中原2010年无锡新城地产锡沪路的项目市调的报告
无锡市某地块市场调研报告
无锡市某地块市场调研报告(微观篇)目录一、地块基本情况……………………………………………………………3-16(一)地理位置(二)地块形状(三)周边社区(四)周边配套(五)周边企事业单位二、地块分析……………………………………………………………………17-18(一)工程优势(二)工程劣势三、工程定位…………………………………………………………………18-23(一)产品定位(二)客户定位四、市场价格分析……………………………………………………………23-27(一)市中心商铺价格(二)副中心楼盘价格.(三)本地块周边楼盘价格(四)本工程定价一、地块基本情况(一)地理位置该地块位于无锡市中心城西南侧，隶属滨湖区，具体为建筑路和湖滨路交汇处，位于湖滨路西侧，北侧为东西走向的建筑路，东侧为骂蠡港。
本区域原为老工业区，聚集着开源机床厂、格兰集团、建筑机械厂等多家大中型企业。
随着城市的发展、人居环境的更高要求，区域内工厂正逐步向外搬迁。
(二)地块形状可利用面积基本上为南宽北窄的不规则梯形，约2万平方M，北侧靠建筑路、西侧沿湖滨路、东侧靠骂蠡港、南侧以小路与北桥村民房和无锡市格兰机械工程公司自然分隔。
可利用面积，按规划文本计算。
本地块最大建筑面积不能超过5万平方M，底层面积总共不能超过5600平M；(三)周边社区1.在建新型社区有阳光花园城市、新梁溪人家、红山半岛花园等；阳光城市花园在建工程新粱溪人家销售中心红山半岛效果图➢阳光花园城市，位于建筑路与红星路交叉口，规划总用地面积约47.9公顷，总建筑面积约86.2万平方M。
为大型生活社区，可入住1500户左右，主力面积以120-140平左右的三房两厅两卫为主，另有少量150平M以上的四房两厅两卫和105平左右的两房两厅一卫，英式风格、270度转角飘窗。
●目标推广客户为大众群体，案名直接用开发商名字“阳光城市花园”，利用“城市”贯名，冲淡地理位置相对偏远的直观感觉，加以“花园”突出小区景观，案名简单便于接受；●在楼房类型的推广过程中，一期首先推出的是多层住宅，价格为4300起价，到目前为止销售价格到4700元左右，目前已经没有多层楼房可卖；二期全部为高层小高层，产品类型上与会金通产品直接碰撞，预计在04年年底开盘，价格在5000元左右。
无锡市人民政府办公室印发关于2010年扩大内需的若干意见的通知
二、继续保持政府性投资适度增长。加快基础设施、功能性载体、生态环境、保障性住房、危旧房和城中村改造等民生方面的建设力度，重点确保在建项目顺利建成投用。全面完成《关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十二项措施》（锡委发[2008]75号）、《市政府办公室印发关于进一步加快市区中心城区危旧住房改造工作的实施意见的通知》（锡政办发[2009]15号）、《关于加快推进市区城中村改造的实施意见的通知》（锡政办发[2009]16号）中明确的目标任务。（责任单位：市发改委、市财政局、市建设局、市交通运输局、市水利局、市住房保障和房产管理局、市市政和园林局、市环保局、市农委，各市（县）、区）
十一、优化消费环境，推动消费升级。加快无锡市民卡推广步伐，年内发卡50万张以上。促进银行与商贸流通企业协作，增加城乡重点消费场所POS机具布放数量，扩大集中代收付业务范围。拓展网络、通信、文化、体育、休闲消费领域，提升餐饮消费、夜间消费等服务档次。（责任单位：市经信委、市人力资源和社会保障局、市商务局、市体育局、市文广新局、市金融办、市银监会、人行无锡市中心支行，各市（县）、区）
十四、完善社会保障。继续实施全市企业养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险扩面工作，推进医疗、养老等社会保障服务均等化和城乡一体化进程，确保年内城乡基本社会保险覆盖率达到98%，新型农民基本养老保险覆盖率达到95%。年内提高最低生活保障标准10%以上。基本完成政府办城乡社区卫生服务中心标准化建设，全面推行基本药物制度，明显降低药品价格，方便群众就医。（责任单位：市人力资源和社会保障局、市发改委、市民政局、市卫生局、市药监局）
十五、加大财政扶持力度。统筹安排各类扶持资金用于引导社会投资和扩大消费，重点扶持战略性新兴产业发展、企业技术改造、现代服务业和高效农业发展。2010年市本级安排5亿元，各市（县）、区配套11亿元，建立重点产业发展专项资金，其中80%以上用于经认定的战略性新兴产业项目。（责任单位：市财政局、市发改委，各市（县）、区）
中原无锡新城地产锡沪路项目市调报告PPPT课件
示性一般，商业价值一般 ➢ 地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，
商业价值最差 ➢ 地块商业价值大小如右图排序A、B、C、
D
地块商业价值最高为锡沪路 沿线，其次为南北向规划路
4
项目现状——商业限制性条件
华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中 商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。
崇安新城商业形成生产资料和生活资 料两大市场，结合项目现营销定位， 在此通过生产资料市场现状为基点， 分析项目定位是否具有合理性。
.
生活资料 市场 广 南 路
15
营销定位论证——生产资料市场
月星家居
好艺家国际家居广场
广 益路
1
5
0
42 1 3
1 76本 案
8
9
2
1 2
锡沪路东部区域
生产资料市场以装修家居建材专 业市场为主，沿锡沪路主干道发 展，是无锡最具影响力的专业市 场片区，具备庞大的市级辐射效 应。
➢8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。
.
10
销售价值论证——销售现状
➢项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘
➢主力商铺面积为20—50平米
➢目前在售一期，商铺500套左右
➢商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F 均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有 “总价18万起”的推广诉求
➢广益装饰名品城总建筑面积5万平米，一楼是瓷砖，二楼是洁具、淋浴房，三楼是窗帘，四楼是橱柜和集成吊顶。总体而言，购物环境尚 可，属于中高档品牌消费的地方。
无锡房地产市场研究报告
无锡城市基本面——长三角城市体系
长三角内部已经形成以上海为中心的双三角城市体系，而无锡正是内核 三角的主要城市，亦是大上海城市圈的重要组成部分。
南京
马鞍山
镇江 常州
南通
无锡 上海
苏州 湖州
嘉兴
宁波
杭州
上海–苏州–无锡小三角增长级
上海–杭州–南京大三角增长级 3
无锡城市基本面——长三角经济
长三角六大城市经济实力综合比较：无锡作为一个以出口为导向的制造业城市，总 量经济实力基本在第二梯队，产业结构仍待优化。
图：2008年8月至2010年5月无锡市商品住宅供求走势图
办公市场
无新增供应量、成交量下跌、均价略有下滑 5月，无锡办公用房无新增供应，成交面积1.13万平米，成 交均价9518元/平米； 1-5月，无锡办公用房累计供应量3.91万平米，累计成交面 积9.44万平米，累计供求比1：2.41。
图：2008年8月至2010年5月无锡市办公用房供求走势图
无锡房地产市场分析（截止2010年5月）——整体分析
商品房市场
供应量明显下降，成交量大幅缩水，均价持续上扬 5月，无锡商品房供应量28.96万平米，成交面积24.55万平米，成交均价9455元/平米； 1-5月，无锡商品房累计供应量203.91万平米，累计成交面积246.59万平米，累计供求比1：1.21。
次之，无锡、苏州、常州在后
4
无锡城市基本面——无锡经济
2002-2008年间，无锡进入第二轮高速发展期，经济总量以年均18.5%的增速迅速逼 近4500亿元大关，以13%的增速估计， 无锡经济规模将于2012年突破7000亿元
2009年，无锡GDP5000亿元，位列全国城市第8位，江苏省城市第2位； 按照保守的13%的复合增长率估算，2012年无锡GDP总值将突破7200亿元，按照18%的复 合增长率估算，2012 无锡GDP总值达8500亿元 5
2010无锡土地出让明细
＜25%
＞40%
高层（≤ 100米） 不限高，但 需满足省市 有关规范要 求
锡国土 2010-66
商业、商务 20077.4 办公 <5.4-6.0
＜45%
＞20%
锡国土 2010-67
地块位于无 锡高铁站商 务区新华路 北、润锡路 东,东至锡 东大道，南 至新华路， XDG西至润锡 2010-33地 路，北至丹 块 山路。 地块位于无 锡高铁站商 务区新韵路 北、丹山路 西，东至丹 山路，南至 新韵路，西 XDG至经五路， 2010-34地 北至规划道 块 路。 地块位于无 锡高铁站商 务区新韵路 北、新华路 东，东至润 锡路，南至 新韵路，西 XDG至新华路， 2010-35地 北至站七路 块 。 地块位于惠 山区上伟路 与藕中路交 叉口东南 侧，东至 13米规划 道路，南至 洋溪路，西 XDG至藕中路， 2010-36地 北至上伟路 块 。 地块位于惠 山区盛岸西 路南侧、乐 多花园西 侧，东至乐 多花园，南 XDG、西至规划 2010-45地 道路，北至 块 盛岸西路。
A块商办混 合用地、B 块商住混合 A块<2.8、 48766.9 用地 B块<2.0 ＜30%
＞30%
满足微波通 道或机场净 空要求
锡国土 2010-75
商业（旅馆 20746.3 业用地） <3.0-3.5
＜35%
牌出让公告
土地出让金 竞买保证金 起始价 （万 成交价（万 供地条件 （万元） 元） 受用单位 元）
商业、办公 、居住（其 中居住建筑 面积比例不 25186.3 超过30%） <3.0-3.5
＜28%
＞25%
高层（≤ 100米）
锡国土 2010-72
无锡市崇安新城锡沪路项目定位物业发展建议上
高铁
本报告是严格保密的。
无锡功能定位
无锡未来将接受上海部分制造与服务外包业的转移，同 时也将面临高端消费和金融等高端服务业外溢到上海
✓ 无锡功能定位：
✓ 五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅
游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。
✓ 五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，外创溢意设计中心，职业教育中心，旅游度假
活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。 亿家国际家居广场 2
4 月星国际家居广场
锡沪路
1
3 民航大酒店
广益装饰名品城
1
规划路
2
3
本报告是严格保密的。
4
5
交通概况
项目周边路网密集，且多为城市主干道，锡沪路更是承 担了无锡东大门要塞职责
✓ 交通概况：项目西近江海路高架快速干道，目前项目出入主要依靠北面的城市主干道锡沪路。
25. 00%
12000
20. 00%
10000 8000
15. 00%
6000
10. 00%
4000 2000
5. 00%
0
0. 00%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
城市人均消费水平 7405 7567 8360 9517 10774 11372122571356316999
本报告是严格保密的。
P13
无锡整体环境
无锡是沪宁线上的重要城市，高铁的开通将使无锡的城 市功能站在长三角城市群的高度被重新定义
✓ 无锡市位于江苏省南部，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，东距上海128公里， 西距南京市183公里，是长三角的经济和交通枢纽中心。
无锡市市区基准地价更新成果(2010年)
表2 市区住宅用地地价区段基准地价表二、市区土地级别基准地价成果表4 市区商业用地级别基准地价表表5 市区住宅用地级别基准地价表表6 无锡市市区工业用地级别基准地价表三、建制镇地价区段基准地价成果表7 建制镇地价区段基准地价基准地价表无锡市城镇基准地价成果说明1、本次无锡市城镇基准地价更新具体范围本次工作范围包括无锡市主城区（祟安区、南长区、北塘区、新区、滨湖区、锡山区城区、惠山区城区）建成区和近期规划区及锡山区、惠山区所辖建制镇、集镇镇区。
面积总计817.63平方公里。
其中，主城区包括崇安区，北塘区，南长区，新区，滨湖区，锡山区的东亭镇、安镇的查桥集镇、东北塘镇、锡北的八士集镇，惠山区的堰桥镇、钱桥镇。
主城区范围东至八士集镇和查桥集镇的东侧以及新区外围，南至新区外围、太湖沿岸，西至太湖沿岸、胡埭镇以西、锡宜高速公路以及锡澄运河，北至堰桥镇北侧。
面积约739.14平方公里。
边缘集镇镇区面积约78.49平方公里。
2、本次评估更新的基准地价是在某评估基准日各土地级别或均质区域内，在现状平均土地开发程度和平均容积率下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。
地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定出让最高使用年限。
3、基准地价内涵设定的具体条件（1）评估基准日评估基准日为2009年1月1日。
（2）土地使用年期土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）土地开发水平根据各土地级别或均质区域（商业路线、住宅区片、工业区片）内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内“场地平整”设定土地开发条件。
（4）平均容积率商业、住宅用地平均容积率见附件1。
4、地价构成含土地取得费、土地开发费、利息、利润、政府规定的有关税费及土地所有权收益。
5、此基准地价可作为市政府制定地价政策的依据，进行宗地地价评估时，应严格按照国家标准《城镇土地估价规程》评估。
无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报-锡政办发[2010]248号
![无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报-锡政办发[2010]248号](https://img.taocdn.com/s3/m/08b9a5e4710abb68a98271fe910ef12d2af9a985.png)
无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 无锡市人民政府办公室关于部门统计调查项目依法实施情况的通报（锡政办发〔2010〕248号）各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：根据国家统计局、监察部、司法部《关于联合开展统计法和统计违法违纪行为处分规定贯彻执行情况大检查的通知》（国统字〔2010〕38号）的有关规定，结合执法大检查内容要求对涉及地方统计调查项目情况检查的要求，我市依照《部门统计调查项目管理暂行办法》（国家统计局1999年第4号令），对市级部门统计调查项目逐一进行了排查梳理，现将全市部门统计调查项目执行情况通报如下：一、总体情况自2005年开展全市部门统计调查项目全面清理后，市统计部门共办理市级部门统计调查项目36项，审批制发各类统计调查报表106张，涉及21个市级部门（截至2010年7月31日，仍在有效期内的各类报表共50张）。
在部门统计调查项目实施管理中，我市严格按照《中华人民共和国统计法》和《部门统计调查项目管理暂行办法》，切实加强部门统计调查项目规范化管理，充分发挥了部门统计专业性强、掌握行业信息快的工作优势，为全市统计工作的科学发展提供了良好的部门统计服务。
目前，部门统计调查项目管理已作为市统计行政权力许可事项，实现行政权力网上运行。
二、执行情况大部分市级部门能认真贯彻执行部门统计调查项目审批工作制度，按照依法统计、科学统计的要求，对本部门拟建立的部门统计调查项目，认真设计调查实施方案和各类调查样表，及时向政府统计机构提出申请，经批准同意后组织实施调查。
无锡盛世新城项目营销战略诊断报告_64PPT_XXXX年
盛世新城二期销售目标
短期目标 中期目标
二期首次开盘剩余房源，约 80套、12000平米、9000万元
持续热销，完成2010年全年 7.5亿元，约800套房 销售指标
远期目标 必备条件
无锡公司可持续发展
建立公司独特的品牌价值 新城品牌在无锡成功落地
带来利益
降低经营风险 控制营销成本 远期可持续发展的营销力
故3月成交量较少；
去掉凤凰城蓄水导致成交下降因素，盛世新城3月成交套数、面积，仅比常工城尚城（定位高 端、价格最高）高，销售表现非常一般。
盛世新城与无锡标杆项目销售速度比较
1-3月 销售套数
绿城 玉兰花园
约250套
盛世新城
58套
开盘方式
销售价格
集中开盘，3月27 日加推2、6#共300 套房源，当日销售 过80%，约250套
1季度回笼计划与实际完成有一定偏差，但偏差率在 20%以内，属可控范围。
盛世新城2010年3月来人来电成交走势图
3月下旬来人、来电、成交量明显有拉升; 但目前成交基本为二期9#房源，一期尾房仅成交1套，二期的开盘及持续销 售未能有效促进一期尾房销售。
盛世新城与竞争项目成交分析
时间
成交情况 案名
金太湖 (商业为主) 欧风新天地
当前首要任务：实现短期策略目标
一期尾房 + 二期首次开盘剩余80套房源快速售罄； 改变销售表现欠佳的局面，重振士气； 扭转盛世新城区域标杆楼盘地位不保的局面。
迫在眉睫：4-5月集中开盘的筹备（蓄客）
盛世新城二期销售现状
总面积：129096.84平米，1101套
二期9#楼100套房源+一期33套房源开盘时间： 2010年1月下旬首次开盘，销售周期2个月
2010年锡城房市走势展望与分析
２ ０ 年房市疯狂， ０９ 有诸多的原因， 比如， 全球金融危
机 国 家 的托 市 政 策 ； 方 出让 土 地 对 地 方 财政 Ｇ Ｐ 贡 地 Ｄ的
献； 城市的大拆迁， 卷土重来的炒房。回顾去年的无锡市 房地产市场行情， 真是叫人雾里看花。 年初， 房市滞涨 ，
市 场 平稳 。２ ０年 ４ ５ ０ ９ ～ 月始 ， 开发商 采用 各种 手段 加 大 市 场 的宣 传和 促 销 ， 着环保 、 能 、 通 、 境 、 段 、 打 节 交 环 地 学
逐 月缩 水 ， 款 可购 房 面积 逐 日减 少。 原
的是企 业的效 益， 的是企 业的生存和发展 ， 要 关键是购
今年锡城房市走势
２ １ 年锡 城 房地 产 走 势 如何 ， 结 合 国家 和 地 方政 ００ 现
府新政， 分析 如 下 ：
房者怎样理性地去看待房产的市场行情和价格。 ７ ．城镇化 的发展必将伴随户口制度的变革， 有原来
的方 式来从事房产买卖 ， 目前， 无锡市民拥有两套 以上
房产 者已为数 不少， 今后 拥 有多套房产 的 族 还会 逐
年增长 。
３ ．综观 国外的城镇化发展 ， 其经验告诉我们 ， 在中
８１ ０ 瑟 眦 ㈣
二 手房 市 场 走 向探 讨
今年， 国家 给 过 热 的 房产 予 以谨 慎 的 降 温 ， 图 让 其 试 回到 正 常 的轨 道 。无 锡 房 产 市 场 自然 不 能 独 善 其 身 ， 年 去
铁 和 轻 轨 全 部建 成 后 ， 锡 的城 市就 会 有很 大 的 变化 ， 无
８ ．纵观 无锡周边地 区和城市 的房产价格 ， 无锡相
对 来说 房 价 还 是 属 于 较 低 的 ， 无锡 作 为 大 中型 城市 房 价
无锡市人民政府办公室印发关于加快推进全市绿道网建设的实施意见的通知
无锡市人民政府办公室印发关于加快推进全市绿道网建设的实施意见的通知文章属性•【制定机关】无锡市人民政府•【公布日期】2010.08.16•【字号】锡政办发[2010]234号•【施行日期】2010.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文无锡市人民政府办公室印发关于加快推进全市绿道网建设的实施意见的通知（锡政办发〔2010〕234号）各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：《关于加快推进全市绿道网建设的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
二○一○年八月十六日关于加快推进全市绿道网建设的实施意见（2010年8月）为加快绿道实施，推进宜居城和生态城建设，整合和改善无锡现有的生态环境，增加旅游资源的可达性，拓展居民休闲游憩空间，结合我市实际，现就推进全市绿道网建设提出如下实施意见。
一、基本概念及构成要素（一）基本概念。
绿道是利用自然生态走廊或风景道、绿化带等人工走廊，连接郊野公园、自然保护区、风景名胜区等生态资源，形成供城乡居民及游客休闲游憩的开放式空间。
绿道具有保护自然、改善环境等生态功能，为市民及游客提供户外活动空间等游憩功能，保护和利用文化遗产、促进人际交往等社会与文化功能，促进旅游及相关产业发展、提升周边土地价值等经济功能。
（二）构成要素。
绿道具备四大构成要素，一是游憩空间，是供居民及游客进行休闲、游憩、娱乐活动的节点地区；二是主体绿道，是连接各休闲游憩空间的开场空间纽带；三是游憩路径，即步行道或自行车道；四是附属设施，是为人们提供的休息、指示、娱乐、安全保障等设施。
二、指导思想、实施原则和总体目标（一）指导思想。
以科学发展观为指导，坚持走可持续发展的道路，强化生态保护意识，满足市民及游客的多样性需求，制定整体规划，明确建设标准，分期推进建设，体现绿道的多样化、本土化和生态化，进一步优化区域生态格局和生态环境，打造绿色开放式空间，推动区域生态保护、生活休闲一体化乃至经济发展一体化，增强可持续发展能力。
2010年锡城商品房成交简析
2010年锡城商品房成交简析2010年的锡城楼市在喧嚣中落下帷幕。
虽然在此期间锡城楼市同样遭遇了“史上最严”的政策调控，成交也一度出现过低迷时期，但是，纵观全年，锡城楼市继续向前发展的趋势并没有改变：商品房及住宅新增供应连续四个季度出现增长，全年销售总量略有下滑但销售金额同比增加，商品住宅成交价格节节攀高等特征无一不印证了锡城楼市今年的累累硕果。
一、商品房及住宅供应情况：2010年无锡市区商品房新增预售面积为761.12万平方米，同比09年增加了270.47万平方米，增幅为55.12%，其中商品住宅新增预售面积为648.96万平方米，同比增加252.60万平方米，增幅为63.73%。
其中四季度商品房和商品住宅新增预售面积分别为251.65万方和202.74万方，双双为今年季度供应最高。
截止到年底，全市商品房剩余可售面积约为745万平方米，其中商品住宅剩余可售面积约为404万平方米。
与09年锡城楼市供不应求的情况相比，今年锡城开发商的推盘步伐明显加快，楼市存量房的数量也略显宽松。
二、商品房及住宅成交情况：（一）成交量: 销售面积同比减少销售金额同比增加2010年1-12月份，无锡市商品房共计销售面积为697.8万方，同比减少129.8万方，减幅为15.59%，全年商品房成交金额为599.19亿元，同比增加46.58亿元，增幅为8.43%；其中，商品住宅全年度成交总量为573.08万方，同比减少142.8万方，减幅达19.95%，住宅成交总金额为460.38亿元，同比增加9.77亿元，增幅为2.17%。
从每季度的成交情况来看：今年一季度销售面积和销售金额同比增幅最大；二季度受政策调控的影响，住宅市场交易热度骤然下降，从而使商品房总体销售面积和销售金额同比减少；下半年楼市成交出现回暖，虽然成交量与09年同期相比仍有一定差距，但是销售金额已基本与去年同期持平。
（二）成交价: 上涨趋势保持不变年中调控略有起伏2010年锡城房价在遭遇史上最严调控之时也曾应声而跌，（四月至六月，房价总下跌幅度约为9%）,但是丝毫没有影响总体房价继续上涨的趋势。
房地产调研报告无锡太湖新城市场调研分析报告
无锡太湖新城市场调研分析报告第一章、市场调研描述一、调研目的：通过对无锡太湖新城板块进行调查，分析各楼盘之间的竞争状态，以及整个板块在无锡市与其他板块的竞争分析，从而得出太湖新城的基本市场状况，并预测未来太湖新城的市场基本走向。
二、调研对象及课题阐述：调研对象：无锡市太湖新城个案调查：太湖国际社区、尚锦城、融创·天鹅湖、阳光·嘉园、绿城·玉兰花园。
无锡市的新规划中，对周边未开发的地区加大了开发力度，促使无锡市的房地产发展速度进一步加快，规划中针对无锡市太湖新城板块的建设，被认为是一张可以重新书写城市辉煌的“白纸”。
省委常委、市委书记杨卫泽、市长毛小平都认为“太湖新城建设事关长远、事关重大”。
这一判断，既是基于新城自身的区位、资源优势，也是基于城市产业转型的战略部署。
决策层认为，这个山水围合的150平方公里土地，是适宜人居、办公、商务的绝佳场所，又为金融、研发、创意等“无烟产业”提供了最好的空间。
这样的定位，可以完美兼顾人和城市的双重需求，而人口的适度转移，又将使老城“痼疾”迎刃而解。
因此，使得此板块成为无锡市现在以及未来最火热的板块之一。
在该板块上，有众多的实力开发商，为了清楚的了解整个板块的市场环境，板块的基本概况，因而，我们需要做以下课题：1、无锡市整体城市概况2、宏观政策的分析（包括无锡市地方政策对房地产的影响）3、无锡市太湖新城板块的SWOT分析4、个案的综合分析5、无锡太湖新城板块市场调查研究结论总结概述（无锡市场整体解读分析、板块的升值潜力分析、板块内各楼盘营销突破点分析）。
第二章无锡市概况一、城市及宏观经济概况1.城市概况：a,地理位置：东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。
无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。
【精品】无锡凤翔馨城提案报告
【精品】无锡凤翔馨城提案报告无锡凤翔馨城2010年提案报告市場背景分析一、区域市场状况分析由于天一城一期40万平米，中环国际40万平米等大盘的规划，北片量体供应不足的供应局面已经开始改变，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。
区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），小高层及高层供应量逐步上升，客户的接受度也随着楼盘的推出正在改善。
但多层还是购房者的首选。
此前区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，天一城和本案的出现将会改变这一局面。
因此项目和天一城谁可以成为北片购房者的首选楼盘，将会决定未来项目销售能否成功的重要因素。
附近楼盘规划多位多层，小高层，高层，联排别墅。
产品同质化严重。
尤其天一城一期的规划与本项目的规划基本相同。
因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。
目前周边的价格在2900元/平米左右。
但随着北片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破3000元/平米的大关。
整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。
存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在300元/㎡左右，还跟不上大市场的涨幅。
无锡市2004年第四季度的均价为3751元/平方米。
目前项目所在区域侧均价还未到3000元，具有巨大的价格优势。
这一点对我们入市非常有力。
区域市调个案项目名称天河花园二期天河花园别墅清华雅居天一城（一期）位置凤翔路西侧北环路南凤翔路西侧北环路南北环路与凤翔路交界天水路，北环路产品类型小高层、多层别墅多层（局部安居房）小高层，高层，独栋别墅，联排别墅主力面积125－130㎡225－320㎡110㎡；140㎡96－200㎡主力总价29万125万32万；40万——单价范围1980－2620元/㎡4650－6500元/㎡2800－2900元/㎡——平均单价2400元/㎡多层2650元/㎡小高层6000元/㎡2850元/㎡未开盘交房方式毛坯现房毛坯现房毛坯现房厨房，卫生间装修二、竞争区域分析1、盛岸板块盛岸路区域板块同属北区，未来本项目在推案的时候肯定会，房地产起步早于项目所在区域，目前主要个案有左岸星光，盛岸花园，英伦皇家花园等。
2010年1月无锡公寓市场调研简报
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调研区位
近中心区调研项目
惠山新城版块
调研小结
西区
山语银城 蓝庭国际
瑜憬湾 山语银城 蓝庭国际
蠡湖一号 湖滨壹号二期 瑜憬湾
湖滨一号 蠡湖一号
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3.6m 3.9m
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4.0m 3.6m
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3.9m
3.6m
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4、区域改善型、舒适型公寓产品的空缺
5、区域内公寓赠送面积较多，得房率高，性价比高 6、空间景观和品质
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绿地世纪城：22层&11+1层小高层
户型展示
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--
90-104
117-136
155-318
尚锦城
58-75 88-112 102-140 137-316
二房32.49%,三房58.31%,四-其他9.2%
融创天鹅湖
一房10.86%，二房32.28%,三房45.15%,四-其他 11.71%
--
80-89
110-142
203-250
二房36.36%,三房54.88%,四-其他8.75%
无锡房地产市场政府调控效果分析及建议
无锡房地产市场政府调控效果分析及建议【内容摘要】住房制度改革后，市场成为市民获取住房的唯一途径，对住宅的需求也由此得到了空前的释放。
住房问题不仅关系到百姓的切身利益，还直接影响着和谐社会的建设。
但是近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升，面对房地产市场的泡沫现象，国家给予了高度的重视，出台了一系列的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，但从实际来看，宏观调控的效果并不十分明显，房价依然坚挺甚至频频创出新高，中低收入家庭面对如此之高的房价，恐怕也只能“望房而兴叹”。
为此，中央明显加大了对房地产市场的调控力度，自4月14日以来国务院房贷新政重拳出击，推出了一系列的房地产调控政策，但是政府调空效果如何，本文在以无锡为例进行了调查的基础上，提出了一些建议，意在希望政府的调空真正能为百姓住房解决问题。
【关键词】房地产市场有效调控房价人们都说房地产业是一个暴利行业，自2003年1月首次评选2002年“中国十大暴利行业”以来，房地产从2002年第一版到2004年，连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。
2005年、2006年在国家实行了密集的宏观政策对房地产业进行调控的情况下，房地产业依然再度登上该排行榜，并且位居前列。
从统计数据来看，我国房地产市场的平均利润率普遍都在10%以上，部分中高档房地产的利润率更是高达30%-40%。
房价收入比直接反映出房价水平与居民自住需求的匹配程度，据无锡市统计局数据，2009年全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资43346元，那么以家庭为单位，年收入平均为8-9万。
目前无锡商品房成交均价在7000元/平-8000元/平，那么买一套最普通的商品房需要70万，如此一算，房价收入比已近9倍，也就是说以家庭为单位，不吃不喝9年，才能买得起房。
但是，房价收入比的计算使用的是全市新建商品住房均价且包括经济适用房，大量身处高房价地区，拿着平均收入的人感到有点不真实，据相关数据显示，无锡2009年的城镇居民人均可支配收入只有25027元，远远没有达到7万的标准，那么，无锡市区内的房价收入比应该是多少呢？以崇安、南长、北塘三大区域成交均价来算，目前无锡市区内新房成交价格在11000元/平米左右，掐指一算，无锡市中心的房价收入比应该在19至20之间，也就是说如今想要在无锡市中心买套房子需要不吃不喝19-20年。
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区。 3大主题市场区：规划建成产业高度集聚的家居中心，它将成为
整个无锡的家居秀场，无锡最具规模的百万平方米的家居卖场，， 总面积达到200万平方米，其中以2平方公里的装饰材料市场为核 心，形成“广益家居城”。 2大居住社区：规划２００万平方米，分广益和江海两个大型社 区，规划人口约10万。
营销定位论证——区域竞品分析
月星家居广场与本案仅一街之隔，总建面积约10万㎡，属于品牌家居 购物广场。
月星家居广场面积达10万平方米，从Ａ－Ｆ共分为６区，品 种齐全。广场共4层，分为睡眠区、现代家具区、古典家具区。 产品涉及沙发、软床、床垫、现代板式家具、儿童家具、休闲 藤器、实木家具、新古典家具、“韩流”家具等产品，属于品 牌家居购物广场。
营销定位论证——区域竞品分析
俱崇安位于锡沪路广南路交界口，建筑面积3.9万平米，由3 幢彩色积木式的建筑组成，是以家居创意为主题，地上6层。 A 馆将展售不同风格的创意精品家居，主馆B馆是整个创意 园的亮点—创意家居体验馆，C馆将主要引进创意餐饮、创意 设计师工作室。 目前仍在进行一期招商工作，并已接近尾声。出租房源面积 为80-1200平米不等，均价为1-2元/平米每天，现只剩3楼和4 楼共20间，总面积为4200平米，2楼已基本租完，只剩2间。 据悉，近期俱崇安将会全面结束一期招商，目前正在筹备10 月下旬的开业。另明年1月开始俱崇安将开始规划二期项目。
崇安新城商业形成生产资料和生活资 料两大市场，结合项目现营销定位， 在此通过生产资料市场现状为基点， 分析项目定位是否具有合理性。
生活资料 市场
广 南 路
营销定位论证——生产资料市场
已上市项目 1、月星家居 2、好艺家广场
3、佳润建陶城 4、锡沪装饰城 5、嘉饰茂居家生活广场
6、广益名品城 7、名品城二期 8、华东装饰城 9、华东建材市场 10、中储建材城 11、百安居 12、红星美凯龙
无锡新城地产锡沪路项目市调报告
——华东家艺中心
Part 1 Part 2 Part 3
Table of Contents
目
录
项目基础现状 营销定位论证 销售价格论证
PART .01 项目基础现状
项目现状——区位分析
华东家艺中心位于政府重点规划的崇安新 城核心区域，新城区域商业中心，距离无 锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公 里，是版块内的核心组成部分。根据崇安 新城（广益片区）详细规划显示，崇安新 城地处崇安区广益街道辖区内，东至桐桥 港，南至太湖大道，西至江海东路、锡沙 路，北至北新塘河，规划用地4.68平方公 里。其中，整个新城的北部和南部均为大 片的居住区，中间主要以商业和商务为主。
市中心
副中心
项目所处的崇安新城定位为无锡产业转型的 发展高地，新兴城市副中心，无锡第二个核 心商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸 区
营销定位论证——区域市场环境分析
江海路汽车 汽配市场
锡沪路装饰 装潢市场
广益路
锡沪路
学前东路五 金机电市场
崇安新城规划以锡沪路和广益路为城市发展轴，形成专业市场集 群、休闲购物商贸中心和国际居住社区。
锡沪 路 A
B D
D
C 规划路
商业价值： 锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭
示性最好，商业价值最高 地块中部规划路与锡沪路相接，也是未
来人流较集中的地方，商业价值较高 地块南面规划路为城市支路，人流和昭
示性一般，商业价值一般 地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，
商业价值最差 地块商业价值大小如右图排序A、B、C、
项目临近锡沪路与江海高架交叉口，规划中的 地铁二号和三号线，将穿越整个区域，地铁交汇 点位于离项目5分钟。
崇安新城目前拥有“三纵五横”的路网体系， “三纵”即江海东路、广南路、桐桥路；“五横” 即太湖大道、学前东路、上马墩路、锡沪路、广 益路；新城往市中心10分钟车程，往火车站10分 钟车程，往机场15分钟车程，距京沪高铁10分钟。
D
地块商业价值最高为锡沪路 沿线，其次为南北向规划路
项目现状——商业限制性条件
项目地址 物业类别 占地面积 容积率 开发商
华东家艺中心 锡沪东路2号 （广益名品城旁）
写字楼、商业
地段商圈 建筑类别
34256.9 ㎡
建筑面积
2.8
绿化率
无锡新城万博置业有限公司
崇安新城 锡沪—广益板块
高层 150496 ㎡
惠山区 北塘区
锡山区
南长区 新区
滨湖区
崇 安 区
崇 安 新 城
崇安新城功能定位
崇安新城（广益片区）位于无锡市政府所在的崇安区东 部。
崇安新城范围从江海东路-锡沙路-北新河-桐桥港到太 湖大道，规划占地面积约4.68平方公里。
崇安新城的发展定位为无锡市城市更新的重地和产业发 展的高地，欲打造成无锡新兴城市副中心，第二个核心 商务圈和休闲购物中心，创业宜居的商贸区。
25%
华东家艺中心位于锡沪路西首龙头为止，总建筑面积约15万㎡，其中 商业部分63225㎡，办公部分43404㎡。
华东家艺中心地段优越、交通便利，双轨交汇（地铁2、3号线）一环（快速路）辐射全无 锡；高铁（京沪、沪宁）高速（G42）直通长三角。
项目现状——营销节点
6月12日
8月2日—14日 8月2日—14日
月星家居
好艺家国际家居广场
广 益路
1
5
0
42 1 3
1 76本 案
8
9
生产资料市场以装修家居建材专 业市场为主，沿锡沪路主干道发 展，是无锡最具影响力的专业市 场片区，具备庞大的市级辐射效 应。
锡沪装饰
佳润广场
2
1 2
锡沪路东部区域
未上市项目 1、红豆项目
1 1
宜家购物中心（规划)
2、宜家购物中心
嘉饰茂
销售价值论证——销售现状
项目暂时尚未开盘，预计于10月中下旬首次开盘
主力商铺面积为20—50平米
目前在售一期，商铺500套左右
商铺售价-1F均价18000元/㎡，1F均价50000元/㎡，2F 均价25000元/㎡，3F均价15000元/㎡，同时对外推广中有 “总价18万起”的推广诉求
截止9月25日，认筹（不交诚意金）享受97折优惠
营销定位论证——区域竞品分析
总建筑面积30000平方米，约300户商家，由广东省中山市温州商会 副会长程文才先生于2019年9月份投资兴建。 一楼是软家具，二楼是板式家具，三楼是实木家具，四楼是所谓的 欧美馆，为知名品牌生产厂家、经销商提供产品的展示和销售平台 ，是无锡地区中高档次的家居装饰品交易市场。
崇安新城以商贸和居住功能为主，以锡
沪路和广益路为发展轴，形成专业市场
集群、休闲购物商贸中心和国际居住区。
营销定位论证——区域商业市场分析
崇安新城商业主要形成生产资料和 生活资料两大市场 生产资料市场：主要沿锡沪路分布， 以装修、装饰、建材家居专业市场为主。 生活资料市场：主要沿广益路、广 南路分布，以满足日常消费的购物中心， 大卖场为主。
项目租售模式为10年委托经营，3+7管理模式，一次性 返还3年24%收益。
华东家艺中心主力商铺面积为 20—50㎡，预计10月中下旬开盘。
此外，据称华东家艺中心目前已有2000组客户进行预约，9月，百人“温州看铺团”至售楼处现 场看铺。
PART .02 营销定位论证
营销定位论证——区域市场环境分析
项目位于崇安新城核心区 域，区域规划以居住区和 商业商务区为主，未来升 值潜力巨大。
崇安区
火车站 3公里 交通枢纽
无锡 市中 心中 山路 CBD
4公里
崇安新城 本案新商城业区中域心
项目现状——周至情况
四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边 主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖 场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展 已成规模。
6月12日，项目售楼处公开
项目现状——前期营销推广
7月21日，央视王牌综艺栏目《非常6+1》登 陆无锡，召开海选新闻发布会，华东家艺中心 对活动独家冠名。
项目现状——前期营销推广
8月2日、8月9日、8月14日，央华东家艺 中心杯《非常6+1》全国选拔赛无锡站分别 举行了前三场海选。
项目现状——前期营销推广 8月27日，华东家艺中心包机直飞深圳，邀请客户参观考察深圳艺展中心。
好艺家国际家居广场总建面积30000㎡，约300户商家，是无锡地区中 高档次的家居装饰品交易市场。
营销定位论证——区域竞品分析
总建筑面积8万多平方，商场面积5万多平方，品牌总部园和 创意公寓3万多平方，地下室：做精品灯具馆，一层：陶瓷卫 浴精品馆二层：五金木制品精品馆，三层：软装家具馆（美 克美家）。
项目周边路网密集，且多为 城市主干道，三纵五横”路 网体系无缝对接主城锡沪路 更是承担了无锡东大门要塞 职责，交通十分便利。
本案 规划路
高架：江海东路
广南路
城市快速干道 城市次干道
广益路
锡沪路
广吉路
上马墩路
学前东路
城市主干道 城市支路
项目现状——人流动线
车站
锡沪路
车站
人流动线：
地块北面人流主要从锡沪路转南北向 规划路进入
9月17日
10月中下旬
预计11年底
售楼处公开
《非常6+1》海选 包机直飞深圳 考察
温州看铺团现场 参观
商铺首次开盘
酒店式公寓开盘
华东家艺中心自6月公开售楼处后，接连举办《非常6+1》海选等事件营销和活动营销，预计 于10月中下旬商铺首次开盘。
项目现状——前期营销推广