房地产开发中配套工程管理的重要性

浅谈房地产开发中配套工程管理的重要性
摘要：房地产配套工程是房地产开发的重要环节，其目的是完善房地产开发项目的使用功能。

为了全面、规范的完成房地产配套工程，就需要对管理工作全面考虑、通盘规划、布局合理、配置科学、资源利用。

同时为了能充分利用资源，增加经济效益，增强社会效益，确保生态效益，配套工程管理就必须紧密的结合主体工程展开工作。

本文对配套工程管理的重要性进行了分析，对如何加强房地产开发配套工程管理进行了重点阐述。

关键词：房地产开发配套工程管理开发周期落实管理
中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：
配套工程管理在房地产开发中贯穿始终，早至项目开发的决策，中至施工图设计、项目施工阶段，晚至竣工交付都有涉及，它的完成与否，直接影响开发成本、开发周期、使用功能等指标，以下对上述四个阶段中的配套工程管理做一个简单探讨：
一、项目开发决策阶段的配套工程管理
项目开发决策阶段主要进行的是取得土地开发权、选定方案和编制项目建议书。

当开发公司取得土地开发权后，必须充分了解该地块周边的配套，即大家熟知的大市政配套，周边现有道路和规划道路、雨污水接入口、给水接入口、供电来源、燃气接入口等。

我们做配套工程管理不仅要收集上述相关信息，更要会筛选信息，选择最适用的信息，信息核实后，为项目的选定提供依据。

一个方案的好坏，重点要满足总体规划要求，总体创意，也要符合配套工程的
实际情况。

举个实例，慈溪某商住小区项目，一二层为商铺，三至二十三层为住宅。

燃气管道敷设规范要求管道入户前需为黄色明装管，设计院在方案设计阶段把管道设在迎街商铺北立面处，这样不仅影响外立面美观，而且室外停车位倒车时存在安全隐患，方案没有通过规划审批。

调整后由南立面引管至二层非上人屋面，再引至三层北立面厨房间入户，通过各层厨房间引至二十三层。

这样既不影响商铺外立面美观，也消除了安全隐患。

由实例可知，如果我们在做配套工程管理时，及时了解燃气设计规范，将可以避免方案上一些本可避免的调整，加快项目开发的进程。

又如上海市某工业区工业地产项目强电工程，根据土地使用权出让合同，大市政配套由工业区负责建设，依据工业区整体规划，在项目周边建造一座中型供配电开关站，因多种原因，供配电开关站迟迟无法建成。

在开发建设的项目正式用电申请过程中，负责开发的公司不得不同意供电公司意见，在开发项目地块内增加一座k型配电站，加上本来已有的p型配电站，在小小的一百亩地块内建设两座配电站，不仅造成了土地资源的浪费，也大大降低了项目品质，增加投资成本，不利于规划验收。

做配套工程管理要注重大市政配套的进度，更要时刻关注大市政关键配套的完成情况，不然像上述项目这样无辜的增加建筑单体，增加建设投资，或许所取得使用权的土地有无数可以开发的理由，但必然困难重重。

决策阶段的配套工程管理工作一旦做的不完善，，不符合配套工
程实际，即使方案再优越，也将是纸上谈兵。

二、施工图设计阶段的配套工程管理
施工图设计为房地产开发工程设计的一个阶段，这一阶段主要通过图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作的桥梁。

民用工程施工图设计应形成所有专业的设计图纸，含图纸目录，说明和必要的设备、材料表，并按照要求编制工程预算书。

施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。

施工图设计阶段房地产开发公司往往重视建筑结构设计，忽视配套工程施工图设计。

究其原因笔者认为：因为主次关系的存在，建筑结构设计完成，就具备项目开发施工的条件，这样很多开发公司和设计院就将配套工程施工图设计安排在工程开工建设之后，此时被暂时忽视的配套工程设计，已经对后续配套工程的管理造成一些不利影响。

上海某工业区总部经济项目主体结构封顶后进行综合管线设计，依据设计方案，完成项目内雨污管走向、井底标高、井位布置等设计。

但现场核实该设计不符合实际，原因为污水接入口井底标高过高，污水管道放坡设计不合理，污水排放无法自然排入大市政污水管道。

因此设计院必须重新调整污水管道走向，并设置污水集水井，通过泵送的方式进行污水排放。

虽然问题得以解决，但项目开发的进度被迫延后，既造成了时间上的损失，也增加了投资成本。

笔者认为如若配套工程管理在恰当的时间介入到设计中去，可以
避免类似事件的发生。

施工图设计过程中，应加强设计院和房地产开发公司管理人员的沟通，特别是配套工程管理人员。

配套工程管理人员也应详细的审核施工图，及时、客观的提出整改方案。

同时管理人员应与政府职能部门多加交涉，及时了解各行业规范，如行业规范有调整，针对性的与设计人员探讨，这样才能保证设计施工图的完整、适用，保证设计施工图完整和适用就是配套工程管理在设计阶段的工作重点。

至于如何做到配套工程管理不影响项目设计的进度，就需管理人员充分熟悉各行业标准，需要房地产开发公司统筹安排合理及各部门的精诚合作。

三、项目施工阶段的配套工程管理
项目施工阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长，项目主体建设的关键阶段。

配套工程管理在设计阶段做的是否完善，将在这一阶段彻底明了。

道路要施工、雨污管道要敷设，燃气、给水、供电管道也要敷设，还有监控、通信管道等，工作量大，涉及专业多，工程相当复杂。

配套施工过程中一定要加强配套与各部门之间、配套与土建等相关单位的协调配合。

配套进场施工以后，总包方面的配合力度不够，使得整个配套的协调管理工作全部由开发公司自己承担，加重了甲方的协调任务，也会由于他们的不配合导致协调工作效率不高。

对此，可安排一名项目部专业工程师在现场整体把握管线、道路等施工进度，其他各相关专业工程师配合，同时要求道路施工单位在施工过程中一定要起到室外总包的作用，在保证自身施工的同时尽量
为其他相关专业提供施工作业面，在各专业施工单位管道开挖以前清理现场的垃圾，同时将道路、庭院、绿地等作业面清理到基层标高，在施工过程中哪里有障碍物影响到其他单位就清理哪里，这样既保证了进度，又保证了其他单位的施工质量。

加强对配套单位施工质量的管理，不能因为室外配套工程属于相关配套单位而忽视对其质量的管理，对于设计要求的覆土深度、回填要求等必须严格要求施工单位，不能因为一味地追求工期而牺牲了工程质量。

加强施工过程中及完成后的成品保护，由于现场施工过程中各相关单位之间交叉施工，一定程度存在着管线被破坏的情况，对此，要求各参建单位在破坏其他专业管线以后必须及时告知对方或者是甲方现场工程师，做到一旦破坏后就立即修复，同时要求绿化施工单位进场交底时划定管线密集区，要求其在管线密集区进行种植时尽量采用人工开挖为主，谨慎施工。

施工过程中会碰到需要调整的工作，这就需要配套工程管理人员根据实际情况灵活变更。

变更的原则为：1.符合行业规范；2.设计和行业主管部门认可；3.变更后的方案切实可行4.明确变更工程量5.尽量做到节约成本和不影响整体施工进度。

上海市某工业区总部经济项目供电工程施工期间，因参建单位同时进场多，工作面分配不合理，造成入口广场处供电管线无法敷设，在路口景观已经施工完成的情况下，只能选择变更供电管道敷设线路，造成人力财力上不必要的浪费。

施工阶段安排参建单位进场，安排工作面是配套工程管理的重点。

根据各专业专项规范，选择合理施工，保证验收通过是工作的
难点。

房地产开发交付使用必需先完成配套工程施工，因为它是使用功能的具体体现。

配套工程是工程施工的最后环节，可以说配套工程施工完成的时间就是项目竣工的时间，同时也是预交付时间。

这里我们也可以看出配套工程管理工作在房地产项目开发过程中的重要性，优秀的管理可以减少施工成本，缩短开发周期，反之则不然。

四、竣工交付阶段的配套工程管理
房地产项目开发完成必然要交付房产使用权，对使用者而言，配套工程是否完成就成了是否接收的重要参考。

房地产项目满足交付的条件是完成竣工验收，竣工验收是房地产开发公司（建设单位）组织职能部门、设计、勘察、施工、监理等单位对已全部建成，具备投产运行条件，正式办理固定资产交付使用手续的工程进行的验收。

竣工验收和交付过程中配套工程管理主要针对规划、消防、人防、环保、水保、卫生、防雷、给排水、强弱电、市政道路等进行协调组织验收，办结竣工验收合格证。

完成竣工验收，办结交付手续，配套工程管理才算全部完成。

五、结论及建议
综上所述，房地产开发配套工程管理贯穿项目开发的全过程，管理范围广而复杂，有政策性、法规性、技术性、市场性、经济性等综合因素。

它是项目交付使用的关键，是竣工验收的前提，是开发完成的标志，只有管理认真负责，做到事先、事中、事后统筹计划和安排，明确管理工作的难点和重点，明确配套工程的各切入点，
做到各项工作综合权衡，才能使管理落实到实处，并对项目开发起到缩短开发周期，节约投资，减少风险，增加经济效益的作用。

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