城市土地整理任重道远

城市土地整理任重道远

张安录

城市土地整理的概念最早起源于瑞士，早在1893年瑞士的左里希州（canton of zunich）颁布的《建筑法》中，就有了关于市地整理的规定。在台湾城市土地整理被称为"市地重划"，也已开展近三十年，并取得辉煌成效。随着我国经济发展，城市化进程的加快，这项工作也逐渐受到学者和政府部门的普遍关注。

城市土地整理是土地整理的重要组成部分，是利用各种经济、技术、行政的手段，在城市空间范围内，调整用地结构，改善土地利用环境，消除限制城市土地可持续利用的因素，提高利用的集约度和配置效率，促进城市土地有序可持续利用。目前，在我国城市土地利用过程中，还存在许多问题：土地利用结构杂乱无章，工业用地、居住用地混杂，各业用地比例不恰当；城市空间拥挤，开阔空间少，绿地、公园、广场、休闲游憩用地比例低；划拨用地铺张浪费，一些学校、政府单位讲排场，占据大片土地；城市增长重增量土地开发，轻存量土地挖潜，占用大量城市周围优质农田；土地产权关系复杂，权属纠纷频发；城市土地收益分配欠合理，国有资产流失严重。

从微观上看，对城市范围内的土地进行排查、清理，对闲置土地、畸零破碎、形状不整的土地，存在产权纠纷，权属不清的土地，结合城市发展规划和产业布局，结合旧城改造和国有企业资产重组，进行调整、整合，使各宗土地形状整齐、大小适宜，权属与利益关系清晰，对于促进城市土地资源配置和管理，抑制国有土地资产流失有重要作用。

从宏观上看，城市土地整理，可以获得城市公共设施建设用地，增加城市开敞空间，美化市容，提高都市生活品质；结合城市规划，在一定程度上重塑城市空间结构，提升城市整体功能；增加土地价值，繁荣城市土地市场；增加城市范围内土地的供给，减少农地城市流转。

由于我国城市土地整理才刚刚拉开序幕，任何一个都市由传统转为现代，由凌乱趋向秩序化的过程必然艰辛而漫长。寄希望于通过城市土地的整理，实现城市土地利用结构的优化，理顺土地资产管理，奠定城市持续发展的基础，尚有许多理论和实践问题有待解决。

城市土地整理涉及理论较多，有城市规划、土地规划理论、城市景观理论、土地产权理论，外部性理论、区位理论与成本收益理论。要加强这些理论的研究，并用以指导土地整理的实践。

在实施城市土地整理过程中，要把好以下几道关：一是整理目标的确定。不同城市的规模、主导产业、自然人文条件，现有城市特色各不相同，在整理目标的确定上，切忌一个模子。二是整理项目区的勘选和整理最佳时间的确定。整理并非整个城市全面、同时的进行，整理项目区的选择，应当满足整理后土地利用的效益和效率增加，基础设施和环境改善。整理时间的确定较少人问津，它与该区土地规模、建筑密度、地价、人口与经济发展水平等因素有关。三是市地整理项目运作资金筹措。政府投资对于城市土地整理这一大工程而言，无疑是杯水车薪，应广辟筹集资金渠道，鼓励企业和私人参与，贯彻谁受益谁负担的原则。四是整理后土地的再分配和土地收益的再分配。土地整理涉及整理地块的产权调整、面积变化、区位置换、质量差异等问题，且土地整理带来的增值部分该如何分配

也应认真探讨。

日本、德国和台湾等私有制国家和地区的城市土地整理积累了许多宝贵经验，我们可以借鉴，但由于不同国家国情有差异，在参考他国的作法时要注意科学的引用，结合自身实际，形成符合本地利益的城市土地整理思路和工作方法。