某项目营销策划分析报告
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区域价值
经济背景——新区经济概况
600
500
400
300
251
200
1ห้องสมุดไป่ตู้0
新区历年GDP情况
29.43% 471 25.90% 409 316
520
0.35
0.3
0.25
0.2
15.16%
0.15 10.40%0.1
0.05
高新区经济发展迅猛，其GDP 增长率始终保持两位数的高速运 行； 2007年人均GDP按户籍人口 计算达到2万美元。
16
4.0
14 12
新政
3.5 3.0
10
2.5
8
2.0
6
1.5
4
1.0
2
0.5
0
0.0
07_1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08_1 2月 3月 4月 5月 6月 7月
供应量 成交量 供销比
新区新政前供销比保持低位运 行，市场供不应求。新政后供销比 走高，市场出现供大于求的局面。
宏观政策背景
政策性质
金融政策 土地政策 住房保障政策
政策内容
政策影响
07年1月份至今，国家连续16次上调存 款准备金率，央行连续6次提高人民币 存贷款利率。
“首付提高+利率提高”配合金融体 系的“银根缩紧”以及多次加息后 所形成的累计效应，使得市场中绝
主要是9.27新政，对已利用贷款购买住 大部分的投资需求被迫撤离，也致 房，又申请购买第二套(含)以上住房的， 使大量换房需求持币观望，今后摆
新区今年上半年供销比为 1.38，同比增长0.65。市场较上 半年处于低迷状态。
4026
9.77%
10.20% 10.00% 9.80% 9.60%
2802
9.40%
8.96%
9.16%
9.12%9.20% 9.00% 8.80%
251
316
409
471
520
8.60%
8.40%
8.20%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
新区
苏州
所在比例
良好的经济环境为房地产市场发展奠定着坚实基础
一方面，土地清查政策加快了土地 入市节奏，对未来市场形成量体冲 击；另一方面，住房保障政策的实 施增加了市场低总价房源的供给， 对纯粹商品房市场造成价格冲击。
未来市场竞争形势严峻
政策逐步紧缩，房地产市场面临严峻考验
市场运行——新区市场供销比分析
新区07年1月-08年7月市场运行情况
20
5.0
18
4.5
提高首付比例和贷款利率。并对“第二 在地产营销环节一个重要的课题是：
套房”做出明确说明
如何在窄众时代取得营销的成功。
土地清查是重点，土地闲置满一年不满 两年的，按出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费，该政策的颁发将大大 拉升整个市场的土地开发量
加大廉租住房、经济适用房和中低价位、 中小套型普通商品住房建的供应，其年 度供应总量不得低于住宅供应总量的 70%。
0 2003年
2004年
2005年
2006年
新区
年增长率
高新区以占苏州2.6%的土地 和4%的人口，创造了全市 1/10的经济总量，经济地位举 足轻重。
0 2007年
6000 5000 4000
3000 2000 1000
0
新区GDP在苏州所占比重 5700 10.40%
3450
10.16% 4820
苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城 区，西至太湖。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人 ，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安 、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区
规划背景——新区发展规划
规划背景——苏州市发展规划
“一体两翼，双城核心”
古城区与高新区合为主城区；东部 园区为苏州首要发展方向，形成与 主城区地位相等的东部新城（双城 核心）
高新区作为主城区的组成部分，主要 承担城市生活服务中心和市域政治、 文化中心职能，疏解古城区释放出来 的人口，成为新的城市核心
规划背景——新区概况
闽信·大白荡项目营销 策划报告
2008年8月10日
目录
1 市场研判篇 2 营销推广篇 3 企划表现篇
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市场研判篇
1 宏观环境分析 2 项目条件界定 3 竞争市场界定 4 竞争板块描述 5 竞争个案分析 6 项目定位分析
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浒通板块
北扩
西部板块
西进
中心板块
南部板块
新区整体发展方向为 “北扩西进”。分别向 广阔的浒通板块和西部 板块延伸。未来新区将 建成以高新技术产业、 旅游休闲观光、科技研 发中心、大型会议会展 中心和高品质居住为主 导的，集现代文化和传 统文化于一体的，科技、 文化、生态、高效的现 代化新城区。规划总用 地223K㎡，规划总人口 100-130万人 。
工业用地较多，项 目区域处于工业用
地的包围之中
规划背景——大白荡生态公园规划
项目位置
大白荡城市生态公园的建设，在提高周边居民及商务 人员生活品质的基础上，保证了该区域可持续的健康生 产、生活环境，发挥了城市生态功能，提高了周边土地 价值，提升高新区的城市品质。
基本概况：大白荡 城市生态公园位于浒 墅关开发区，东临 312国道，南到鸿禧 路、北至大同路、西 邻同禧路，规划总面 积50公顷，其中水面 10公顷。规划以生态 为底、水为中心，通 过功能分区将现代文 化、古吴文化、水文 化和谐融合。
项目拥有新区 稀缺的生态景
观资源
规划背景——轨道交通
浒墅关
轻轨3号线： 起于新区浒墅关，
经古城区南面横穿苏 州市区，途径高新区 中心、吴中区、工业 园区，止于沪宁城际 铁路唯亭站。
3号线全长43.5公里， 设站31座，是四条线 中线路最长、站点最 多的一条。该条线计 划2020年建成
轻轨利好将进 一步提升项目
项目处于北扩第一 站，地理位置得天
独厚
规划背景——浒通片区规划
居住用地
工业用地
物流用地
浒通片区规划结构为1个 中心区、6个居住社区、9 个工业区、1个保税物流园 和1片绿色生态保护区。规 划建设用地规模为49.26平 方公里，其中居住用地约占 40%，工业用地约占35%。 规划布局将以中心区为核心， 片区中部为生活居住区，外 围为工业区，阳山绿色生态 区由西南方向契入片区中部， 各功能区之间以带状绿地相 分隔。中心区将包括商业、 商务中心、行政管理中心和 文体中心等功能。
经济背景——新区经济概况
600
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300
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200
1ห้องสมุดไป่ตู้0
新区历年GDP情况
29.43% 471 25.90% 409 316
520
0.35
0.3
0.25
0.2
15.16%
0.15 10.40%0.1
0.05
高新区经济发展迅猛，其GDP 增长率始终保持两位数的高速运 行； 2007年人均GDP按户籍人口 计算达到2万美元。
16
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新政
3.5 3.0
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07_1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 08_1 2月 3月 4月 5月 6月 7月
供应量 成交量 供销比
新区新政前供销比保持低位运 行，市场供不应求。新政后供销比 走高，市场出现供大于求的局面。
宏观政策背景
政策性质
金融政策 土地政策 住房保障政策
政策内容
政策影响
07年1月份至今，国家连续16次上调存 款准备金率，央行连续6次提高人民币 存贷款利率。
“首付提高+利率提高”配合金融体 系的“银根缩紧”以及多次加息后 所形成的累计效应，使得市场中绝
主要是9.27新政，对已利用贷款购买住 大部分的投资需求被迫撤离，也致 房，又申请购买第二套(含)以上住房的， 使大量换房需求持币观望，今后摆
新区今年上半年供销比为 1.38，同比增长0.65。市场较上 半年处于低迷状态。
4026
9.77%
10.20% 10.00% 9.80% 9.60%
2802
9.40%
8.96%
9.16%
9.12%9.20% 9.00% 8.80%
251
316
409
471
520
8.60%
8.40%
8.20%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
新区
苏州
所在比例
良好的经济环境为房地产市场发展奠定着坚实基础
一方面，土地清查政策加快了土地 入市节奏，对未来市场形成量体冲 击；另一方面，住房保障政策的实 施增加了市场低总价房源的供给， 对纯粹商品房市场造成价格冲击。
未来市场竞争形势严峻
政策逐步紧缩，房地产市场面临严峻考验
市场运行——新区市场供销比分析
新区07年1月-08年7月市场运行情况
20
5.0
18
4.5
提高首付比例和贷款利率。并对“第二 在地产营销环节一个重要的课题是：
套房”做出明确说明
如何在窄众时代取得营销的成功。
土地清查是重点，土地闲置满一年不满 两年的，按出让或划拨土地价款的20% 征收土地闲置费，该政策的颁发将大大 拉升整个市场的土地开发量
加大廉租住房、经济适用房和中低价位、 中小套型普通商品住房建的供应，其年 度供应总量不得低于住宅供应总量的 70%。
0 2003年
2004年
2005年
2006年
新区
年增长率
高新区以占苏州2.6%的土地 和4%的人口，创造了全市 1/10的经济总量，经济地位举 足轻重。
0 2007年
6000 5000 4000
3000 2000 1000
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新区GDP在苏州所占比重 5700 10.40%
3450
10.16% 4820
苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城 区，西至太湖。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人 ，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安 、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区
规划背景——新区发展规划
规划背景——苏州市发展规划
“一体两翼，双城核心”
古城区与高新区合为主城区；东部 园区为苏州首要发展方向，形成与 主城区地位相等的东部新城（双城 核心）
高新区作为主城区的组成部分，主要 承担城市生活服务中心和市域政治、 文化中心职能，疏解古城区释放出来 的人口，成为新的城市核心
规划背景——新区概况
闽信·大白荡项目营销 策划报告
2008年8月10日
目录
1 市场研判篇 2 营销推广篇 3 企划表现篇
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市场研判篇
1 宏观环境分析 2 项目条件界定 3 竞争市场界定 4 竞争板块描述 5 竞争个案分析 6 项目定位分析
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浒通板块
北扩
西部板块
西进
中心板块
南部板块
新区整体发展方向为 “北扩西进”。分别向 广阔的浒通板块和西部 板块延伸。未来新区将 建成以高新技术产业、 旅游休闲观光、科技研 发中心、大型会议会展 中心和高品质居住为主 导的，集现代文化和传 统文化于一体的，科技、 文化、生态、高效的现 代化新城区。规划总用 地223K㎡，规划总人口 100-130万人 。
工业用地较多，项 目区域处于工业用
地的包围之中
规划背景——大白荡生态公园规划
项目位置
大白荡城市生态公园的建设，在提高周边居民及商务 人员生活品质的基础上，保证了该区域可持续的健康生 产、生活环境，发挥了城市生态功能，提高了周边土地 价值，提升高新区的城市品质。
基本概况：大白荡 城市生态公园位于浒 墅关开发区，东临 312国道，南到鸿禧 路、北至大同路、西 邻同禧路，规划总面 积50公顷，其中水面 10公顷。规划以生态 为底、水为中心，通 过功能分区将现代文 化、古吴文化、水文 化和谐融合。
项目拥有新区 稀缺的生态景
观资源
规划背景——轨道交通
浒墅关
轻轨3号线： 起于新区浒墅关，
经古城区南面横穿苏 州市区，途径高新区 中心、吴中区、工业 园区，止于沪宁城际 铁路唯亭站。
3号线全长43.5公里， 设站31座，是四条线 中线路最长、站点最 多的一条。该条线计 划2020年建成
轻轨利好将进 一步提升项目
项目处于北扩第一 站，地理位置得天
独厚
规划背景——浒通片区规划
居住用地
工业用地
物流用地
浒通片区规划结构为1个 中心区、6个居住社区、9 个工业区、1个保税物流园 和1片绿色生态保护区。规 划建设用地规模为49.26平 方公里，其中居住用地约占 40%，工业用地约占35%。 规划布局将以中心区为核心， 片区中部为生活居住区，外 围为工业区，阳山绿色生态 区由西南方向契入片区中部， 各功能区之间以带状绿地相 分隔。中心区将包括商业、 商务中心、行政管理中心和 文体中心等功能。