赴海南学习考察报告

赴海南学习考察报告
为借鉴海南省旅游及旅游地产的开发经验，提升我市旅游业及城市发展水平，2月17日至23日，市长王爱文、林管局副局长兼市政府秘书长白波率旅游、建设、规划、国土资源等部门及美溪、翠峦区政府的主要负责人，专程赴海南进行了学习考察。

海南省位于我国的最南端，由18个市县和西沙、南沙、中沙群岛组成，是典型的陆地小省、海洋大省，陆地国土面积3.54万平方公里，海岸线1528公里，自然海湾68个。

常驻人口864万。

富集海、岛、山、河，资源丰富多样、组合度好，在相对较小的范围内集中了滨海沙滩、热带雨林、珍稀动植物、火山与溶洞、地热温泉、洁净空气、民族风情等丰富的自然和人文资源。

“蓝天、碧海、阳光、沙滩、森林、空气”六大旅游资源赋予了海南岛神奇魅力。

因此，海南岛又被世人称为“椰岛、绿岛、阳光岛、健康岛、生态岛、自由岛、热岛”，“美丽海南，浪漫天涯”，成为八方游客的度假天堂。

二月的伊春银装素裹、春寒料峭，而宝岛海南却绿意浓浓、气候温润。

在长夏无冬的海南岛，我们的考察之旅一共安排了五天。

为学到更多的经验，考察团成员不辞辛苦，起早贪晚，先后对海口、琼海、陵水、保亭、三亚等市县的旅
游及旅游度假地产业的发展实况进行了考察。

期间，先后听取了海南省直有关部门和海口、三亚市政府的情况介绍，参观考察了沿海南岛北线、东线、南线环海开发建设的喜达屋、万豪、希尔顿等11家国际品牌连锁酒店、美视五月花等4个高尔夫球会、清水湾和海棠湾等5处大型旅游地产项目、呀诺达等3个旅游景区、博鳌亚洲论坛会址和海胆剧场等，会见了在海南的伊春老乡。

此次学习考察，我们收获较大的有三个方面：一是目睹了海南旅游及旅游度假地产如火如荼的发展态势及其链条带动作用，体会到了海南省将旅游与地产有机结合，高起点、大手笔谋划，引进国际大品牌企业开发建设国际旅游岛的大气魄，增强了加快我市旅游及旅游度假地产业发展的紧迫感；二是了解到了海南旅游业的发展路径，通过一南一北的对比分析，找到了取长补短的参照系，进一步认清了我市的旅游资源优势和巨大的开发潜力，对伊春旅游业的发展前景更加充满了信心；三是感受到了在海南伊春人的发展成就及其对家乡发展的热切期待，增强了加快伊春发展的责任感和使命感。

用我市市政府原副秘书长、工商局长，现任海南省咨询投资有限公司总经理、海南省黑龙江商会会长耿玉杰的话说，这次考察，不仅加强了南北交流，使兴安林海与浪漫天涯友谊更深，而且通过绿色伊春结缘旅游名岛，可实现旅游城市建设的优势互补，促进两地的更好更快发展。

一、海南发展旅游及旅游度假地产业的经验
海南旅游业的发展并不是一帆风顺。

建省后围绕发展方向和主导产业的确立有过长期的争论。

上世纪末期曾将建设贸易特区作为发展的主导方向，期间还引发了房地产泡沫，泡沫的破灭一度给海南的发展带来了巨大冲击，甚至严重影响了海南的形象，本世纪初才确定了以旅游业作为主导产业的思路。

旅游业发展成为海南第一大支柱产业，主要经历了以下几个时期：一是起步期（1988年至1991年），以中央批准设立海南经济特区为契机，掀起了一个以旅游景点和旅游饭店建设为主的旅游开发热潮，旅游业随之迅速崛起。

二是加速发展期（1992年至1994年），以邓小平南巡讲话为契机，国内外投资海南十分涌跃，房地产业高度放开，海南旅游业进入了发展的快车道。

地产泡沫在这一时期最为严重。

三是调整提高期（1995年至1998年），由数量扩张型向结构优化型转变，是海南旅游业发展的“阵痛期”。

海南省对盲目性投资开发进行了遏制，对旅游业进行了调整和规范，旅游业稳步发展，初步具备了一定的产业规模。

四是扩张裂变期（1999年至2006年）。

随着市场经济体制的逐步完善，海南旅游业的产业地位得以确立，大旅游、大市场、大产品、大产业的概念形成，旅游地的形象更加突出，旅游市场定位更加明确，国外资金、管理、技术更多地进入旅游业的各个环节。

五是历史性机遇发展期（2007年至2010
年）。

2007年，海南省作出了建设国际旅游岛的重大决策部署。

2009年，国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。

海南再次迎来了新的历史性发展机遇。

海南的旅游业之所以在这短短的二十三年内跨越这么多的发展阶段，取得令人瞩目的成就，主要是他们抓好了三个方面的工作：
（一）高度重视规划。

一是高位统筹抓规划。

海南省将重大旅游项目和重要旅游资源的规划审核权全部收归省里。

专门成立了旅游规划委员会，由省长任主任，分管副省长任副主任，负责对全省重点旅游景区和旅游度假区、重大旅游建设项目、重要旅游资源开发的规划进行审核。

二是认真组织编规划。

2010年，《海南国际旅游岛建设规划纲要》被国务院正式批复。

在具体规划上，聘请国内国际规划设计名家科学制定了海南省《城乡建设总体规划》、《房地产业发展战略与中长期规划》，将海南岛海岸线划分为城镇居民生活岸线、生产岸线、风景旅游岸线和生态保护岸线四大类，优化房地产结构，大力发展旅游地产，其中重点在滨海地区集中成片规划建设旅游度假区，大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假和接待功能，着力将房地产尤其是度假居
住地产和旅游地产，打造成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。

三是开发建设守规划。

所有的开发建设项目都严格按照规划实施。

如今，三亚海棠湾、陵水清水湾、万宁神州半岛等高水平规划的特色旅游区建成后，拓展了海南旅游产业领域，集聚了高端旅游产品，构建了海南旅游产业的核心竞争力。

（二）精心打造标杆。

海南坚持面向国际，高起点、高标准地明晰发展定位和目标。

2009年，被国家赋予担当中国旅游业改革创新试验区的重任后，他们着力做了四方面工作，目标直指“建设国际一流的海岛休闲度假旅游目的地”。

一是完善公共服务体系。

旅游公共服务体系建设的完善程度是衡量一个旅游目的地成熟与否的重要标志。

在这方面，海南省大胆创新旅游业管理体制机制，成立旅游委，统筹和协调全省旅游业发展，并使旅游协会在组织构架上突破单一型、实现多元化，设置了旅游景区、旅行社、旅游饭店等多个分会。

在协会领导班子建设上也突破了行政型，形成了以旅游景区、旅行社、旅游饭店及主要旅游企业的代表为主体的班子。

还相继制定了海南省《旅行社管理办法》、《导游管理办法》、《景区（点）管理办法》、《旅游饭店管理办法》等一系列完备的旅游行业法规体系，对旅游业的健康发展正本清源。

同时，大力推进旅游要素的国际化改造，按照国际标准建成了旅游咨询服务中心，在旅游场所集中放置了
各种宣传手册和供游客休息的休闲椅。

投入专项资金，进行了旅游线路标示牌的升级改造。

把旅游市场秩序的好坏作为国际旅游岛建设的“第一道门槛”，狠抓了窗口单位、高速公路沿线可视范围和景区景点的市场、治安及卫生环境整治。

以A级评定达标为抓手，积极推进旅游景区（点）的规范化、标准化管理，全面提升了全省旅游景区的档次和品质。

特别是海南没有忘记建设好厕所，甚至将其作为旅游国际化改造的重要示范工程。

自2006年起，开始启动旅游景区星级厕所建设工程，参照国家标准建设生态、环保、低碳旅游厕所，现已逐渐成为海南景区的一大特色。

二是五星级酒店岛树中国行业标杆。

在海南，让游客心旷神怡的还有集群成片、颇为壮观的高端度假酒店群。

一座座依海而建的度假酒店，以蓝天碧海为背景，美轮美奂，成就了独具特色的海南景观。

在几年前，国际品牌酒店是海南的“招牌”。

而现在，品牌酒店能落户海南是在中国度假酒店业市场上有影响力的标志。

在我国旅游开始从大众观光走向休闲度假时代的大背景下，一直引领我国休闲度假的海南，吸引了一大批国际知名度假酒店将落户海南作为进军中国休闲度假市场的第一站。

2006年之前，海南省五星级酒店数量不足10家，且大多集中在三亚地区。

经过5年的快速发展，海南省达到五星级标准的已开业和在建的高端酒店数量已猛增至近60家，分布在海口、三亚、琼海、万宁等多个市县。

以亚龙湾为例，
在2005年，亚龙湾度假区酒店仍是点状分布，高端品牌酒店屈指可数，喜来登、万豪、假日是少数有“国际身份证”的世界连锁品牌酒店。

然而，从2006年开始，亚龙湾高端酒店的声誉随着世界小姐的倩影传遍了全世界。

外国游客渐渐知晓在中国有海南这样一个热带度假胜地。

亚龙湾也随之开始布局世界一流的度假酒店群。

5年间，国际知名酒店管理集团希尔顿集团旗下的希尔顿大酒店落户亚龙湾，洲际集团旗下的华宇皇冠假日酒店、铂尔曼、丽丝卡尔顿等顶级品牌酒店相继在亚龙湾选址、开建、迎宾。

聚集了10余家高端品牌酒店的亚龙湾，成为了海南省乃至全国高端度假酒店最密集的度假区之一，带动了海南省旅游业的国际化、高端化发展。

亚龙湾不仅是游客心中的度假天堂，也成为了海南省高端酒店业的孕育地和孵化地。

据了解，“十一五”期间，海南吸引了15家国际知名酒店集团的40多家顶级品牌酒店开业或落户。

随着高端酒店业的迅猛发展，度假酒店业的“海南效应”也应运而生。

虽然每家国际品牌酒店都有自己的一套管理模式，但独特的风土人情和文化理念，让每家酒店都在“海南化”，每家酒店的设计都融入了必不可少的海南元素，而且国际知名酒店集团的进驻为海南带来了诸多国际理念和标准，使之成为国际化发展的沃土。

海南特别是三亚已成为国际顶级高端品牌酒店的“展览馆”、“博物馆”。

从海南酒店业发展的过程可以看出，酒店的形成往往具有“扎
堆效应”，只要把一家高端酒店引进来，往往就会跟来一批，顾客群也会增大。

因此，在酒店业发展初期，通过“猎头”树好标杆十分重要。

三是书写中国高尔夫的国际美誉度。

为推动旅游业向高端发展，2006年底，海南省秉承着“扶持和鼓励国内外客商投资发展高尔夫相关产业，把海南建成中国重要的高尔夫产业基地，使高尔夫运动成为吸纳农村劳动力和扩大内需的重要产业”的发展宗旨，编制了《高尔夫旅游发展总体规划》，提出经过15年的发展，到2020年在海南形成“一岛三地”的国际高尔夫品牌。

“一岛”就是世界著名的高尔夫球岛，“三地”是中国顶级的高尔夫休闲胜地、世界一流的高尔夫大赛胜地、世界一流的高尔夫康体服务胜地。

按照这个规划目标，5年来，海南有条不紊地发展高尔夫产业，通过完善球场的基础设施，举办高尔夫赛事，吸引了海内外度假游客的关注。

在“2010海口高尔夫与旅游主题论坛”上，海口市发布了《博鳌国际旅游论坛海口高尔夫与旅游发展宣言》，提出了打造“中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地”的目标，正式吹响了借助高尔夫升级海南高端游的进军号角。

他们以南、北两头为中心，相继建设了美视国际高尔夫俱乐部、观澜湖海口国际高尔夫度假区等若干高尔夫球会的酒店会所和滨海型、田园型、湖滨型、岛屿型、山地型、综合型、火山岩型等不同特色球场。

每2家球场之间不超过1小时车距，完全遵循了世界高尔夫“45
分钟车程半径”的理论，并且从球场风格、经营类型、产品营销等方面都形成了较为鲜明的特色。

优美的自然风光、完备的度假设施、不同档次的消费，使海南高尔夫球场走出了一条“旅游度假型球会”的经营之路，实现了海南旅游产业的转型升级。

四是旅游度假房地产创出国字号品牌。

海南房地产业曾一度跌入谷底。

但2005年，海南省基于对独特的区位优势、国内独一无二的热带亚热带气候、优良的生态环境和多元的海洋文化等发展房地产核心竞争力的认识，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，不失时机地决定将拉动经济作用大的旅游度假地产作为主攻方向，从此揭开了海南乃至中国发展旅游度假地产崭新的一页，成为旅游业发展的重要支柱。

所谓“旅游度假地产”，就是依托城郊、周边景区、休闲体育设施（如高尔夫）、养生资源（如温泉、气候和生态资源等）等丰富的旅游资源开发建设，满足人们旅游观光、休闲度假和康体养生需要购置的房地产。

它的形态有庄园地产、公寓式地产、产权酒店式地产。

它的特点是低密度、区片开发、多要素聚合、灵活管理。

这种地产集投资和消费为一体，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来的消费功能。

这种地产已经成为一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群消费与投资的时尚潮流。

近年来，海南按规划大力度地推进旅游度假地产的发展，在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾
区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。

在开发中主要采取三种模式：以占据垄断性海景资源，国际化氛围最浓厚，瞄准高端客户为鲜明特点的高档度假地产开发模式——以陵水为代表的滨海湾区开发，利用海岸线、湖泊、山林等资源，建设了一批高端度假酒店、度假村等旅游度假产品；以生态养生资源丰富、开发规模大、客户基础雄厚为特征的养老地产开发模式——以海岛中部定安为代表的“候鸟型”社区开发；以地产潜力大升值快、紧密结合城市发展、满足客户多元需求为重点的复合旅游地产的开发模式——以文昌为代表的城市拓展新区开发。

海南依附资源优势，吸引了无数内陆和海外人士前来旅游置业，庞大的客源也为其旅游度假地产市场的开发提供了巨大的发展空间。

香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等全国著名开发企业纷纷以大手笔进军海南旅游地产。

在北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色海岸线上，摆放了一大批动辄几十亿上百亿的旅游度假地产项目。

从三亚往海口方向一路数过去，海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭等，几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块。

这些旅游度假地产项目既有政府主导的，也有企业主导的。

海南的旅游资源吸引了一批又一批游客前来“首次观光，二次度假，三次买房”。

据海南省房协数据显示，2003年以来，海南旅游房
地产销售以年均30%的幅度快速增长。

2005年以来，70%以上的商品住房销往岛外，客户遍布全国各地以及美国、俄罗斯等25个国家和港澳台地区。

（三）强力推进营销。

联合国世界旅游组织秘书长塔勒布•瑞法曾经说，最吸引他的旅游元素在海南全能找到，可惜全世界知道这一点的人还不多。

为了把旅游业炒热搞火，海南省将旅游促销摆在了突出位置，从2007年到2009年，连续3年开展了旅游宣传促销年活动，不遗余力地将“阳光海南、度假天堂”的旅游形象通过各种方式推广到国内外旅游市场。

一是内外并举宣传促销。

针对国内国际市场的不同特色，创新旅游营销模式。

大力度“走出去”进行主动性宣传促销，充分借助国内国际旅游交易会、博览会等平台，每年都组团进行专项促销和洽谈合作，组织大型演出推介活动，展示海南自然和人文之美；多种形式“请进来”，针对不同的客源市场的促销重点，不定期组织国内外媒体和旅行商参加省内举行的各种宣传性活动，合作包装特色旅游产品。

组织策划了“千车万人自驾游海南”等活动，与《新京报》、《新民晚报》、《华南都市报》和《成都商报》签订设立旅游联络处协议，扩大了海南旅游的影响力；高质量制作一批旅游宣传品，在中央电视台和中央人民广播电台推出海南旅游形象片，在全球有影响的电视媒体播放海南旅游形象广告，邀请国内著名歌唱家、导演重新录制海南旅游歌曲
光盘、制作《印象海南岛》宣传片等。

二是想方设法做精节庆游。

节庆多是海南旅游的一大营销策略，几乎月月都有文体会展节庆活动。

这些节庆活动大多紧扣旅游主题，突出地方文化和产业特色，开创了“举办一场活动，带动一个产业，发展一方经济”的办节模式。

近年来，海南在成功举办欢乐节、七仙温泉嬉水节、“三月三”活动暨乐东香蕉节等主要节庆活动的同时，还相继成功举办了博鳌国际旅游论坛、世界小姐总决赛、中国体育旅游博览会、岛屿观光政策论坛、酒店业发展与战略投资高峰论坛、亚洲沙滩排球锦标赛、世界女子沙排巡回赛、国际公路自行车赛、国际高尔夫联赛、国际游艇展览会、环海南岛国际大帆船赛、万宁冲浪节等大型国内顶级、国际一流的高端品牌会展赛事活动，有效提升了海南的知名度和旅游吸引力。

三是旅游商品体现本土烙印。

在海南，无论是海鲜美食盛宴还是清淡鲜美健康的小吃，无论是文昌鸡、东山羊、嘉积鸭、和乐蟹四大名菜还是全国各地风味，无论是岛服、椰雕、贝艺、海水珍珠还是咖啡、茶叶等琳琅满目的热带农副产品、旅游商品，无不彰显别样的海南味道、地方特色和椰岛风情。

特别是“岛服”花衬衫，不仅成为深受岛内外游客喜爱的旅游商品，更带出了一个产业，其设计、生产、销售等都已形成一个庞大的产业群。

“岛服”已成为宣传海南岛的流动广告牌，游客“穿着”海南风光看风光，更把“海南风光”穿回家。

目前，海南已经跳出了传统旅游的发展阶段，形成了以度假养生及会议为平台，以海洋、生态及热带气候为依托，以温泉、高尔夫、高档酒店为载体，以旅游度假地产为动力的旅游产业发展模式。

同时，他们也没有放弃观光旅游，森林景区建设、旅游纪念品开发等也搞得有声有色。

二、对我市加快发展旅游及旅游度假房地产业的思考
通过到海南学习考察，我们更加深刻地认识到我市大力发展旅游及旅游度假地产业的正确性和迫切性。

他山之石可以攻玉。

用海南省的发展经验来指导我市旅游及旅游度假地产业的发展，无疑会避免海南走过的弯路，加快我们科学发展的步伐。

（一）科学定位，高起点做好我市的旅游总体规划。

凡事预则立，不预则废。

要在优质资源上建立新天地，必须绘好蓝图，必须规划先行。

我市旅游业发展起步也较早，但至今仍缺乏统一整体的勾勒和描绘。

应借鉴海南省的经验，聘请国内乃至国际顶级的旅游和酒店管理策划团队，以及一流的旅游开发企业和旅行社高端人士，对我市今后的旅游业发展规划进行论证把脉，明确每个旅游功能区的划分和定位，用规划来引导客商落户，而不是由客商随意选址、重复建设。

尤其是要请他们对我市如何加强对旅游度假地产发展的管理、怎样处理外地与本地的关系、地产和酒店如何搭配等给予科学指导，使我市的旅游和旅游度假地产业发展更有规划
性和前瞻性。

此外，应抓住《大小兴安岭林区生态保护与经济转型规划》启动实施的有利契机，积极争取国家把伊春作为中国国际森林生态旅游度假示范区，比照海南国际旅游岛，在国家层面上对投融资、财税、土地、林地使用等方面给予政策支持，形成有利于旅游业发展的政策“洼地”，助推我市旅游业大发展、快发展。

（二）充分挖掘旅游资源，积极打造旅游精品。

如不开发成产品进入市场，资源仅仅是一种物态，永远产生不了经济效益，形不成旅游经济。

目前，我市可供旅游开发的资源很多，但开发效果不够好，起点低、规模小，产品趋同，山山相似，景景相像，仍处于起步阶段。

这也是市场认知度不高的重要原因。

对此，应面向国内外客源市场，研究新特点，寻找新卖点，打造新主题，开发新产品，开辟新线路。

一是发挥资源优势，打造拳头产品。

海南的旅游产品，实质上是一直在卖大海、卖气候。

我市应充分发掘大森林、大冰雪、大界江的优势，立足旅游市场需求，精心策划建设一批“小而精、大而特”的旅游项目，打造一批国内一流、世界知名的顶级旅游产品，加快由资源优势向经济优势转化。

应加快旅游景区景点建设，尽快将汤旺河国家公园打造成世界级地质公园，将汤旺河国家公园和五营国家森林公园晋升为国家5A级旅游景区，促进和带动全市旅游景区建设的提档升级。

应利用我市林地资源和地热资源富集的优势，从需求要素和
供给要素着眼，将高尔夫和温泉作为高中端旅游产品的主要卖点，明确几个点加大开发力度。

同时，开发高端养生、康复、会展等具有伊春特色的主题度假产品，发展延年益寿、修身养性、疗养康复、户外体验、强身健体、商务会展等项目，凸显伊春旅游特色。

我市已开工建设的几家五星级酒店，都应规划和建设好具有伊春特色的高端度假配套项目，如森林高尔夫、森林养生会所、中药温泉沐浴、中医保健按摩、森林康复疗养等健康旅游服务项目及大型会议和高档娱乐服务设施，将“史前造物博物馆、当代养生康乐园”、林海风韵、休闲养生、避暑度假胜地的主题淋漓尽致地体现出来，打响我市旅游品牌，增强市场竞争力。

二是拉长旅游产业链，丰富旅游项目。

人们熟知的旅游六要素甚至现在提出的“康、科”，在海南都有很好的体现，海南旅游行程可谓多姿多彩。

但目前，我市在各大旅游要素上却不尽如人意，旅游产业链还没有形成。

下步，我市应激发内生动力，根据旅游市场需求的新变化，大力发展新业态，丰富旅游消费项目，尽快引进大企业开发建设房车营地、自驾车营地及航空观光、飞行体验、航模比赛和界江游艇、游船等项目。

特别是，应加大我市旅游的薄弱环节冬季旅游产品的开发力度，以“森林冰雪欢乐季”为平台，以滑雪、狩猎、冰壶、雾凇、冰雕等为主打产品，加上冬季温泉项目，让冬季旅游尽快火起来，以增强投资者信心。

同时，为了增强吸引力，我市应进一步丰。