房地产分销客户界定规范

郡原地产分销客户界定规范

(2012年试行版)

为规范分销商经纪人带看客户程序，明确所推荐客户的归属，同时确保案场分销工作顺利有序进行，特制定本分销客户界定规范（试行），开发商与分销商共同遵守。

1.界定标准

1.1.正常客户

1.1.1.有效推介客户标准：首次来访客户或在经纪人推介带访日之前3个月内开发商金

蝶销售系统中无来电来访追踪等互动记录的客户。案场渠道专员在金蝶销售系统中分别通过客户姓名和联系电话两种途径进行查询，查询时若系统中出现重名客户，则以客户确认单中的联系电话为认定当次推介客户的依据；

1.1.

2.在购房资格确认时，发现经纪人推介的客户非首次来访且在经纪人推介带访日之

前3个月内开发商金蝶销售系统中已有来电来访追踪等互动记录的，则此客户不算为经纪人有效推介客户；

1.1.3.在购房资格确认时，发现经纪人推介来的客户其直系亲属（范围仅限配偶关系、

父母与子女关系）在经纪人推介带访日之前3个月内开发商金蝶销售系统中已有来电来访追踪等互动记录的，则此客户不算为经纪人有效推介客户；

1.1.4.经纪人推介带访的客户有效推介期限为3个月，即自首次推介带访日起3个月内

办理签约手续的客户有效，3个月之外办理签约手续的客户则为无效推介客户；

1.1.5.经纪人推介带访的客户3个月有效期满后该客户自动转为公用客户，需重新带看

并进行客户归属界定。若该客户购房意向较强且其所属经纪人欲将该客户再次界定归属为其所荐，则经纪人须在推介有效期满日之前7天内重新带看该客户并完成该客户再次界定归属手续。客户再次界定归属手续：经纪人须在推介有效期满日之前7天内重新填写《**项目 ** 分销商客户确认单》（AB联）并带客户至销售案场重新进行客户确认流程。新填写《**项目 ** 分销商客户确认单》（AB联）其有效期从前一次该客户《**项目 ** 分销商客户确认单》（AB联）有效期之次日起开始计算。逾期不办理，则该客户在有效期满后自动转为公用客户。将该类型客户定义为：分销客户。若在该分销客户有效期满后分销商重新带看或其他分销商对该客户重新带看，在界定归属时开发商金蝶系统中来电来访追踪等互动记录为无效互动记录。若在该分销客户有效期满至该客户成交期间无任何分销商对

该客户进行重新带看界定归属的，则该客户成交归属于开发商所有。

1.2.特殊客户

1.2.1.配偶关系，以一方名义确认，用另一方名义购买

一家分销商带看：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属分销商，反之该客户归属开发商。

多家分销商带看：确认人与购买人是夫妻关系则该客户归属优先确认的分销商，反之该客户归属购买人所属分销商。

界定程序：分销商提供客户情况说明表，开发商核对该客户的结婚证和客户情况说明表，核定确认人与购买人是否是夫妻关系。

1.2.2.父母与子女关系，以一方名义确认，用另一方名义购买

一家分销商带看：确认人与购买人是父母与子女关系则该客户归属分销商，反之该客户归属开发商。

多家分销商带看：确认人与购买人是父母与子女关系则该客户归属优先确认的分销商，反之该客户归属购买人所属分销商。

界定程序：分销商提供客户情况说明表，开发商核对户口本和客户情况说明表，核对户口本地址及姓氏，必要时核对父母与子女之间的通话记录。同时

开发商采用面谈或电话回访客户，核定确认人与购买人是否是父母与子女关

系。

1.2.3.男女朋友关系，以一方名义确认，用另一方名义购买

一家分销商带看：确认人与购买人是男女朋友关系则该客户归属分销商，反之该客户归属开发商。

多家分销商带看：确认人与购买人是男女朋友关系则该客户归属优先确认的分销商，反之该客户归属购买人所属分销商。

界定程序：分销商提供客户情况说明表及客户通话记录，开发商核对该客户男女朋友间的客户情况说明表和通话记录。同时开发商采用面谈或电话回访

客户，核定确认人与购买人是否是男女朋友关系。

1.2.4.非直系亲属（仅限兄弟姐妹）关系，以一方名义确认，用另一方名义购买

一家分销商带看：确认人与购买人是兄弟姐妹关系则该客户归属分销商，反之该客户归属开发商。

多家分销商带看：确认人与购买人是兄弟姐妹关系则该客户归属优先确认的

分销商，反之该客户归属购买人所属分销商。

界定程序：分销商提供客户情况说明表，开发商核对户口本和客户情况说明表，核对户口本地址及姓氏，必要时核对兄弟姐妹之间的通话记录。同时开

发商采用面谈或电话回访客户，核定确认人与购买人是否是兄弟姐妹关系。

1.2.5.带看的客户已确认，与客户同来的（亲戚）朋友当场购买

一家分销商带看：确认人与购买人是（亲戚）朋友关系，购买人之前未确认过，且当场认购（签约）则该客户归属分销商，反之该客户归属开发商。

界定程序：分销商当场提供客户情况说明表及客户通话记录，开发商核对确认人与购买人间的客户情况说明表和通话记录。同时采用面谈或电话回访客

户，核定确认人与购买人是否是（亲戚）朋友关系，同时核定购买人在此之

前是否已作客户确认。

1.2.6.同一个客户，开发商金蝶系统3个月内有互动记录，分销商用不同联系方式作确

认

一家分销商带看：确认该客户确实在分销商确认之前3个月内开发商金蝶系统已有互动记录，则该客户归属开发商。

界定程序：核对该客户金蝶系统互动记录，同时采用面谈或电话回访客户，核定该客户是否属同一客户。该类客户即使在客户界定时未发现开发商作了

客户确认，在之后发现该客户在分销商带访日之前3个月内在开发商金蝶系

统中有互动记录的，则之前已作的确认无效。

1.2.7.同一个客户，先后由不同分销商用不同联系方式作确认

多家分销商带看：该客户前后确属同一客户，且由不同分销商先后用不同联系方式作确认，则该客户归属优先确认的分销商。

界定程序：分销商提供客户情况说明表及客户通话记录，开发商核对客户情况说明表和通话记录。同时采用面谈或电话回访客户，了解客户真实到访情

况，核定该客户前后是否属同一客户。

1.2.8.两家分销商同时带客户进案场进行客户界定

多家分销商带看：两家分销商同时带客户到案场（两家分销商经纪人同时先进售楼部大门，客户在两个经纪人后面的）确认台进行确认，若该客户为有

效推介客户，则该客户成交业绩两家分销商各占50%。若其中一家先带客户

到案场（以优先陪同客户进售楼部大门为准）进行客户确认的，则该客户归

属优先确认的分销商。

界定程序：核定两家分销商经纪人是否同时先进售楼部大门，客户在两个经纪人后面的，还是其中一家分销商经纪人先带客户到案场（一家分销商经纪

人陪同客户先跨进售楼部大门，另一家分销商经纪人晚于客户跨进售楼大门）

3操作程序

3.1. 特殊客户，以一方名义确认，用另一方名义购买，分销商不需再补购买人确认单。

3.2.由分销商提供客户情况说明表、确认人与购买人的关系证明文件，如户口本、结婚证、通话记录等资料。

3.3. 渠道专员核对分销商提供的客户资料，同时通过面谈或电话回访客户，以及向案场置业顾问核实客户真实情况，对客户进行归属判定。

3.4. 渠道专员将客户归属判定结果及相关客户资料提交渠道部经理进行判定结果复核。

3.5. 渠道专员将客户最终归属判定结果通知相关分销商驻场专员。

4支持性文件

无

5相关纪录

分销商特殊客户情

况说明表

房地产联合代理客户界定规则

项目客户认定管理制度 ●成交原则一、有好协商原则出现撞单后，应事先进行友好协商，成交后按事先达成一致的意见分单，公司鼓励销售人员的友好合作精神。二、公平竞争原则 1、在竞争中，甲方将对损害甲方利益、声誉者进行处罚（包括但不限于实际或暗示使用高折扣、返佣金给客户等统称竞争性返佣行为）。 2、在竞争中，公司将保护销售人员的辛勤工作，但仅限于阶段性对客户的约访、客户确认单、申请折扣、缴纳诚意金、签约谈判等环节进行保护。三、第一接待原则（首确认制） 1、两家公司按照项目渠道工作安排，在无临时接待点时，采用首确认制（即首先拓展接触方获得该客户资源存档跟进资格）方式进行客户确认及界定。即以将客户资料报备予甲方的时间先后作为客户界定的依据。报备以客户情况记录表为核心依据。确认后客户有效期为3个月，若三个月仍未成交： 1>重新进入初始报备流程。

2>移交对方公司。若对方公司成交，且前期有详尽的、不间断追踪的，业绩归成交方，佣金双方平均分配；若无，业绩及佣金均归成交方。客户情况记录表需包含详细内容，如：联系人姓名、联系方式、名片、采买部门、公司地址、公司内部信息、购买决策人、拜访时间、跟进明细、客户签字确认等。严禁直接将未经拓展的客户名单进行报备，一经查获，该类客户直接划归另一方公司拓展。 2、个体拓展渠道下，若两家公司同时跟进同一公司的两个人，A与B: 1>A、B均属于独立购买行为，且两者对于项目的获知导入非同一公司、两者购买无任何关联，则依照报备时间各自跟进。若后期A、B执意与同一公司签约，客户界定及业绩佣金分配方式不因此改变。 2>A、B属统一性质购买行为，且获知导入为同一公司，则依照首确认制。 3>其他情况，均以首确认制界定。多人亦以此为据。 3、集团性拓展渠道下： 1>通过出资及非出资方式策划组织活动及搭构平台以获取集团性客户时，如：商会、协会、车友会、沙龙等，需提前向开发商报备活动提案，所获取的集团性客户资源由策划组织方负责报备及跟进，开发商应予报备后对整个过程予以保护。

房地产项目大客户

龙湖地产大客户渠道拓展执行方案研究一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。二、工作思路大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。三、拓展目标（1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、建材、服装市场私营业主、学院单位；（2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。四、活动优惠 1、大客户团购优惠:

1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8 折。 ②绵阳大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享受 9.8折。购房优惠情况明细表：以109㎡中央王座三房为例，10800元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算其他特殊情况，龙湖地产将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定：本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认；

房地产接待流程

房地产销售接待流程 1、“客户到，欢迎参观” 当客户到达销售案场，由前宾迎接台（轮接第1人）高喊：“客户到”，以提示案场销售所有人员，随着这一提示信号，案场所有销售人员，无论其在干任何事情，均暂停致迎接辞“欢迎参观”——整齐、统一、响亮。一方面体现案场精神面貌及对客户之礼貌，另一方面，暗示着销售进入开始，集中精神准备后期配合工作。 2、第一次引导入座轮接销售员喊毕“客户到”后，随即自然地将客户引导进入接待区的接待桌，请客户入座，并且于引导前带上销售夹（资料）、计算器、笔、名片等销售用具，同组人员配合倒水、递杯，从而完成初次引导入座过程。 3、业务寒喧初次引导客户入座，请客户喝水后即而开始同客户进行寒喧，互递名片，开始客户摸底，目的是了解客户的情况，包括年龄、职业、喜好、家庭、所在区域、购买动机、购买能力等尽可能详细。从而在后续的销售接待过程中有的放矢，目标明确，能够真正地引导客户，使客户在购房过程中始终跟着销售员的思路走，这样容易达成销售。在业务寒喧过程中，销售员要亲切、真诚，拉近同客户之间的陌生距离，得到客户的初步认可。因此业务寒喧，了解客户是整个业务销售过程中基本的环节，这亦是销售员推销自己，让客户认可的第一步。

4、参观展示在初步对客户了解，并得到客户认可之后，销售员将胸有成竹地开始向客户发动第一轮销售攻势——即参观展示区、介绍产品。销售员将充分运用案场展示区之销售道具（从效果图到模型，从展板到灯箱……）和自己的推销才能清晰地向客户进行发展商说明、环境篇描述、产品篇介绍，要让客户感到你是十分专业的房产顾问，使他在购房中信服于你，此外在产品介绍的过程中，要时刻注意客户的神情、语言、行动，有重点、有条理、充满感染力地描述产品的条件及其符合客户的地方，并机智、专业、随和地回答客户在参观过程中的问题及倾听客户的想法。 5、第二次引导入座——细说产品当客户通过展示区了解到本产品的基本情况之后，销售员应请客户第二次入座，并适时地再请客户喝水，与其寒喧、聊天，客户对产品有了认知后，必将产生许多的疑问及兴趣. 因此第二次入座接洽同第一次入座接洽的销售背景和动机完全不同，销售员将同客户比较深入地细说产品中的问题，如：户型、面积、绿化率、价格等，并根据客户的年龄、职业、喜好、家庭情况、购买实力等情况设身处地的为客户考虑，作其参谋，为其解说。销售员同时将通过业务寒喧及参观展示过程中对客户的了解，对客户作出判断，从而在业务洽谈中位于上风，此时销售员还将运用自己销售用具——销售夹，对产品的细节进行描述，并拿取海报、说明书、DM 等销售道具，给客户作详尽的解释。

房地产客户界定制度及销售客户归属界定方法

客户界定制度销售客户归属界定方法销售人员只有在一个合理、有序的氛围下参加业务竞争，才能加快项目的销售，创造销售的佳绩。一般来说，决定客户资源的归属应遵循以下原则：一、第一接触点的原则（包括来电、来访客户）：原则上哪一个销售人员首先接触客户，该客户应被其所有，即以第一次接待为准（须在《来访客户登记表》上作好详细记录）。若该客户第二次、第三次上门时，第一接触销售人员不在，由当轮次人员接待，其业绩计入第一接触销售人员，当轮次人员继续补入该轮次。二、裙带性原则 ①若第一接触是销售人员A的客户介绍的（包括电话介绍和亲自带领上门）新客户甲，新客户资源甲应归该销售人员A。同样甲带来的客户资源乙应归销售人员A，以后依此类推。但此原则仅适用于新上门客户指明找销售人员A或老客户介绍在先，不包括不期而遇的。 ②若上门客户是某销售人员的亲戚或朋友，则期资源权优先归属该销售人员。若该销售人员未能第一接触而事先又无记录，则不能拥有此客户资源。三、建立首问责任制销售现场建立了执行到位的“首问责任制”，即进场的客户都会询问“是否是第一次来”、“是否去过其他的接待地点”，那么很多销售过程中存在的争议自然而然地就化解了。及时沟通，不要造成信息堵塞也很重要。（二）具体界定方法 1、客户首次至售楼处接待完毕后，销售人员必须在《客户来访登记表》上作好登记，并视作客户归属的唯一依据，《客户来访登记表》由销售人员填写，每日填写好当日所有档案表上交销售主管处，月末将《客户来访登记表》上交公司存档。 2、以《客户来访登记表》为准，客户管理办法采用销售部集中管理和个人管理

相结合的办法。 3、已离开公司的销售人员的客户资源归销售部并电话统一追踪，未下订单的客户视作新客户，由销售经理统一安排，销售人员不得将已离开公司销售人员的客户资源据为己有。 4、已来访客户但其未在《客户来访登记表》上记录姓名等相关资料的客户，视为销售员工作失职，客户资源不归原接待销售员，作新客户处理。 5、客户介绍的客户资源如该客户指定销售人员接待，则该客户归该指定销售员所有。 6、售楼处午餐时间由销售人员轮流值班，并做好对来访客户的接待，值班时间由值班人员接待的新客户归当值班销售人员。 7、若有老客户来访，由该客户所属销售员接待。若老客户来访时，该销售员正在接待新客户，则由其他销售人员辅助接待。 8、销售人员的老客户到访，而该销售员因轮休或其他原因不在售楼现场由其他销售人员辅助接待。 9、销售员接待的客户如是同行(对方主动说明或认出)，仍需认真接待以树立公司和个人良好形象。四、营销总监有客户归属的裁决权。 ?1、销售人员按排号顺序接待客户（由售楼部销售主管负责排号时间安排顺序），若轮到的销售人员不在或正在接待客户，则由下一位销售人员接待客户，原轮到的销售人员不给予补回。（开盘等较为繁忙的时刻可不执行排号方式） ?2、售楼部主管负责监督调整客户接待的秩序，尽量做到公平合理并保证每个来访客户能及时得到销售人员的主动接待。 ?3、销售人员轮到接待客户，必须事先做好准备工作，包括资料、楼书、不得随意离开，须主动迎接客户。 ?4、只要来访者有了解楼盘情况的意向即为客户，销售人员不得挑客户，

房地产销售客户接待流程图

房地产销售客户接待流程站立迎客引客接待程序按昭排班表执行，不得自作主一、基本流程１、见到客人向售楼接待处走来时，当值售楼员应立即手夹准备好的资料，在售楼部门侧而立，为客人开门，或面带微笑主动迎向客户，对客户说“您好，欢迎光临”空中1号”私家会所园区”。进去接待处区域其他售楼员起立躬迎“欢迎光临”。当值售楼员续问“您是第一次来···吗？” 客户回答“是”继续接待流程；如---是或不是，询问，请问是谁接待您的呢？客户如回答是谁接待后，让客户稍等，叫原接待人来接待，原接待人应及时迎上继续接待，后当值人员回原位继续等待接待，若客户说不出原接待人员的，则当值销售人员正常接待。若客户是第一次前来（如之前来到过方糖一楼销售中心，为首次到访客户），则将客户引至展示区（模型、展板、概念展示位）右手指引客户客在侧走，销售员在外围带动，到达展示区按照本楼盘销讲资料向客户详细介绍楼盘的基础情况及项目定位概念，并主动询问“您想买什么样式的房子，是自用还是～”同时将客户引至接待桌，在根据客户需要做进一步介绍并同时简记客户反馈的重要信息，包括客户个人资料及对项目的看法。若客户不是第一次前来，则将客户引至接待桌“您好请坐”，按照以前与客户交流和跟踪的情况，根据其需求做重点的讲解。客户就坐后，接待销售员应引问客户喝点什么（水、奶茶、咖啡），其他销售人员应主动配合送上饮料。２、根据客户对案场情况的了解及，接待销售员根据实际需要，在销售规定许可的情况下，决定是否带客户参观现场。若参观现场，戴安全帽并就时刻提醒客户安全，选择对销售有利捷径路线及看户次序，看房从差到好介绍参观，接待员始终与客户之间前后行走距离为半步，接待员在前引导客户并进一步解说，从而让客户对楼盘有更直观的了解和认识。３、根据和客户洽谈的结果，要求客户详细填写《客户来访记录》便于信息及时反馈和沟通，并重申自己名片的联系方式，欢迎客户有问题随时联系提问。４、客户离开时，接待员站立起身，始终与客户之间前后行政距离为半步，当值人员在前，为客户拉门送到电梯口处，主动按下电梯并一同等待，待客户乘上电梯，电梯关门确认电梯运行后，访可离开。根据与客户洽谈情况必要时将客户送至一楼项目外。并礼貌的向客户说“欢迎您下次前来，若有问题随时联系，再见”回接待处后，应将原客户坐过的地方桌椅归位，并随手清洁。５、及时将客户的资料进行整理归类，建立客户档案并签字（接待员），并

2021年房地产客户界定制度及销售客户归属界定方法

客户界定制度销售客户归属界定方法欧阳光明（2021.03.07）销售人员只有在一个合理、有序的氛围下参加业务竞争，才能加快项目的销售，创造销售的佳绩。一般来说，决定客户资源的归属应遵循以下原则：一、第一接触点的原则（包括来电、来访客户）：原则上哪一个销售人员首先接触客户，该客户应被其所有，即以第一次接待为准（须在《来访客户登记表》上作好详细记录）。若该客户第二次、第三次上门时，第一接触销售人员不在，由当轮次人员接待，其业绩计入第一接触销售人员，当轮次人员继续补入该轮次。二、裙带性原则 ①若第一接触是销售人员A的客户介绍的（包括电话介绍和亲自带领上门）新客户甲，新客户资源甲应归该销售人员A。同样甲带来的客户资源乙应归销售人员A，以后依此类推。但此原则仅适用于新上门客户指明找销售人员A或老客户介绍在先，不包括不期而遇的。 ②若上门客户是某销售人员的亲戚或朋友，则期资源权优先归属该

销售人员。若该销售人员未能第一接触而事先又无记录，则不能拥有此客户资源。三、建立首问责任制销售现场建立了执行到位的“首问责任制”，即进场的客户都会询问“是否是第一次来”、“是否去过其他的接待地点”，那么很多销售过程中存在的争议自然而然地就化解了。及时沟通，不要造成信息堵塞也很重要。（二）具体界定方法1、客户首次至售楼处接待完毕后，销售人员必须在《客户来访登记表》上作好登记，并视作客户归属的唯一依据，《客户来访登记表》由销售人员填写，每日填写好当日所有档案表上交销售主管处，月末将《客户来访登记表》上交公司存档。 2、以《客户来访登记表》为准，客户管理办法采用销售部集中管理和个人管理相结合的办法。 3、已离开公司的销售人员的客户资源归销售部并电话统一追踪，未下订单的客户视作新客户，由销售经理统一安排，销售人员不得将已离开公司销售人员的客户资源据为己有。 4、已来访客户但其未在《客户来访登记表》上记录姓名等相关资料的客户，视为销售员工作失职，客户资源不归原接待销售员，作新客户处理。 5、客户介绍的客户资源如该客户指定销售人员接待，则该客户

房地产拓客客户归属判别制度10.31

房地产拓客客户归属判别制度10.31 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

客户确认及归属制度客户确认及归属原则 1、拓客人员在外拓客登记后，应收集客户名片，并提交拓客登记单，每日较销售助理备份。应明确拓客时间，拓客地址，客户姓名，客户手机，客户微信，客户企业名称，与客户交谈主要内容，客户意向判别记录。 2、所有客户在到访现场前均需要短信/微信向销售助理***，手机号码 ***，微信号码***，客户短信/微信报备后，客户上门首访，接待后由案场置业顾问填写来访单，确认客户归属。但客户上门首访在前，报备在后，需提供在上门首访前的文字记录如短信和微信或客户指定行销人员，给与确认，如无短信和微信记录视为自然来访客户。短信或微信的报备格式包含必填项：客户全名或姓，手机号码前三位和后五位，中间以**代表，例如138***88888）行销人员队名，个人全名客户预约准确时间，如当日来访，必须明确上午或下午以及预约准确时间。 (预期到访时间在7天之内包含7天。7天过后未能到访，视为无效，需要重新报备，并详尽说明客户未到访原因，否则视为报备不成功。若因客户停机、关机等原因，未能联系上，因备注，并经销售助理核

查确认后，视为再次报备成功。连续超过三次，则视为无效，作为公号，该客户不再接受报备。) 3、行销人员亲自带客户上门，并经后台查询短信/微信报备记录，无重复，则归属为带客户上门的行销人员，否则归属为短信/微信报备记录的行销人员，如同组有多人来访，则该组客户的其他成员也归属为短信/微信报备记录的行销人员（同组客户包括在接待中，该组客户所推荐的客户，经向销售助理短信或微信报备后，视为有效，所推荐客户来访前未报备，依旧视为无效）。 4、如遇客户投诉，及在服务过程中违反公司规定，或对公司造成不良影响，取消客户归属，由所在小组经理指定行销人员负责该客户后续跟进，归属为后续指定跟进人员。 5、所有客户归属分歧都按照定时分区与客户问卷调查登记表信息一致为统一且唯一的标准进行核定，即所属分区及短信/微信联系到确认客户应访准确时间。不论与客户关系好坏、也不论其他各种理由情况，都不作为业绩归属的理由和依据。出现报备信息与到访信息前后不一致的情况，如能提供证明的，即所属分区及短信/微信联系到确认客户应访准确时间，视为有效。 6、到访所有客户均需要进行到访确认，由销售助理核查每日来访表及报备记录后，由坐销人员和坐销经理签字确认。 7、客户到访确认信息有效期为15天（以第一次到访时间往后计算15 天。

房地产客户细分

房地产行业的客户细分题目：万科房地产行业的客户细分请深入房地产行业和相关企业，调查目前我国如下行业中不同客户的细分情况：一、客户细分概述客户细分是20世纪50年代中期由美国学者温德尔史密斯提出的,其理论依据在于顾客需求的异质性和企业需要在有限资源的基础上进行有效地市场竞争．是指企业在明确的战略业务模式和特定的市场中，根据客户的属性，行为，需求，偏好以及价值等因素对客户进行分类，并提供有针对性的产品，服务和销售模式。客户细分首先明确的是某单一的客户选择的往往不仅是产品的单一特性，而且是产品特性的组合。客户购买房子，不仅仅是看中了房子的建筑面积、价格、交通位置等因素，还会看中小区环境、周边及内部配套、付款方式、按揭年限、物业管理等综合因素，他们考虑的因素可总结三个方面：对于发展商而言，开发建设的房子通常不止是卖给一个客户，而是卖给一群客户，这群客户都是由于对发展商开发建设的房子认可并实施了购买行动而成为了业主，组成了发展商开发建设的房子的业主团体。所以说特定的产品不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群。发展商开发建设的房子要避免“舅舅不疼姥姥不爱”的尴尬局面，因而不可能设计所有的户型、提供各色的装修标准、设置尽善尽美的配套以及划分多层次的价格来同时满足各个不同需求客户的需要。而只能以某一种主导户型另加2-3种非主导户型、配以一定的合理配套和价格定位来满足一定需求层次的客户群的需要，即特定的产品不可能满足所有客户的需要，只能满足某一范围的客户群的需要。这个客户群通常称为主力客户群。作为一个个体，客户的需求层次主要是由其社会和经济背景决定的，因此对客户的细分，也即是对其社会和经济背景所牵涉的因素进行细分。二、客户细分准则进行客户细分的理由其实很简单，无非就是解决谁是我们的客户?我们希望去吸引哪些客户?我们应该保持哪些客户?我们应该如何迎合他们的要求等平日

房地产销售人员工作流程

售楼员应了解和知道的前言售楼人员是企业形象、开发商的信誉、楼盘的品位与质量的门户，是楼盘与用户之间的桥梁和纽带，他们向顾客提供楼盘、提供信息、提供服务，同时了解顾客对所售楼盘的反应，为楼盘营销战略修订提供决策依据。因此，销售人员的个人素质与能力，不仅直接影响楼盘的销售速度与销售量，直接关系到销售这只“木桶”的装水量——盈利水平，同时也将给楼盘的市场形象和开发商的品牌形象带来长久的影响。有效的售楼人员应该是半个地产专家，对所售楼盘有高涨的热情。不仅对所售楼盘本身的特点（品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。更重要的是对竞争楼盘优劣势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法极易导致置业者的逆反心理，因此，既要实事求是，又要扬长避短，轻描淡写与重彩泼墨处理妥当，相得益彰。同时为顾客提供置业意见，使顾客对楼盘产生信任感。有效的售楼人员能够向顾客传达出我们的楼盘能更有效的满足他的需求的信息。能够告诉顾客：为什么买我们的楼盘比买别的楼盘更有利？我们的楼盘能给客户带来什么样的利益与效益？所以，公司希望你们精通、了解、掌握以下一些问题，并能在提问中用自己的话回答。

一、你必须了解当地所有现售楼盘的名称、地理位置、档次定位、价格水平、销售情况等，并能分析出它们有哪些优势和弱势，和给你所代表的楼盘带来的影响。二、你必须精通你所代表楼盘的一切特点。如它的品位、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等，这是售楼的基础，也是你们所能如数家珍的。三、你必须掌握一些相关的房产知识以及它的专有名词。如房屋的面积如何测量、房屋的层高、楼间距的计算、阁楼最低处、土地使用年限、容积率、七通一平、房价的组成等。四、你必须了解一些家装方面的知识。甚至培养自己一点美学、人文历史方面的爱好。这些对你的美感和给客户介绍房屋时弥补户型方面的缺憾是很有帮助的。五、你必须对最后你所要和客户签订的合同一切相关事宜（如贷款按揭、分期付款等）了如指掌。这是最后一步，也是最关键的一步，千万要把握好，不要前功尽弃。六、你必须要有良好的外交礼仪和销售技巧。在知识相等的情况下，你的素质、销售水平高低直接决定了你的业绩。优秀营销人员的基本素质可分为内在素质和外在素质两类。内在素质有：①忠诚服务于公司；②丰富的商品知识；③良好的道德习惯； ④识别他人的能力与独到的敏锐见地；⑤幽默感；⑥良好的社会公共关系；

房地产派单方案

哈尔滨银泰城售楼处拓展方案一、派单目的：借势银泰城Ⅱ期热销增强项目知名度，进一步挺进目标市场，通过派单扩大项目知名度；通过派单充分挖掘潜在客户资源；通过派单拉访提高现场客户来访量，增加现场销售气氛；通过派单增加现场有效客户约访及拉访量，从而促进现场销售；二、派单时间：综合考虑派单公司资源选取考察及流程推进，最快执行日期计划2016年7月12日-8月5日三、目标群体：本案所在群力区域内竞品购房到访客户；群力区域主要核心商圈消费群体；四、周边项目派单调研以及本案派单合作方式周边项目派单调研项目名称派单公司派单人数车辆派单形式人员费用车辆费用保利城2家 18 人2辆竞品拦截、插车、红绿灯 100元/ 人/天 240元/ 天

招商贝肯山2家 20 人 2辆竞品拦截、插车、点位 110元/ 人/天 260元/ 天中海寰宇天下4家 40 人 4辆竞品拦截、插车、点位、红绿灯、错时派发 100元/ 人/天 300元/ 天综合以上周边主要竞品项目派单公司调研情况，各派单公司人均费用100元/天-110元/天且一般采用2家以上派单公司，且派单公司车辆配合截访；因上家派单自有客户资源已基本用尽，本次建议通过启用新派单公司资源，同时本次派单建议选取两家派单公司（10人/家，共计20人）同时进行派单，可以通过派单公司之间的横向相互竞争，形成彼此的监督和竞争压力，增进本次派单拉访效果；鉴于招标比价流程繁琐时间长，为能够在短时间内尽快执行派单工作解决现场客户到访量问题，以促进销售完成本月指标，建议在延用上次派单合作的费用95 元人/人/天（已是行业内最低标准）的价格（且能够开具专项增值税发票）基准上，在群力区域内寻取两家较为合适的派单公司进行直委派单；因本项目通勤车平时会因维修、公出、运载等导致无法正常接车导致客户流失，且在其他多个项目截访的最佳点位无法将通勤车辆长期停放以随时截访，其配合度及反应速度均会导致客户因过长时间等待而流失，且本次为两家派单公司截访，单1辆车完全无法满足同时为两家公司拉访客户，综合以上因素建议启用派单公司车辆（每家1辆，共计2辆）进行截客拉访，以减少客户流失提高派单效果，费用标准建议150元/天/辆，低于行业内最低标准；建议本次派单定制带有项目名称和卖点的统一马甲服装，不但可以在派单时宣传项目信息，还可利于派单执行的辨别和监督（预估价格为40-50元/件，大约需

房地产客户判定制度

销售部客户管理制度及佣金制度执行时间：2013年1月1日为了销售过程中客户归属的明确化，减少售楼人员在客户确认方面的纠纷，增加团队凝聚力，促进销售工作的正常持续进行，特制定本管理办法。本管理办法以友好协商为基础，以第一来访登记为原则。 —、总则客户确认制度以公平、公正、公开竞争为原则，以明确的客户记录为确认依据。客户归属原则上以客户第一次到现场的接待销售代表为其归属。客户确认制度以客户来访第一次登记为唯一依据，登记内容为客户姓名、联系电话。当客户来访无法确认销售代表时，按照新客户重新进行客户确认制度。来访客户：接待完客户及时填写<< 来访客户登记表>> 并记录入个人《客户来电来访登记表》，客户确认以<< 来访客户登记表>> 登记为准。二、客户确认 1、新客户确认 1）、客户莅临现场，由前台销售代表主动询问客户是否来过现场（其亲属是否来过），如已来过则由原销售代表接待，如客户指定某位销售代表接待则由该销售代表接待，其他情况按当日接待排班轮次，客户接受销售代表接待后，所做的来访登记为客户归属的唯一依据。客户来访登记表由管理人员统一保管。

2）、如客户属第一次来现场，则由轮值销售代表接待并计接待客户一次；如某个销售代表的预约客户来现场，轮值销售代表应及时通知有约销售代表接待；如有约销售代表因正在接待客户、病假、休息、因公外出，轮值最后一位销售代表应协助接待其预约客户并不做轮空处理；除上述原因之外，该客户归属轮值销售代表，计轮值销售代表接待客户一次；如该客户只为交定金或签约而来，销售代表算义务协助；如有老客户在场，无论买或不买，签没签合同，该销售代表均不得接待新客户，如轮到该销售代表接待客户，由下一位销售代表接待，待接待完老客户以后，再补接一次；如现场人较多或销售代表正接待已签约客户（投诉除外），所有销售代表都在接待客户，而现场又有新客户无人接待，该销售代表可根据老客户实际情况安抚新客户接待。 3）、表明非客户身份的（推销、广告、同行调研），由轮值最后一位销售代表接待，且不算一次接待客户。 4）、客户不进入售楼处、不陪同去现场看房的，只取材料（不带名片的资料），则不算接待；如客户进售楼部，只问价格，只取材料，也算接待一次；禁止出现销售代表将客户堵在门外的现象，如有此现象，暂停作业一周并按相关管理规定处理。 5）、如一个客户接待时间较长，销售代表已排过一个轮回，不做轮空处理。 6）、如有多个客户要买同一房号时，现场销控员按照“谁先交钱卖给谁”的原则做销控，额外交代暂留除外，不允许销售代表发生争执。 7）、如到过现场的客户又来看房，以前未做客户登记，又没有销售代表认出来或客户也记不清哪位销售代表接待，则归属轮值销售代表；若在接待过程中，客户记起或原销售代表记起，客户则归原销售代表所有；若接待已完成，客户再记起原销售代表，或原销售代表再记起该客户的，此客户仍归属此次轮值销售代表，原销售代表归属无效。 8）、因销售代表离职或被解雇，其客户由销售经理统一安排归属。 9）、客户第一次到现场指名由某销售代表接待，则由当事销售代表负责接待，当日成交

房地产客户判定制度样本

销售部客户管理制度及佣金制度执行时间: 1月1日为了销售过程中客户归属的明确化, 减少售楼人员在客户确认方面的纠纷, 增加团队凝聚力, 促进销售工作的正常持续进行, 特制定本管理办法。本管理办法以友好协商为基础, 以第一来访登记为原则。一、总则 ●客户确认制度以公平、公正、公开竞争为原则, 以明确的客户记录为确认依据。 ●客户归属原则上以客户第一次到现场的接待销售代表为其归属。 ●客户确认制度以客户来访第一次登记为唯一依据, 登记内容为客户姓名、联系电话。当客户来访无法确认销售代表时, 按照新客户重新进行客户确认制度。 ●来访客户: 接待完客户及时填写<<来访客户登记表>>并记录入个人《客户来电来访登记表》, 客户确认以<<来访客户登记表>>登记为准。二、客户确认

1、新客户确认 1) 、客户莅临现场, 由前台销售代表主动询问客户是否来过现场( 其亲属是否来过) , 如已来过则由原销售代表接待, 如客户指定某位销售代表接待则由该销售代表接待, 其它情况按当日接待排班轮次, 客户接受销售代表接待后, 所做的来访登记为客户归属的唯一依据。客户来访登记表由管理人员统一保管。 2) 、如客户属第一次来现场, 则由轮值销售代表接待并计接待客户一次; 如某个销售代表的预约客户来现场, 轮值销售代表应及时通知有约销售代表接待; 如有约销售代表因正在接待客户、病假、休息、因公外出, 轮值最后一位销售代表应协助接待其预约客户并不做轮空处理; 除上述原因之外, 该客户归属轮值销售代表, 计轮值销售代表接待客户一次; 如该客户只为交定金或签约而来, 销售代表算义务协助; 如有老客户在场, 无论买或不买, 签没签合同, 该销售代表均不得接待新客户, 如轮到该销售代表接待客户, 由下一位销售代表接待, 待接待完老客户以后, 再补接一次; 如现场人较多或销售代表正接待已签约客户( 投诉除外) , 所有销售代表都在接待客户, 而现场又有新客户无人接待, 该销售代表可根据老客户实际情况安抚新客户接待。 3) 、表明非客户身份的( 推销、广告、同行调研) , 由轮值最后一位销售代表接待, 且不算一次接待客户。 4) 、客户不进入售楼处、不陪同去现场看房的, 只取材料( 不带名片的资料) , 则不算接待; 如客户进售楼部, 只问价格, 只取材料,

房地产拓客客户归属判别制度10.31

后，视为再次报备成功。连续超过三次，则视为无效，作为公号，该客户不再接受报备。) 3、行销人员亲自带客户上门，并经后台查询短信/微信报备记录，无重复，则归属为带客户上门的行销人员，否则归属为短信/微信报备记录的行销人员，如同组有多人来访，则该组客户的其他成员也归属为短信/微信报备记录的行销人员（同组客户包括在接待中，该组客户所推荐的客户，经向销售助理短信或微信报备后，视为有效，所推荐客户来访前未报备，依旧视为无效）。 4、如遇客户投诉，及在服务过程中违反公司规定，或对公司造成不良影响，取消客户归属，由所在小组经理指定行销人员负责该客户后续跟进，归属为后续指定跟进人员。 5、所有客户归属分歧都按照定时分区与客户问卷调查登记表信息一致为统一且唯一的标准进行核定，即所属分区及短信/微信联系到确认客户应访准确时间。不论与客户关系好坏、也不论其他各种理由情况，都不作为业绩归属的理由和依据。出现报备信息与到访信息前后不一致的情况，如能提供证明的，即所属分区及短信/微信联系到确认客户应访准确时间，视为有效。 6、到访所有客户均需要进行到访确认，由销售助理核查每日来访表及报备记录后，由坐销人员和坐销经理签字确认。 7、客户到访确认信息有效期为15天（以第一次到访时间往后计算15天。具体视办卡开始时间来定。开始办卡后，客户到访即确认客户归属。

房地产接待客户流程

现场接待流程一、开门迎客 1、客户开车进入停车场，保安对讲机联系置业顾问，置业顾问到大门口迎接， 2、销售人员应仪态端正，态度亲切。若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。二、带客户参观展示区。 1、客户情况摸底（尽量详细，例如车牌号码，工作单位、家庭住址，。。。） 2、讲解项目优势，华先生含义等等。三、回售楼处，播放宣传片。 1、进门，所有前台销售人员都应主动起立招呼“欢迎光临****”。 2、引导至视频播放区落座，置业顾问自己倒水，观看宣传片。 3、观片过程中，关键点讲解。（例如：项目起源，智能社区，物业管理安全，便捷，舒心。。。）四、讲解沙盘，户型具体参考项目说辞五、参观样板间六、根据客户意向，挑选中意房源。算价，逼定。注意逼定过程中，做好与销售经理的SP配合。七、送客户至停车场。帮客户打开车门，目送客户离开。销售流程注意细节介绍产品 1、熟悉及理解销售资料与答客问并确立销售信心。 2、熟悉现场特点并遵守现场与公司的管理制度。 3、办公用品及销售道具的准备。 4、按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品。

5、介绍楼盘情况：现在所在位置，方向方位，楼盘位置，楼盘配套，公交网络，人文景观，生活机能，建材标准等。 6、基本要素介绍：开发商，建筑商，监理商，小区占地规模，绿化率，建筑密度，小区配套设施，房屋层高，户型间隔，面积，均价，目前主力户型，物业管理等；同时并询问客户要求，了解客户的想法，为以后推荐适合客户的户型做准备。 7、将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 8、通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。 9、当客户超过1人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互关系。购买洽谈 1、倒茶，引导客户在销售桌前入座。 2、让客户背对着大门，最好能面对模型或效果图及现场经理，以便现场配合；同时其他销售人员应随时做好配合，营造现场气氛。 3、交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况。 4、在客户未主动表示时，应该主动地选择一户作试探性介绍。 5、根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详细的说明。 6、户型介绍：介绍户型功能优势，家具摆设状况，户型设计及户型优劣点等。 7、针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。 8、适时制造现场气氛，强化其购买欲望。 9、在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。 10、个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。 11、注意与现场同事的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。 12、注意判断客户的诚意，购买能力和成交概率。 13、现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。 14、对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。 15、不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。带看现场 1、结合工地现况和周边特征，边走边介绍。 2、楼盘实地介绍（小区实景）：重点是眼见为实，推荐优点，结合现场实景，人文景观，

房地产项目客户认定细则

唐霸华府公共客户接待服务细则 ——客户归属认定标准随着公司拓展部的成立，有大批量的公共客户来访，这批公共客户一直是由销售部置业顾问负责接待服务，然后平均分配到每个置业顾问，经过长期以来的接待服务实践，接待分配流程也不断完善，自2014年9月24日起实行以下处理办法： 1、所有来访公共客户均由第一by位人员接待，并全程负责客户的服务、追踪，当天成交的直接归当时接待的置业顾问，不再另行分配其他人。当天未成交的仍然由当时接待的置业顾问进行追踪跟进。 2、如A置业顾问第一时间接待客户，客户二次到访时未认出A 置业顾问，A置业顾问也未认出该客户，由B置业顾问接待促成成交，且A置业顾问7天内未及时联系，该客户业绩归B置业顾问，如7天内A置业顾问及时追踪，则业绩归A置业顾问，提成平分。（按接待记录为准） 3、如A置业顾问老客户介绍新客户，新客户第一次到访未提及A置业顾问，则该客户由一接正常接待，成交后业绩归一接。如接待过程中，客户又找到A置业顾问，并由A置业顾问促使成交，则业绩归一接，提成二人平分。 4、如A置业顾问第一次接待客户，客户二次到访，A置业顾问当时未在场，客户也未提及A置业顾问，B置业顾问当天接待并促成交易，如果A置业顾问7天内未联系，则业绩及提成归B置业顾问，7天内及时追踪，则业绩归A置业顾问，提成平分。当天未成交者，由A置业顾问继续追踪，B置业顾问可补by位一次。

5、如A置业顾问第一次接待客户过程中，客户发现B置业顾问为自己亲朋好友，则B置业顾问有义务促使成交，业绩及提成归A 置业顾问。 6、当来访客户超过3人时，一个置业顾问接待不过来，由第二by位共同接待，仍然是谁接待谁负责服务到底，当天成交的直接归当时接待的二位置业顾问平分，不再另行分配其他人。当天未成交的仍然由当时接待的置业顾问平均分配进行追踪跟进。 7、公共客户无论成交与否，均登记入公共客户来访本，公共客户来访资料填写格式与自然来访客户填写格式保持一致，另外加上介绍人的相关明细资料。（具体表格见附表） 8、购房公共客户为信息顾问的，所带来的客户不实行老带新制度，按照公共客户来访由第一by位接待。购房公共客户不为信息顾问或猎头的，所带来的新客户则实行老带新制度，仍由原置业顾问负责接待服务。 9、接待公共客户与自然来访客户一样，也算入by位轮续，由于工作原因错过by位可以补相应by位，但是有效期只限当天。关于客户纠纷问题，不管是案场置业顾问内部人员之间还是案场置业顾问和城乡发展部销售人员之间的客户纠纷均以客户登记备案日期先后为准。以上细则如有不足之处，在后期的接待工作中会随时完善、补充、调整。睿泰房地产营销策划有限公司 2014年9月20日

房地产营销部客户归属制度

销售部门客户归属制度一、预报备制度： 1、销售分部每日夕会以后以意向客户报备表对意向客户提前报备，每天报备数量上线为50个，有效期为7天； 2、意向客户报备后，客户来访前，销售部人员需要提前将当天即将上访客户的电话号码提供给顺位置业顾问进行接待；接待人员填写现场来访登记确认接待时间，精确到每小时。 3、客户到访后，如确认是谁的客户，由本人陪同接待，成交后计算归属人员业绩，如未成交,接待后交接给客户归属人, 客户后期由个人跟踪。 4、个人带看客户必须报备，否则带看视为自然到访。 5、如有特殊情况客户突然到访还未报备，需提前一小时短信形式报备给销售秘书或打电话给销售经理说明情况,过时报备视为自然来访。二、客户归属原则 1、如果销售人员A、B对同一客户进行了报备，两个报备都在有效期内，且客户自行到售楼部拜访，客户归属先报备人员； 2、如果销售人员A、B对同一客户进行了报备，报备都在有效期内，B先带看则客户归B； 3、多人报备：例如A、B、C等多人进行了报备，都在有效期内，客户自行上访，客户归属最先报备人员； 4、多人报备：例如A、B、C等多人进行了报备，都在有效期内，客户归属先带看的人员； 5、如果客户已经通过售楼部电话咨询过项目情况，或者客户已经来访过，销售人员再行报备，属无效报备，则客户归自然到访； 6、家庭购房时，夫妇、父母、子女等直系亲属及祖孙关系视为同一客户，其他亲戚不作同一客户处理（视情况而定） 7、企业购房时，股东及公司高管层视为同一客户，其他不作为同一客户处理 8、关系客户处理：老带新： A、新客户未报备：（客户无归属）销售人员老客户带领新客户一同到访，老客户归属哪个销售人员，该新客户即属于哪个销售人员；新客户已单独到访过案场，与老客户为亲戚朋友关系，销售人员需要在当天晚上10点前短信报备经理处以及说明情况,过时视为自然到访. B、新客户已经报备过：新客户在报备有效期内，则此新客户属于报备的销售人员 9、在未确知客户归属前提下，不同销售人员帮助逼定成功，属于义务帮助。 10、如出现以上条例无法解决情况，提供相关证据由领导层判定

房地产销售的业务内容流程

房地产销售的业务内容流程第一节寻找客户一、客户的来源渠道要想把房子销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有许多渠道，如：咨询电话、房地产展会、现场接待、促销活动、上门拜访、朋友介绍等。客户大多通过开发商在报纸、电视等媒体上做的广告打来电话，或是在房展会上、促销活动中得到项目的资料，如果感觉符合自己的要求，则会抽出时间亲自到项目现场售楼处参观，或是通过朋友介绍而来。一般而言，打来电话的客户只是想对项目有一个初步的了解，如果感兴趣，才会来现场参观；而通过朋友介绍来的客户，则是对项目已经有了较多的了解，并基本符合自已的要求，购房意向性较强。二、参加房展会由于房展会项目集中，很多客户无暇顾及每一个项目，这就要求每一位参展的销售人员做到热情主动，以给客户留下一个良好的印象。对于每一位来展位咨询的客户，销售人员应做到认真对待，对某些有购房意向的客户，可请其留下联络方法，以便今后联系。购房意向特别强的客户，销售人员可以邀请其来售楼处参观样板间，并做进一步洽谈。三、朋友或客户介绍来的客户的洽谈由于此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经过他所信任的人介绍，因此，相对于其他客户，这部分客户较容易洽谈成功。在带其参观样板间的过程中，把其朋友认为好的优点做重点突出介绍，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣问题，销售人员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽谈。四、做直销（DS）直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘销售中运用的较多，效果也较好，但是，随着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前及销售淡季。做DS最好直接找到目标客户，但此种可能性较小。因此，做DS时业务员应先对自身做一简单介绍，再对项目做一简介。若对方并不感兴趣，则留下资料礼貌的离开。若对方感兴趣，则可索取对方名片或联络方式，约其来售楼处做进一步洽谈。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更详细的介绍。第二节现场接待现场接待作为销售环节中最为重要的一环。尤其应引起销售人员的重视。前期所有的工作都是为了客户上门做准备。迎接客户

案场客户报备制度及相关规定

案场客户报备制度及相关规定 &&&为本公司全案代理的项目，为保证各分公司销售能更有效的开展，并确保各分公司各业务伙伴的利益，特对案场客户报备等相关工作作一下规定，希望大家配合： 1．各分公司通过自己的销售渠道，向客户推荐、介绍该项目，当客户产生购买意向后，取得客户的相关资料后通过邮件的形式向案场进行客户的第一次报备，该报备有效期二个月，二个月内若报备客户成交各业务伙伴有权追溯，并由案场确认为该业务员业绩。但若业务员自己不追踪客户，案场也无义务帮其确认客户。当有二个业务员同时报备同一客户时，则以谁先带客户来案场进行案场第二次报备为准。并须提供与客户的通话单为证。 2．业务员带客户来案场考察项目后，则当日务必进行客户的第二次报备，该报备有效后，则该客户若以前有别的业务员进行过第一次报备（没来案场），则以该次带客到现场来报备为准。第二次报备有效期为一个月，一个月后若业务员仍在追踪服务，则需再进行一次重复报备，报备有效期仍为一个月。 3．客户有效报备后，在有效期内成交，该客户始终确认为报备客户的业务员业绩。若该客户以直系亲属的名义签合同，当客户确认有异议时，业务员只须提供相关证明，由案场经历确认后，该客户的业绩仍归属于该业务员。 4．为鼓励业务员大力派发DM单，若客户自己拿着DM单或业务员的名片到案场来，则案场将该客户确认为该业务员的业

绩，并第一时间通知业务员。 5．案场欢迎各分公司业务员来案场进行休息/预约客户/等客户等，但因案场空间较小，只有&张洽谈桌，当案场有较多客户来时，希望业务员能保持安静、卫生、礼貌或者无事情的话能尽快离开案场，给客户腾出空间。 6．案场欢迎外场业务员与案场售楼人员进行来访客户的事先沟通、交流，以便使案场接待更为有效。但不希望外场业务员与案场人员以为得到案场客户资源为目的的交流、沟通。一经发现，立即上报总公司待处理。