小区物业住宅装修管理方案
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装修行为1:阳台扩建!多层洋房
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此户型为多层洋房2到7层均 存在可浇筑楼板搭建风险,
措施:前期地产营销人员误导业 主可以浇筑阳台。 擅自改变楼房格局或增设阳台等 附件,不但会给楼体带来承重负 担,也具有很大安全隐患,有可 能短期内问题不会显现出来,但 是从长远来看很难保证质量。综 合考虑禁止浇筑!
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装修统一标准1-3:封阳台!统一标准
多层2楼01、02、03、04、05、06户 型存在可封闭 标准:因阳台女儿墙中间向内凹, 安装工艺如下图!材质2mm以上铝 材,咖啡色烤漆,4mm以上中空安 全玻璃;凹字中间做2扇移窗;
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装修统一标准2-1:封包露台!统 一标准
(四)装修过程控制
2、装修巡查要点 — 巡查员
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序号 1 2 3 4 5
巡查员 待定 待定
待定 待定 待定
负责片区
高层:3栋、5栋 多层:8栋、9栋、12栋
高层:2栋、6栋、 多层:21栋、23A栋、13栋
高层:1栋、7栋 多层:11栋、13A栋、15栋
高层:3A栋、10栋、17栋、18栋 多层:
高层:16栋、19栋、20栋 多层:22栋、23栋
448户 448户 454户 465户 455户
(四)装修过程控制
2、装修巡查要点 —工程部
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巡查要点:
楼道消防通道内禁止安装鞋柜等 阻碍疏散通道、影响楼道卫生、 气味等情况!
巡查要点: 装修时门厅位置必须做好保护, 以免损坏电梯厅瓷砖墙面地面 及家中进户门。
多层2楼01、02、03、04、05、06户 型边户露台封闭 标准:顶部采用水泥浇筑顶板与室 内顶板齐平,板厚10公分。向设备 平台5%排水找坡,排水就近排入设 备平台排水管。移窗材质2mm以上 铝材,咖啡色烤漆,4mm以上中空 玻璃,做双扇移窗玻璃
装修统一标准2-2:封包露台!统 一标准
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提交 材料
告知(重点)
装修禁止和注意事项
签订 协议
监督 检查
竣工 验收
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(二)装修手续办理 职能划分
物业客服: 统一进行接待(商业区的由商管负责办理)提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。对客户咨询
问题进行解释,专业问题协调各专业口进行。和政府职能部门联系拆墙审批及违章处理事宜。 1、客服接待引导业主办理装修手续并接收客户提交的相关资料,装修方案交由巡查员审核。签订《装饰装 修管理服务协议》、《装修申请表》、《装饰装修管理规定》等,消防和环卫报批的由业主自行处理。 2、待装饰装修方案审核合格发放《装修许可证》,督促装修负责人将经审批的《装修许可证》粘贴在施工 房号入户门上; 3、办理装修工人出入证,装修工人凭《装修许可证》复印件和身份证原件办理,财务收取出入证押金、工 本费、装修押金及垃圾处理费等(客服协助),特种作业的施工人员应提交特种作业操作证复印件(如:电 工证、焊工证、高空作业资质)。 秩序维护部: 解答客户(含商业)关于治安、消防专业知识及人员管控要求,负责参与装修现场治安、消防方面的监督巡视验 收及负责动火及高空施工申请的审批(巡查员协助)。 1、提前制作“人防”“物防”“技防”方面装修管理应急预案。提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、 治安消防管理等方案; 2、维序员配合业主对装修现场的灭火器配置情况检查,确定动火类型(如电焊,氧焊等)。
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(四)装修过程控制
2、装修巡查要点 — 巡查员
装修管理期间制定专人专管楼栋责任到人。装修期间详细记录装修现场情况每天不少于一 次,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识时及时由专业部门人员进行协调。
工程人员对装修现场施工情况进行监督,禁止施工人员违规使用水电和公用设施设备等具 体巡查如下: 1、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; 2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建; 3、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等; 4、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施; 5、不适当增加楼面净荷载,包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具等。 6、使用不符合消防要求的装修材料; 7、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。 8、未经物业服务中心书面同意,改变强、弱电线
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(四)装修过程控制
统一装修行为1-1: 封包阳台3类!统一标准
统一装修行为2-1: 封包露台4类!统一标准
统一装修行为3: 洋房采光井封包!统一标准
统一装修行为4: 占用设备平台!统一标准
统一装修行为5: 安装防盗窗2类!统一标准
统一装修行为6:
洋房1楼南花园安装防盗门!统 一标准
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装修统一标准1-1:封阳台!统一标准
高层封大阳台安装。 标准:材质2mm以上铝材,咖啡色 烤漆,4mm以上中空安全玻璃;阳 台窗洞净宽2米以上做4扇移窗;安 装于护栏内测,护栏保留(窗严禁 做在护栏上,窗下严禁砌墙)。
高层封小阳台安装。 标准:材质2mm以上铝材,咖啡色 烤漆,4mm以上中空玻璃,阳台窗 洞净宽2米以内包含2米做双扇移窗 玻璃;;安装于护栏内测,护栏保 留(窗严禁做在护栏上,窗下严禁 砌墙) 。
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装修统一标准5-1:安装防盗窗!统一标准
室内防盗窗安装标准:
样式一: 固定式防盗窗,安装于在 窗套内测;铝合金材质,咖啡色烤 漆;适用于卧室移窗、推拉窗。 优势:不改变外立面,牢固性一般 劣势:适用范围小,开窗不方便。 业主接受程度低。
室内防盗窗安装标准:
样式二: 活动式防盗窗中间推拉,安 装于在窗套内测;铝合金材质,咖啡 色烤漆;适用于卧室移窗、推拉窗、 阳光房及阳台。 优势:适用范围广,不改变外立面, 牢固性一般。 劣势:容易夹手,价格偏贵。业主接 受程度一般。
防止在玻璃雨棚上进行踩踏、碰伤 情况护栏必须保留
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装修统一标准4:空调机位扩充到房间!统一标准
1栋、2栋、3栋、3A栋的1单元01户 型北室的设备平台扩进房间内。因 前期2栋1单元1601存在改建情况, 后期业主以此要求扩建,制定以下 统一标准
标准:该设备平台净宽45公分, 墙面只许外移与外梁内阳角齐平无缝, 护栏必须保留。墙面涂料与外墙涂料 颜色一致。施工时需做好防护网,防 止砖块掉落。该室空调外机安装至左 侧空调机位上。
装修草图审核要求
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(三)装修风险问题梳理
装修行为1: 阳台扩建!多层洋房
来自百度文库
装修行为2: 室内扩建!多层洋房
装修行为3: 占用公共区域!洋房1楼
装修行为4: 占用公共区域!高层1楼
装修行为5: 护栏安装不一!阳台、露台
装修行为6: 乱装防盗窗!多层洋房
依据:
根据柳州市《规划条例》中未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物,均为违章 建筑。在《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第五条第一及五节:(一)未经原 设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结 构;(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为:房屋在装修时擅自增加沉重结构 及增加房屋的使用功能应得到房屋管理部门的审批文件。
装修行为5:露台透气帽影响封包露台!
多层洋房顶层露台雨水管透气帽 影响封包露台,存在割断去掉风 险. 措施:装修巡查要点、办理装修 手续时提前告知业主。管子伸出
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装修行为6:可乱装防盗窗、多层洋房!
多层洋房两户之间卧室的设备平 台可以直接互通,存在安全隐患, 导致后期业主需在外立面安装大 型防盗窗,存在破坏外立面、占 用风险; 措施:禁止占用,禁止安装大型 防盗窗
(二)装修手续办理
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装修巡查员: 解答客户(含商业)关于工程专业知识及装修设计要求,负责装修公司资质审核、图纸审核、装修前的现 场检查确认、装修环节的管控、竣工后的验收等; 1、准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料; 2、告知业主装修过程中禁止行为及注意事项;审核合格后(商务区)的知会物业客服备案,(商业区) 的知会商管备案; 3、办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水等状况进行检查填写《装修前确 认表》,检查由客户自己进行,物业不做任何要求需要做的,以免日后扯皮; 4、装修巡查员配合业主对发现的问题进行确认,并协调地产工程部、施工方进行解决,及时将问题处 理进度和流程知会物业客服,客服部进行存档。
装修行为2:房间扩建!多层洋房
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此户型为多层 洋房1楼和2楼, 边套户型
此户型为多层洋房1到9层均存 在可浇筑楼板搭建风险
措施:禁止浇筑
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装修行为3:占用公共区域!洋房1楼
多层洋房1楼的南面的空地 四面为围墙,存在窗改门占用 及搭建构筑物风险。 措施:禁止占用
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装修统一标准5-2:安装防盗窗!统一标准
隐形防盗窗安装标准:
样式一:固定式隐形防盗窗,整体网 格形状,上下式固定,银色钢丝网, 咖啡色上下固定件 优势:适用范围一般,牢固性可靠, 业主接受程度较可以。 劣势:轻微影响外立面 ,价格偏贵。
隐形防盗窗安装标准:
样式一:固定式隐形防盗窗,整体条 式形状,上下式固定,银色钢丝网, 咖啡色上下固定件 优势:适用范围广,牢固性可靠,业 主接受程度较可以。 劣势:轻微影响外立面 ,价格偏贵。
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装修统一标准6:多层1楼南花园安装防盗伸缩门!统 一标准
安装防盗伸缩门方案一: 标准:防盗门安装于在预留门 套外测与墙面齐平;铝合金材 质,咖啡色烤漆;
防盗伸缩门安装方案二: 标准:门廊外口向内预留30公分 宽的踏步做4扇移门;伸缩门贴 近移门安装于外侧;铝合金材质, 咖啡色烤漆;.
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装修统一标准4:空调机位扩充到房间!统一标准
因前期5栋1704厨房北侧的设 备平台存在改建情况,后期 业主以此要求扩建,制定以 下统一标准
标准:该设备平台净宽40公分, 墙面只许外移与外梁内阳角齐平无缝, 护栏必须保留。墙面涂料与外墙涂料 颜色一致。施工时需做好防护网,防 止砖块掉落。该室空调外机安装至最 右侧侧空调机位上。
(四)装修过程控制
2、装修巡查要点—工程部
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巡查要点: 户内梁、柱禁止开孔超过口 径Ф50!开孔不可低于梁底、贴
顶各5公分左右!
巡查要点: 应装修需要业主户内的厨房卫 生间必破坏预制防水层,重新 做防水、硬装等。需做好拍照 留档,提前做好免责。
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装修统一标准1-2:封阳台!统一标准
高层北阳台封包。 标准:因高层北阳台的安全护栏安 装位置不一,有些在沟外,有些在 沟内,为统一装修效果统一移至沟 外侧梁中间,包阳台时落地窗安装 位与护栏内测(如左图)。 材质2mm以上铝材,咖啡色烤漆, 4mm以上中空玻璃,阳台窗洞净宽2 米以内包含2米做双扇移窗玻璃;; 安装于护栏内测,护栏保留。 (窗 严禁做在护栏上,窗下严禁砌墙)
洋房顶层及封包露台:
标准:露台封包采用全玻璃方式。 材质3mm以上钢构;咖啡色烤漆, 顶部6mm以上双层夹胶钢化玻璃; 正面2mml铝材, 4mm以上中空 安全玻璃,做4扇移窗;侧面做 磨砂固定式安全玻璃
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装修统一标准3:封采光井!统一标准
多层地下室采光井雨棚安装。 标准:材质3mm以上钢构,咖啡色烤 漆,6mm以上双层夹胶钢化玻璃,透 明玻璃胶勾缝;雨棚高于结构墙10公 分以下安装,向外侧1%排水找坡。
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装修行为4:占用公共区域!高层1楼
高层朝南的前期精装5栋的1楼 103的南阳台栏杆护栏固定在外侧 大理石干挂上(图上)。而1栋2 单元、6栋、16栋、17栋、19栋的 楼南阳台栏杆固定在内测墙上, 业主效仿存在外移占用公共区域 的风险。 措施:保持原貌
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##住宅小区物业装修 管理方案
➢何 熙 ➢日 期: 2016年4月15日
目 录:
(一) 装修管理流程
(二) 装修手续办理
(三) 装修风险问题梳理
(四) 装修过程控制 1、装修统一标准 2、装修巡查要点 3、装修工程验收
(五) 装修违章控制应急预案
(一)装修管理流程
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