住宅小区车库归属

住宅小区车库归属？

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌——

2016年3月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。

据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，

开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。

在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套

公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”

该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由：

首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，？？？？？除非取得土地使用权人的同意。第三，根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商

并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车

库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在

这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1

万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。

《物权法》2007年10月1日执行：第七十四条建筑区划内，

规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

解析：

1、不能笼统的说，开发商无权出售。如果开发商在计算公摊面

积时没有把地下车库的建筑面积计算在内，没有把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，也没有在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库，且不属于国家法律或当地政府规定的应无偿交付给业主使用的情形的，则住宅小区地下车库的权属应当属于开发商，开发商对地下车库享有占用、使用、收益、处分的权利。

2、（转自2012-7-23的《都市快报》）沈先生来电：杭州首例

人防工程改造车库纠纷案，我就是当事人，我告开发商的，我们认为开发商不应该出租、出售人防工程，投资者是谁还不明确。我是代表全体业主的，因为我是业主代表。记者严静核实报道：沈先生

住的小区位于杭州城西，2004年交付的，开发商是杭州一家著名房

产开发公司，开发过多个知名楼盘。小区共有17幢住宅楼，700多户业主，地下车库的停车位300多个，住户和车位的配比是2∶1。小区物业管理公司的工作人员承认，小区停车问题最难管理，随着车辆越来越多，物业不得不在地面上划出12个临时停车位，实行随到随停，但是远远不能满足业主的停车需求，绝大部分的车辆需要停到地下车库。而小区交付时，地下车库并没有移交给物业，目前依然是开发商对地下车库进行管理和收费。业主意见：地下车库为什么只卖不租？沈先生说，本来地下车位一直是出租的，业主委员会和开发商谈过，约定每个车位的月租金是288元。2008年，开发商突然涨价，车位的月租金涨到350元，这个钱多数业主也掏了。可是到了2009年，就算掏钱，也租不到车位了，开发商通知，要停车必须买车位，每个车位的价格在18万到20万元不等。“不买车位就不许停，他们（指开发商）是变相强买强卖。”沈先生质疑，地下车库难道不是归全体业主所有的吗？尤其地下车库还有部分面

积是人防工程（涉及200多个车位），开发商是否有权出租、销售？多次协调未果，沈先生将开发商告上了法庭，要求明确地下车库的产权，并把涉及人防工程的车位归还全体业主。人防工程与地下车库的关系人防工程（俗称防空洞）能否作为车库使用？

杭州市人防办法规处有关负责人介绍，按规定，每个楼盘都要建设人防工程，工程的面积与楼盘大小、楼层高度成正比。如果因地理条件不能建设的，经审批同意，开发商需要缴纳一定费用，进行异地建设。非战时期，国家鼓励对空置的人防工程开发利用，为了方便利用，现在杭州新建的小区，多数都将人防工程和地下车库合起来，比如，按要求需建5000平方米的人防工程，开发商就要建1万平方米的地下空间，一半属于人防工程，一半属于地下车库，平时全部用来停车，临战时再将属于人防工程的部分转换为防空地下室。因此，在非战时期，人防工程是允许作为车库使用的。人防工程相关车位的产权归谁所有？人防办负责人表示，人防工程的产权不属于开发商，也不属于业主，应该理解为国家财产，开发商无权销售。人防工程开发利用所得的收益，《人防法》规定“谁投资谁受益”，即谁是投资者，谁就享有使用权，可以出租并且取得租金。沈先生所在小区的开发商据此提出，他们是投资者，销售转让的是车位的使用权。沈先生反对，他认为，人防工程的造价已经摊入了房价中，因此业主才是投资者，人防工程车位使用权应归全体业主所