长租公寓市场分析
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海外市场现千亿市值公寓企业，中国公寓企业开始回归商业本质 纵观海 外长租市场，轻资产托管路线（不包租）和持有重资产路线都能形 成规 模经济，但重资产持有运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国 最 大出租公寓运营商 EQR 的成功就和美国 REITs的盛行离不开。至于短 租市场，到底是 HomeAway 模式的途家还是 Airbnb 模式的小猪短租更适 合中国市场？其实这两种商业模式本质是差异化竞争，都是在补充短租市 场不同需求的人群，因为性价比和安全感本就是一个博弈。目前国内 A 股 市场涉及公寓概念的上市公司仅为世联行和昆百大 A 两家，世联行定增 20 亿进军长租公寓市场，昆百大 A 可能收购我爱我家旗下的品牌公寓相寓。
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集中式公寓：利润率高，但拿房难
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分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高
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品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理
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盈利难题待解，长租公寓陷尴尬
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中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济
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海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济
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国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质
短租公寓是一种新的理财方式，从“纯平台”到“重运营” 2012 年国内住宿短租市场规模为 1.4 亿元，但是到 2014 年，仅仅两年国 内短租市场已接近 40 亿元，且 2015 年市场规模达到了 100 亿元，增幅达 到 163%。短租已经不仅仅是一种住宿方式，也是一种新的生活理念与理 财方式。虽然在共享经济下诞生的短租公寓存在不少争议和弊端， 但“以 租养租”、“以租养老”、“以租养贷”、“以租养游”等理念和形式却也流行 起来。目前的短租公寓上规模的都为平台商，但如果仅用新的手段去撮合 交易，不从源头上提高房屋质量，没有相匹配的系列服务，并不能从根本 上解决年轻租客的需求，即高品质租房体验。
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互联网+、分享经济催生短租平台
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短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式
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从“纯平台”到“重运营”
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Airbnb 还是 HomeAway 模式更适合中国市场？
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行业研究/深度研究 | 2016 年 12 月 05 日
为什么此刻关注租赁市场？
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
租赁市场发展滞后，品牌公寓市占不到 2% 目前我国的租赁市场并不健全 ，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构 参与者缺少，导致专业租赁 经营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租， 个人房东卖房套利，经纪 公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。但租 赁市场是一个持久的刚 需市场，因此开发商和传统物业都向“存量资产管 理和服务增值”转型 。如今公寓市场参与的主流玩家主要有四类，分别是 专业的住房租赁机 构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。在许多发 达国家和地区， 机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%~30%，但中 国目前品牌公 寓的规模市占不到 2%，未来发展空间非常大。
长租公寓研究报告：
站在风口的长租公寓
房地产新时代系列之公寓行业篇
中国租赁市场过万亿，从“房奴”到“租客”的转变 中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这 些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。高房价梯度 差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格，未来大家将努 力做好一个租客。从供给方来说，目前住宅存量达 2.5 亿套，其中有 7900 万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。 从需求方来说，如今租房者八成是 85 后，超 45%为 90 后，普通的租赁房 屋再不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。 同时资本的进入和政策的推动，都给公寓行业带来巨大的想象力。
风险提升：政策推进不达预期。
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准
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行业研究/深度研究 | 2016 年 12 月 05 日
正文目录
为什么此刻关注租赁市场？
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高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
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8700 万套房屋资产管理需求利好公寓企业
5
主力租房人群白领和 90 后的租房需求升级
中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住 宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展 报告（2016）》显示，2015 年我国流动人口规模达 2.47 亿人，占总人口的 18%，相当于 每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年我国仍 有 2 亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金 475 元来测算，因 此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的 发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐 年走高，租金也快速上涨。
长租公寓行业货币化低，包租+装修的重资产模式规模不经济 青年长租公寓 结合了青年和长租两大特性，是目前广大青年租赁需求的产物，和海外 成熟长租公 寓市场最大的不同，中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成 本，使得 整个长租公寓行业货币化率不高。如今国内长租公寓都是走包租+装修+租 后增值 服务的商业模式，此重资产运营模式很难发挥规模经济，最大掣肘在于租期太 短， 目前分散式公寓租期3-5 年，集中式10 年左右，像日本和美国租期都在20 年 以 上，因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本；其次在于低续约率，因为前期拿 房和装修投入成本太大，公寓因不持有被收回风险大，导致很难形成规模经济。所以 现在的公寓企业以自如为代表都开始将装修转移给房东来承担，走轻资产包租模式。
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资本 2014 年和 2015 年爆发式进入公寓市场
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政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题
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租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构
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租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低
wenku.baidu.com
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主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家
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青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物
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无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场
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集中式公寓：利润率高，但拿房难
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分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高
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品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理
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盈利难题待解，长租公寓陷尴尬
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中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济
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海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济
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国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质
短租公寓是一种新的理财方式，从“纯平台”到“重运营” 2012 年国内住宿短租市场规模为 1.4 亿元，但是到 2014 年，仅仅两年国 内短租市场已接近 40 亿元，且 2015 年市场规模达到了 100 亿元，增幅达 到 163%。短租已经不仅仅是一种住宿方式，也是一种新的生活理念与理 财方式。虽然在共享经济下诞生的短租公寓存在不少争议和弊端， 但“以 租养租”、“以租养老”、“以租养贷”、“以租养游”等理念和形式却也流行 起来。目前的短租公寓上规模的都为平台商，但如果仅用新的手段去撮合 交易，不从源头上提高房屋质量，没有相匹配的系列服务，并不能从根本 上解决年轻租客的需求，即高品质租房体验。
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互联网+、分享经济催生短租平台
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短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式
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从“纯平台”到“重运营”
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Airbnb 还是 HomeAway 模式更适合中国市场？
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行业研究/深度研究 | 2016 年 12 月 05 日
为什么此刻关注租赁市场？
高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
租赁市场发展滞后，品牌公寓市占不到 2% 目前我国的租赁市场并不健全 ，住房租赁市场仍以个体房东为主体，机构 参与者缺少，导致专业租赁 经营业务发展相对滞后。同时房企重售轻租， 个人房东卖房套利，经纪 公司淡化或放弃租赁业务是市场普遍现象。但租 赁市场是一个持久的刚 需市场，因此开发商和传统物业都向“存量资产管 理和服务增值”转型 。如今公寓市场参与的主流玩家主要有四类，分别是 专业的住房租赁机 构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。在许多发 达国家和地区， 机构出租房源往往能占到租赁总供给的 25%~30%，但中 国目前品牌公 寓的规模市占不到 2%，未来发展空间非常大。
长租公寓研究报告：
站在风口的长租公寓
房地产新时代系列之公寓行业篇
中国租赁市场过万亿，从“房奴”到“租客”的转变 中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这 些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。高房价梯度 差几乎剥夺大部分一二线城市年轻人成为“房奴”的资格，未来大家将努 力做好一个租客。从供给方来说，目前住宅存量达 2.5 亿套，其中有 7900 万套房流入租赁市场，如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。 从需求方来说，如今租房者八成是 85 后，超 45%为 90 后，普通的租赁房 屋再不可能满足这两种人群，在消费升级的背景下，公寓行业必定会受益。 同时资本的进入和政策的推动，都给公寓行业带来巨大的想象力。
风险提升：政策推进不达预期。
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准
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行业研究/深度研究 | 2016 年 12 月 05 日
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为什么此刻关注租赁市场？
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高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
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8700 万套房屋资产管理需求利好公寓企业
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主力租房人群白领和 90 后的租房需求升级
中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住 宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展 报告（2016）》显示，2015 年我国流动人口规模达 2.47 亿人，占总人口的 18%，相当于 每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年我国仍 有 2 亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金 475 元来测算，因 此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的 发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐 年走高，租金也快速上涨。
长租公寓行业货币化低，包租+装修的重资产模式规模不经济 青年长租公寓 结合了青年和长租两大特性，是目前广大青年租赁需求的产物，和海外 成熟长租公 寓市场最大的不同，中国低租金回报率、短租期、低续约率以及高资金成 本，使得 整个长租公寓行业货币化率不高。如今国内长租公寓都是走包租+装修+租 后增值 服务的商业模式，此重资产运营模式很难发挥规模经济，最大掣肘在于租期太 短， 目前分散式公寓租期3-5 年，集中式10 年左右，像日本和美国租期都在20 年 以 上，因此没有足够的时间去分摊装修和运营成本；其次在于低续约率，因为前期拿 房和装修投入成本太大，公寓因不持有被收回风险大，导致很难形成规模经济。所以 现在的公寓企业以自如为代表都开始将装修转移给房东来承担，走轻资产包租模式。
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资本 2014 年和 2015 年爆发式进入公寓市场
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政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题
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租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构
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租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低
wenku.baidu.com
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主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家
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青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物
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无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场