关于小产权房确权问题引发的思考

关于小产权房确权问题引发的思考

导读：“小产权房”指的是在农民集体土地上建设而的、未向国家缴纳土地出让金等税费，仅持乡镇政府或村委会颁发的产权证明或介绍书合同文件等，国家房管部门颁发的房屋产权证，出售给本集体经济组织以外的组织或个人的房屋，小产权房的价格相对低廉，因其价格优势得到相当数量的购房者青睐。2012年，国主资源部明令对农村集体经济组织的土地进行确权，凡搭建小产权房的土地不予确认。至2014年，国主资源部部长在接受记者访谈时明确指出：要针对目前在建在售的小产权房“拆除一批，教育一批”“震慑一批、问责一批”。小产权房再一次引起公众热议。小产权房到底应该合法还是非法?利益冲突如此协调?对于如此棘手的问题，只有深刻认识该现象背后的本质，全面考虑各种相关情况，才能找到好的解决方法。本文正是在这样的背景下对小产权房进行一些法律研究的，再针对其特性提出相关对策，用以解决困扰多方的小产权房问题。

一、.小产权房的分类

小产权房做为地上附着物，其分类要看土地性质。农村集体经济组织的土地可分三种:一是集体建设公用设施用地;二是村民宅基地，三是基本农田。目前涉及建设小产权房的土地主要以前两种为主，建于基本农田的土地由于国家政策严厉，所占比例最小。

二、从法律角度谈小产权房的非法性及风险性

我国土地管理法规定：城市居民不得购买农村集体经济组织的土地和住宅。依据我国现行法律，农村集体经济组织的宅基地只能在本集体经济组织内流转，其他农村集体经济组织成员购买也是不允许的，买受人不是适格主体，其买受的行为法律不予认可，从法律层面上说，这种买卖行为由于违背国家政策，而属当然无效的民事法律行为。小产权房的非法性决定了其自身固有的风险性，它没有法律所赋予的流转合法地位，它的流转只局限于本集体经济组织，买受人无法通过法律得到产权确认，不能办理产权证书。根据《民法通则》《物权法》中物权法定的原则，物权是由法律规定而产生和认可的。不动产特权施行登记生效制度，析产过户必须在法定的登记机构依照法定程序进行。从这个角度来看，乡镇机构或者是村委会是无权办理析产过户手续的。买受人所购买的房间不能进行再次交易，为此要承担很大的收益风险。

三、协调小产权房利益冲突方法

对小产权房进行法律规制是解决问题的途径之一。目前我国并未出台相关政策来解决现有小产权房因其是否应予确权而产生的利益冲突。而解决这个问题的根本应当从问题出现的源头出发。小产权房产生的原因是主要是因为巨额的房价及小产权房相关各方比如集体经济组织及其成员与国家之间的利益抗争。因此，完善小产权房的首要任务在于处理协调好小产权房屋利益各方的关系。

首先，处理好集体土地所有权利益与国家土地所有权利益之间的关系。目前的现状是国家土地所有权呈现较为明显的优势，而集体土地所有友谊在土地上的权益虽然是集体拥有，但权益严重受限。因此，首先要尽量减少这种权益限制，实现集体土地与国家所有土地在法律上的地位相对平等，再进一步实现小产权房的有限合法化。

将小产权房有限合法化，并不是指农村集体经济组织所有的全部土地均可以用来开发房产或者是任意流转，而是在出台配套机制和法规后，以符合规划并经由权力机关批复三段论用途的农村集体所有的建设类土地才能用于开发并流转，同时合理制定与严格按流程执行土地利用规划，使有限的土地资源能够得到很好的利用，使城乡建设得到长期稳定可持续的发展。

其次，小产权房问题的核心是关于有权利处分集体用地的适格主体问题，这个问题与农田耕地的有效保护并没有非此即彼的因果关系。该问题的主旨是法律对农耕地的保护和有效监管，而不是谁有权处分集体的土地。由农村集体用地开发农村小产权房实际上是一种城乡之间的利益再分配。依据我国现行土地管理制度的相关规定，农村集体土地要首先转为国有土地才能进入土地市场，只有国家合法征地，才能进入市场进行使用权的转让。我们认为这种制度的安排，使得农村集体土地的补偿额过低，而集体土地变更为国有土地后所后产生的巨大收益的主体并不是农村集体组织及其成员。

对于农村集体所有的土地而言，在保农用耕地的基础上，可以对现有的宅基地进行整合，通过集约农村集体经济组织成员的住宅，将一部分宅地拿出来开发房产向城市居民流转，我认为将闲置的宅基地进行重新整合，并不影响国家对基本农田的保护，此外，一些荒地、空地等非基本农田用地也没有与国家现行土地法规相冲突。法律明确规定农民的土地和宅基地归村集体所有，那么，也同时应当赋予他们在其所有的土地相应的处分和收益权。在保证基本农田总量不受影响的前提下，有限的准许农村集体经济组织适当变更土地用途，

进行土地的优化配置。从而将小产权房有限合法化，从根本上解决各方利益冲突的问题。