住宅小区车库归属

住宅小区车库归属？住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌——2016年3月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。

住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。

业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。

据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。

为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。

今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。

在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。

开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。

经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。

判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。

”该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由：首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。

建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。

其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，？？？？？除非取得土地使用权人的同意。

第三，根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。

由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。

南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。

南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。

“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。

一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。

据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。

这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。

《物权法》2007年10月1日执行：第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

解析：1、不能笼统的说，开发商无权出售。

如果开发商在计算公摊面积时没有把地下车库的建筑面积计算在内，没有把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内，也没有在出售单元房屋时承诺无偿提供地下车库，且不属于国家法律或当地政府规定的应无偿交付给业主使用的情形的，则住宅小区地下车库的权属应当属于开发商，开发商对地下车库享有占用、使用、收益、处分的权利。

2、（转自2012-7-23的《都市快报》）沈先生来电：杭州首例人防工程改造车库纠纷案，我就是当事人，我告开发商的，我们认为开发商不应该出租、出售人防工程，投资者是谁还不明确。

我是代表全体业主的，因为我是业主代表。

记者严静核实报道：沈先生住的小区位于杭州城西，2004年交付的，开发商是杭州一家著名房产开发公司，开发过多个知名楼盘。

小区共有17幢住宅楼，700多户业主，地下车库的停车位300多个，住户和车位的配比是2∶1。

小区物业管理公司的工作人员承认，小区停车问题最难管理，随着车辆越来越多，物业不得不在地面上划出12个临时停车位，实行随到随停，但是远远不能满足业主的停车需求，绝大部分的车辆需要停到地下车库。

而小区交付时，地下车库并没有移交给物业，目前依然是开发商对地下车库进行管理和收费。

业主意见：地下车库为什么只卖不租？沈先生说，本来地下车位一直是出租的，业主委员会和开发商谈过，约定每个车位的月租金是288元。

2008年，开发商突然涨价，车位的月租金涨到350元，这个钱多数业主也掏了。

可是到了2009年，就算掏钱，也租不到车位了，开发商通知，要停车必须买车位，每个车位的价格在18万到20万元不等。

“不买车位就不许停，他们（指开发商）是变相强买强卖。

”沈先生质疑，地下车库难道不是归全体业主所有的吗？尤其地下车库还有部分面积是人防工程（涉及200多个车位），开发商是否有权出租、销售？多次协调未果，沈先生将开发商告上了法庭，要求明确地下车库的产权，并把涉及人防工程的车位归还全体业主。

人防工程与地下车库的关系人防工程（俗称防空洞）能否作为车库使用？杭州市人防办法规处有关负责人介绍，按规定，每个楼盘都要建设人防工程，工程的面积与楼盘大小、楼层高度成正比。

如果因地理条件不能建设的，经审批同意，开发商需要缴纳一定费用，进行异地建设。

非战时期，国家鼓励对空置的人防工程开发利用，为了方便利用，现在杭州新建的小区，多数都将人防工程和地下车库合起来，比如，按要求需建5000平方米的人防工程，开发商就要建1万平方米的地下空间，一半属于人防工程，一半属于地下车库，平时全部用来停车，临战时再将属于人防工程的部分转换为防空地下室。

因此，在非战时期，人防工程是允许作为车库使用的。

人防工程相关车位的产权归谁所有？人防办负责人表示，人防工程的产权不属于开发商，也不属于业主，应该理解为国家财产，开发商无权销售。

人防工程开发利用所得的收益，《人防法》规定“谁投资谁受益”，即谁是投资者，谁就享有使用权，可以出租并且取得租金。

沈先生所在小区的开发商据此提出，他们是投资者，销售转让的是车位的使用权。

沈先生反对，他认为，人防工程的造价已经摊入了房价中，因此业主才是投资者，人防工程车位使用权应归全体业主所有。

地下车库（人防工程以外）的产权归谁所有？2009年，杭州市出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，权属清晰的地下车位，开发商办理地下空间出让手续后，就可以申请地下空间的产权。

而至于如何将整个地下空间的“大证”分割成业主个人持有的“小证”，还有待于相关地下车位销售管理规定的进一步出台。

也就是说，如果沈先生所在小区的开发商办理过相关手续，就能取得地下车库（除人防工程外）的产权，理论上可以销售，但是购买车位的业主目前还无法拿到产权证。

3、值得借鉴。

“杭州市人防办法规处有关负责人介绍，按规定，每个楼盘都要建设人防工程，工程的面积与楼盘大小、楼层高度成正比。

如果因地理条件不能建设的，经审批同意，开发商需要缴纳一定费用，进行异地建设。

” 我们小区的人防工程在哪里？如果目前的地下车位属于人防工程，那么：“人防办负责人表示，人防工程的产权不属于开发商，也不属于业主，应该理解为国家财产，开发商无权销售。

” “地下车库（人防工程以外）的产权归谁所有？2009年，杭州市出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，权属清晰的地下车位，开发商办理地下空间出让手续后，就可以申请地下空间的产权。

” 这个出让手续以及权属是否清晰还有待进一步考证。

另外，小区地下车位是否计入地面公摊也是需要进一步考证的问题。

大家看看还有哪些问题需要澄清？4、《物权法》关于停车位的规定：第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

这里有三个层次：第一，停车位应该首先满足业主的需要；第二，规划用于停放汽车的车位车库的归属按照约定；第三，占用业主共有道路或者其它场地的停车位属于业主共有。

所以，车位有没有产权、能否出售要看具体情况。

2、停车位有没有产权、能否交易？根据《物权法》74条可知，有些停车位有权产，有些则没有。

通常地面地车位是占用共有道路或者共有场地的，因此地面停车位几乎是没有产权的，不能出售。

专门的立体停车库肯定有产权，只要是经过正规审批程序的。

地下停车库有两种情况，一种是作为地面建筑的附属物，计入地面建筑公摊的，这一类地下停车库应属该栋建筑全体业主共有，不能出售。

另一种是没有计入地面建筑公摊，这类地下停车位有产权，可以出售。

3、产证问题有产权的停车位当然有产证，但是按照目前上海的规定，停车位没有单独的产证，而是和住宅共用一个产证的，当然在产证上，除了列明你名下的住宅的特征之外，如果你在该住宅小区还拥有某个停车位的产权，该停车位的特征也会列明在同一本产证上。

4、停车位交易停车位的出租当然没有问题，但是通常应该优先满足小区业主。

停车位也可以交易，过去好像规定只能够和同一个小区业主交易（不然产权也无法登记），但是物权法并没有排斥和小区外其他人交易，而只是规定小区业主具有优先权。

但是很多开发商没有地下车库的产权，他仍然在卖地下车位，卖的是“使用权”。

这种做法合法吗？地下车位到底是谁，我觉得应该从房价的成本来算，按规定地下车位，物业用房都是规划规定的附属用房，建设成本包含在整个楼盘的成本中分滩到每平方建筑面积中，所以地下车位和物业用房应该都属于广大业主。

物业公司经营收入也不应该是物业公司的收入，但与业主委员会有约定的除外。

5、小区地下车库产权该归谁2011-08-16作者: 未知来源: 法律快车本期主持人万静本报公司法务专刊部编辑本期嘉宾孟宪生北京仁和律师事务所律师本期嘉宾王萍中国政法大学民商经济法学院副教授本期嘉宾佟强北京大学法学院教授话题背景为抗议开发商对小区地下车库只卖不租，2005年6月24日晚9时，北京清河永泰园小区上百名业主聚集在地下车库门口，将陆续进入小区的机动车引入地下车库。

业主们纷纷表示，这是他们第一次看到地下车库是什么样子。