2010年05月绵阳房地产市场研究报告

2010年05月绵阳房地产市场研究报告

2010年06月17日12:11 盛地地产

第二篇市场篇

一、市场综述

(一)市场供应量的整体分析

5月，市场新增供应量在上月基础上略微减少，整体市场供应节奏基本不变。

(二)市场交易量的整体分析

5月，市场成交量自新政颁布以来首次出现减少。各区域来看，除高新区外，其余区域的成交量均减少，其中涪城区、科创园区下降比例较大。5月，市场均价已开始出现松动，出现小幅下降。这是自去年8月至今，市场均价的首次下跌。均价是否持续下跌，对后续市场影响很大。

(三)供求比、存销比分析

5月，整体市场供求比出现小幅上升，主要是受成交量大幅减少的影响。

二、各区供求态势(供求比：当月供应量和成交量之比)

(一)总体市场供求态势(单位：㎡)

绵阳市商品房供求走势情况(09.5-10.5)

5月，市场总供给量为28.3万㎡，环比下降仅1%，与去年同期相比增长45%。成交量环比下降34%，同比增长219%。供求比为1.6。

【盛地观察】5月总体市场供给量变化不大，成交量出现减少，此次成交量减少是“4.15新政”出台以后，绵阳成交量的首次下跌。

四、2010年5月各区成交均价分析

(一)成交均价走势分析

1、总体市场均价分析(单位：元/㎡)

绵阳市成交均价09.5—10.5

本月成交均价为4,020元/㎡，环比下降0.8%，同比上升24%。

【盛地观察】绵阳楼市均价在4月一举突破4,000元/㎡，在5月，总体市场均价仍然保持在4,000元/㎡以上。政策调控下，房价依然坚挺，只是成交量出现缩水。

5月均价只出现了0.8%的小幅下降，但已经表现出了房价下滑的趋势，后期均价是否持续下跌，以及下降的幅度将是目前市场的关注点。

第三篇产品篇

一、商品房供给面积段、建筑类型分布

(一)绵阳市住宅供给面积段分析

1、绵阳市城区商品房月度供给面积段分布

【盛地观察】绵阳市商品房住宅本月供给约28万平方米，各面积段都有一定比例的供给，其中90-144㎡占47%，90㎡以下的占31%，超过144㎡占22%的供给较上个月有较大幅度的提升。

(二)绵阳市住宅月度供给类型分析

1、绵阳市商品房月度供给建筑类型

【盛地观察】本月绵阳市商品房房供给建筑类型中，低层17.98%、多层18.35%、小高层43.72%、高层19.95%，主城区低层供给越来越少，小高层供给量相对较高。

第四篇企业篇

一、各项目2010年5月成交情况排行

(一)销售面积排行榜

二、5月各企业成交排行

(一)企业销售面积排行榜

【盛地观察】本月企业销售面积排名前10位的销售面积为11.3万平方米，较上月减少7.7万平方米，市场销售出现大幅下跌走势。

第五篇板块篇

一、板块界定

(一)城北范围：将涪江二桥以北，涪江以西，包括小岛在内定义为绵阳城北板块。

(二)城南范围：将南山以南，绵中路以东定义为绵阳城南板块。

(三)城中范围：将涪江二桥以南，飞来石大桥以东(含火车站)，芙蓉桥至东方红大桥以西定义为绵阳城中板块。

(四)城东范围：将芙蓉桥以东的地区定义为绵阳城东板块，包括芙蓉汉城、沈家坝、富乐山地区。

(五)城西范围：将飞来石大桥以西，定义为绵阳城西板块，包括高新区、园艺山、石桥铺地区。

(六)远郊范围：南边以塘汛以远，东边以游仙镇以远，西边以永兴新皂以远，北边以青义镇以远定为远郊。

三、各板块楼盘分布(注：已售套数和均价为开盘至今的累积数据)

(三)城南：

第六篇营销篇

一、代表性楼盘推盘跟踪

(一)林海山庄6月6日开盘

1、6月6日开盘照片

2、开盘成交跟踪

(1)项目情况

(2)供应面积段分布(㎡)

林海山庄一期别墅(比弗利庄园)与二期花园洋房(香松岭阔景花园洋房)均已面市，从目前获得预售证的房源来看，其别墅面积段主要在250—300㎡。别墅产品形态主要是联排和双拼。

【盛地观察】该项目从前期到开盘一直延续传统的营销推广路线。与同是别墅产品的半山蓝湾相比，从亮相和品质体现上，感觉略显逊色。

二、本月楼盘营销策略盘点

三、策略解析

5月营销策略比例

5月份营销策略加大了推广活动的力度，推广活动的比例略有上升。会员制采用的比例在5月大幅下降，仅占33%的比例。其次赠送优惠在本月使用比例上升。

【盛地观察】5月楼市营销策略有一定的转变，由于政策对排号的限制，因此大部分楼盘降低了VIP会员制的采用比例，排号选房逐渐进入有序阶段。其次赠送方式的优惠在本月使用较多，赠送消费券、购物券等，但此类方式主要是在房交会上采用。

从去年到现在，绵阳楼市出现了一种变化，就是开发商越来越注重展示楼盘的品质，包括景观所呈现的品质、概念性的品质生活，或者是楼盘建筑品质。这与消费者的需求变化是相关的，同时也是开发商营销推盘思路的一种更新。

注： 1、本报告数据除特别说明外，来源于绵阳市房管局市场科、四川盛地机构智库。

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四川盛地地产顾问有限公司

2010年6月12日