•三、绵阳房地产市场需求分析
（2）投资性需求急剧减少：
随着国家调控政策的不断发力，已将住宅的投资获利空间不断挤压， 更多的闲散资金在转向寻求其他获利更高投资渠道。 （3）改善性需求逐渐增加：
随着城市人们家庭收入的提高，人们对居住的条件也有了更高的 要求，面积太小、房间结构布局不够合理、小区环境较差、房屋外立 面陈旧、老式多层没有电梯、新增人口需要更多的房间等等，都是促 使人们再次购买房屋的理由，随着时间的推移，城区内以前老式住宅 的缺点会越来越突出，这部分的需求会逐渐增加。
说明：以百度文库数据统计截止2013年12月31日
•一、绵阳城市概况
美誉绵阳
蜀道明珠 / 富乐之乡 西部硅谷 / 李白故里 四川省第二大城市 中国科技城 全国卫生城市 国家园林城市 国家环境保护模范城市 中国优秀旅游城市 联合国改善人居环境最佳范例城市 中国最佳宜居城市第三名 中国最具发展潜力城市之一
•二、绵阳房地产市场现状分析
•二、绵阳房地产市场现状分析
•二、绵阳房地产市场现状分析
5、成交价格稳步上扬：
从2009年—2013年，绵阳城区住宅成交均价从3445元/㎡上涨 到5539元/㎡，涨幅达160%;
•二、绵阳房地产市场现状分析
6、存量房源及待建项目体量庞大，市场竞争激烈
据不完全统计，绵阳市目前共有具备开发能力的开发商约150多家， 目前在建项目约100余个，总面积约500万平方米；可供开发的储备土 地约5000余亩，未来三年可开发商品房约1000万平方米，平均每年的 上市量会超过300万平方米。
绵阳房地产市场分析报 告
2015年8月
•一、绵阳城市概况
数字绵阳
建城历史：2200年历史 行政区划：五区一市六县 幅员面积：20249平方公里 城区面积：103平方公里 全市总人口：547万 城区人口：110万（含暂住人口） 全市生产总值：1189.1亿元 全市财政总收入：172.1亿元 城镇职工人均可支配收入：23100元
•四、绵阳房地产市场销售状况分析 4、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：
•四、绵阳房地产市场销售状况分析
4、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交均价分析：
从各区域的成交均价分析，涪城区仍然占据榜首，其他各区域相 对比较平衡，但在2011和2012年时，涪城及经开区远远高于总体均价 和其他区域均价,2013年，游仙区价格上涨幅度较大，经开区相比2012 年略有下调。
•三、绵阳房地产市场需求分析
房地产需求地理属性原则决定了大多数人需求动机，在四川，形 成了以成都为中心，附近县市为基础，辐射川南、川西、西藏、新疆、 陕甘等省市区的成都置业居家圈，平均每年的的销售量近千万平方米； 在川西北地区，形成了以绵阳为中心辐射广元、遂宁、阿坝州相邻周 边县市的绵阳宜居城市置业居家圈；在雅安形成了三州地区及西藏地 区的置业居家圈。
1、总体分布格局逐渐从城市中心向城市外围扩展； 绵阳目前在建项目主要分布在园艺片区、石桥铺片区、城南 新区等主城区的二三圈层，体量上至少占到总体的60%以上，而 且这些区域大多数都是20万㎡以上的项目。
绵阳房地产市场板块分布示意图
•二、绵阳房地产市场现状分析
2、大盘项目越来越多
在目前在建项目中，规模超过20万㎡的项目达20多个，CBD万达广 场、三江国际丽城、树高威尼斯、神州南都、城南一号等都是30万㎡以 上的大项目，规模最大的将近130万㎡；这标志着绵阳已进入大盘时代， 也折射出开发企业强大的资金实力和项目运作能力。
•四、绵阳房地产市场销售状况分析
1、2009年-2013年绵阳城区商品房住宅成交量分析：
从五年来的成 交量分析，2010年 达到325.4万㎡的 高位；2012年下滑 至195.3万㎡时。 这既反映出国 家在2010年开始的 调控政策效果明显， 同时也是市场趋弱 或回归理性的表现。
•四、绵阳房地产市场销售状况分析 2、2009年-2013年绵阳城区各区域商品房住宅成交量分析：