兰州静宁北路写字楼公寓项目市场研究项目定位报告_110P概述.

A
兰州楼市概述
兰州楼市07年房价平均涨幅为达到1000元/平米，08年上半年1-4月份持续上涨， 5月以后受到一线城市楼市调整影响，房价有所回落
07-08年兰州楼市价格走势
单位（元/平米）
பைடு நூலகம்
4000 3500 3000 2500 2000
07/10 07/11 07/12 08/1 08/2 08/3
序言
每一个时代／都有着自己独特的精神印记 每一座城／都应有一个高峰的象征 就如同／上东区之于曼哈顿 第五大道之于纽约／南京路之于上海 高贵的本色／熔炼到骨子里 寸土如金／沉淀下来筑就永恒经典 这场峰会的盛宴／沁香弥漫
CONTENT
市场篇
兰州楼市概述 兰州写字楼市场分析 兰州城关区商业市场分析 市中心公寓市场分析 项目地块分析
定位篇
项目整体定位
项目产品定位
产品价格研判 合美市场资源整合
市场篇
经过07年整个中国楼市的“疯狂”,08年中国楼市开始出现理性调整, 兰州作为中国楼市的一部分也将收到一定程度的影响,在目前一线城 市房地产市场出现调整,未来可能波及内地二\三线城市的宏观背景下, 对于本案的操作对于市场的理性预判和分析,对于兰州市场需求的精 准判断,显得更加重要………
场调整影响，房价出现调整小幅回落后， “十一”黄金周房地产市场价格开始反弹回升10月楼市成交均价在3700元/㎡。
可以看出，兰州中国内陆的重点城市，房地市场受到全国性的市场调整影响不大，兰州“自住型”需求 旺盛的房地产市场运行良好，房价出现上涨势头。
08年上半年兰州商品房成交65.6万平方米，月平均成交10.9万平方米；房地产 市场刚性需求强烈，市场需求寻等待释放机会
城市 上海
环线
内环地区 中环地区 外环及郊环地区 中心城区
楼市均价
32000 21000 10000 7800 5800 3200 6000 4300 3100
环区比例 1：2：3
根据城市房价圈层定律来看，一线城市上 海和内地房地产发展较快的长沙，房价结
构环线比基本上是1:2:3，兰州城市房价结
构还不够合理，目前兰州环线房价比只有 1:1.3:1.9，中心城区房价还没有与郊县区 域房价拉开距离，城市中心土地价值还没 有得到充分体现。
30 25
100
20 15
90
10 5 0
80
06年1-10月
07年1-10月
06年1-10月
07年1-10月
07年城关区前10个月成交量环比增长8.28%
07年城关区前10个月房地产投资总额环比增长26.6%
城市房价圈层定律1：2：3，中心城区房价是城郊房价的3倍，而目前城关区 房价只有郊区2倍多，兰州中心城区房价还上升空间
长沙
次级城市区域 郊区 城关区
1：2：3
兰州
安宁、七里河 西固
1：1.3：1.9
因此，可以判断兰州中心城区房价偏低，由于城市中心土地资源的稀缺性，未来中心城区房价还有相当 大的成长空间。
房价出现理性回调，国家开始松动宏观调控力度，政策利好，有利于 兰州楼市发展
历年央行贷款利率走势
单位（%） 6.8 6.6 6.4 6.2 6 5.8 5.6 5.4 06/4 06/8 07/5 07/12 08/9
从08年上半年兰州商品房成交均价与成交面积的表现来看，5-6月份兰州楼市价格出现回落后，成较量出 现迅速攀升，5月成交19.02万㎡，6月成交13.81万㎡。5、6两月成交量达到头4个月成交总量。可见兰州 楼市市场的刚性需求较大，购房需求等待时机释放。
1— 4月，兰州新房成交均价呈现逐月上升趋势。5 月兰州房价出现下跌迹象，6、7月份维持在2007年
3756 3500
3700
08/4
08/5
08/6
08/7
08/8
08/9
08/10
07年兰州楼市房价从年初的2500元/㎡涨到12月底的3500元/㎡，一年房地产均价涨幅为1000元/㎡，涨幅达到20%。07年房 地产市场进入高速发展阶段。
08年头4个月延续07年的上涨势头，4月房价达到上半年最高点3756元/㎡，相对年初涨幅为7%。5月开始受到全国房地产市
兰州市城关区统计局的一项调查资料显示，截至2007年10月底城关区房地产共完成投资额363981万元，比 2006年同期增长26.6%，商品房销售面积增速明显加快。2007年1月～10月，商品房销售面积1015730平方米， 同比增长8.23%。
40
36.39亿元 28.88亿元
110
35
101.5万平方米 93.78万平方米
项目位于兰州市CBD中心黄金地段，城市商业办公配套齐全，居住生活配套完善，项目自身具有商
项目市场小结
兰州楼市运行稳定，目前兰州受到一线城市楼市调整风潮影响较小，楼市均价出现小幅调整后， 10月份兰州楼市成交均价回升到4月最高水平10月成交均价3700元/平米。政府开始为调控政策松绑， 央行首次降低贷款利率，有利于兰州楼市发展； 兰州市场自住为主的刚性需求强烈，08年上半年延续07年成交态势商品房成交65.6万平方米，月 平均成交10.9万方； 07年城关区楼市成交量占到全市成交量的70%以上，城关区楼市成交活跃，市场接受度强； 根据目前兰州的房价结构，中心城区地块资源的稀缺性和不可复制性，还有较大的上涨空间；
6.57 6.39 6.12 5.85 6.3
08年9月，央行6年来首次下调人民币贷款基准利率0.27个百分点。政府正式公开放松房地产市场的 调控力度。这对目前中国整体低迷的市场是一极大的利好消息。这一举两得的政府举措一方面刺激 目前市场需求，另一方面又将缓解开发企业资金链的压力。
这对于中国楼市还是兰州楼市都是一个重要的利好消息，有利于市场稳定发展。
上半年成交65.6万平米，月平均成交10.9万平米。 其中，最高为5月份，成交面积约19万平米；最低 为2月春节前后淡季，成交面积约3万平米。
底的水平。
最低价格出现在5月，新房成交均价3309.62元/平方 米；最高价格出现在4月，新房成交均价3756.37元/ 平方米。
城关区为兰州购房首选位置，07年头10个月商品房成交101.5万平方米，占全市成 交量70%以上；市中心地块市场需求强烈，土地稀缺价值潜力大