新加坡工业园发展模式演变模式讲义(PPT 48页)
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- 与居住区分离的大型工业区、低容积率、低密度的开发模式 - 靠近住宅区的小型轻工业区和多层厂房
案例： 大士工业区 笼东工业区的多层工业厂房 宏茂桥的低密度联体式工业厂房
案例：TUAS工业区
规划特点： 与居住区分离的大型工业区、 低容积率、低密度的开发模式。 产业类型：一般制造业 地块划分： 0.8-1.0 ha 容积率：1.0－1.4 道路系统规划：网格状，考虑集装箱车辆 的通行 配套设施：基本设施如水、电 厂房形态：独立式厂房
（ 如巴西立晶片园 400单 位的职工宿舍） 巴西力晶片制造园
•兀兰晶片制造园
•巴西力晶片制造园 •淡滨尼晶片制造园
SSMC (Systems on Silicon Manufacturing Company)
淡滨尼晶片制造园
兀兰晶片制造园
产业组团：生物制药园
位置
：大士工业区
面积
：一期183公顷，二期188公顷
- 新型的中高密度工业厂房 （容积率2.0-2.5）
案例
樟宜商业园/国际商业园
卡奇武吉工业区/武吉巴督工业园
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
面积 用地类型 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
设施配套
：66公顷
：BP (Business Park)
：0.5 -1 公顷
工业 至少80％ 零售 至少60％
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
大士工业区 一期
案例：芽笼东工业区的多层工业厂房
规划特点：集中的中等规模工业区 产业类型：纺织、家具、印刷、电子加工业 容积率 ：1.0 – 1.4 楼层数 ：4层 厂房设计：厂房设计有综合客运与货运电梯，
因此适合原料体积较小的产业类型
案例：宏茂桥的低密度联体式工业厂房
规划特点： 布置在居住区周边的 无污染小型工业区（维修业）
中小型企业(SME)
工业园区规划设计
- 花园式的郊区商业园 新加坡建立了第一个集商业和办公于一体的商业园---国际商业园。在国际商 业园规划中，贸易活动和现代化办公得到有效的结合与发展。园区不仅提供 高质量的基础设施和服务设施，还致力于营造居民、公司企业、国家级研究 机构和高等教育机构等之间所组成的社区精神。
新加坡工业园发展模式演变
1. 第一代：1960s & 1970s 2. 第二代：1980s 3. 第三代：1990s 4. 第四代：2000s
第一代 1960s & 70s
经济发展背景：
1960s 就业机会的创造 Creating Jobs 1970s 技术训练 Teaching Skills
工业园区规划设计
花园式的郊区商业园－规划要点小结
- 地处交通便捷的位置 - 提供高标准的基础设施 ：如一站式基础设施服务 - 良好的环境和辅助配套设施，这类型商业园比较受IT业和知识型工作人群的欢
迎
- 塑造园区独特品牌：通过优秀的景观设计和建筑设计、集中开敞绿地，塑造园 区形象。每个地块并没有规定绿化率，但要求沿地块边界提供至少2米宽的绿 化带
：武吉巴督工业园 Bukit Batoh TechPark 21 ：无污染的轻工业、电子商务以及研发机构 ：15公顷 ：1.8 – 2.0 公顷（最小的0.3公顷） ：2.5 ：6 - 14层 ：车辆无障碍通行式工业建筑
武吉巴督工业园
高密度车辆无障碍通行式工业厂房
面积 ：1.8公顷 容积率 ：2.5
- 新加坡实际发展下可能的选择 －容积率: 3.0-4.0 －地块面积:1.0~1.5 －建筑高度控制: 40m －最大层数 ：7层 工业楼层层高 4.8~6.15m －建筑覆盖率：最多65％
- 独立的辅助性服务 (如托儿所、
员工餐厅等）
商业园 Business Park
- “白色”用途 (‘White’ uses) -15%
- 主要用途：85％
60％
- 高科技制造 - 试验室 - 研发 - 产品设计/开发 - 计算机中心/数据中心 - 软件开发 - 工业培训 -分销中心 - 一类电子商务 - 出版活动
位置 ：大士工业区 配套设施：中心商业设施、小型
公共设施、高尔夫球场、 俱乐部、游艇俱乐部 - 中心商业设施服务范围为 1.5公里 - 小型公共设施服务范围 400米（10分钟步行距离）
新加坡科学园
产业类型
面积 用地类型 地块划分 容积率 楼层数 规划特征 设施配套
：主要从事生物科技、微电子学、机器人等方面的研究与开发工作， 1984年代开始规划发展，是新加坡第一个科学园，主要提倡研发活动 的发展
工业园区规划设计
- live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习 - 土地利用率越来越高，城市化的办公环境 - 功能越来越多样化 - 规划条例调整－White Zone 白地
案例 21世纪的工业园： i_park - BW site 生命科学园： One-north 纬一工业园 仓储式零售/工业零售
：商业孵化设施
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园－典型建筑
German Building －新加坡的德国中小企业的孵化中心
主要功能 ：高科技、软体产业、研发产品设计与开发、资料 处理 辅助功能 ：展览、会议 发展策略 ：特定国家的中小企业公司的孵化点，提供相同背 景的公司交流机会。提供现成的现代化办公室，相关机构服 务如税务等。 占地面积 ：2公顷 容积率 ：1.4 楼层数 ：6 层
－集装箱车辆坡道的垂直交通，增加了可开发面积，有效的提升土地价值。 －缩小开发规模:吸引那些不能负担大型地块的业主。每个厂房的面积可以小
到只有150平方米。
第四代 –2000s
经济发展背景：
产业计划21
高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加 坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、 化学和工程业）。
设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park
产业类型 ：食品饮料、出版媒体、物流仓
储、消费品（时装/保健品等）
面积
：15公顷
用地类型 ：B2
地块划分 ：0.5 –1.2公顷
容积率 ：2.0 - 2.5
GFA比例 ：60％－40％
设计要点 ：
－ 在基地侧面的装卸货区和地下停车
容积率 ： < 1.0 楼层数 ：2 层 道路系统：网格状，集装箱车辆一般不能
够直接通行
芽笼东
宏茂桥工业区
第二代 1980s
经济发展背景：
1980s-资本与技术密集产业
工业活动呈现出分散型与专业化特点，除了满足制造业活动需求，加 工处理、测试，以及研发等特殊功能需求业逐渐增加。
工业园区规划设计:
- 产业组团发展概念，如晶片制造园/制药组团/石油化工岛 - 工业区内更多生活配套设施， - 科学园的诞生－新加坡科学园
规划要点小结：
- 鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施 - 最大化利用土地－工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米） - 相互促进作用：零售－展示－工业等功能之间的互相促进 - 增加了设计的复杂性 - 地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需
要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因 为商业建筑的building footprint可以很大，但工业楼层面积4000～4500之间 （一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本 - 若地块只有0.5ha，只适宜做纯商业零售
场入口
－ 每个地块只有一个出入口，单入单
出或出入在同一处
－ 沿主要步行路线提供拱廊
出版 消费品 (时装/保健品) 白色用途 食品饮料 物流仓储
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
URA规划要求： - 最多总建面的40％用作B1/B2用途 - 其余用途根据具体地块决定 - 每个楼层至少可以租给两个租户 - 可租售面积：
中密度联体式厂房
背景：由于容积率提高，有些厂家不能承担大型 地块，联体式工业建筑因而十分的成功和受市场 欢迎。它适合要求中等厂房面积和需要独立装载 货物区的业主。
位置
：卡奇武吉工业区
用地类型 ：B2
容积率 ：2.5
高密度车辆无障碍通行式工业厂房
地点 产业类型 面积 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
划分为B1/B2两大类
- 环境考量因素：排水、
空气、噪音、土壤污染 等
B1/B2
主要用途 - 至少占总建面的 60% - 制造/装配 - 加工 - 维修/售后服务 - 实验室 - 研发 - 一类电子商务 - 印刷出版 - 仓储 - 市政设施* - 电信*
附属用途 - 最多占总建面的40% - 附属用途(如办公室、会议 室、医护室、设备间、厕所等) - 二类电子商务
：108公顷 ：BP （Business Park） ：1.5 - 4公顷 ：1.2-2.0 ：4-6 层 ：公共设施集中布置
：会议室、诊疗所、托儿所、F&B、 便利店、休闲场所、园区巴士
第三代 – 1990s
经济发展背景：
1990s 转型时期
- 资金密集型知识密集型 - 吸引吸引制造业企业运营总部(Operational Headquarter Office)，推动本地
案例
巴西立/兀兰/淡滨尼晶片制造园 大士医药园和大士工业区 新加坡科学园
产业组团：晶片制造园
面积 用地类型 地块划分 容积率 高度控制
规划特征 设施配套
：48.5 – 60.5 公顷 ：B2 ：6-20公顷 ：1.3 -2.5 ：巴西立：26-54米
兀兰35米 – 132米 淡滨尼22－50米 ：紧邻居住区 ：职工宿舍
规划条例调整
新的用地分类
- Business 1 - Business 1-White - Business 2 - Business 2-White - Business Park - Business Park-White - White - 取消了工业/ 仓储用地类别
规划条例调整
- 根据对环境的影响程度
地块划分 ：9-20 公顷
用地类型 ：B2
容积率 ：1.0 -1.4
楼层数 ：<6 层 设施配套 ：第三方服务设施提供者,一个集中多
样设施为一体的build-own-operate concept，提供的服务包括天然气、冷 水、蒸汽的提供与废弃物处理等。
TBP1 TBP2
TBP1 TBP2
工业区内更多生活配套
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
产业类型 面积 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
设施配套
：高科技公司总部，数据与 软件产业研发部门
：33公顷 ：0.5 -4公顷 ：1.4 - 2.5 ：<15 层 ：将城市规划概念融入工业 区规划概念中，介绍花园式、 综合多元化的办公环境，包 括”学、研、玩“等城市主 要元素。
- 单个地块面积不小于0.5公顷，以保证足够的面积用作景观，塑造花园式的办公 环境
- 对建筑层高没有控制 - 不设置集中的小型公共设施（与以制造为主的大士工业区不同） - 园区有详细的城市设计导则
新型的中高密度工业厂房
容积率
：2.0-2.5
联体式和多层式 ：适合中小型厂家
新建筑形式
Leabharlann Baidu
：车辆无障碍通行多层式
：1.6 - 2.5
：4- 8 层 ：将城市规划概念融入工业区规划 概念中，创造花园式、综合多元化 的办公环境，包括”学、研、玩 “等城市主要元素。
：知识密集设施，酒店设施，中央 供冷设施 District Cooling System (DCS)，提供冷气所需的冷水
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
40％
- 附属办公室 - 休闲设施Leisure facilities - 托儿所 - 诊所 - 附属商店 - 安全设施 - 展示厅 - 员工餐厅 - 存储空间 - 二类电子商务 - 独立的媒体支持服务
白地 White Site
- 白地拥有了更弹性的发展空间。 - 允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套
案例： 大士工业区 笼东工业区的多层工业厂房 宏茂桥的低密度联体式工业厂房
案例：TUAS工业区
规划特点： 与居住区分离的大型工业区、 低容积率、低密度的开发模式。 产业类型：一般制造业 地块划分： 0.8-1.0 ha 容积率：1.0－1.4 道路系统规划：网格状，考虑集装箱车辆 的通行 配套设施：基本设施如水、电 厂房形态：独立式厂房
（ 如巴西立晶片园 400单 位的职工宿舍） 巴西力晶片制造园
•兀兰晶片制造园
•巴西力晶片制造园 •淡滨尼晶片制造园
SSMC (Systems on Silicon Manufacturing Company)
淡滨尼晶片制造园
兀兰晶片制造园
产业组团：生物制药园
位置
：大士工业区
面积
：一期183公顷，二期188公顷
- 新型的中高密度工业厂房 （容积率2.0-2.5）
案例
樟宜商业园/国际商业园
卡奇武吉工业区/武吉巴督工业园
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
面积 用地类型 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
设施配套
：66公顷
：BP (Business Park)
：0.5 -1 公顷
工业 至少80％ 零售 至少60％
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
大士工业区 一期
案例：芽笼东工业区的多层工业厂房
规划特点：集中的中等规模工业区 产业类型：纺织、家具、印刷、电子加工业 容积率 ：1.0 – 1.4 楼层数 ：4层 厂房设计：厂房设计有综合客运与货运电梯，
因此适合原料体积较小的产业类型
案例：宏茂桥的低密度联体式工业厂房
规划特点： 布置在居住区周边的 无污染小型工业区（维修业）
中小型企业(SME)
工业园区规划设计
- 花园式的郊区商业园 新加坡建立了第一个集商业和办公于一体的商业园---国际商业园。在国际商 业园规划中，贸易活动和现代化办公得到有效的结合与发展。园区不仅提供 高质量的基础设施和服务设施，还致力于营造居民、公司企业、国家级研究 机构和高等教育机构等之间所组成的社区精神。
新加坡工业园发展模式演变
1. 第一代：1960s & 1970s 2. 第二代：1980s 3. 第三代：1990s 4. 第四代：2000s
第一代 1960s & 70s
经济发展背景：
1960s 就业机会的创造 Creating Jobs 1970s 技术训练 Teaching Skills
工业园区规划设计
花园式的郊区商业园－规划要点小结
- 地处交通便捷的位置 - 提供高标准的基础设施 ：如一站式基础设施服务 - 良好的环境和辅助配套设施，这类型商业园比较受IT业和知识型工作人群的欢
迎
- 塑造园区独特品牌：通过优秀的景观设计和建筑设计、集中开敞绿地，塑造园 区形象。每个地块并没有规定绿化率，但要求沿地块边界提供至少2米宽的绿 化带
：武吉巴督工业园 Bukit Batoh TechPark 21 ：无污染的轻工业、电子商务以及研发机构 ：15公顷 ：1.8 – 2.0 公顷（最小的0.3公顷） ：2.5 ：6 - 14层 ：车辆无障碍通行式工业建筑
武吉巴督工业园
高密度车辆无障碍通行式工业厂房
面积 ：1.8公顷 容积率 ：2.5
- 新加坡实际发展下可能的选择 －容积率: 3.0-4.0 －地块面积:1.0~1.5 －建筑高度控制: 40m －最大层数 ：7层 工业楼层层高 4.8~6.15m －建筑覆盖率：最多65％
- 独立的辅助性服务 (如托儿所、
员工餐厅等）
商业园 Business Park
- “白色”用途 (‘White’ uses) -15%
- 主要用途：85％
60％
- 高科技制造 - 试验室 - 研发 - 产品设计/开发 - 计算机中心/数据中心 - 软件开发 - 工业培训 -分销中心 - 一类电子商务 - 出版活动
位置 ：大士工业区 配套设施：中心商业设施、小型
公共设施、高尔夫球场、 俱乐部、游艇俱乐部 - 中心商业设施服务范围为 1.5公里 - 小型公共设施服务范围 400米（10分钟步行距离）
新加坡科学园
产业类型
面积 用地类型 地块划分 容积率 楼层数 规划特征 设施配套
：主要从事生物科技、微电子学、机器人等方面的研究与开发工作， 1984年代开始规划发展，是新加坡第一个科学园，主要提倡研发活动 的发展
工业园区规划设计
- live-work-play-learn 生活-工作-娱乐-学习 - 土地利用率越来越高，城市化的办公环境 - 功能越来越多样化 - 规划条例调整－White Zone 白地
案例 21世纪的工业园： i_park - BW site 生命科学园： One-north 纬一工业园 仓储式零售/工业零售
：商业孵化设施
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园－典型建筑
German Building －新加坡的德国中小企业的孵化中心
主要功能 ：高科技、软体产业、研发产品设计与开发、资料 处理 辅助功能 ：展览、会议 发展策略 ：特定国家的中小企业公司的孵化点，提供相同背 景的公司交流机会。提供现成的现代化办公室，相关机构服 务如税务等。 占地面积 ：2公顷 容积率 ：1.4 楼层数 ：6 层
－集装箱车辆坡道的垂直交通，增加了可开发面积，有效的提升土地价值。 －缩小开发规模:吸引那些不能负担大型地块的业主。每个厂房的面积可以小
到只有150平方米。
第四代 –2000s
经济发展背景：
产业计划21
高科技战略：发展信息科技、生命科学和其他知识密集型经济，打造新的新加 坡。新加坡政府投巨资欲将生命科学发展为制造业第四根支柱（前三个是电子、 化学和工程业）。
设施、银行以及宾馆等辅助设施用地的划设。
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park
产业类型 ：食品饮料、出版媒体、物流仓
储、消费品（时装/保健品等）
面积
：15公顷
用地类型 ：B2
地块划分 ：0.5 –1.2公顷
容积率 ：2.0 - 2.5
GFA比例 ：60％－40％
设计要点 ：
－ 在基地侧面的装卸货区和地下停车
容积率 ： < 1.0 楼层数 ：2 层 道路系统：网格状，集装箱车辆一般不能
够直接通行
芽笼东
宏茂桥工业区
第二代 1980s
经济发展背景：
1980s-资本与技术密集产业
工业活动呈现出分散型与专业化特点，除了满足制造业活动需求，加 工处理、测试，以及研发等特殊功能需求业逐渐增加。
工业园区规划设计:
- 产业组团发展概念，如晶片制造园/制药组团/石油化工岛 - 工业区内更多生活配套设施， - 科学园的诞生－新加坡科学园
规划要点小结：
- 鼓励开发商在工业区提供商业和服务设施 - 最大化利用土地－工业与零售大致相同的楼层面积（4000平方米） - 相互促进作用：零售－展示－工业等功能之间的互相促进 - 增加了设计的复杂性 - 地块大小：不可以太小，容积率不能太低，因为不论和零售还是工业都需
要达到一定的规模，而且要分别解决交通、安全问题，又不可以太大，因 为商业建筑的building footprint可以很大，但工业楼层面积4000～4500之间 （一个中央垂直交通系统），再大将失去效率，或增加电梯井提高了成本 - 若地块只有0.5ha，只适宜做纯商业零售
场入口
－ 每个地块只有一个出入口，单入单
出或出入在同一处
－ 沿主要步行路线提供拱廊
出版 消费品 (时装/保健品) 白色用途 食品饮料 物流仓储
21世纪的工业园 Paya Lebar i-Park －B2-W 白地
URA规划要求： - 最多总建面的40％用作B1/B2用途 - 其余用途根据具体地块决定 - 每个楼层至少可以租给两个租户 - 可租售面积：
中密度联体式厂房
背景：由于容积率提高，有些厂家不能承担大型 地块，联体式工业建筑因而十分的成功和受市场 欢迎。它适合要求中等厂房面积和需要独立装载 货物区的业主。
位置
：卡奇武吉工业区
用地类型 ：B2
容积率 ：2.5
高密度车辆无障碍通行式工业厂房
地点 产业类型 面积 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
划分为B1/B2两大类
- 环境考量因素：排水、
空气、噪音、土壤污染 等
B1/B2
主要用途 - 至少占总建面的 60% - 制造/装配 - 加工 - 维修/售后服务 - 实验室 - 研发 - 一类电子商务 - 印刷出版 - 仓储 - 市政设施* - 电信*
附属用途 - 最多占总建面的40% - 附属用途(如办公室、会议 室、医护室、设备间、厕所等) - 二类电子商务
：108公顷 ：BP （Business Park） ：1.5 - 4公顷 ：1.2-2.0 ：4-6 层 ：公共设施集中布置
：会议室、诊疗所、托儿所、F&B、 便利店、休闲场所、园区巴士
第三代 – 1990s
经济发展背景：
1990s 转型时期
- 资金密集型知识密集型 - 吸引吸引制造业企业运营总部(Operational Headquarter Office)，推动本地
案例
巴西立/兀兰/淡滨尼晶片制造园 大士医药园和大士工业区 新加坡科学园
产业组团：晶片制造园
面积 用地类型 地块划分 容积率 高度控制
规划特征 设施配套
：48.5 – 60.5 公顷 ：B2 ：6-20公顷 ：1.3 -2.5 ：巴西立：26-54米
兀兰35米 – 132米 淡滨尼22－50米 ：紧邻居住区 ：职工宿舍
规划条例调整
新的用地分类
- Business 1 - Business 1-White - Business 2 - Business 2-White - Business Park - Business Park-White - White - 取消了工业/ 仓储用地类别
规划条例调整
- 根据对环境的影响程度
地块划分 ：9-20 公顷
用地类型 ：B2
容积率 ：1.0 -1.4
楼层数 ：<6 层 设施配套 ：第三方服务设施提供者,一个集中多
样设施为一体的build-own-operate concept，提供的服务包括天然气、冷 水、蒸汽的提供与废弃物处理等。
TBP1 TBP2
TBP1 TBP2
工业区内更多生活配套
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
产业类型 面积 地块划分 容积率 楼层数 规划特征
设施配套
：高科技公司总部，数据与 软件产业研发部门
：33公顷 ：0.5 -4公顷 ：1.4 - 2.5 ：<15 层 ：将城市规划概念融入工业 区规划概念中，介绍花园式、 综合多元化的办公环境，包 括”学、研、玩“等城市主 要元素。
- 单个地块面积不小于0.5公顷，以保证足够的面积用作景观，塑造花园式的办公 环境
- 对建筑层高没有控制 - 不设置集中的小型公共设施（与以制造为主的大士工业区不同） - 园区有详细的城市设计导则
新型的中高密度工业厂房
容积率
：2.0-2.5
联体式和多层式 ：适合中小型厂家
新建筑形式
Leabharlann Baidu
：车辆无障碍通行多层式
：1.6 - 2.5
：4- 8 层 ：将城市规划概念融入工业区规划 概念中，创造花园式、综合多元化 的办公环境，包括”学、研、玩 “等城市主要元素。
：知识密集设施，酒店设施，中央 供冷设施 District Cooling System (DCS)，提供冷气所需的冷水
花园式的郊区商业园 Changi Business Park，樟宜商业园
40％
- 附属办公室 - 休闲设施Leisure facilities - 托儿所 - 诊所 - 附属商店 - 安全设施 - 展示厅 - 员工餐厅 - 存储空间 - 二类电子商务 - 独立的媒体支持服务
白地 White Site
- 白地拥有了更弹性的发展空间。 - 允许使用的土地类型包括：幼儿园、健身中心、书店、商业配套