第七章、共用设施设备管理

第七章共用设施设备维护

一、鑫地大厦主要共用设备设施概况

鑫地大厦的共用设施设备维护包含供配电系统、供暖系统、集中空调系统、安防监控系统、供排水系统、消防系统、电梯、照明系统等日常运行、保养和维修；物业管理内容概括为六个字“巡检、维修、保养”。

二、鑫地大厦主要共用设备设施现状

三、共用设备设施管理的难点和重点

各种设备设施的安全运行和维护保养是本项目管理的难点和重点。

（一）管理难点分析

1、设备设施现存在问题

无设备设施书面台账；设备设施运行十一年，比较陈旧，部分表面出现锈蚀现象；大部分标识不清或无标识；设备房内部分设备摆放较凌乱，设备之间无明显的分隔标志；设备房内光线较暗，通风不畅；部分应急照明灯和疏散指示灯不能正常使用；运行维护制度不完善，工作标准和流程无张贴墙上；供配电运行维护人员明显不足，不符合相关规定。

图1：用电设备标识不清图2、供水设备标识不清，设备房不符合运行要求

图3、电梯机房不符合运行要求图4、消防泵及阀门有锈蚀现象

图5、设备房不符合要求，标识不清图6、部分楼层疏散指示灯不能正常使用

2、原因分析

（1）产权单位、现物业单位、使用单位的重视程度不够，对于有缺陷和安全隐患的设备设施未及时进行维护和保养，设备房不符合运行规范要求；

（2）管理制度不健全，仅有基本制度和操作规程，未按照运行维护规范提出工作要求明晰的工作标准和工作流程；

（3）运行值班人员配置较少，不能满足安全运行的需求。

（三）管理重点分析

设备设施的管理重点是消防系统和用电系统的安全运行。重点从以下方面进行：

1、构建职责体系，完善管理制度

把职责执行放在首要地位，构建职责体系，完善管理制度，做到职责清晰。要清晰本大厦主体职责单位和平常运转管理的职责单位及职责人，辨明职责清晰，完善相应制度，使大厦设备设施安全运行管理和安全使用落到实处。

2、建立设备设施台账

对现有的设备设施进行现场详细查勘，重新统计品种、数量、品牌型号、功率能耗、运行情况、损耗程度，建立一套完整的设备设施台账，做到心中有数。

3、对不符合规范要求的设备设施向业主单位提出维修改造建议

按照设备房创优建设标准对设备房的维修改造向本大厦主体职责单位（业主）提出以下建议维修改造计划，并坚强沟通和跟踪落实:

（1）各类设备房建议标识

（2）配电房改造建议

从地面、墙面、设备绝缘防护等方面提出改造建议：

（2）泵房（水泵房和消防泵房）

从地面、墙面、设备养护、标识等方面提出改造建议：

（3）电梯机房及电梯轿厢

（4）监控中心和消防控制中心

（5）地下车库

4、做好楼宇消防和用电安全管理的工作对策

构成一个运作有序、职责清晰、各司其职、执行有力的楼宇用电安全和防火安全作业网络。

（1）根据作业流程和运行管理指标完善管理制度，并在工作中严格执行。规范运行记录、巡检记录、维修保养记录、维修流程等，加强巡查监督力度，降低员工作业过程中犯错的风险，降低各种安全事故的发生概率；

（2）制定年度培训计划，请专业技术人员进行培训，加强安全意识及风险管理、专业技能培训，熟悉设备设施的运行维护操作技能。

（3）加强日常的巡查和监督管理工作，电梯有必要做到定时检查，消防控制中心有必要24小时有人值勤;消防分散通道保持畅通，应急照明系统正常使用，加强对楼宇火灾主动报警、消防供水、主动喷水救火、防烟与排烟等体系的定时检查管理，确保正常使用；

（4）加强消防岗人员的训练，熟悉消防设施设备的操作技术。有针对性地制定应急救援预案，并定时安排实战演练。

（5）与业主单位和使用单位加强沟通，业主单位和使用单位明确必要有用电防火安全上分管责任人和专兼职办理人员，仔细履行好用电防火安全职责，及时加强电器设备和用火、用电管理。

四、设备设施的运行维护工作标准

1、供配电系统维修、维修管理计划及标准

2、消防系统维护、管理标准

3、排水系统维护、管理标准

4、中央空调系统维护、管理标准

5、安全技防系统维护、管理标准

6、电梯系统维护、管理标准

7、公共照明系统维护、管理标准

四、公用设备设施运行维护人员配置及岗位职责

五、高低压配电室管理制度及操作规程

（一）高压配电室管理制度

1、高压操作票制度

（1）倒闸操作必须根据电气班长或值班负责人命令执行。

（2）电气倒闸操作必须由熟悉现场设备，熟悉运行方式和有关规章制度并经考试合格的人员担任。有权担任电气倒闸操作和有权担任监护的人员名单，须经设备主管批准并书面在现场公布。

（3）倒闸操作必须由两人执行。其中一人担任操作，有监护权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的事。

（4）倒闸操作票必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁，任务明确，书写工整，并使用统一调度术语。

（5）在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸操作的基本步骤：

①受令、审令→②填票、审票→③操作准备→④模拟演习→

⑤执行操作→⑥复查→⑦汇报记录

（6）每张操作票只能填写一个操作任务

“一个操作任务”具体含义如下：

①将一种电气运行方式改变为另一种运行方式。

②将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改变以另一种

状态。

③同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线。

④属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电的操作。如一台

主变和所供电的全部出线间隔设备，由一种状态改变为另一种状态。

⑤操作票由当班执行操作的人员填写，填票人按照调度命令，弄清操作

目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票。填票人和审票人应对操作票的正确性负责。自设安全措施的装、拆，要填写操作票。

（7）下列情况可以不用操作票操作

①事故处理