合肥市房地产项目市场动态及市调报告

小结
1、从整个成交量来看，受宏观政策、城市经济发展指数等相关条件影响,地产成 交量呈现萎缩趋势； 2、改善性住房需求的逐渐释放，拉动了一些品质楼盘的销售； 3、受新政影响，客户观望态势气愤浓厚，对于改善性住房需求以及外地人购房 影响较大，是导致成交下降的直接因素；
4、区域房地产市场楼盘整体销售节奏较慢,销售周期普遍较长；
目前均价14500元。两套300平米，其余整层。 最小出售面积 200 m2，最大出售面积 1274 m2，标准层面积 1274 m2 300平方大堂 中央空调 1200左右 幕墙+干挂石材 100米 电梯数量/品牌 层高 单层面积 大堂高度 装修标准 7部 3.9 1274 6米 公共部分精装修，其余毛坯.
主要推广渠道：户外（4块）、报纸开盘前保持每周2次。
主要客户群：地产公司，一些品牌的代理商等中小企业，会计师事物所、 律师事务所等现代服务咨询业公司。
品质对比
华侨广场 地理位置 单体总建面 大堂面积 层高 单层面积 总高度 电梯数量 单部服务面 积 停车位 空调 自身配套 长江中路 22996平方 300平方 3.8米 1200平方 120米 7部 /3340平方 1200个 中央空调 大商业、酒 店 145000 万达广场 芜湖路 40000余方 —— 3.8米 1600平方 130米 10部/4000平 方 1300个 中央空调 大型商业、 酒店、商业 街 10000元 /平方 东怡金融广场 阜南路 60000平方 300 3.9 1800平方 192米 17部 安徽金融 南一环 11.4万平方 800平方 3.9/3.8米 2000平方 240米 19部/6052平 方 1700个 中央空调 商业、酒店、 商业街 15000-16000 之心城 三里庵 60000平方 880平方 4米 2000平方 181米 10部
项目依托老城市绝版地段、产品本身 品质优势及低价入市，赢得了市场的 认可。
外墙类型 高度
营销推广
活动策略： 2010年11月4日， 安粮· 东怡金融广场（A座）招商银行安徽总部大楼楼体顺利封 顶，预示着招商银行、安粮•东怡金融广场强强联合，不仅带来跨行业的资源整合 ，更将引领城市商务进入国际领域，缔造属于安徽的世界金融标签。安粮· 东怡金 融广场3D多媒体体销售中心同步公开，欢迎现场品鉴； 2010年11月12日3D营销中心开放； 10月23日，“温湿度独立控制空调设备系统论证”研讨会； 10月27日，由安粮· 东怡金融广场得代理公司——国际知名物业顾问DTZ戴德梁 行举办的“绿色建筑发展研讨会”在上海锦沧文华大酒店拉开帷幕，吸引了来自省 城合肥的多家媒体前往。 开盘活动：低调开盘，甚至都没举行开盘仪式； 推广媒体：主要报纸、户外、短信等。
二、土地市场
1、4月份合肥土地拍卖仅成交一宗编号为S1103号的小面积商住地块，该地块以 加价1万元/亩，单价395万、总价1402万元被中振房地产摘得，溢价率仅为 0.25%。 2、2011年5月合肥市土地市场零成交。自4月合肥升级版限购令实施以来，合肥 土地市场极为冷清。 3、原定于6月1日上午拍卖的庐阳工业区N1106号143亩居住地块的延迟供应，也 让6月的合肥土地市场再次陷入冰冻期。 4、7月21日，合肥永华房产以776万/亩拿滨湖53亩居住用地，楼面价3880元/㎡。
5、地产销售wk.baidu.com短期内，销售环境不是很好，竞争压力巨大，竞争呈现多极化； 6、写字楼产品竞争异常激烈，品牌开发商、明星楼盘纷纷加入战火。
四、合肥高品质项目分析--IFC
项目地址
总建面积 面积分割 工程进度 销售价格 产品部分 大堂面积：
梅山路
30万平方，115000（写字 楼） 130-2000平方 2010年年底到48层
制的商务总部。纵观全球著名IFC，皆是绝对的高度，显赫的都心位置，领先时代的商 务配置及无与伦比的服务，彰显一座城市，一个时代的顶级商务水准。
宣传推广--三大主题活动
2、开盘活动---“现在是公元2010年6月19日10点58分，安徽国际金融中 心开盘仪式正式开始!” 请来了央视名人朱军和安徽卫视张扬果儿来主持开盘仪式，效果很 好； 推出房源：开盘推出的是安徽国际金融中心超高层写字楼（B塔）房源， 共57层，其中25层以下户型为130——200平米，25层以上户型为 400——2008平米。 开盘优惠：当日购买400平以下房源返还1万元，400-800平房源返还 20000元。 开盘销售率：开盘推出357套，销售了57%，作为写字楼来说，开盘相对 成功。
销售率
20层以下，90%左右
20层以下均价11000-13000平米。 最小出售面积 110 m2，最大出售面积 标准层面积 1800 m2 1800 m2，
大堂面积： 300平方大堂
电梯数量/品牌
17部
空调类型 停车位
中央空调 800左右 幕墙 192米
层高 单层面积 大堂高度 装修标准
3.9 1800 10米 公共部分精 装修，其余 毛坯
1700左右 幕墙+石材 240米
层高
单层面积 大堂高度 装修标准
3.8/3.9（47层以上）
2000 14.5米 公共部分精装修，其 余毛坯
项目定位安徽第一楼，地段、产品品质、发展上实力都是省内一流的企业。
IFC--面积区间
格局 所在楼层
无
面 积 区 间
100平米以下
120--200平米
200--300平米
700个 中央空调 商业
1400个 中央空调 大型商业
相对于其他 项目，本项 目在地段、 商圈、 12万平米 的配套有 更多的优 势。
价格
11000-13000
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合肥高档次写字楼市场小结
1）从目前写字楼的价格上来看，合肥写字楼价格呈现出一个明显的上升趋势。 2009年，合肥写字楼均价尚未突破9000元/平方，2010年后期，市中心写字楼 价格有了明显上升，价格在9000-10000元/平方，而目前价格基本在12000元/ 平方左右； 2）从写字楼的价格和销售速度上来看，宏观调控对于写字楼的这两个方面均影 响不大。国家对于住宅的限价、二手房的相关规定，从另外一个方面提升了 投资者对于写字楼的偏向度； 3）从目前几个楼盘销售的主流产品来看，已有趋小的趋势，基本上80-120平米、 200-300平米是市场需求的主流； 4）从绝对产品与定位上来看，与之心城写字楼最具可比性的写字楼是华侨广场， 华侨广场目前的销售率为85%，剩下的基本是整层销售的，已形成不了后期的 竞争压力。
华侨广场
项目地址 总建面积 面积分割 工程进度 销售价格 产品部分 大堂面积： 空调类型 停车位 外墙类型 高度 长江路省委旁 总建19万平米，写字楼 24044平米 19层以下200-500不 等,20以上整层 已封顶 开发商 占地面积 开盘时间 销售率 银泰百货 25500平方 实际已经销售 85%
写字楼--成交量
2011年第29周合肥（不含肥东）办公成交套数为261套，较上周增 加了92套，跌幅为54.4%；备案面积为38686.2㎡，较上周增加 24401.0㎡，涨幅为170.8%。
合肥各区域成交
合肥（不含肥东）29周办公类有销量记录的楼盘共有30个，比上周 增加了8家。其中达10套以上销量记录的楼盘共有7家，其中滨湖区 滨湖世纪城，)临滨苑C#楼以71套成绩蝉联榜首，馥邦商务广场综 合楼备案45套居第二；淝河大厦以30套成绩居第三。
宣传推广--三大主题活动
3、相关活动 老客户答谢会 封顶仪式 日常的暖场活动等等 主要推广媒体： 户外、维持在4块以上； 报纸、每周一版； 网络：搜房网（通栏，从2010年5月 到2011年6月）； 主要内容：形象和促销相结合。
可借鉴之处：高端写字楼产品 ，除了传统价值地点及品质外 ，在销售环节注意影响力的传 播，达到好的影响力高品质的 传播以及重大事件营销是迅 速提高产品影响力的手段， 如”名人论坛等“。
面积区间
面积区间 200--300 1000以上 所在楼层 12F-19F 20F-28F 所占总体量的比例 47% 53%
华侨广场凭借绝版地段以及自身综合体配套，销售总体看好，目 前。在售写字楼，12、13层的东北角2套，24层整层出售，均价 14500元/㎡。
营销推广
项目属于市中心地段以及产品本身的自信；该项目无论是营销中心的包装 展示上，还是活动策略上， 做的都较平。
随着政策的步步收紧，开发商的交易量持续低位运行，使得开发企业的现金流减 少。再加上银行对房贷的收紧，开发商融资成本增加，资金链吃紧，使多数开发 商无力负担大幅地块的高价格。而且随着准备金率和利率的连续上调，贷款难不 仅成为购房者头疼的问题，房企也将面临贷款难的问题，这势必会降低开发企业 的拿地热情。
开发商
占地面积 开盘时间 销售率
安徽省旅游集团
40606平方 2010年6月19日 90%
开盘均价11000元/平方，目前均价15000元/平方。 最小出售面积 110 m2，最大出售面积 2000 m2，标准层面积 2000 m2 800平方 电梯数量 19部
空调类型
停车位 外墙类型 高度
中央空调
政策法规
6月20日，中国人民银行宣布，自2011年6月20日起，上调存款类金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至此，大型商业银行的存款 准备金率达到21.5%，再创历史新高； 7月7日，中国人民银行宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利 率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后的 第5次加息； 7月12日，国务院再出“国五条”，要求房价上涨过快的二三线城市 进一步实施限购等政策；
三、房产市场-住宅（成交量）
近几周来合肥楼市销量持续走低，本周更是以655套成绩达到近 3个月来最低值，从周销量走势图来看，自限购出台后，合肥楼 市销量就一直低位运行，一直领跑全市销量的蜀山区近几周来 销量也急转直下，回归常态。
住宅--成交价格走势
本月商品住宅成交均价为6881.83元/㎡，环比下降1%，同比上涨13.02%。 今年6月价格较之4月份有所好转。通过我们对住宅市场分析，本月中档 住宅成交占据较大的比例，从而在成交量明显回升的情况下，并没有拉 升合肥市住宅的成交均价。在严厉的限购政策下，楼盘纷纷推出各大优 惠，保证在成交均价小幅下跌的情况下，成交量明显上升。
市场动态
目 录
一．政策法规 二．土地市场 三．住宅市场 四．写字楼市场 五．重点项目研判 六．已使用项目相关情况
一、政策法规
1月26日，新国八条实施； 2月9日，公积金贷款利率上调； 2月11日，合肥市房地产管理局上调基准房价； 3月9日，合肥市规定，开发商逾期为业主办理房产证的行为将被记入不良信 用记录； 3月14日，安徽省办公厅颁布“省六条”出台； 3月31日，合肥市房地产管理局颁布“限购令”，“限二禁三”； 5月1日，安徽省物价局颁布商品房明码标价规定； 6月1日，合肥市房产局颁布二手房取消基准房价，实行“一房一价制”； 6月28日，合肥市房产局颁布房屋预告登记制度，实施预告登记制度后，可 从物权角度保护购房人的合法权益；
7F—25F
28F—32F
300--400平米
400--1000平米 2000平米以上
32F—44F
44F—51F 51F—57F
共计357套，目前销售了91%，小面积几乎销售完毕，剩下部分整层。
IFC--宣传推广
宣传推广--三大主题活动
1、营销中心开放既VIP体验馆开放 背景资料： 该项目前期续客时间长达一年，积累了很多意向客户； 旅游集团作为省内国有大型企业，老总人脉资源广，去化了15%左 右； 主要推广媒体： 户外、该项目2010年2月份户外广告已出街；（约7块） 报纸、项目营销中心开放前3周，每次都有3次报纸；（整版或跨版） 主要主题形式：前期形象、后期促销； IFC，International Finance Centre,即国际金融中心，是为世界金融百强量身定
客户分析
•
主要客户：国元证劵、进出口银行、金融类、地产类
东怡金融广场
项目地址 总建面积 阜南路与蒙城 路交叉口 合计20万平米， B栋约6万平米 20层以下小面 积分割，200500不等 22层 开发商 占地面积 安粮地产、东怡酒 店 12438平方
面积分割
开盘时间
实际已经销售
工程进度 销售价格 产品部分
小结
1、政策调控力度逐渐加大，好似“房价不跌不罢休”的趋势；
2、金融政策的“银根收紧”，增大了开发商的融资难度，也加大了个人 贷款的难度；
3、持续加息，也使老百姓的投资机会多样化； 4、持续的调控，使下半年房地产宏观形势异常严峻，很多开发商采取了 以“价格”换“销量”的策略； 5、总体来看，市场不容乐观。