2012年房地产行业投资策略报告

市场走势图
[table_stockTrend] 2010-12-29～2011-12-29
3305.0 3105.0 2905.0 2705.0 2505.0 2305.0
10-12
11-3 11-6 成交量
11-9 沪深300
相关研究
[table_relate] 1 《 房地产(3005):景气度持续下滑“金 九”旺季未现》2011.10 2 《房地产 (3005): 销售不旺库存高企 行业仍处探底阶段》2011.10 3 《房地产 (3005): 投资维持高位运行 销售增速有所回升》2011.6 4 《房地产 (3005): 投资维持高位运行 销售增速开始下降》2011.5
重点公司
[table_impcompa] 股票名称 收盘价(元) 万科 A 保利地产 金地集团 招商地产 7.33 9.74 4.80 17.70 投资评级 推荐 推荐 推荐 推荐 EPS(元) 10A 0.66 1.07 0.6 1.17 11E 0.86 1.07 0.7 1.43 12E 1.03 1.18 0.81 1.79 13E 1.25 1.41 1.22 2.25 10A 11.11 9.10 8.00 15.13 11E 8.52 9.10 6.86 12.38 P/E 12E 7.12 8.25 5.93 9.89 13E 5.86 6.91 3.93 7.87
免责条款详见末页 2
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Hale Waihona Puke 行业投资策略| 2011 年 12 月 29 日
图表目录：
图表 1：房地产开发投资额及增速比较 .................................................................................................................... 5 图表 2：住宅开发投资额及增速比较 ........................................................................................................................ 5 图表 3：全国商品房销售面积挤增速比较 ................................................................................................................ 5 图表 4：全国商品房销售金额及增速比较 ................................................................................................................ 5 图表 5：新开工面积及增速比较 ................................................................................................................................ 6 图表 6：竣工面积及增速比较 .................................................................................................................................... 6 图表 7：国房景气指数................................................................................................................................................ 6 图表 8：新“国八条”主要内容 ................................................................................................................................ 7 图表 9：部分限购城市名单及主要限购措施 ............................................................................................................ 7 图表 10：2011 年房地产板块表现 ............................................................................................................................. 9 图表 11：2011 年申万一级行业收益率排名 ........................................................................................................... 10 图表 12：行业景气度与中央调控政策 .................................................................................................................... 10 图表 13：1998-2011 年地产行业纲领性文件及其影响 .......................................................................................... 11 图表 14：全国商品房销售面积（万平方米） ........................................................................................................ 12 图表 15：全国商品房销售金额（亿元） ................................................................................................................ 12 图表 16：2011 年以来央行调整存款准备金率情况 ............................................................................................... 13 图表 17：2011 年以来央行调整存贷款利率情况 ................................................................................................... 13 图表 18：房地产企业自筹资金来源情况 ................................................................................................................ 14 图表 19：非银行金融机构贷款占比情况 ................................................................................................................ 14 图表 20：2007 年以来 CPI、PPI 变动情况 ............................................................................................................. 15 图表 21：近年城镇购房适龄人口情况 .................................................................................................................... 15 图表 22：未来 10 年城镇新增人口刚性需求理论测算 .......................................................................................... 16 图表 23：未来 10 年改善性需求理论测算 .............................................................................................................. 16 图表 24：地方财政支出已远超收入（亿元） ........................................................................................................ 17 图表 25：土地出让收入变化（亿元） .................................................................................................................... 17 图表 26：地方财政对土地出让收入依赖度逐年提升 ............................................................................................ 17 图表 27：单月土地购臵面积及增速 ........................................................................................................................ 18 图表 28：商品房单月销售价格变动 ........................................................................................................................ 19 图表 29：70 大中城市房价变动情况 ....................................................................................................................... 19 图表 30：商品房销售均价变动情况 ........................................................................................................................ 20 图表 31：分城市类型商品房成交均价情况 ............................................................................................................ 20 图表 32：分城市类型成交均价变动情况 1 ............................................................................................................. 20 图表 33：分城市类型成交均价变动情况 2 ............................................................................................................. 20 图表 34：分城市类型成交占比情况 ........................................................................................................................ 21 图表 35：分城市类型成交量同比波动情况 ............................................................................................................ 21 图表 36：分城市类型商品房成交面积情况 ............................................................................................................ 21 图表 37：在中性、乐观、悲观假设下销售面积变动情况 .................................................................................... 21 图表 38：商品房销售均价变动情况 ........................................................................................................................ 22 图表 39：2010 年各行业销售毛利率比较 ............................................................................................................... 23 图表 40：万科历史估值水平 .................................................................................................................................... 23 图表 41：保利地产历史估值水平 ............................................................................................................................ 23 图表 42：金地历史估值水平 .................................................................................................................................... 23
行业评级：中性
[table_invest] 房地产
投资要点：
2011 年毫无疑问的成为我国房地产行业发展史上调控最严厉的 一年。 “限购、限贷”的压力和紧缩的货币政策相结合，使得行业全 年走势前高后低。9 月份开始，房地产市场逐渐恶化，销售面积增速 同比下滑，由一线城市开始的房价调整逐步向二三线城市扩散。 历史经验来看，政策决定了行业走势，信贷环境影响房企生存能 力。12 月央行下调存准，释放出货币政策微调的信号。同时，占地方 财政收入半壁江山的土地出让金收入大幅下滑以及房地产相关税费 的减少导致以土地收入为担保的地方债务和基建受到影响，加大了地 方政府政策微调的动力。 我们测算 2012 年全国商品房销售均价同比下滑 4.6%，销售面积 增长 1.9%，新开工面积增速有望在明年三季度见底回升。行业政策 上，中短期放松很难实现，但是微调值得期待。我们判断政策窗口将 在下半年打开。 今年调控政策对房地产市场的影响将集中体现在明年的销售及 投资数据上。但是在经历了 08 年的洗礼之后，企业对抗风险能力得 到了明显的提高，全行业资金面要好于 08 年，销售业绩保障度也要 高于 08 年。 在个股选择上，尽管行业难现整体趋势性上涨行情，但板块中业 绩保障度高、 财务安全的企业仍具良好投资价值。 我们推荐保利地产、 万科 A、招商地产、金地集团。