房地产行业论文房地产类论文

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房地产行业的问题与对策研究

摘要：文章拟通过对中国现阶段房价失控、政府调控低效的原因进行探析，提出抑制高房价、增强政府调控政策执行力的建议。

关键词：房产泡沫；宏观调控；预警机制

1房地产行业现状

①房价上涨过快。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，为2003年以来增长最快的一年。商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。全国开发企业买地的成交均价为2437元，比2009年上涨29%。70个中大城市房屋销售价格全年平均涨幅9.99%，新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在4月份的时候达到

17.3%的高点。

②房价收入比偏高。按照国际惯例，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，而社科院发布的《2011年经济蓝皮书》显示，2010年全国城镇居民的房价收入比为8.76。

③房屋空置率过高。空置率的国际警戒线为15%，据摩根斯坦利等研究机构测算，我国房屋空置率已远远超过此警戒线。很多城市存在“空城”、“死城”的现象，特别是北京、上海、广州等一线城市。

④房地产投资现象猖獗。与投资增长过快相应的是个人按揭贷款业务和房地产开发信贷迅速提高。统计资料表明，有些地区银行贷款在房地产开发投资中占有的比例最高可达90%。标准普尔评级服务公司预测，未来几年，中国商业银行不良贷款可能大幅度增加。

2房地产行业存在的问题

①政府房价调控投鼠忌器。地方政府与中央政府对房地产行业的目标取向不一致，地方政府是为了政绩，为了财政收入和地方发展，因此对中央房价调控政策“打太极”便不足为奇了。此外，国企对政府的调控政策视而不见，为了获得投资的高回报，128家央企中有近75%涉足房地产，很多所谓的“地王”都是出自他们之手，这种矛盾也是导致房价上涨的原因之一。

②政府调控执行力低。房产调控艰难反复的重要原因就是缺乏可操作的制度规定和清晰的调控目标，很多政策过于空泛、缺乏量化指标和问责规定，并遭到开发商、商业银行及地方政府的多重阻挠。中央出台了很多政策，但并未全部落实，事后的追查往往不了了之，使政策的权威性大打折扣，政府陷入了“边调控边涨价”的怪圈。

③房地产腐败猖獗。房地产是当前我国社会中最能够展现权钱交换关系的典型领域之一。开发商因行贿官员而产生的腐败成本，全部转嫁到消费者身上，最终导致房价畸高，商品楼里很多都带着腐败的味道。与其“仇富”不如“仇腐”。郎咸平认为，要落实好房地产调控政策，中央政府只有继续坚决反腐才行。

3政策建议

①增强房产泡沫风险的预警机制。虽然中国尚无大面积的房产泡沫，但若目前的涨价趋势得不到有效的遏制，日本和美国的房产泡沫就有可能发生在中国。宏观调控部门需要对房价泡沫有前瞻性的忧患

意识和预警，善于在繁荣期采取反周期的逆风调节政策，当机立断抑制房价泡沫积聚和破灭，不要等到全面房产泡沫发生了再调整，否则我们很难幸运的成为例外。

②采取多方位的治理措施。适度控制房地产信贷规模，房地产市场是与信贷、证券等金融市场有高度关联的资产市场，房价的剧烈波动传导至虚拟经济，会波及和伤害实体经济、引发金融风险和经济衰退。因此，要随时关注房地产市场变化，适当收紧房贷规模，提高房贷门槛，控制房贷在商业银行信贷中的比例。完善土地供给，抑制地价上涨过快。改善土地的供应方式，改进投招标制度，减少炒地的投机活动，严惩“寻租”行为，加大对囤地、倒地、圈地不建等违规行为的打击力度。增加保障性房、经济适用房供给。将居民住房保障情况纳入官员政绩考核体系，作为考评和升迁的硬性指标，促使地方政府通过简化项目的审批程序，加快中低价位的保障性住房的建设进度。同时，要规范二手房市场，倡导租房。抑制投机性购房，对首次购买住房的居民，要切实落实低首付、低利率的政策。对已经拥有第二套房及以上的购房者要提高首付比例、利率、税费。此外，要继续完善房产税政策。

③提高宏观调控的执行力。强化政府各职能部门之间的协调互动力，综合运用经济手段、行政手段和法律手段，保持调控政策的一致性、稳定性和协同性，避免“上有政策，下有对策”的发生。加大房产领域违规和腐败行为的惩治力度，对房地产开发和交易的各个环节中

违法行为的查处，打击“官商勾结”，这既是降低房价的基础，也是政府宏观调控能够行之有效的保障。

参考文献：

[1] 鞠方.房产泡沫研究[M].北京:中国社会科学出版社,2008.