定稿评估报告收益法
*****有限公司
企业整体价值资产评估报告***资评字[2010]第007号
****评估有限责任公司
****有限公司
企业整体价值资产评估报告目录
注册资产评估师声明--------------------------------------------1资产评估报告书摘要-------------------------------------------2资产评估报告书-----------------------------------------------3
一、委托方、被评估企业及其他报告使用者-----------------------3
二、评估目的-------------------------------------------------3
三、评估对象和范围-------------------------------------------3
四、价值类型和定义-------------------------------------------3
五、评估基准日-----------------------------------------------4
六、评估依据-------------------------------------------------4
七、评估方法-------------------------------------------------5
八、评估实施过程和情况---------------------------------------6
九、评估假设-------------------------------------------------7
十、收益法评估-----------------------------------------------8十一、评估结论-----------------------------------------------13十二、特别事项说明-------------------------------------------13十三、评估报告使用限制说明-----------------------------------14十四、评估报告提出日期---------------------------------------15资产评估报告附件
1、****有限公司企业法人营业执照复印件
2、****有限公司医疗生产企业许可证
3、****有限公司2009、2008、2007年度资产负债表和利润表（未审计）
4、实用新型专利证书复印件
5、医疗器械注册证复印件
6、委托方及被评估企业承诺函
7、签字注册资产评估师承诺函
8、评估机构资格证书
9、评估机构法人营业执照副本
10、签字注册资产评估师资格证书
11、参加评估人员名单
12、资产评估业务约定书
13、企业价值评估表（附表一）
14、未来收益预测表（附表二）
15、销售收入、销售成本、及税金及附加预测表（附表三）
16、销售税金及附加预测表（附表四）
17、营业费用预测表（附表五）
18、管理费用预测表（附表六）
******有限公司企业整体价值资产评估报告 声明书
１
*****评估有限责任公司
注册资产评估师声明书
****有限公司：
*********资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对****有限公司于评估基准日2009年12月31日的企业整体价值进行了评估，并作如下声明：
一、在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告陈述的事项是客观的、完整的和真实的。
二、评估机构和注册评估师与评估报告中评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的。仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论影响。
四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
五、注册资产评估师及本评估机构具备本评估业务所需的职业资质和评估胜任能力。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
七、遵守相关法律、法规和资产评估准则。对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性并恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
八、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
九、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及评估机构无关。
****************有限公司企业整体价值资产评估报告摘要
****有限公司
企业整体价值资产评估报告摘要
****有限公司：
********评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则等，按照必要的评估程序和评估方法，对贵公司核实企业价值之经济行为涉及的****有限公司的企业整体价值，在2009年12月31日持续经营前提下所表现的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
在评估基准日2009年12月31日持续经营前提下，经采用收益法评估。****有限公司资产账面价值为268.83万元，负债账面价值为73.65万元，净资产账面价值为195.18万元。收益法评估后的****有限公司企业整体价值为652.26万元，增值额为457.08万元，增值率为234.18%。
本评估报告的使用有效期原则上为自评估基准日起一年（2009年12月31日到2010年12月30日）,如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本报告所造成的不便和损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为均被认为是没有正确地使用本评估报告（包括但不限于此）：
1、将本评估报告用于其他目的经济行为；
2、除国家法律、法规规定外，未经********评估有限责任公司书面同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。
****有限公司
企业整体价值资产评估报告
泰岱宗资评字[2010]第007号****有限公司：
********评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则等，按照必要的评估程序和评估方法，对贵公司核实企业价值之经济行为涉及的****有限公司的企业整体价值，在2009年12月31日持续经营前提下所表现的价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位及评估报告使用者概况
（一）委托方及被评估单位
1、本次评估的委托方和被评估单位均为****有限公司。
2、委托方及被评估单位简介
****有限公司位于泰安市高新技术开发区泰山科技城A区8#，法定代表人范世忠先生。公司注册资本为人民币220万元，公司实收资本100万元，其中范世忠先生以现金出资70万元，范士新先生以现金出资30万元。公司成立于1998年1月19日，成立时名称为泰安市迈迪经贸有限公司，1999年11月18日变更名称为****有限公司，企业法人营业执照号370900228004290，公司类型为有限责任公司。公司主要经营范围：二类医用电子仪器设备生产、销售，计算机、电子元器件销售，计算机软件开发。
（二）评估报告的使用者为****有限公司。
二、评估目的
为****有限公司核实企业价值提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
1、评估对象：****有限公司企业整体价值。
2、评估范围：列入本次评估范围的评估基准日的****有限公司的全部资产及负债，2009年12月31日资产账面价值为268.83万元，负债账面价值为73.65万元，净资产账面价值为195.18万元。
四、价值类型和定义
本评估项目采用持续经营前提下的市场价值作为价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估企业的生产经营活动按其现状持续下去，并在可预见的未来不会发生重大改变。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009年12月31日。评估工作中所采用的价格标准及其它参数均为评估基准日的标准。该评估基准日根据委托方实现经济行为的需要协商确定。
六、评估依据
（一）法律法规依据
本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：
1、《国有资产评估管理办法》（国务院1991年91号令）；
2、《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36号）；
3、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
4、财政部财会[2000]25号文《企业会计制度》；
5、有关法律、法规、通知文件等。
（二）评估准则依据
1、财政部关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知（财企[2004]20号）；
2、中国注册会计师协会关于印发《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》的通知（会协[2003]18号）；
3、中国资产评估协会关于印发《企业价值评估指导意见（试行）》的通知（中评协[2004]134号）；
4、中国资产评估协会关于印发《以财务报告为目的的评估指南（试行）》的通知（中评协[2007]169号）；
5、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知（中评协[2007]189号）；
6、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——无形资产》和《专利资产评估指导意见》的通知（中评协[2008]217号）；
7、参照中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知（中评协[2008]218号）；
8、国家国有资产管理局关于转发《资产评估操作规范意见（试行）》的通知（国资办发（1996）23号）。
（三）行为依据
****有限公司与********评估有限责任公司签订的《资产评估业务约定书》。
（四）权属依据
1、被评估单位提供的实用新型专利证书复印件；
2、被评估单位提供的医疗器械生产许可证复印件；
3、车辆的《机动车行驶证》复印件；
4、被评估单位提供的重要设备购臵发票；
5、与企业资产的取得、使用等有关的合同及其它资料。
（五）取价依据
1、被评估单位提供的会计报表及财务账册；
2、《资产评估常用数据与参数手册》；
3、评估人员现场勘察、记录等及有关询价资料和参数资料；
4、收集的其他相关资料。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
企业价值评估的基本方法包括收益法、市场法及成本法。
评估应根据特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型、评估对象及其获利能力状况、评估时的市场条件、数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，通过对评估方法的适用性进行分析后综合确定。
1、成本法
成本法即成本加和法，又称资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得被评估资产价值的方法。
2、市场法
市场法是指通过对与评估企业处于同一或类似行业的企业的买卖、收购及合并案例的相关数据资料进行分析，计算适当的价值比率或经济指标，在与被评估企业比较分析的基础上，得出评估对象价值的方法。
3、收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资折算为现值进行企业价值评估的一种方法。其基本思路是通过估算企业在未来的预期收益和采用适宜的资本化率或折现率折算成现值，以确定评估对象价值。
（二）评估方法的选择
1、成本法
优点：是比较直观的反映各单项资产的价值。
缺点：是对资产的未来预期考虑不够，不能反映资产的预期获利能力，无法反映企业不可进行核算的如人力资本构成、销售网络、科研能力和资源、商誉、企业精神、企业资质等无形资产，对企业的整体价值的影响。
2、市场法
优点：市场法是以现实市场上的参照物来评估价值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。
适用性：市场法需要有一个较为完善发达的证券交易市场，要有行业部门齐全且足够数量的上市公司。我国的证券市场从无到有，发展迅速，上市
公司的种类和数量越来越多。但是我国的上市公司在股权设臵、股权结构等方面还有许多特殊因素，市场发育也不尽完善。评估人员难以取得类似企业的股权交易案例，并收集到相关信息资料。
经综合分析，故本次评估不宜采用市场法。
3、收益法
适用性：其适用的基本前提条件是：企业持续经营，资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，被评估企业未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，被评估企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，被评估企业预期获利年限可以预测。
难点：运用收益法的难点在于预测技术或方法上还不尽完善，数据采集、数据处理的客观性、可靠性不好把握，使得评估值容易产生某种误差累积或放大，在一定程度上影响了评估结果的准确性。
特点：对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据—资产的预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本定义。因为企业价值的高低应主要取决于其未来整体资产的获利能力，而不是现存资产的多少。
企业整体资产的获利能力的来源，不仅包括企业现有的有形资产，而且包括企业可进行核算的如商标权、专利权、专有技术等无形资产，以及企业不可进行核算的如人力资本构成、销售网络、科研能力和资源、商誉、企业精神、企业资质等无形资产。
综上所述故本次评估采纳收益法对企业价值进行评估。
八、评估实施过程和情况
本次评估评估程序主要分四个阶段进行。
（一）接受委托
本公司接受委托前，与****有限公司的有关人员进行了会谈，并与****有限公司的会计师进行多次沟通，详细了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础上，本公司遵照国家有关法规与****有限公司签署了《资产评估业务约定书》，并拟定了相应的评估计划。
（二）资产清查
根据****有限公司提供的评估申报资料，评估人员于2010年3月4日至2010年3月5日对申报的全部资产和负债进行了必要的调查、核实。听取****有限公司有关人员对待评资产历史和现状的介绍。
1)听取****有限公司工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据；
2)分析****有限公司的历史经营情况，特别是前三年收入、成本和费用
的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
3)分析****有限公司的综合实力、管理水平、盈利能力；
4)根据****有限公司的财务计划和战略规划及潜在市场优势预测公司未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整；
5)建立收益法评估定价模型。
（三）评定估算
对用收益法评估的资产，评估人员通过与企业管理层的访谈、考察企业生产现场，收集企业近年来各项财务数据指标，同时结合对同类公司的对比分析，在充分了解市场状况的基础上，对企业未来收益、收益期及风险回报进行量化分析，最终确定了企业价值。
（四）评估汇总及报告
本评估报告是按《资产评估操作规范意见》、《资产评估准则－评估报告》及参照《企业国有资产评估报告指南》的要求对评估结果进行汇总、分析、撰写资产评估报告书。并对评估报告进行了三级复核。
九、评估假设
1、一般性假设
（1）****有限公司在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
（2）****有限公司将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；（3）国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；
（4）不考虑通货膨胀对经营价格和经营成本的影响；
（5）相关单位提供的财务及行业前景资料真实；
（6）无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2.针对性假设
（1）****有限公司所提供的未来收入成本费用预测数据真实可靠，而且能够如期实现；
（2）****有限公司各年间的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，不会发生重大的核心专业人员流失问题；
（3）****有限公司各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层能稳步推进公司的发展计划，保持良好的经营态势；
（4）****有限公司未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
（5）****有限公司提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；
（6）若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十、收益法评估
（一）资产评估模型
在本次评估中，收益额为“****有限公司”的净现金流量。
公式模型：
n
P=∑[R i×(1+r)-i]+ R5×[(1-（1+r）-5)/ r]×（1+r）-5
i=1 P为评估对象评估值
r为折现率
R i为n年中第i年的净现金流量
R5为5年后的每年的净现金流量
i为收益计算年，取2009年12月31日 i=0
（二）企业情况分析
1、****有限公司近3年资产、负债情况和经营情况
近3年资产负债情况表
近3年经营情况表
2、盈利能力分析
由于企业恰逢近几年国家对医疗为事业的投资力度逐年加大，在广覆盖的医疗建设思想的指引下，国家将进一步加强医疗机构的规模建设，特别是重视基层医院妇产科及妇幼保健系统的建设。在我国经济形势发展的大好形势下，企业有一支稳定的高素质的销售队伍，产品销售网络遍及全国各地。在山西、河北、河南、广西、云南等地设立办事处。建立健全各项规章制度，以“质量第一，信誉至上”为宗旨，抓销售，抓质量管理，注重售后服务，在业界享有较高的盛誉。
3、经营能力分析
企业为了长远的发展目标，积极进行产品开发研究，目前已经获得七个系列产品的《医疗器械注册证》。于2009年9月获得“实时在线电脑自动分析型胎儿监护仪”的实用新型专利证书，专利号为ZL 2008 2 0026877.8。
实时在线电脑自动分析型胎儿监护仪的技术和功能特点：
（1）具有1.0MHz12镜片数字脉冲超带宽技术。其优点：
A、发射声束宽,其声束宽度为6-8cm，是传统技术声束宽度的2-3倍，对胎儿监护仪性能的可靠性和稳定性意义重大，因为胎动、宫缩时胎心信号的变化对分析胎儿在宫内的状况非常重要。
B、接收信号采用DSP技术处理，抗干扰能力强，噪音低。
C、采用1.0MHz超声发射频率，反射回波强，灵敏度高，胎心捕捉容易，且传播的距离更远，更适于胖孕妇及枕后位孕妇监护。
D.性能稳定，质量可靠。不存在发射频率漂移问题，发射电路产生的发射激励信号的频率始终与超声探头的固有谐振频率保持相等，处于最佳谐振发射工作状态。另外，在乘法器解调时也不会因为发射激励信号频率的漂移出现差频，引入噪声。所以其可靠性和稳定性大大提高。
（2）具有胎儿实时在线电脑自动分析技术。
（3）具有汉字标注技术，可在监护曲线旁边对孕妇、胎儿、产程进展及处理的情况进行汉字标注说明，形成简明电子监护病例，对监护曲线的回
放分析及临床取证极为重要。
（4）具有监护信息储存功能。
（5）具有全图俯视及打印功能。
（6）具有联网功能。
实时在线电脑自动分析型胎儿监护仪应用临床后，受到广大妇产科医护人员的好评，成为妇产科医护人员进行胎儿监护图形分析的好帮手，将逐步淘汰没有自动分析功能的胎儿母婴监护仪，市场前景广阔，将创造较大的经济效益和社会效益。
企业的经营业务保持较高的增长水平。通过前述介绍反映企业具有较强的市场适应能力，表现出较强的经营能力。
4、偿债能力分析
近3年资产负债情况表和近3年经营情况表，表明企业资产负债率较低，而企业的经营获利较好，企业的偿债能力较强。
5、成长能力分析
随着企业的发展，投入的加大，市场空间的进一步拓展，经济效益将进一步增强，发展前景良好。
（三）未来收益预测
评估基准日为2009年12月31日，评估预测以2009年企业财务数据为基础。
1、收入预测
根据评估人员对企业历史及现实经营业绩分析发现，2008年比2007年主营业务收入增长22.03%，2009年比2008年主营业务收入增长28.12%，2010年1月比2009年1月同期相比主营业务收入增长426.78%。评估人员采用较保守的估计，随着规模及发展业务空间的稳定，2010-2014年每年的主营业务收入增长率为20%。预测的各期主营业务收入水平见附表三。
2、成本费用预测
（1）主营业务成本预测
企业2007年成本率为48.12%，2008年成本率为52.50%，2009年成本率为48.88%。经过分析预测2010年成本率为50%，随着业务规模的发展，企业为扩大销售规模占领市场，有可能采取降价的策略，以及未来原材料价格上涨等因素，成本率将逐步增加预测主营业务成本见附表三。
（2）主营业务税金及附加预测
经对2007、2008、2009的增值税税负率计算，2007年10.5%，2008年6.35%，2009年6.24%。2007年10.5%属于异常现象，鉴于我国税收政策的连贯性和稳定性的情况，按6.2%测算增值税税负率，按城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加1%，测算主营业务税金及附加附表四。
（3）营业费用预测
经营费用主要为：运费、汽车费用、安装服务差旅费、管理人员差旅费、业务人员差旅费、业务人员工资、推销费（销售提成）、产品展览费、广告宣传费，预测见附表五。
A、运费：随着业务规模的发展，销售规模的扩展，运费、安装服务差旅费、业务人员差旅费、推销费（销售提成）的增幅必然较大，增长比率保持在10%左右；
B、广告宣传费：业务规模的发展，销售规模的扩展离不开广告投入，广告投入的规模较大，增长比率将保持在30%左右；
C、汽车费用、管理人员差旅费、业务人员工资、产品展览费：这些费用的增长率保持在5%左右。
（4）管理费用预测
管理费用主要为：招待费、房屋租赁费、办公费和其他费用，预测见附表六。
A、招待费、其他费用将出现较高的增幅，增长比率保持在10%左右；
B、房屋租赁费随着业务规模的发展，销售规模的扩展，办公经营场所和生产场地均需要增加，增长比率保持在5%左右；
C、办公费：根据评估人员对各类企业的了解，随着业务规模的发展，销售规模的扩展，办公费将出现较大幅度的增长，增长比率保持在20%左右。
（5）财务费用预测
通过查看企业财务资料及和企业财务人员座谈，企业由于产品毛利率较高，利润较大，存货周转速度较快，有比较充足的流动资金，企业未发生借款行为。评估人员进行预测分析时，未发现企业需要外借资金的可能。因此不进行财务费用预测。
（6）其他预测：由于资产减值损失、日常营业外收支等具有不可预见性，本次评估未予考虑。
（7）所得税
****有限公司根据新《企业所得税法》的规定，适用税率为25%。
3、净利润的预测结果
评估人员只进行了5年的预测。后五年的净利润，评估人员假设其在第五年的基础上，每年保持130万元。根据以上分析，评估基准日后各期的净
利润预测结果如下：
本次评估中对未来收益的预测，主要是通过对****有限公司经营、财务数据以及试产调研、分析的基础上，根据其经营历史、市场发展与产业风险等，采用正常化预测技术，即设定一个较为保守、适度的增长率等方法得到的，由于预测的基期值剔除了非正常环境和事件的影响，由此得到的结果应是稳定的、可信的。预测的依据是****有限公司近几年的财务数据及相关资料。
（四）评估值计算
1、折现率r的确定
折现率代表投资者将自有资金投入到具有相同风险项目所要求的回报率。本次评估根据无风险报酬率和风险报酬率。
折现率r=无风险报酬率+风险报酬率
（1）无风险报酬率
金融机构的五年期整存整取基准利率为3.6%。因此，评估人员取无风险报酬率为3.6%。
（2）风险报酬率
投资风险越大，投资的风险报酬率越高，评估人员采用比较保守的风险报酬率，取5.4%。
（3）计算折现率r
r=3.6%+5.4%=10.0%
2、评估测算结果
将净利润预测结果数据代入资产评估模型，见下表。
收益法现值表
十一、评估结论
在评估基准日2009年12月31日持续经营前提下，采用收益法评估。****有限公司总资产账面价值为268.83万元，总负债账面价值为73.65万元，净资产账面价值为195.18万元，收益法评估后的****有限公司企业整体价值为652.26万元，增值额为457.08万元，增值率为234.18%。
十二、特别事项说明
本评估报告存在如下特别事项，敬请报告使用者予以关注。
（一）重要提醒：
1、本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、缺少流通、外部宏观经济环境不发生重大变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本评估报告所列明的评估目的下的市场价值。
2、本评估报告是在委托方及相关当事方提供文件、数据资料的基础上做出的。提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定评估目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。
3、本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4、本评估结论未考虑评估增减值可能产生的纳税义务变化。
5、委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证。对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报
告使用人关注报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。
6、对委估资产存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（二）重要提示：
1、本报告主要财务数据资料来源均由****有限公司提供，如果提供数据存在重大错误，将会对预测数据产生影响，将会影响评估结果；
2、****有限公司提供的2009年12月31日报表及财务数据未经审计；
3、委托方承诺，评估基准日资产占有方不存在法律、经济等未决事项；委托方承诺，评估基准日资产占有方不存在对他人担保和他人对委托方担保、租赁及其他或有负债（或有资产）；资产占有方不存在评估基准日与评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项；资产占有方不存在评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生重大影响的瑕疵事项。
十三、评估报告的使用限制说明
1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按照有关法律、法规的要求正确、恰当的使用本评估报告，任何不正确或不恰当使用本评估报告所造成的不便和损失，由报告使用者自行承担责任。
2、本评估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者。
3、本评估报告的使用有效期一般原则上为自评估基准日起一年（2009年12月31日到2010年12月30日止）。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
4、未征得出具评估报告的评估机构的书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及当事方另有约定的除外。
十四、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为二○一○年三月十二日。
评估机构法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
********评估有限责任公司
二○一○年三月十二日
房地产估价报告-收益法
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
房地产评估报告(市场法收益法成本法)
编号：xx(估)字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30 陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：710000
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28)
致委托方函 xxx(先生/女士)： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元 (大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O一四年十一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。 估价师签章：
收益法酒店评估
房地产抵押估价报告 项目名称：A市开发区**西路18号商业房地产抵押价 值评估 委托人：江苏**大酒店有限公司 估价机构：江苏A房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：景** 张** 估价报告出具日期：2010年12月10日 估价报告编号：苏房地镇扬估字（2010）第09号
致估价委托人函 江苏**大酒店有限公司： 我们接受贵公司的委托，对贵公司位于A市开发区**西路18号商业房地产(房产面积为27822.7m2，土地面积为28771.2m2)进行抵押价值评估，估价时点为2010年12月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 根据贵公司所提供的有关资料，经过房地产估价师实地查看和市场调查，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，选用了成本法和收益法进行了评估，综合确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整(房产价值17485.9万元，其中土地价值9529.0万元，土地使用权单价为3312元/m2)。 估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值为27014.9万元，大写人民币贰亿柒仟零壹拾肆万玖仟元整。 房地产估价师知悉的估价对象在估价时点的法定优先受偿款为人民币0元，大写：人民币零元整。 以上内容摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。 江苏A房地产评估咨询有限公司 法定代表人： 二〇一〇年十二月十日
房地产价值评估报告
精心整理房地产价值评估结课作业 资产评估陈清贵
房地产价值评估结课作业 资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。 一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据 1、成本法。 成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成 来运用效率无关， 房地产持有人要出售该资产， 其重置成本，否则不如自己建造。 人工以及 2、收益法。 未来 1906年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》费雪认为，收入是资本价值的源泉，享用收入是指人们在消费中所产生的精神 愉悦感受，包括人们的衣食住行 1930 就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。 3、市场法。 市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，
价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。 二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较 成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：0C =土地开发成本+建安成本+ 其中：K 评估时点所需时间（按投入资本加权计算）0C 收益法评估房地产价值就是折现未来收益。因为现其中：t NCF 到经济学家马歇尔在1890以后许多学者以剩余收益（也如奥尔逊、克雷沙·帕利普、汤姆·科 普兰等。 其中：r r K =时，即当房地产未来实际投资报20V C =。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时120V V C ==。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值3V 与用收益法评估的价值2V 相同，即 1230V V V C ===。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。 当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
收益法评估资产的基本程序和基本参数
收益法评估资产的基本程序和基本参数 采用收益法进行评估，其基本程序如下： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或本金化率； 第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，分析确定评估结果。 运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。 1、收益额 资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。特点： （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。 2、折现率和本金化率 （1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。 （2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。 （3）本金化率与折现率在本质上是相同的。习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。 （5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。 3、收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告 估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。 根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。 一、物状况分析 根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下：6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。 二、位状况分析 估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。 三、市场背景分析 （1）土地市场概况 近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。 （2）房产交易状况 房产交易市场日趋活跃。全县区都已建成了具有一定规模和现代化水准的房地产有形市场，全面推行了“房地产交易与权属管理一体化”和“一门式”限时服务的工作机制，
促进了房产交易的繁荣发展。 （3）地价政策 党的十五大以来，______政府制定了一系列企业改革改制的优惠政策，加快了以国有企业为主体的各项产业开放搞活的步伐。鼓励企业在改制过程中采取多种方式依法处置土地资产，切实盘活了土地资产，使企业在土地上的沉淀资金重新得到启动运转。 2001年，国家下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》后，_______县及时发布了《_____国有土地使用权招标拍卖办法》、《_________国有土地储备办法》等一系列深化土地使用制度改革的法规性文件，从而为_______县进一步加快土地使用制度改革步伐，规范、完善土地市场，促进城市建设、提高城市化水平营造了更为健康的社会环境。 随着经济的不断发展，_______基础设施条件的不断完美和土地使用制度改革不断深入，必将带动房地产市场的进一步发展，刺激______房地产市场的发育，土地资产在社会经济活动中的重要地位将日趋明显。 （4）产业政策 近年来，______产业结构调整突出科技进步和信息化的推动作用，一、二、三次产业在融合渗透中共同发展。_____第三产业内部各行业呈现出多元化均衡发展。以金融保险业、商业、办公、住宅、交通邮电运输业、房地产业和咨询服务业为支柱的第三产业持续发展。近年来，第三产业占国内生产总值的比例逐年升高且第三产业内部结构的进一步优化，增强了______城市的综合服务功能。
房地产估价中使用收益法应注意的问题
房地产估价中使用收益法应注意的问题 一、有收益性房地产的内涵总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。 ; 二、出租性房地产相关总收益的确定 房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。 目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租
性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。 客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。 实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。 ; 三、利息是否应作为总费用扣除 传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支
收益法评估报告
北京市***农工贸集团无形资产商 标权项目 评估咨询报告 明鉴仁评报字(2012)第024号 （共一册，第一册） 北京明鉴仁资产评估有限责任公司 2012年10月17日
目录 注册资产评估师声明 (1) 摘要 (2) 评估报告正文 (5) 一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 (5) 二、评估目的 (7) 三、评估对象和评估范围 (7) 四、价值类型及其定义 (9) 五、评估基准日 (9) 六、评估依据 (9) 七、评估方法 (10) 八、评估程序实施过程和情况 (12) 九、评估假设 (12) 十、评估结论 (15) 十一、特别事项说明 (15) 十二、评估报告使用限制说明 (16) 十三、评估报告日 (17) 评估报告附件......................... 错误！未定义书签。
注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
房地产估价报告_收益法
. . . . 合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
收益法估价技术报告模板
编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。 根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。 本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。 估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金
百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。 三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。 总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个 国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的 上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市 场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺， 而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场 和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。 四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
房地产估价报告评审标准
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
房地产估价报告旅馆收益法
房地产估价报告 项目名称：武汉市洪山区珞瑜路272号光山高新大厦二层如家城市旅馆房产评估. 委托方：ⅩⅩⅩⅩⅩ 估价方： 估价人员： 估价作业日期：2009年12月15日至2009年12月22日估价报告编号：X房估字[XX]第XX号
目录 1.致委托方函 (3) 2.估价师声明 (4) 3.估价的假设和限制条件 (5) 4.房地产估价结果报告 (6) 一、委托方 (6) 二、估价方 (7) 三、估价对象概况 (7) 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (8) 六、价值定义 (8) 七、估价依据 (8) 八、估价原则 (8) 九、估价方法 (9) 十、估价结果 (9) 十一、估价作业日期 (9) 十二、估价报告应用的有效期 (9) 十三、估价人员签字 (9) 5房地产估价技术报告 (10) 一、个别因素分析 (10) 二、区域因素分析 (10) 三、市场背景分析 (10) ⑴地理位置和行政区划 (10) ⑵经济和社会发展状况 (10) ⑶房地产市场分析 (11) 四、最高最佳使用分析 (12) 五、估价方法选用 (12) 六、估价测算过程 (12) 七、估价结果确定 (13) 6附件 (14)
致委托方函 ⅩⅩⅩⅩⅩ： 受您的委托，我公司于2009年12月15日对于武汉市洪山区珞瑜路272号光谷高新大厦二层，建筑面积为571.58 m2，《房屋所有权证》证号为鄂房权证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行价格评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。 根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2009年12月15日的价格及单价为： 工程管理0702班 法定代表人：ⅩⅩⅩ 2009年12月15日
房 地 产 估 价 报 告报告模版
房地产估价报告 估价项目名称：××××房地产价格评估 委托方：××× 估价方：***土地房地产评估咨询有限公司 估价人员：××× 估价作业日期：××××年×月×日至××××年×月×日估价报告编号：
目录 致委托方函................................. 错误!未定义书签。估价师声明................................. 错误!未定义书签。估价的假设和限制条件 ....................... 错误!未定义书签。 一、估价的假设条件............................ 错误!未定义书签。 二、估价的限制条件............................ 错误!未定义书签。 三、其它需要说明的事项........................ 错误!未定义书签。房地产估价结果报告 ......................... 错误!未定义书签。 一、委托方.................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.................................... 错误!未定义书签。 三、估价对象.................................. 错误!未定义书签。 四、估价目的.................................. 错误!未定义书签。 五、估价时点.................................. 错误!未定义书签。 六、价值定义.................................. 错误!未定义书签。 七、估价依据.................................. 错误!未定义书签。 八、估价原则.................................. 错误!未定义书签。 九、估价方法.................................. 错误!未定义书签。 十、估价结果.................................. 错误!未定义书签。 十一、估价人员................................ 错误!未定义书签。 十二、估价作业日期............................ 错误!未定义书签。 十三、估价报告应用的有效期.................... 错误!未定义书签。附件..................................... 错误!未定义书签。
收益法评估报告
重庆荣培资产评估事务所 渝荣培资评字〔2013〕029号 第14页 1 笔 记 本 电 脑 评 估 报 告 书 重庆荣培资产评估事务所 ChongQing RongPei Valuation Of Assets Office 中国〃重庆 评估项目名称：笔记本电脑价值评估 评估报告书编号：渝荣培资评字〔2013〕029号 委托评估单位：xxx 评估机构全称：重庆荣培资产评估事务所 评估报告书提交日：二○ 年 月 日
目录 声明 (3) 评估报告书.摘要 (4) 评估报告书 (6) 一、委托方产权持有者及委托方以外的其他报告使用者 (6) 二、受理评估方 (6) 三、评估目的 (6) 四、评估对象和范围 (6) 五、评估基准日 (7) 六、评估依据 (7) 七、评估方法 (8) 八、评估程序实施过程和情况 (9) 九、评估假设 (9) 十、评估结论 (10) 十一、评估报告使用限制说明 (11) 十二、特别事项说明 (12) 十三、评估报告提出日期 (12) 十四、资产评估机构及评估人员 (12) 附件 (13)
声明 我们郑重声明： 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担评估结论在评估基准日特定目的及评估假设限定前提下合理性的责任。 2、本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的，所有参加评估工作的人员与委托方及相关当事方无任何利害关系。 3、报告使用者应关注评估报告假设、特别事项说明及使用限制，恰当使用本评估报告及评估结论。 4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，但仅限于对评估对象外观和使用状况。评估人员不承担对评估标的物结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 5、本次评估所运用的基础资料和数据以及法律文件均由委托方提供，委托方应对所提供的材料的真实性、完整性、合法性负责。 6、委托方提供了电脑的购置发票，根据委托，本次仅对评估对象作出价值评估结论，对其权属状况不作实质性界定。我公司及资产评估师不承担因产权原因所引起的一切经济及法律责任。 7、本评估报告只能用于本报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。 技术负责人： 中国注册资产评估师：
房地产评估报告市场法收益法成本法
编号：xx（估）字2014第0697号 陕西xxx房地产评估有限公司 房地产抵押估价报告 委托估价方：xxx 估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。 估价人员：xxx xxx 估价作业日期：2014.11.27— 2014.11.30
陕西xx 房地产评估有限公司 西安市 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 第一部分房地产估价结果报告 (5) 第二部分 假设和限定条件 (10) 第三部分房地产估价技术报告 (11) 第四部分附件 (28) 电话：xxxxxxx 地址:
致委托方函 xxx（先生/女士）： 承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，（建筑面积56486平方米）进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元（大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整 ），单价12279 元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。 此致 陕西xxxx房地产评估有限公司 二O 一四年^一月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486 平方米。报告编号兴业（估）字2014 第0697号，估价时点为2014 年11 月28 日，房地产抵押评估价值为693591594 元。 估价师签章：
定稿评估报告收益法
*****有限公司 企业整体价值资产评估报告***资评字[2010]第007号 ****评估有限责任公司
****有限公司 企业整体价值资产评估报告目录 注册资产评估师声明--------------------------------------------1资产评估报告书摘要-------------------------------------------2资产评估报告书-----------------------------------------------3 一、委托方、被评估企业及其他报告使用者-----------------------3 二、评估目的-------------------------------------------------3 三、评估对象和范围-------------------------------------------3 四、价值类型和定义-------------------------------------------3 五、评估基准日-----------------------------------------------4 六、评估依据-------------------------------------------------4 七、评估方法-------------------------------------------------5 八、评估实施过程和情况---------------------------------------6 九、评估假设-------------------------------------------------7 十、收益法评估-----------------------------------------------8十一、评估结论-----------------------------------------------13十二、特别事项说明-------------------------------------------13十三、评估报告使用限制说明-----------------------------------14十四、评估报告提出日期---------------------------------------15资产评估报告附件 1、****有限公司企业法人营业执照复印件 2、****有限公司医疗生产企业许可证 3、****有限公司2009、2008、2007年度资产负债表和利润表（未审计） 4、实用新型专利证书复印件 5、医疗器械注册证复印件 6、委托方及被评估企业承诺函 7、签字注册资产评估师承诺函 8、评估机构资格证书 9、评估机构法人营业执照副本 10、签字注册资产评估师资格证书 11、参加评估人员名单 12、资产评估业务约定书 13、企业价值评估表（附表一） 14、未来收益预测表（附表二） 15、销售收入、销售成本、及税金及附加预测表（附表三） 16、销售税金及附加预测表（附表四） 17、营业费用预测表（附表五） 18、管理费用预测表（附表六）
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告 在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。 收益法资产评估报告范本一： ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;