用地性质转换
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“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出 明确规定。在国土资源部颁布的《全国土地分类》(试行)中，将城镇居民以居 住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地。 国有土地出让的时候，因为规划土地的使用用途不同而划分为居住用地 （70年）；工业用地（50年）；教育、科技、文化、卫生、体育用地（50年）； 商业、旅游、娱乐用地（40年）；综合或者其他用地（50年），主要区别是用 途及使用年限不同，开发商交纳的土地出让金多少也有区别。关于“商住用地” 的性质、出让年限要看《土地出让合同》或土地使用权证，有两种可能：按照 居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算。 十届全国人大第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，根据 《中华人民共和国物权法》第三编“用益物权”第十二章“建设用地使用权”第一 百四十八条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”
（二）、物流仓储用地如何转换为住宅用地
政府收购——整理——规划——变性——招拍挂——运作公关——成交。主要牵涉到的就是国 土局和规划局，两大部门，但这个变更责任太大，需要更高级别的领导批准，起码副市长，市长级 别的人点头，才可以。 大致程序首先要到规划部门变更规划，其次凭变更的规划到国土部门变更土 地使用性质，并补交土地出让金。 现在基本改不了，如果你要开发，基本的思路就是“挂羊头卖狗肉”：做产业园区，但是你的产 品应该是控制单栋面积的类别墅或者类洋房的，可以办公，但关键是要做到满足基本的居住功能， 说白了就是商住两用房，然后运作销售，还要规避水电费用高的问题、不通煤气的问题、产证40年 的问题。
（二）、工业用地的定义
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、 排渣（灰）场地等用地。
（三）、商业用地的定义
商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造 商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。出让后用地的 使用年限为40年。
（四）、商住用地的定义
（五）、其它用地的定义
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接 为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或 不可建设用地等。
二、用地性质转换的概念及方 式 （一）、物流仓储用地与工业、商业、综合用地的关系与转换
物流用地性质问题一直以来是困惑物流发展的主要问题。根据国家土地管理相关规定， 工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法 也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓 储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。至于你的仓储用 地的性质，一般说来，应该是工业用地，使用期限应该为50年；但如果是综合用地，使用 期限只有40年（相当于商业用地）。你不妨查看一下你的土地证，如果使用期限是50年， 肯定是工业用地；如果使用期为40年，属综合用地（相当于商业用地）；如果是综合用地 的话，就要据理力争，估计对你是有利的，补缴的土地款要少一些。此外，不管你现在是 工业或商业用地，如果想变成住宅用地（使用期限为70年），一定要去政府土管部门和规 划部门办理相关用地手续。主要的手续有：变更用地性质，交纳土地差额金；规划部门查 看该地块现有规划是否为住宅用地，如不是，还要规划部门调整规划；这些办理好以后， 作为住宅项目，还要办理项目规划，如：规划建筑总面积、容积率、绿化率、道路预留区 等等很多事项。总之，如想实现你的愿望，一定要与政府及相关部门沟通与交流，符合政 府的法定要求，并办理相关手续。各地办理的步骤是不一样的，具体可以去当地土管与规 划部门打听。由于你是“老地主”，按一般规定是不用招标的，是否挂牌，各地做法也是有 所不同的，有的一定要挂牌，有的不要挂牌，你最好还是去当地土地管理部门联系，以他 们说的或相关规定为主。
Thank Yຫໍສະໝຸດ Baiduu
物流、工业、商业、 商住用地之间的转换
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提纲
• 用地定义 • 用地性质转换的概念及方式 • 用地性质转换的目的及原因
一、用地定义（规划局可买城市规划图 10-20年调整更新）
（一）、仓储物流用地的定义
仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供 应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。仓储用地一般为工业用地 里面的工业仓储。
三、用地性质转换的目的及原因
总的来说企业还是以盈利为根本目的，如果没有现成需要的用地指标，就先拿 下地块再申请转换新的用地性质。另外通过用地性质转换，可以获得更多的土地 使用年限和省去更多的手续费和补偿费等。 以住宅用地转换为商业用地为例： 从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑， 住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑 密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。商业用地上的建筑用途 以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅 用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合 算的。对于建设项目来说，用地性质取决于用地指标，只要确认用地转换手续风 险小(是否能落实用地指标）、转换后盈利大，就可以先要地再转换或先转换再要 地，具体步骤要根据当地国土相关部门的具体实际情况来实施。
（三）、如何把工业用地转换为商业用地
【一】、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土 地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民 政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改 变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 【二】、改变用途的大致程序（适用所有土地变更） 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长 签字。 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。 【三】、现在的情况： 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家 现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签 字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。
在城市规划中，仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地，主要包括仓 储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施，并不包括工业企业 内部、 对外交通设施内部或商业服务业内部的专用仓库。仓储用地是城市用地组成部分 之一，它与城市其他功能部分，如工业、对外交通、城市道路、生活居住等有着 非常密切的联系，是保障城市良性运转的物质条件之一。由于其储藏的物资种类 多，数量大，出人频繁，对城市交通与环境有很大影响，由于它在城市中的布置 牵涉面广，影响因素复杂，在进行城市用地布局时必须注意。
（四）、如何把工业用地转化为商住用地
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过 招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个 问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么 办？如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本 的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比 如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂）。归总起来，这些操作的差别实际上可以 理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就 有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式， 如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做 法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场 公开交易。 对于要将未建的工业用地转为商业用地，必须要经过招标或拍卖、挂牌等手续；对于要将已建 的符合规划的工业用地转为商业用地，必须补交地价。费用：工业用地转为商业用地如果经过 规划部门审查并市政府同意，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，国 家没有统一的标准，建议您去当地的国土部门咨询 。
工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工 业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的 规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招 拍挂出让。具体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同 认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合 考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗 地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让 起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。 3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签 订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价 款。 4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。
（二）、物流仓储用地如何转换为住宅用地
政府收购——整理——规划——变性——招拍挂——运作公关——成交。主要牵涉到的就是国 土局和规划局，两大部门，但这个变更责任太大，需要更高级别的领导批准，起码副市长，市长级 别的人点头，才可以。 大致程序首先要到规划部门变更规划，其次凭变更的规划到国土部门变更土 地使用性质，并补交土地出让金。 现在基本改不了，如果你要开发，基本的思路就是“挂羊头卖狗肉”：做产业园区，但是你的产 品应该是控制单栋面积的类别墅或者类洋房的，可以办公，但关键是要做到满足基本的居住功能， 说白了就是商住两用房，然后运作销售，还要规避水电费用高的问题、不通煤气的问题、产证40年 的问题。
（二）、工业用地的定义
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、 排渣（灰）场地等用地。
（三）、商业用地的定义
商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造 商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。出让后用地的 使用年限为40年。
（四）、商住用地的定义
（五）、其它用地的定义
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接 为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或 不可建设用地等。
二、用地性质转换的概念及方 式 （一）、物流仓储用地与工业、商业、综合用地的关系与转换
物流用地性质问题一直以来是困惑物流发展的主要问题。根据国家土地管理相关规定， 工业用地包括仓储用地，所以，仓储用地肯定是工业用地性质；但是，各地方政府的做法 也有不同，在物流发展早期，由于对物流性质的认识不同，也按使用用途划分：仓储叫仓 储用地、停车叫停车用的，运输叫运输用地等，但统称为“综合用地”。至于你的仓储用 地的性质，一般说来，应该是工业用地，使用期限应该为50年；但如果是综合用地，使用 期限只有40年（相当于商业用地）。你不妨查看一下你的土地证，如果使用期限是50年， 肯定是工业用地；如果使用期为40年，属综合用地（相当于商业用地）；如果是综合用地 的话，就要据理力争，估计对你是有利的，补缴的土地款要少一些。此外，不管你现在是 工业或商业用地，如果想变成住宅用地（使用期限为70年），一定要去政府土管部门和规 划部门办理相关用地手续。主要的手续有：变更用地性质，交纳土地差额金；规划部门查 看该地块现有规划是否为住宅用地，如不是，还要规划部门调整规划；这些办理好以后， 作为住宅项目，还要办理项目规划，如：规划建筑总面积、容积率、绿化率、道路预留区 等等很多事项。总之，如想实现你的愿望，一定要与政府及相关部门沟通与交流，符合政 府的法定要求，并办理相关手续。各地办理的步骤是不一样的，具体可以去当地土管与规 划部门打听。由于你是“老地主”，按一般规定是不用招标的，是否挂牌，各地做法也是有 所不同的，有的一定要挂牌，有的不要挂牌，你最好还是去当地土地管理部门联系，以他 们说的或相关规定为主。
Thank Yຫໍສະໝຸດ Baiduu
物流、工业、商业、 商住用地之间的转换
LOGO
提纲
• 用地定义 • 用地性质转换的概念及方式 • 用地性质转换的目的及原因
一、用地定义（规划局可买城市规划图 10-20年调整更新）
（一）、仓储物流用地的定义
仓储用地是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供 应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。仓储用地一般为工业用地 里面的工业仓储。
三、用地性质转换的目的及原因
总的来说企业还是以盈利为根本目的，如果没有现成需要的用地指标，就先拿 下地块再申请转换新的用地性质。另外通过用地性质转换，可以获得更多的土地 使用年限和省去更多的手续费和补偿费等。 以住宅用地转换为商业用地为例： 从用地性质来讲，住宅用地与商业用地是不同的。商业用地只能建商业建筑， 住宅用地只能建住宅。而且由于用地性质不同，其相应的控制性指标，包括建筑 密度、系数、容积率、绿化率、建筑高度等都是不同的。商业用地上的建筑用途 以商业经营为主，住宅用地上的建筑用途以居住为主；商业用地的地价高于住宅 用地；商业用地的开发强度一般高于住宅用地。所以住宅用地转为商业用地是合 算的。对于建设项目来说，用地性质取决于用地指标，只要确认用地转换手续风 险小(是否能落实用地指标）、转换后盈利大，就可以先要地再转换或先转换再要 地，具体步骤要根据当地国土相关部门的具体实际情况来实施。
（三）、如何把工业用地转换为商业用地
【一】、土地法中明确规定改变用途的条款： 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土 地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民 政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改 变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 【二】、改变用途的大致程序（适用所有土地变更） 1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长 签字。 2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更。 3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金。 【三】、现在的情况： 1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家 现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所有签 字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险。 2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让。
在城市规划中，仓储用地是指城市中专门用作储存物资的用地，主要包括仓 储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施，并不包括工业企业 内部、 对外交通设施内部或商业服务业内部的专用仓库。仓储用地是城市用地组成部分 之一，它与城市其他功能部分，如工业、对外交通、城市道路、生活居住等有着 非常密切的联系，是保障城市良性运转的物质条件之一。由于其储藏的物资种类 多，数量大，出人频繁，对城市交通与环境有很大影响，由于它在城市中的布置 牵涉面广，影响因素复杂，在进行城市用地布局时必须注意。
（四）、如何把工业用地转化为商住用地
1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见 2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过 招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个 问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢？到时候又是很多家公司竞争怎么 办？如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本 的原则（如果不想交差价，那就另当别论了）。 但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比 如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂）。归总起来，这些操作的差别实际上可以 理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就 有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如 “必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式， 如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做 法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场 公开交易。 对于要将未建的工业用地转为商业用地，必须要经过招标或拍卖、挂牌等手续；对于要将已建 的符合规划的工业用地转为商业用地，必须补交地价。费用：工业用地转为商业用地如果经过 规划部门审查并市政府同意，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，国 家没有统一的标准，建议您去当地的国土部门咨询 。
工业用地转商业用地必须符合城市控制性详细规划，即：现行城市控规已将工 业用地调整为商业用地。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 （国土资源部令第39号）工业用地改变为经营性用地必须实行招拍挂出让”的 规定，工业用地调整为商业用地后，应收回原工业用地重新按商业用地依法招 拍挂出让。具体操作程序如下： 1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同 认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。 2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合 考虑政府公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗 地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、监察部门集体会审确定土地出让 起始价，并由土地交易机构依法组织招拍挂出让。 3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签 订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价 款。 4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证。