住宅小区内地下车库所有权与使用权归属

住宅小区内地下车库所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产

权证的，多年来，人们很少对此实行追问.今年11月12日南京鼓楼区

法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报

该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，

其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车

泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权

证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入

住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单

价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租

金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库

交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交

付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不

能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该土

地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理

规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部

门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。因为被告并无证据证

明车库的建设成本未纳入商品房的成本，所以，车库作为公共配套设

施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售

的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配

套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也

未按规定取得销售车库的许可证明。所以，被告以车库的建筑面积未

分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生

效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园

业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但因为立法的欠缺，判

决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小

区的土地使用权，所以，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和

支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建

筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建

筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物理

应依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有

土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给

小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？

从法律逻辑上解释不通。所以只能推定出地下车库的产权属于全体业

主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地

表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建

筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，

具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存有。所以，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用

使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利

就不存有。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有

侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚

至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时

间内，购买人仍然能够凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。

更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存有

违法行为。

三、车库的种类

（一）不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是他的法定义务，他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了

满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。如浙江省物价

局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格

行为规范》第十一条就规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市

规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配

套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区

的住户使用，不得另行作价销售。”象这种情况，如果开发商将地下

车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。

（二）能够销售的公共配套设施

虽然根据政府规定，开发商理应修建地下车库作为小区的配套设施。

但只要具备相对应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并

没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不

同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必

须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，

系相对独立建筑物，它能够独立使用而不失使用价值。所以，只要在

房屋买卖合同中没有特别约定，则不存有从物随主物一并买卖转让的

说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下