房地产抵押流程及业务简介

业务优化后流程图￣
5、有意愿购买二手楼，该怎样申请二手按揭贷款？
答：可分为以下几步：
选择一家银行指定的按揭服务公司提交贷款申———评估、初审———签合同————银行审批———房屋交易抵押登记——发放贷款——借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。

6．二手按揭的申请条件是什么？
答：A、借款人必须为年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居住证件的境外、外国公民；
B、借款人有稳定的合法收入，具还本付息能力；
C、借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物；
D、所购房屋的产权清晰，可进入房地产市场流通；
E、申请个人公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的规定。

7．申请二手房按揭买方须提供哪些基本资料？
答：买房人需要提交的资料：
A、合法的身份证明正本；
B、户吕簿正本；
C、婚状况证明：结婚证正本或未婚证明；
D、近一年来收入情况证明（如单位收入证明\存款证明\有价证券及其他收入证明）。

8．在二手楼买卖方须提供哪些基本资料？
答：售房人须提供的资料有：
A、拟卖商品房的产权证明文件正本（预售契约或房地产证）；
B、共有的房地产须提交《房地产共有（用）证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
C、如房屋已租出，须供租户同意搬迁的证明资料（按揭）；
D、合法的身份证文件（夫妻双方）；
E、户口簿正本；
F、婚姻状况证明：结婚证正本或未婚证证明。

10．房地产交易时卖方须缴交哪些税费？
答：A、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交交易服务费；
B、按房屋产价的0.05%缴交印花税；
C、土地增值税；
D、按规定缴交个人得税（房改房）
E、根据该房屋用途年在地段的标定地价计收土地出让金（土地出让金的收费标准为：私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的10%计算征收，私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的50%计算征收，交易一方单位的，按房屋所在地段标定地价的50%计算，征收，已购公有住房按交易评估价格1%计算征收）；
F、营业税（出售非住宅类或单位出售购买未满一年的持《房地产证》的房产）。

11．房地产交易中买方须缴交哪些税费？
答：A、个人购买普通住宅契税按房管局评估价1.5%缴交，单位购买按3%缴交；
购买非住宅类3%缴交
B、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交易服务费；
C、按房屋产价0.05%缴交印花税；
D、登记费50元/宗，权利许可证照印花5元/本。

21．如果国家调整利率，贷款利息怎么算？
答：根据人民银行当时利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，已生效合同项下的贷款得率不作调整；贷款期限在一年以上的，则将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整。

22．怎样选择还款方式？
答：目前最普通、最基本的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。

*等额本息还款法既是各商业银行普遍采用的，也是借款人比较喜欢的还款方式。

借款人每期的还款金额相同，还入的本金或利息却不下定相同，还款压力小。

*等额期本金还款法是借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款初期,借款人负担较重,但随着时间的推移,每期还款金额会逐渐减少。

23．贷款时间该怎么定？
答：贷款期限要根据自己还款能力而定。

根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30%用于供楼、30%用于投资储蓄、20%用于子女教育、20%用于日常开销比蒋合适。

贷款年限的选择要考虑买楼、结婚、子女高等教育。

贷款年限在15-20年以内，最好是10年左右比较合适。

24．经济压力增加，可否延长贷款期限？
答：正在银行做按揭的借款人由于经济状况发生变化，或家庭资金方面有新的安排，如子女升学或留学等特殊问题的，供楼的压力增加，这时可以主动与银行联系，申请延长贷款期限，减少每月供款额。

如果是一手楼，还须开发商出具的同意展期的书面证明。

在办理好相应的手续后，从次月开始就可以按照新的月供款额还本付息了，使供楼更轻松。

25．
答：减按揭主要有2种方法，一种是在原有贷款基础上减少贷款金额，也就是常说的提前还贷；另一种是在提前归还部分贷款的同事时缩短还款期限。

26．怎样出售正按揭中的房产？
答：转按揭对于那些办理了按揭贷款又想卖掉房子的客户，或者想贷款购买已经办理了按揭贷款房子的客户来说，转按揭是一种不错的选择。

由于转按揭手续复杂、风险大，所以相应的中介费用也较高。

转按大概需要两个月左右的时间，由于手续比较复杂，最好交由专业按揭机构办理。

27．为什么要买房屋保险？
答：一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。

二、住房保险可维护房产经营者的利益。

房产经营者以收取租金为目的。

风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。

如果投了住房保险，就可以使经营者在这方面的利益获得保障。

三、住房保险可增加被保险人的信用程度。

保险具有提高信用，促进资金融通的作用。

例如，以住房为抵押物申请银行贷款时，银行常要求申请人将其住房投保，以增加住房的价值，故住房保险有助于故住房所有人信用的提高。

28．想退房，但已缴保险怎么办？
答：如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。

保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之
日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。

29．营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费征收范围是什么？
答：营业税等4个税费征收范围为：
单位转让房地产；
个人转让非普通住宅；
个人转让购买不足一年且有增值的普通住宅。

21．土地出让住房该怎么计算
答：房改房按房管局评估价的1%计算，商品房、解困房按标的地价的10%×未交地价的单元面积。

31．房改房上市时若配偶已死亡，能否继续上市？
答：该情形分开两种情况处理：
一、若提供的《出售公有住房缴款明细表》上显示配偶已死亡的，可以直接上市。

二、若提供的《出售公有住房缴款明细表》上显赤配偶的名字，并没有说明已故，既说明该
房产是在配偶死亡前已经购买了，是属于夫妻共有的财产，这时需要先做继承公证后才可以上市。

32．出售房改房需要提供哪些材料？
答：出售“房改房”时，卖方除了正常资料之外还须提交：
房屋买卖征询意见通知壹份和出售公有住房缴款明细表复印件。

33．房改房交易按揭流程是怎样的？
答：签件→公证、测绘→交易递件→问税→上市缴款核准→交税过户→出新证→抵押登记→出他项证→放款。

34．怎样界定房改房免个人所得税的时间？
房改房一般以房地产证记载的购房时间，若有异议的提供《单位出售公有住房缴款明细表》。

35．房改房上市，第一步要做什么？
答：①取《上市咨询意见通知书》到原产权单位盖章；
②到原产权单位取《出售公有住房缴款明细表》复印件并盖单位章。

36．若房改房原产权单位不同意在《上市咨询意见通知书》上盖单，怎么办？
答：可提供《购买协议》看业主有无违反《购房协议》约定（例如工作年限）。

若无，可要求房管局发函到单位，若单位在20日（正常日）内无回复，则视作同意出售。

37．若原单位已破产，我现在如想要办房产证，该怎么办？
答：这种情况下办理房产证比较麻烦。

我国目前房产的所有权转移以过户为准，如果原房主为单位，进入破产，那么该房将被列为破产财产，你只对该破产单位享有债权，通过破产程序取得你的债友，而不是房屋的所有权。

51．什么是发积金个人住房抵押贷款？
答：住房公积金个人住房抵押贷款，是指按规定实行了住房公积金制度的职工，以其在本市行政区哉范围内购买的住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。

52．哪些职工可发申请个人住房公积金贷款？
答：同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款：
（1）有城镇常住户口或有效居留身份证件；
（2）广州市常住户口的，申请分积金贷款时已连续缴存住房分积金6个月以上（含6个月）；（3）非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12
个月）；
（4）具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力，信用良好；
（5）购买首期付款符合规定：一手楼首期付款不得低于购买总价的20%，二手楼首期付款不得低于购房总价的30%；
（6）签定了购买住房的合民或协议；
（7）所购房屋的可用于抵押；
（8）符合委托人和受托人规定的其他条件。

53．如何办理住房公积金贷款？
答：在选择好要购买的物业后，向银行提出申请并填写《住房公积金个人住房抵押贷款申请审批表》，然后提供符合条件的个人资料、交足首期房款，与银行签订借款合同、购买保险就行了。

其余工作由按揭服务公司及银行负责办理。

54、申请公积金贷款需要提交哪些资料？
答：申请公积金贷款时，除了正常的资料之外还需要公积金卡、住房公积金缴存证明。

55、什么是公积金组合贷款？
答：公积金组合贷款是购房职工申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，可同时向银行申请商业性住房贷款，即使用一套资料，申请两种贷款。

对组合贷款，由受托银行与借款人分别签订住房公积金贷款和商业性住房贷款的借款合同，合同条款相同，利率分别执行中国人民银行规定的相应利率。

56、住房公积金贷款的还款方式有哪几种？
答：目前住房公积金贷款的还款方式有：
等额本金还款法和等额本息还款法两种。

借款人可以根据自己的实际情况选择还款方式。

57、我的公司在番禺区市桥镇，但我想在天河区置业，能申请公积金吗？
答：能否申请公积金，最重要是缴存在哪里的公积金中心，譬如现时广州市公积金中心跟番禺公积金中心是相互独立的，暂不能相互调动缴存资料，就不一定能申请。

58、个人住房公积金贷款利率怎样确定？
答：住房公积金贷款利率由中国人民银行统一规定，现执行利率为贷款期限5年以内的，年利率3.6%，5年以上的，年利率4.05%
59、支取公积金需要提供什么材料？
答：支取公积金需要提交《公积金支取申请书》和身份证复印件及相关证明，送住房公积金管理中心审批，所附证明如下：
（1）购房的，提供已办妥房屋销（预）售备案登记的购房合同（参加集资房的，提供集资建房批复，购买二手房的，提供过户手续）和交款发票或收据；建造、翻建自住住房的，提供土地使用证和规划许可证；大修自住住房的，提供房管部门出具的鉴定房屋为危房的危房鉴定书；
（2）离休、退休的，提供离休证、退休证或相关证明；
（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，提供医院证明及与单位终止劳动关系证明等；
（4）户口迁出所在的市、县或出境定居的，提供户籍管理部门出具的户口迁出证明、出境证明等；
（5）偿还住房公积金贷款本息的，提供银行出具的提前还款通知书。

60．在什么情况下不能申请住房公积金贷款？
答：1、借款人或其配偶已办理过公积金贷款，尚未还清的；
2、借款人住房公积金已被封存或停交、缓交的；
3、不符合住房公积金贷款用途的。

61、我目前失业，买房子能不能申请公职金贷款？
答：按规定，处于失业阶段的职工是不能申请住房公积金贷款的。

但是你购买具所有权的自住住房，可以提取你住房公积金账户内的储存余额。

根据住房公积金管理条例有关规定，贷款申请人在提出住房公金贷款申请时，必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力。

然，失业者不具备上述条件。

62．我想把原来的商业贷款转为公积金贷款，这样可以吗？
答：商业贷款转成公积金贷款需要借款人征得贷款银行的同意。

因为借款人与商业银行之间存在的借款合同受法律保护，任何一方不随意解除。

如果承办银行同意更改的公积金中心原则上也同意款人将商业贷款转成公积金贷款，但办理手续比较复杂。

63．公积金贷款跟商业性贷款有什么分别？
答：两者主要的分别在于得率不一样，公积金管理中心制定的月利率分别是1-5年3%、5-20年3.375%；商业性的月利率分别是1-5年3.975%。

、5-20年4.2%。

64怎样计算纯公积金贷款的保险草帽？
答：计算公式：贷款额×1.2倍×年费率×贷款年限，按此公式计算得出应缴交的保险费用。

65．为什么申请公积金贷款的时间比商业贷款时间
答：因为向贷款银行申请公积金贷款后，银行还需在到公积金管理申请，等公积金中心把款项的额度拨给银行才可以放款。

此过概需在6-8个工作天（工行）
66．公积金贷款是否可以在任何一间银行申请办理贷款?
答:目前只能向中国银行、建设银行、工商银行、农业银行和交通银行申请公积金贷款。

67．公积金贷款最长年限是多少年？
答：一手楼贷款最长不超过30年；二手楼贷款最长不超过20年（楼龄+贷款年限<20年）。

贷款期限可以延长到法定退休年龄后5年。

68．广州市住房公积金个人住房抵押贷款最高客率是多少？
答：目前住房低押贷款最高额度不25万元，申请人为两个或两个以上的最高额度为50万元。

今后，根据住房公积金的归集情况和社会经济发展水平进行调整。

例1：假定有一对年青夫妇，男28岁、女25岁，申请金积金贷款时上个月公积金汇储额分别为230元和200元，两人名下住房公积金本息金额分别为2100元和1800元，离法定退休年龄分别是32年和30年，若要购买一套50万元的一手商品房，按现行住房公积金个人贷款政策规定，可以申请住房公积金贷款多少元？
（1）按个人可贷额度计算公式男女双方在法定退年龄内缴存信房公积金的2倍计算：（2）男方：（上前名下分积金本息余额+上月公积金汇储额×1.5×剩余退休年限×12个月）×2倍
=（2100+230×1.5×32×12）×2
=269160元
女方:(目前名下公积金本息余额+上月公积金汇储×1.5×剩余退休年限×12个月)×2倍
=(1800+200×1.5×30×12)
=219600元
由于个人最高额度为25元,因此男方最高只能贷款25万元.
男女双方合计可贷额度:250000+219600=469600元.
(2) 应交房价的20%(10万元)作为按首期,剩下的80%(40万元)可申请按揭贷款。

69、如果不购买住宅可以申请公积金贷款吗？
答：公积金贷款只可用于购买住宅。

商铺、写字楼、厂房等都不可以申请公积金贷款。

70、夫妻两人同购一套房，双方都有公积金，但一方是在广州缴存，另一方是在深圳或别的
地方缴存。

现在广州购房，公积金贷款能超过万元吗？
答：不行。

夫妻双方的住房公积金都须在广州缴存，并且符合其它条年该夫妻才可以贷款超过25万元，最高贷款额度不超过50万元。

如果只有一方在广州缴存公积金，贷款额度最高只能是25万元。

71、两人联名购房，已经贷了50万元公积金，如果出现一方退出，该怎么办？
答：如果一方退出，已经发放的50元贷款额度不受影响。

但退出的一方在该贷款款还清之前，仍然不能申请公积金贷款。

72、已经申请过公积金贷款，下次买楼时还能申请吗？
答：借款人只要还清相关的公积金贷款本息，就可以按照新实施办法规定，重新申请公积金贷款。

而且没有时间和次数限制。

73、公积金贷款能不能提前还贷（先还一部分）？手手续怎么办？
答：可向承办银行提出申请，承办银行初审同意后，报公积金中心就可以了。

74、怎样办理公积金提取还贷？
答：办理公积金的提取还贷需要注意以下几点：
1、提取住房公积金归还住房贷款为半年一次；
2、提取住记公积金还贷后不再转入借记卡、信用卡；
3、办理委托时间与划款时间分离；
4、组合贷款提取还贷需优先归还住房公积金贷款；
5、提取还贷后的金额不得复缴。

75、已经办理了公积金贷款，还可以在公积金卡提取现金吗？
答：可以。

如已办理了公积金贷款，凭个人购房借款合同原件、本人身份证在原单位填写申请表即可。

第一次可提取全部余额，以后每隔半年可以提取一次余额。

76、使用住房公积金贷款购房时，如果有两个公积金帐户，是否一定要转为一个？
答：公积金个人帐户原则上只能有一个。

出现两个帐户是由于职工在工作调动过程中帐户没有及时进行转发移、公积金贷款未和个人公积金存款帐户余额挂钩造成的，所以眼下贷款可以不把两个帐户转为一个。

77、在原单位正常缴存公积金已达十年，但最近转换了新公司，新公司未能及时
将我的公积金转移过来并继续缴存，只停了两个月，新公司就帮我重新缴存，我现在能申请公积金贷款吗？
答：是不行的。

因为广州市户口的人公积金必须是连续缴存超过半年才可申请公积金贷款，虽然停供的两期已补回，但在公积金中心系统里是显示父重新缴存公积金的，所以必须缴存足半年后才可申请。

78、我怎么查询每次的提取还贷结果呢？
答：您可以通过查询公积金帐户余额和贷款余额的办法，来核对您您每次提取还贷的结果。

79、我的贷款刚好在提取还贷前结清了，但是公积金仍然被提取出来了，该怎么办？
答：这是由于提取与还贷时间差造成的，按照中心规定，提取出来的公积金不得进行复缴，因此，您的这笔资金已经划转至您的贷款银行了，您应与原贷款银行取得联系，提取该笔资金。

80、公积金目前执行的缴存比例是多少？
答：根据市房改领导小组文件《关于调整住房公积金缴存比例的通知》（穗房改[1998]3号）规定，单位和职工的缴存比例分几个档次执行。

单位、职业缴存比例表
81、什么是个人住房加按贷款？
答：“加按”贷款，就是对那些已不买下住房，并已在银行办妥按揭，但因多种需求因素，造成不能按约归还贷款的客户，可向银行申请追加按揭成数或期限，即增加按揭贷款和延长按揭期限。

82、如何申请加按，有什么条件？
答：以工行为例：如果你第一次向市工行申请的住房贷款金额不足总房价或评估价的70%，而且你的还贷记录和资信情况良好，当以后再需要融资时，就可以考虑使用工行的“加按”
服务，将原来未抵押足的那部分房产进行抵押，向工行申请家居组合贷款。

83、什么是二手房转贷款（转按）？
答：二手房转贷款指的是二手房购房人以所购二手房作抵押，向银行申请贷款，用于支付售房人向原借款行还清借款，购房人再分期向银行还本付息的一种信贷方式。

84、办理转按揭后，能将保险能转给买家吗？
答：因为房屋的产机发生改变，保单的被保险人也要改变，所以不能把保单转给买家。

85、竞拍成功拍卖房后怎样申请拍卖按揭？
答：竞拍成功后，凭“拍卖确认书”委托按揭公司申请——签合同、交资料——银行审核——办理公证、保险、担保一条龙服务，并在规定的时间内将贷款发放至拍卖公司的帐户——办理房地产交易中心过户和抵押登记手续。

整个拍卖房产的交易全过程大约需要30天左右。

86、我是一名退休工人，能申请公积金贷款买房吗？
答：按规定，退休工人买房是不能申请公积金贷款买房的，而且公积金管理中心规定，申请
公积金贷款的男性年龄不超过60周岁，女性年龄不超过55周岁。

但商业性贷款的申请的申请年限为七十岁，若您现在六十五岁，则最多只能申请五年期的贷款。

申请时您还要提供退休证明，收入证明等供银行审核，银行确定您具有还款能力才会接受贷款申请。

92、如何办理赠与手续？赠与房屋应具备哪些条件？
答：（1）赠与必须经过公证部门办理赠与公证，房屋赠与的生效以办理房屋过户登记手续为标志；
（2）所赠房屋必须是属于赠与人自己具有合法所有权的房屋；
（3）所赠房屋必须是没有被司法机关或行政机关依法裁定、查封、扣押或以其它方式限制房屋产权的；
（4）所赠房屋必须没有被依法征收或公告决定拆迁的；
（5）所赠房屋如果是共有房屋，必须经其他共有人书面同意。

93、房改房怎样办理赠与？
答：由受赠人提供《赠与公证书》、房屋买卖征询意见通知及受赠人身份证到房管局办理就可以，但办理前需先交纳评估价3%的契税及土地出让金。

公摊面积款，个人所得税等暂时不用补交。

94、受赠人应在几时办理房管换证手续？
答：受赠人应在完成赠与公证后尽快办理换证手续，如受赠人在赠与人生前未能办理换证手续，将只能按继承办理，之前的赠与公证将失效。

95、离异后如何出售房屋？
答：（1）如果要出售的房屋是离异前购买的，则要提供离婚的双方协议书或法院判决书，证明此房屋产权已归自己所有，且产权人已转为自己；
（2）要出售的房屋是离异后购买的，则需提供时间的证明文件，即离异日期和购房日期，这两个日期可从离婚证和房产证或购房发票上显示。

96、办理夫妻房产赠予/离婚房产、夫妻析产可否免征契税？
答：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

第二章二手楼按揭总体介绍
一、二手楼的基本概念：
非开发商出售的房屋
1、二手楼市场的主体范围：
（1）持房地产证（2）持预售契约（3）其他合法产权证
2、二手楼的基本特征：
（1）可交易（2）可抵押（3）有买卖主体
注：预售契约可交易按揭，不能作纯抵押
二、二手楼市场的构成：
房屋买卖主体地产中介房管局银行金融中介
（按揭中心）
三、二手楼的种类：
1、从契证方面：
契证：指房地产证或预售契约
注：预售契约（现指商品房买卖合同）
（1）未确权；可做交易按揭
解释：确权（指出房产证前，发展商办理的权属证明书）
（2）正在确权：可做交易过户，不做抵押
（3）已确权（不能交易及抵押）
2、从房屋的状况方面：
（1）现楼（2）楼花
3、从所有权关系方面：
（1）个人所有权（分为：内地、港澳、台）
（2）集体所有权（3）国家所有权
（4）股份制所有权
4、从产权关系方面：
（1）完全的产权（2）部分的产权
5、从房屋用途方面：
（1）住宅（2）商铺（3）公寓
（4）豪宅（5）别墅（6）写字楼
6、从房屋交易方面：
（1）买卖（2）拍卖
7、从结构方面：
（1）钢筋混凝土（2）框架结构
（3）混合结构（4）砖木结构
第三章二手商品房交易流程一次性付款操作流程
第一步：测绘附图
提交资料：1、测绘申请表2、房地产证原件
第二步：查册
提交资料：房地产证复印件或登记字号、地址
第一步：交易递件
提交资料：
1、买卖方双方身份证复印件各一份（需核对原件）
2、房地产证原件及复印件三份
3、测绘图
填写资料：。