城市土地管理复习题

城市土地管理复习题

1土地的基本特性

•包括自然特性和经济特性。

•土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性。

•土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。

•土地的自然特性

•1．土地面积的有限性。土地是自然的产物，人类不能创造土地。广义土地的总面积，在地球形成后，就由地球表面积所决定。

•2．土地位置的固定性。土地最大的自然特性是地理位置的固定性，即土地位置不能互换，不能搬动。这一特性决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有着较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时，这一特性也决定了土地市场是一种不完全的市场，即不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。

•3．土地质量的差异性(多样性)。不同地域，由于地理位置及社会经济条件的差异，不仅使土地构成的诸要素的自然性状不同，而且人类活动的影响也不同，从而使土地的结构和功能各异，最终表现在土地质量的差异上。

•4．土地永续利用的相对性(土地功能的永久性)。土地作为一种生产要素，“只要处理得当，土地就会不断改良。”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。

•土地的经济特征包括：

•土地供给的稀缺性：总量有限，质量差异，位置固定，应集约利用

•土地报酬的递减性：土地报酬递减规律（土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。）适度投资

土地用途变更的困难性：勘察、规划

•土地的资产特性：是由土地的有限性、作用的不可替代性及土地所有权和占有使用权的垄断性所决定的

•利用方式的相对分散性综合区位效益

•利用后果的社会性宏观管理、监督、调控

城市土地的特点

•城市土地的扩展性

•城市土地的非生态利用性

•城市土地的可逆性差

•城市土地的土地利用价值高

•城市土地的区域选择性强

•城市土地的空间利用性和再生性

2城市土地管理是国家通过各级政府及其土地管理部门，维护社会主义土地公有制、保护土地所有者和使用者的合法权益、协调土地关系、提高土地生产力，满足人民群众日益增长的物质文化需要，按照依法、统一、全面、科学的原则和要求，对土地的开发、利用，进行一系列组织协调、控制、监督等综合性措施和活动。

3土地制度是指包括一切土地问题的制度，是人们在一定社会经济条件下，因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。

4我国社会主义土地公有制的内容主要包括：

•（1）我国全部土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

•（2）土地的全民所有制采取社会主义国家所有的形式，国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。

•（3）城市建成区范围内的土地全部属于国家所有。

•（4）农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（包括村农民集体和乡（镇）农民集体）。

•（5）土地的社会主义劳动群众集体所有制，采取农村集体经济组织的农民集体所有的形式，农村集体经济组织代表该组织的全体农民占有属于该组织的农民集体所有的土地，并对该集体所有的土地行使经营、管理权。

•（6）实行国有土地有偿使用制度。

5土地供给：地球所能提供给社会经济已经利用的各类生产和生活用地，以及人类尚未利用和难以利用土地的总和。土地供给通常分为自然供给和经济供给。

6增加城市土地经济供给的途径：

•一是外延扩大方式，通过减少其他用地来绝对增加城市土地面积；

•二是内涵扩大方式，通过增加土地投资或更集约化利用现有的城市土地，在不增加城市土地面积数量的情况下，相对扩大城市土地经济供给。

•在现实的城市发展过程中，外延式和内涵式土地供给方式是并存的。表现为城市土地绝对数量扩张与城市土地供给的存量调整

7城市土地需求的影响因素

•经济发展状况

•区位条件（自然条件、经济条件）

•人口数量（常住人口和潜在的潜入人口）

•基础设施建设（硬件，市内和城际）

•公共服务（软件）

8在社会主义制度下，国家可以采取多种形式分配和调节级差地租，如下：•价格

•税收

•收费

•财政与信贷

9城市垄断地租，是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成垄断超额利润转化成的地租。

10城市地租的特点

•城市地租在量上一般应高于农业地租（区位优越；投资回报更高）

•区位级差地租是城市地租的主要形式（土地区位会影响利用功能、使用者的选址决策和生产效益）

•商业地租是城市地租的典型形态

•城市地租具有相当大的垄断性

•城市土地投资的地租效应具有明显的外部性（对城市建设投资的增加，都会带来相应租金的增加，而且也会带动周围地区的发展和租金的上升，呈现明显的外部性。) •城市地租比农业地租更具有积累性（城市土地所需的投资量是一个长期不断积累的过程。）

11城市土地金融是利用各种信用方式、方法和工具，将土地开发和经营与金融支持相联系的各项经济活动。

12城市土地金融的特点

•债权可靠，安全性高

•资金运用具有长期性

•土地抵押是核心内容

•具有较强的政策效应

•具有较大的灵活性

13土地抵押贷款所需的条件

•（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

•（2）领有国有土地使用证；

•（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

•（4）经人民政府或集体土地所有者同意，依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同；

•（5）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

14土地使用权抵押：是指土地使用权人以土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该土地使用权折价或以拍卖、变卖方式处分抵押的土地使用权，并从所的价款中优先受偿的一种民事担保制度。

15城市土地抵押贷款的功能：

是国家实施土地政策的工具

是房地产业和建筑业发展的主要资金来源

能够熨平经济周期

•16城市土地利用中的增值收益及原因

•土地增值，即土地价值的增加，也就是指在房地产开发利用过程中或交易过程中发生的土地价格的上升和超额利润的增加。

•土地价值由土地物质价值和土地资本价值构成，土地增值也相应分为两个方面：一是土地物质价值(或价格)的增值。它是指非土地经营者和使用者投入资本、劳动而自然增涨的地价，其价值的增加是虚假的。二是土地资本价值的增值，即由于对土地的持续追加的投资而使土地价格上涨。土地资本价值增值实质上是由人类劳动创造的。

•土地增值的因素很多，归纳起来，主要可分为两大类：一是生产性因素；二是非生产性因素。

•是指因特定地块或相邻区域投入资金、劳动力，使土地资本价值增加，从而使土地价格上涨。生产性因素主要包括：直接投资因素和间接投资因素。

非生产性因素引起的增值，是指土地价格的上涨，并不是由投入资金、劳动等因素产生的，而主要是由于土地稀缺性、土地用途调整、利率、政策性等因素而引起的地价上涨。17土地税收：指国家以土地为征税对象，凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地取得部分土地收益的一种税收。

18土地增值税

•定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。

•土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。