福建福鼎商业项目初步策划案太姥商业广场

卷首语

长期以来，一个困扰福鼎市众多零售商家的问题是：现有零售商业布局规划无序，不尽合理。根据我们对福鼎市商业的初步市场调查，福鼎市拥有55.85万人口，现有中型商业零售企业如乐群购物广场，人本超市等, 消费潜力强劲；但由于缺乏规划管理，有的地区同一商圈项目雷同，重复投资情况严重，造成互相争夺客源的恶性竞争，而有的区域却不能满足百姓就近购物的消费需要，值得庆幸的是，随着福鼎市商业的猛速发展，福鼎市政府部门的介入，以及投资商的超前意识，上述情况必将得以缓解。

然而，随着人民生活水平的日益提高、福鼎居民消费诉求的迅速增长和消费需求的多样化以及福鼎人对生活品质的日益重视，现有或原有的一些传统项目显得杂乱无章、功能欠缺，小商铺式凌乱经营

令人生厌，这种现状已无法满足现代福鼎人的消费需求。根据我们多年的行业经验和敏锐的商业洞察力，福鼎商业目前亟待解决的最大问题是“商业”到底要卖什么？我们的诠释是：商业应该卖品牌、卖时尚、卖功能、卖环境和信誉！

以上述概念为市场切入点，本项目应该构建一个以休闲、购物、娱乐、时尚、亲情为主题，定位于中档为主，集“家居廊”、“运动营”、“主题乐园”、“时尚特区”、“休闲地带”等几大功能组团构成的现代大众流行商业中心.

基于上述的运作思路，操作该项目的整体商业计划概念在于：强化业种、业态以及多样化的购物、休闲、娱乐功能，通过整合现有的硬件设施和创建全新的软

件设施，力求从南北零售商业差异中寻找到最佳结合点，充分体现该项目的主题特色和经营上的大众化。同时，通过营销手

段、招商策略的实施，以及后期的跟踪管理和系统的培训督导，确保未来该项目的稳定经营和持续发展，从而以点带面，使福鼎商业以本项目为龙头形成福鼎的另一独特的黄金商圈，真正成长为福鼎市的一道靓丽商业风景。

福鼎商业项目

初步策划案⊕

[目录索引]

第一章总序篇

□□■商业营销观点

□□■项目定位包装

第二章推广篇

□□■总体思路

□□■商业项目招商

第三章项目整体规划设计篇

□□■规划要求

□□■规划设计

第四章项目推广及招商合作条件的制定建议篇

□□■项目推广

□□■商户的选择

主力业态的选择

招商目标

商户的选择方向

招商方式

项目招商期

附件

深圳市新恒迪商业经营管理有限公司团队简介

⊕注：本策划案为概括性总案，详细具案及商业运营案跟随项目推进分期提交。

第一章总序篇

□□■商业营销观点

一、项目策划的实质性工作范畴

本项目操作可归结为三大实质性工作范畴

1、前期规划

工作重心在于零售商业理念的整体规划定位和贯彻，在全面而充分的市场调研基础上，前瞻性的勾勒出项目的规划蓝图。

2、招商实施

在零售商业理念及当地商业现状的指导下，核心操作内涵集中为整合营销传播的运作，招商合作方式是否创新和可行，关系到未来经营商家进驻经营的信心，也将决定项目的招商实施状

况。

3、营运管理

工作核心是确保开业后项目经营的正常运作、稳定经营和持续发展。

□□■项目定位及包装

□□■定位

定位就是找准项目在市场中的位置。销售、招商成功的项目都有自己明晰而准

确的定位。在项目定位之前进行详细充分的市场调研，通过调研结果确定项目未来所面向的目标市场，并围绕这个市场将项目的功能、形象作针对性的界定。

定位主要分为项目定位、目标市场定位、形象定位、功能定位。通过定位，进一步对项目的概念及理念做出一个明确的确定，以此为出发点规划出定位准确、可操作的项目。通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目之间的比较。确定项目的整体形象、项目档次，进而对项目的功能进行定位，满足经营的全面需求。

□□■包装

项目为什么要包装？强调整体定位包装的道理是显而易见的，项目的形象包装类似于美观漂亮的商品包装，好包装是项目运作成功的必要条件。项目的包装是全方位的营销实践利器。商业物业作为特

殊项目实际上更需要包装，这也是商业项目竞争日趋激烈与成熟化的高度发展阶段，更是一个竞争手段的重要体现。实践证明，项目包装是具有可操作性的，包装得好，项目的品质将发生重大变化，能够促进项目档次的不断提升，使项目处于一种高价值的状态。

第一章招商推广篇

□□■总体思路

一、短兵相接策略制胜

明确了战略方向，加上好的创意和理念，还需要相应的策略设计，最终跟市场短兵相接的是策略实施。策略有大小轻重之分，具体到商业项目招商来说，根本的策略是招商模式的较量。一个好的招商模式可以充分体现项目差异化竞争的实质，保证项目的唯一性、不可取代性、排他性及权威性。

二、坚持因时因地因人制宜的原则

商业项目整体的前期策划和推广工作极为重要。根据我们的经验，商业项目的开发要做到四个字：适度超前。这是一个相对的概念，太超前往往曲高和寡，得不到市场的认可，但不顾项目的实际，纯粹地克隆、亦步亦趋地跟风也不会有好的市场效果。前者是欲速则不达，后者则难逃同质化竞争的怪圈。要做到适度超前，必须始终贯彻因时、因地、因人制宜的原则。

三、“凡事预则立，不预则废”

从项目开发到招商实施期间，我们是否一开始就瞄准了消费群体和经营商家，一开始就把握准了消费群体和经营商家的心理期待？在我们看来，一些项目之所以能够取得辉煌的经营成就，完全是因为其准确的市场定位，全面抓住了从项目开发到经营过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了精细的规划。

□□■商业项目招商

一、市场分析：

（一）宏观市场环境

1、商业经营的主要模式

（1）、多元化经营格局已经形成：虽然各地的经济发展水平不同，商业的

规模也存在差异，但从商业经营的

态势上看，连锁、混合、多样化、

品牌管理、专业的商业管理公司、

品牌输出是今后的发展方向。福鼎

商业项目将兼容并汇集今后商业

发展的大动向业态和经营模式。（2）、商圈决定商业价值：商圈在一个城市举足轻重，城市商业、经济、

城市环境、城市文化都依商圈而存

在，因商圈而展开。

（3）、城市的商业活动有三类基本存在形态：一是分散的临街商铺；二是

集中的一个或多个商业中心，如大