2017-2018年珠海房地产市场分析报告
2017年珠海房地产市场现状及发展趋势分析
▄前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。
行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。
一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面：一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。
常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。
因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。
▄报告信息•【出版日期】2016年7月•【交付方式】Email电子版/特快专递•【价格】纸介版：7000元电子版：7200元纸介+电子：7500元•【文章来源】/▄报告目录第一章房地产行业相关概述第一节、房地产概念阐释一、房地产的定义二、房地产的特征三、房地产的自然形态四、房地产的类别第二节、房地产行业概述一、房地产行业的定义二、房地产行业的主要领域三、房地产行业的特点四、房地产行业的地位第三节、房地产市场分析的内容和特点一、房地产市场分析的层次二、房地产市场分析的内容三、房产地市场分析的特点四、提高房地产市场分析有效性的途径第二章2014-2016年中国房地产市场的发展第一节、中国房地产行业发展综述一、发展状况回顾二、呈现短周期化特征三、行业整体利润率超过30%四、行业泡沫浅析第二节、2014年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点回顾第三节、2015年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点回顾第四节、2016年中国房地产行业的发展一、开发状况二、行业运行三、发展特征四、热点分析第五节、中国房地产行业面临的问题及考验一、当前需注意的问题二、行业面临的危机三、市场供需结构明显失衡四、回升过快或将带来不利影响第六节、中国房地产行业的对策及建议一、主要对策分析二、市场调控应走法制化道路三、制度改革和市场发展的对策四、规范税收管理的对策第三章2014-2016年广州房地产市场分析第一节、广州房地产业发展环境一、广州房地产市场步入垄断时代二、广州房地产市场全面迈入网签时代三、广州房地产市场政策解读第二节、2014年广州房地产市场回顾一、商品住宅市场运行分析二、二手房市场运行分析三、房地产市场发展盘点第三节、2015年广州商品住宅市场运行分析一、住宅用地市场分析二、广州商品住宅市场走势三、广州商品住宅市场综况四、各区域商品住宅运行状况第四节、2015年广州市二手住宅市场分析一、整体成交状况二、月度成交走势三、成交均价情况四、成交结构分析第五节、2016年广州商品住宅市场分析一、总体成交概述二、价格走势分析三、区域成交分析第四章2014-2016年珠海房地产行业的发展环境分析第一节、房地产经济周期研究一、经济周期理论二、房地产经济周期理论三、美国、日本房地产经济周期研究四、中国房地产经济周期研究第二节、中国房地产周期性波动的取决因素一、国民经济运行态势二、体制因素三、政策因素四、城市化进程第三节、2014-2016年珠海市宏观环境概述一、地理环境二、行政区划三、交通运输四、人口特征五、重要发展机遇第四节、2014-2016年珠海经济发展分析一、当前珠海所处的经济发展阶段辨析二、现阶段珠海经济发展的特征三、珠海经济和社会发展现状分析四、珠海经济发展的趋势方向分析五、促进珠海经济发展的对策建议第五节、珠海市城市建设及规划一、珠海正式启动西部中心城区建设二、珠海大力推进“珠江西岸核心城市”建设三、珠海市部署城市发展新规划四、珠海横琴新区城市总体规划（2009-2020）五、《横琴新区控制性详细规划》六、《粤澳合作框架协议》第五章2014-2016年珠海房地产行业的发展现状第一节、珠海房地产市场发展综述一、珠海市房地产业总体发展状况回顾二、全国众多房地产开发商挺进珠海市场三、珠海房地产市场郊区化趋势显现四、粤澳合作对珠海房地产业发展的机遇重大五、珠海市填海造房现状及相关问题分析第二节、2014-2016年珠海房地产开发与经营数据一、2014年珠海房地产开发与经营数据二、2015年珠海房地产开发与经营数据三、2016年珠海房地产开发与经营数据第三节、2014-2016年珠海房地产市场运行分析一、2014年珠海房地产市场发展态势二、2015年珠海房地产市场发展分析三、2016年珠海房地产市场发展分析第四节、珠海房地产市场客户群体分析一、珠海置业群体特征分析二、珠海置业者置业偏好三、珠海房地产市场的消费调查四、珠海置业者的消费心理第五节、珠海房地产市场的问题及对策一、珠海房地产市场需关注的问题二、珠海房地产市场的质量及服务问题三、促进珠海房地产市场有序发展的措施四、珠海房地产业发展的对策及建议第六章2014-2016年珠海土地市场分析第一节、土地利用机制与城镇化发展分析一、城镇化的涵义二、约束中国城镇化进程的土地问题三、城镇化土地问题的解决措施第二节、2014-2016年珠海土地市场状况一、2014年珠海土地市场分析二、2015年珠海土地市场状况三、2016年珠海土地市场状况第三节、2014-2016年珠江三角洲主要城市地价分析一、2014年珠江三角洲主要城市地价监测分析二、2015年珠江三角洲主要城市地价监测分析三、2016年珠江三角洲主要城市地价监测分析第四节、珠海节约集约用地分析一、珠海市节约集约用地状况二、珠海节约集约用地新模式探析三、珠海市严格实行节约集约用地制度四、珠海工业用地节约集约利用状况及建议第七章2014-2016年珠海住宅市场分析第一节、住宅产业概述一、住宅产业的定义二、住宅产业的特点三、住宅产业的分类第二节、2014-2016年珠海住宅产业发展概况一、珠海学区房市场消费调查二、南屏住宅将向高档方向发展三、珠海大力推广节能住宅第三节、2014年珠海住宅市场开发与经营状况一、2014年珠海住宅开发与经营状况二、2014年珠海二手住房交易状况第四节、2015-2016年珠海住宅市场开发与经营状况一、2015年珠海住宅开发与经营状况二、2015年珠海二手住房交易状况三、2016年珠海住宅开发与经营状况四、2016年珠海二手住宅交易状况第八章2014-2016年珠海商业地产市场分析第一节、商业地产的相关概述一、商业地产的定义二、商业地产的分类三、商业地产的模式四、商业地产发展规模分级第二节、2014-2016年中国商业地产的发展现状一、中国商业地产市场开发模式开始转型二、2014年中国商业地产运行状况分析三、2015年中国商业地产运行状况分析四、2016年中国商业地产运行状况分析第三节、2014-2016年珠海商业地产市场发展现状一、珠海商业地产板块正逐渐崛起二、珠海商业地产发展特征三、珠海写字楼市场现状概述四、珠海写字楼市场的机遇分析第四节、2014-2016年珠海商业地产开发与经营数据一、2014年珠海商业地产开发与经营数据二、2015年珠海商业地产开发与经营数据三、2016年珠海商业地产开发与经营数据第九章2014-2016年房地产市场营销分析第一节、房地产市场销售渠道一、传统销售渠道二、新型销售模式三、渠道选择的要素考虑第二节、2014-2016年房地产行业营销概况一、房地产行业营销步入新时代二、我国房地产营销存在的问题及对策三、房地产行业“三次界面”营销分析四、房地产低成本营销策略分析五、房地产项目的小众营销模式分析六、中国房地产市场营销的发展趋势第三节、房地产网络营销分析一、房地产网络营销综述二、我国房地产网络营销发展状况三、“网上售楼处”打开房地产网络营销的新局面四、房地产网络营销模式的主要创新五、房地产网络营销的发展方向六、浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路第四节、房地产企业的绿色营销分析一、房地产绿色营销的界定二、房地产企业实施绿色营销的必要性三、房地产绿色营销中存在的问题分析四、房地产企业实施绿色营销的销售途径第十章2014-2016年珠海房地产业上市公司分析第一节、珠海华发实业股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第二节、广东世荣兆业股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第三节、格力地产股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第四节、中珠控股股份有限公司一、企业发展概况二、经营效益分析三、业务经营分析四、财务状况分析五、未来前景展望第十一章2014-2016年珠海房地产市场投资分析第一节、房地产行业投资时机分析一、时间因素二、空间因素三、生命周期因素第二节、中国房地产行业的投资特性一、周期性二、关联性三、地域性四、政策敏感性第三节、2014-2016年中国房地产行业的投资现状一、房地产行业的投资环境分析二、2014年中国房地产投资完成情况三、2015年中国房地产投资完成情况四、2016年中国房地产投资完成情况五、国内二三线城市房地产市场投资升温第四节、2014-2016年珠海房地产市场投资状况一、2014年珠海房地产开发投资状况二、2015年珠海房地产开发投资状况三、2016年珠海房地产市场投资动态第五节、投资珠海房地产业的SWOT分析一、优势二、弱势三、机会四、威胁五、SWOT分析结论第六节、房地产投资风险分析一、房地产的投资的经营风险二、房地产投资的法律风险三、有关房地产开发全过程的法律规定四、中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势第十二章2014-2016年房地产行业融资分析第一节、2014-2016年中国房地产行业的融资概况一、中国房地产融资的模式分析二、我国房地产市场的融资结构三、国内房地产企业融资的基本特征四、中国房地产市场融资方式的选择五、拓展房地产市场融资渠道的必要性六、政策调控下房地产信托融资呈现新动向第二节、房地产上市企业资本市场融资方式比较一、资本市场融资方式比较二、资本市场融资结构分析三、比较之后得出的结论分析第三节、房地产企业融资能力研究一、影响房地产企业融资能力的因素分析二、融资能力影响因素的体系构建三、提升房地产企业融资能力的对策建议第四节、房地产融资存在的问题及发展策略建议一、中国房地产融资存在的问题及成因二、制约中国房地产融资发展的瓶颈因素三、完善我国房地产投资信托的策略措施四、发展房地产市场债券融资的对策建议第十三章珠海房地产行业的前景趋势分析第一节、中国房地产行业的发展前景及趋势一、中国房地产市场将逐渐步入理性发展二、中长期中国房地产市场发展展望三、未来房地产行业的八大趋势第二节、珠海房地产市场前景及趋势分析一、珠海房地产市场前景看好二、珠海房地产发展的动力三、珠海房地产的发展方向第十四章2014-2016年珠海房地产行业的政策背景分析第一节、2014年中国房地产行业政策分析一、中央调控注重稳定二、限购政策基本放开三、长效机制突破前行四、相关财税政策分析第二节、2015年中国房地产行业政策分析一、确立政策利好基调二、不动产登记工作推进三、相关财税政策分析第三节、2016中国房地产行业政策分析一、公积金贷款利率调整二、完善税费优惠政策三、贷款首付进一步降低第四节、2014-2016年珠海房地产市场政策环境分析一、2014年珠海房地产业政策综述二、2015年珠海房地产业政策综述三、2016年珠海房地产业政策分析第五节、中国房地产行业相关法律法规介绍一、中华人民共和国土地管理法二、中华人民共和国城市房地产管理法三、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定四、房地产开发经营业务企业所得税处理办法五、中华人民共和国物权法六、中华人民共和国建筑法七、物业管理条例第六节、珠海房地产行业政策法规介绍一、珠海市土地管理条例二、珠海市国有土地闲置费征收实施办法三、珠海市经济适用住房管理办法四、珠海市物业管理条例五、珠海市关于促进房地产市场健康发展的若干意见六、关于深入开展珠海市房地产市场调控工作的通知七、珠海市国有土地价格管理规定▄公司简介中宏经略是一家专业的产业经济研究与产业战略咨询机构。
2018珠海年报-置力宇恒
2018年珠海房地产市场报告珠海置力宇恒市场研究部回顾2018年，全球经济下行，经济环境严峻，国内经济发展平稳。
国家政策仍然以“房住不炒”的调控政策为主调，房地产调控不放松，并开始部署地产调控及长效机制建设。
一级市场方面，珠海土地供应量骤减，土地成交市场低迷，呈供需双降态势。
多宗优质商住地块流拍、成交地块多以底价成交，表明开发商改变以往不计成本的“抢地”思路，拿地以理性谨慎为主。
序言二级市场方面，因限购政策以后，推延上市时间的项目于2018年纷纷入市，珠海新增商品房供应显著上升，又因开发商加快供应节奏，以价换量，住宅呈现供需双增态势，住宅成交均价同比下降。
而商办物业不受限购政策影响，推量显著上升，亦极受市场热捧。
三级市场方面，二手房成交市场逆势上扬，因成交项目多为较新楼盘，故成交均价亦同比上涨。
预计随着城市升级进度加快、人才落户政策突破限购等利好落实，珠海房地产未来仍有较大发展空间，但炒房的操作空间有限。
2019年，珠海房地产市场或仍将维持理性、稳定的复苏增长。
ont ents1 2 3宏观背景分析一级市场分析二级市场分析4三级市场分析5总结及展望Part1宏观背景国家GDP国际经济环境严峻，国内经济稳定发展格局不变宏观经济全国固投及房投固投结构改善增速放缓，房投增速加快珠海GDP经济稳中向好，名义增速全省第一珠海固投及房投投资金额稳定增长，增速加快全国历年GDP 情况1Part截至2018年3季度，国内生产总值达65.09万亿元，同比增长6.7%。
自2018年以来，在外部挑战变数明显增多，国内结构调整阵痛继续显现的冲击下，中国经济依然呈现出稳的格局没有改变，进的态势持续发展，新的力量快速壮大，为全年实现6.5%左右的增长目标打下了扎实的基础。
国际经济环境严峻，国内经济稳定发展格局不变——数据来源：国家统计局6.2%6.4%6.6%6.8%7.0%7.2%7.4%7.6%02000004000006000008000001000000近五年全国GDP 走势图国内生产总值（亿元）GDP 增速（%）全国固定资产投资1Part截至2018年10月份，全国完成固定资产投资(不含农户)为547567亿元，增速为5.7%，这是继9月份增速到达峰值后继续回升。
珠海房地产市场调研报告
珠海房地产市场调研报告一、2012年房地产的市场经济形势从2011年对房地产行业是一个极不平凡的一年,这一年房地产行业经历着有史以来最严厉的调控政策打压、限购、限价等强有力的措施，多管齐下。
房地产市场部分指标开始出现下行的迹象，景气指数已经步入不景气的区间。
在2011年底中央工作经济会议上明确指出，坚持房地产政策调控不动摇，促使房价回归合理水平。
这样的强硬态度对2012年的房地产形势有着严重的影响。
1、房地产投资保持30%的增速，但增幅逐渐下降。
2、商品房销售整体上略有增涨，但四季度起出现下滑。
图表 2 近一年商品房及商品住宅销售面积图表珠海香洲区在加快转变经济发展方式的过程中，在现代商贸、文化创意、商务会展、金融证券、软件信息和总部经济上求突破，构建以现代服务业为主的现代产业体系。
同时，注重把握未来产业发展方向，超前规划、发展战略性新兴产业，通过做大新兴产业的增量来稀释传统产业的存量，加快产业转型升级步伐。
3、商品房价格涨幅略有下滑。
图标 3 2011年以来商品房及各类物业累计销售均价走势4、开发企业资金继续趋紧，自筹资金占比再创新高。
图表4 2011年1-11月份企业本年资金来源构成5、2011年11月国家景气指数两年来跌破100大关，步入不景气区间。
图表5 近一年国房景气指数走势图表二、珠海区域及自然人文资源珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬21° 48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。
东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
珠海是中国的五个经济特区之一。
珠海市面积有1952平方千米，人口141.57万人(2005年统计)，是广东省人口规模最小的城市，人口分布为：香洲区81万人，斗门区36万人，金湾区24万人，人口密度为：全市人口密度为839人／平方公里，其中香洲区1401人／平方公里，斗门区595人／平方公里，金湾区477人／平方公里；当中约有80万为永久居民。
2018年粤港澳大湾区房地产市场分析报告
2500
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
60000
2000
50000
40000 1500
30000
1000 20000 500
10000
0 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年
数据来源：CRIC
深圳
广州
东莞
佛山
惠州
珠海
中山
肇庆
25000 20000 15000 10000 5000 0
供应建筑面积（万㎡）
成交建筑面积（万㎡）
2017年大湾区各城市新进房企情况
城市
新进入房企数量 新进入房企名称
深圳
2 首创、龙湖
广州
4 泰禾、融信、美的、 厦门建发
东莞
3 招商、华润、旭辉
佛山
012017年房地产市场走势
> 各城市因城施政
政策
深圳因政策调控效果较好并未明显收紧，广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康，佛山东莞等受外溢 性影响较大的城市同样加大了调控力度，非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 > 受政策调控影响总体上呈现量跌价升，但热点区域土地仍备受追捧
土地
深圳受调控影响价格大幅下降；广州土地市场供需两旺，房企看好未来市场前景，争相布局；东莞作为房 企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。
城市 深圳
新进入房企 数量 新进入房企名称
2
首创、龙湖
肇庆
关于珠海当前房地产市场的调研分析房地产报告
珠海当前房地产市场的调查分析与预测班级：市场营销（1）班学号：姓名：指导老师：梅伯平成文时间：2011年6月25日目录一、前言 (3)（一）调查的目的、意义 (3)（二）调查的范围、对象 (3)（三）调查的类型与方法 (3)（四）调查的地点、时间 (3)（五）调查的主要内容 (4)二、主体 (4)（一）国内社会经济环境分析 (4)1、国家的法律、法规、政策分析 (4)2、广东省与珠海市的本地政策情况与分析 (5)（二）供应情况与分析 (7)（三）需求情况与分析 (10)（四）购买行为分析 (10)（五）二手楼市场情况分析 (11)（六）珠海房地产市场的特点与存在的问题 (11)1、基本特征 (11)2、存在问题 (12)三、珠海房地产市场发展的趋势 (12)四、结束语 (13)参考文献： (13)关于珠海当前房地产市场的调查分析预测一、前言（一）调查的目的、意义1、调查意义中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高人民住房水平，改善城市居住环境等目的发展到现今的房产经济体系，经历了近30年的发展历程。
在这30年间，中国住房政策由“国家保障”向“市场建设”转移。
现今中国的经济体系中，房地产处于国民经济的主导地位，在现代社会经济生活中有着举足轻重的作用。
经过不断的发展，中国房地产业慢慢转型为规模化、品牌化的运作模式，且房价上调的速度令人吃惊，房价上涨与家庭收入差距越来越大，已达成“剪刀式”的比例，甚至出现泡沫性的增幅。
相对而言，政府自当会采取相应的措施来调控这种不平衡，如限购令等。
2、调查目的（1）了解现今珠海房地产市场的现状（2）分析当前珠海市房地产市场的发展趋势甚至全国的房地产形势（3）调查分析有助于专业知识的吸取和对营销的认知。
（二）调查的范围、对象本次调查的范围为珠海市；对珠海的各个区都有部分的调查了解和分析，其对象主要为：华发股份、仁恒置地、中珠地产等房地产企业；和一些二手房的中介企业如满堂红。
珠海市房地产市场调研报告
一、发展历程 -------------------------------------- 59 二、珠海市房地产市场分析 -------------------------- 61 （一）总体状况分析 ------------------------------ 61 （二）房地产市场特征分析 ------------------------ 67 三、发展趋势判断 ---------------------------------- 71 （一）2007 年珠海房地产市场分析------------------ 71 （二）珠海市房地产市场未来发展趋势判断 ---------- 72 第六部分 珠海市土地市场分析 -----------------------75-84
一、珠海市主要住宅板块分析 ------------------------ 85 二、珠海市各板块市场特征分析 ---------------------- 86 （一）唐家湾片区 -------------------------------- 86 （二）香洲区 ----------------------------------- 118 （三）斗门区 ----------------------------------- 154
一、经济增长及财富指标 ----------------------------- 7 二、人口规模及家庭结构 ---------------------------- 14 三、珠海未来经济增长趋势分析 ---------------------- 15 第三部分 周边主要城市房地产投资价值分析对比 -------32-46
一、城市综合竞争力对比 ---------------------------- 33 二、经济发展状况对比 ------------------------------ 36 三、房价收入对比 ---------------------------------- 42 四、生活环境竞争力对比 ---------------------------- 43 五、结论 ------------------------------------------ 45 第四部分 珠海城市发展战略规划研究 -----------------47-58
2018珠海楼市白皮书
2018年终楼市白皮书之购房者篇：近六成人认为珠海房价仍过高今年的珠海，城市建设发展可以说是蒸蒸日上，港珠澳大桥的正式完工更是让越来越多的目光聚焦到了这一珠三角中心城市，加之政策的走向，更是让港澳同胞的的吸引力转移到了珠海。
2018年在房住不炒的整体基调，加之各城市政策逐步收紧的整体氛围下，全国楼市发展可以说是趋于平缓。
而临近年底的珠海，不论是对于目前或者说19年的楼市而言，大家看法却各不相同，有人乐观，有人唱衰，也有人说正站在分叉路口。
为了反映购房者们对于目前或者19年珠海楼市的真实看法，也为了给各位珠海的购房者一个更客观的建议，房天下在进行了2018年年终购房者置业心态大调查后，推出真实的楼市白皮书购房者篇，以下是详细信息。
（PS：调查人群为部分关注珠海楼市的网友，结果不代表唯一，仅供参考）一、在珠海有无房产人群近似五五分成从前几年“去库存”到现今“房住不炒”主基调的变更，曾经楼市的暖风也逐步趋冷，珠海房价虽有稍许上涨，但整体扔处于稳定状态，尽管如此，有不少网友在珠海仍未拥有属于自己的一套房产。
房天下调查数据显示，相对而言，2018年在珠海购置/拥有房产和未拥有的人群两者五五分成，其中拥有房产人群占到了44％（已购1套30％，2套及以上14％），未拥有房产的人群占到了56％。
二、购房理由千千万，主要原因各不同作为安家置业不可或缺的房子，或许有些人早已拥有房产，再次购买是为了置换改善居住环境，也或许有人纯为了扎根置业于此而购买。
对于珠海的购房者们而言，其购房理由也各不相同。
调查数据显示，在珠海购房的主要原因最多的为婚房及单身置业人群，比例达到了19％及18％，其次是为投资、小孩念书、改善居住质量，占到了16％。
而为以小换大而再次购房的人群寥寥无几，仅占4％。
三、西区及主城区仍为关注焦点无论对于哪个城市的购房者而言，考虑要素从大到小看的话，在哪个区扎根总是首先要选择的，而这就涉及到了各区域的发展建设情况或者政策利好。
珠海XX年7月房地产市场观察分析报告
•7月3日世荣兆业发布公告称，公司控股股东梁社增先生及其一致行动人珠海威尔集团计划自本月9 日起的未来12个月内出售所持世荣兆业部分股票，预计减持股票比例占公司总股本的5%-20%。
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珠海XX年7月房地产市场观察分析报
•9
告
宏 观 环 境 ◆ 珠 海
珠海XX年7月房地产市 场观察分析报告
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2020/11/23
珠海XX年7月房地产市场观察分析报 告
报告目录
1、观 察 视 点 2、报 告 说 明 3、数 字 楼 市 4、宏 观 环 境 5、土 地 市 场 6、住 宅 市 场
6.1、统 计 局 数 据 6.2、网 签 数 据 6.3、开 盘 数 据 6.4、供 应 预 测
珠海XX年7月房地产市场观察分析报
•3
告
数字楼市
6月珠海商品房住宅
• 新增供应面积：13.12万 ㎡ • 成交面积：24.67万㎡ • 成交均价：11130元/㎡ • 累计库存：69.5万㎡
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珠海XX年7月房地产市场观察分析报
•4
告
1 •PART
•宏 观 环 境
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珠海XX年7月房地产市场观察分析报
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珠海XX年7月房地产市场观察分析报
•7
告
宏 观 环 境 ◆ 经 济
央行一个月内再降息 首次“非对称”
•中国人民银行7月5日晚间宣布，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款利率为 3%，一年期贷款利率为6%。央行同时宣布，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为 基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房 信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
珠海房地产业分析报告
分析房地产行业与BEST企业行业外部环境分析：1、政治法律环境2011年的两会已经落下帷幕，房价调控政策的出台、实施再次引来房地产商和购房者的关注。
目前房地产市场主流消费人群以改善性需求和投资置业需求为主，随着楼价的不断走高，市场的消化能力出现下滑，再加上“新国八条”的调控作用，2011年1-2月全市住宅销售面积为25.63万㎡，同比下降22.2%，一旦纳入限购畴，短时间在售项目将面临销售更为恶劣的政策和销售环境，市场容量将会继续出现缩小的可能。
2、经济环境房地产发展的拉动力是外来资金与外来需求。
以外来资金与技术带动本地的经济与产业是中国经济发展迅速最直接的原因。
房地产发展的推动力是经济的平稳增长。
经济增长需要房地产业的拉动的同时也为房地产业的发展提供了基础支持。
经济的平稳增长增加了居民购买力，增建了城市基础设施，优化了城市功能，为房地产业的发展提供了更多的空间。
3、技术要素（1）融资创新房地产行业有着自己的创新融资方法。
在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。
首先是信托业的发展。
其次是购房者的预付款，最后是公司上市。
（2）销售创新品牌战略：主导开发企业发展从国际趋势来看，品牌是企业长远发展最大的价值，从产品开发到企业形象定位，其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。
因此，项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。
具体方法：体验式营销，使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的。
全程式营销，从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案，在建造，出售的整个过程中贯彻营销方法。
（3）建筑技术应用比例提高对于开发商，提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、用材品质的提升；二是摒弃炒作，做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。
（4）精细化整合产品设计趋势在精细化设计方面，国房地产市场的经验并不多，仍属于起步阶段。
对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。
珠海城市调研报告
珠海市房地产市场调研报告本报告目的在于对珠海市区房地产市场进行调研，为公司领导层提供决策支持。
期间走访了珠海市统计局、珠海市发展计划局、珠海市城市规划局、珠海市国土资源管理局、珠海市土地交易中心、珠海市房产管理局、珠海市土地储备发展中心等政府机关相关负责人，并约见了珠海房地产业内人士，现将有关情况做如下汇报。
一、珠海市概况一）地理位置：珠江口右岸，东望深圳香港，南接澳门。
珠海市位于广东省南部，珠江口西岸，濒临南海，东与香港水路相通，南与澳门陆地相连，西邻江门市，北与中山市接壤。
全市总面积7653平方公里，其中陆域面积1687.8平方公里，下辖香洲、金湾、斗门三个行政区。
珠海市行政区分布图：二）交通现状；沿海高速、京珠高速、九洲港。
沿海高速西通阳江，京珠高速北通中山，接广深高速可至广州东莞深圳，江珠高速贯江门，九洲港已开通至香港屯门码头、香港港澳码头、香港中港城和深圳蛇口码头航线。
1.114.72.万人，其中户籍人口数据来源：01-05年数据来自《珠海市06年统计年鉴》；06年数据暂未对外公布，根据《珠海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》推算。
常住人口指户籍人口和暂住人口之和。
3.居民生活水平较高。
2001—2005年珠海市城镇居民年人均可支配收入增幅不大，但增长平稳，年均增幅为5.68%。
数据来源：01-05年数据来自《珠海市06年统计年鉴》；从2006年统计口径从原来的香洲区，扩大到香洲、斗门、金湾三个行政区，拉低数值。
4.固定资产投资增速较快。
2006年珠海市完成全社会固定资产投资255.02亿元，增长16.7%。
其中，房地产开发投资63.61亿元，增长24.0%。
二）“十五”期间珠海与珠三角城市主要经济指标比较。
1．“十五”期间珠海GDP总量列珠三角九市中第八位，年均生产总值增速排名第五。
“十五”珠三角城市生产总值（单位：亿元）2．“十五”期间珠海城镇人均可支配收入列珠三角九市第三位。
珠海金湾区域房地产市场分析
4
金湾区介绍
斗门
市区
金湾
5
金湾区介绍
金湾区设立于2001年的金湾区，位于珠海西部，是珠海市三大行政区之一。下 辖三灶、南水、平沙、红旗四镇。区内还有珠海市的两大功能区--国家高新技 术产业开发区三灶科技园和临港工业区。全区海陆面积1600平方公里，其中陆 地面积447.6平方公里，海域面积1000多平方公里。
财政预算收入增长37％ 。
房地产开发投资 金湾区上半年房地产开 发投资完成1.69亿元， 占全市房地产开发投资 比重的3％，同比增长
44.9％。
17
金湾房地产市场
目前金湾的房价处于珠海三行政区内最低水平
18
金湾房地产市场
数据来源山水花城领寓
片区成交客户来源
4月 成交客户区域分布统计图
5月 深圳 成交客户区域统计图 3% 三灶
22
三灶 20%
珠海市区 三灶 斗门 金湾 深圳 外地
下半年后，深圳客户购买比例保持在30％左右。
19
金湾房地产市场
消费群体特征描述
客户类型 1、自住型 2、投资自住双向选择 3、投资客 4、度假、养老
特点及心态分析
金湾的公务员、教师、经营户、本地工作的外地 人及周边企业中高管理者等，他们具有一定经济 实力，寻求较高品味的居住环境，如园林水景、 创新的户型设计、异域风情等；
是珠海市西部地区的中心城区、金湾区的政治、经济、文化中心，为金湾区的 企业提供高标准、高品位的生活配套。 2. 金湾区知名景点：金海滩、飞沙滩、荷包岛、海泉湾、金湾高尔夫球场，早 已是名闻遐尔的旅游、休闲、娱乐的胜地。 3. 金湾高尔夫球场：位于金湾区主城区，是按国际标准设计建造的27洞高尔夫 球场，拥有相配套的娱乐、餐饮、酒店等配套设施。 4. 海泉湾：中国最大的海洋温泉度假城——海泉湾 位于金湾区平沙境内，依山面海，总投资35亿港元，占地面积3.45平方公里， 由香港中旅集团投资开发。首期投资23亿的海泉湾度假城，坐拥1平方公里无忧 乐土，以罕有海洋温泉为核心，由一座五星级的会议会展酒店、一座五星级度 假酒店、集美食娱乐、大型演艺于一体的渔人码头、高科技的现代剧院、刺激 动感的神秘岛主题乐园、星级服务的康体中心、健身俱乐部等七大项目构成世 界一流、中国顶级的综合性旅游休闲温泉度假城，于2005年底建成开放。二、 三期为高尔夫球场、会所、度假酒店和高尚住宅区，2006年进行二期开发。 5. 各工业片区生活配套：各个工业片形成独立的生活配套环境，都拥有超市、 小学、中学、酒店、餐饮、文化中心、广场、大型生活小区等各类生活设施， 同时都有工商、税务、银行、基层政府、工业区管委会等行政服务机构，为投 15 资者、企业员工提供最优质的生活服务。
珠海房地产经纪产业分析报告
珠海房地产经纪产业分析报告房地产经纪是专门为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，俗称房地产中介。
它简化了繁杂的交易程序，极大地促进了房地产业的发展。
经过多年的发展，房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经很普遍，中介业在房地产市场所占的比重也越来越大。
自一九九二年，珠海第一家物业管理公司注册成立，正式揭开了珠海房地产中介行业的序幕。
直至如今，从业人员已是2000余人，大大小小中介企业近200家，房地产中介行业得到一定的发展。
随着我国房地产行业的兴起与不断走向成熟，房地产经纪业亦在不断发展和规范完善中。
如今，房地产经纪公司已从早期2~3人的小店，发展成为有规模、有品牌的现代企业，房地产经纪从业人员的规模也已达到了上百万人，从业队伍在不断壮大，人员素质也在不断提高，已从原来的下岗工人上升到大专或本科学生。
但总体来说，我国房地产经纪业行业规范、行业法规尚不健全，存在很多违规操作和恶意欺诈行为，如吃差价、不退诚意金、隐瞒房屋权属情况、设置合同陷阱等，使整个行业的社会声誉受到严重影响。
尤其是2008年后房地产市场不景气，二手房市场呈观望态势，交易量萎缩，中小中介企业不堪压力纷纷落马，创辉租售轰然倒塌，长河地产、中大恒基大幅缩水，中天置业携款潜逃，中介行业面临着空前的信誉危机，中介行业内在缺陷的消极影响越来越不容忽视。
由于房地产市场的蓬勃发展，为房地产经纪机构的产生与发展提供了良好的机遇，而设立房地产经纪的门槛较低、利润较高，房地产经纪机构如雨后春笋般遍布大街小巷，它们在促进房地产发展中发挥了积极作用，但其存在的问题也是不容忽视的。
因而，我们既应看到房地产经纪业如今取得的成就和将来美好的发展前景，亦应注意到房地产经纪业在发展过程中所存在的问题和今后要克服的困难。
由此，让我们结合课堂上所学的知识来分析一下珠海房地产经纪业现在和未来的喜与忧。
喜：一，发展前景从全国房地产经纪业的总体发展前景来看，在未来10年时间，到2020年，二手房市场有两大拓展动力。
珠海房地产市场分析
珠海住宅市场分析广州涛略投资咨询有限公司二零一五年七月目录1、珠海住宅市场分析....................... 错误!未定义书签。
2、横琴住宅市场分析....................... 错误!未定义书签。
1、珠海住宅市场分析2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。
2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约亿元，溢价率高达120%，成为珠海新晋单价“地王”。
比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。
地价几乎可达市区部分新房的价格。
6月份主城区住宅网签突破800套今年6月份，珠海主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。
个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。
其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。
中山市国土局资源局数据显示，作为珠海人购房的热门区域，中山坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积万平方米。
上半年主城区网签3315套住宅数据显示，今年上半年，珠海主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。
六月珠海楼价环比涨0 .54%关于珠海楼价，珠海官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月珠海新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。
2018年我国房地产行业发展形势报告
2018年我国房地产行业发展形势报告作者：来源：《财经界·上旬刊》2019年第03期2018年1-12月，全国房地产投资保持平稳较快增长，销售增速继续回落，新开工和土地购置意愿依然较强，房价平均涨幅维持高位运行。
从全国各区域来看，区域间分化特征明显。
华北地区疲态明显，房地产主要指标增速放缓，房屋销售面积出现负增长;东北地区土地购置增长较快，但销售仍保持小幅下跌态势;华东地区投资增长较快，销售平稳，是保持房地产市场稳定的压舱石;华中和西南地区多数指标增速较快，是房地产市场的新兴力量和新的增长极，但西南地区需警惕房价上涨过快带来的不利影响;华南地区投资和新开工指标增长较快，但销售和土地购置指标增长较慢;西北地区投资和销售均较为平缓，但房价涨幅较快。
2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，同比名义增长9.5%，增速与1-11月份相比回落0.2个百分点，但与2017年全年相比提高2.5个百分点。
其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，增速比2017年加快4个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%，与上年同期相比提高2.4个百分点。
分区域看，东北、华南、华东、西南增长较快，分别增长16.2、14.2、13和10.4个百分点，对全国房地产投资增长的贡献率为889.2%。
华北、华中、西北增速低于全国平均水平，分别增长0.4、3.3和5.1个百分点，对全国投资增长的贡献率为10.8%。
分省市看，广东、江苏两省房地产开发投资完成额超过1万亿元，浙江、山东、河南、安徽、四川等5个省投资完成额超过5000亿元。
从投资增速上看，西藏、吉林、浙江、广东、甘肃、黑龙江、山西、云南、黑龙江等省区增长较快，增速均在15%以上。
宁夏、海南、青海、河北、河南、内蒙古、新疆等7个省区房地产开发投资出现负增长，特别是宁夏降幅较大，超过30个百分点。
分城市看，根据国家信息中心宏观经济与房地产数据库对全国223个地级以上城市的数据监测，重庆、上海、北京投资完成额位居前三甲，分别实现4249、4033和3873亿元，西安、郑州、杭州、武汉、广州、深圳、苏州、天津、南京、成都、佛山等城市投资完成额也较高，均超过2000亿元。
珠海房地产市场分析报告
住宅市场分析涛略投资咨询有限公司二零一五年七月目录1、住宅市场分析 (1)2、横琴住宅市场分析 (5)1、住宅市场分析2014年10月-2015年2月，住宅用地成交面积基本成增长趋势。
2015年1月28日，龙光地产以17600元/平方米的楼面地价拍下夏湾一宗住宅用地，总地价约9.8亿元，溢价率高达120%，成为新晋单价“地王”。
比2014年的地王记录涨了1200元/平方米。
地价几乎可达市区部分新房的价格。
6月份主城区住宅网签突破800套今年6月份，主城区共网签商品房838套，其中住宅用房网签801套，是今年前6个月中单月网签数据最高的一个月，也是唯一一个突破800套大关的月份，环比今年5月份的793套的成绩上涨了1%，同比去年6月份的290套的成绩上涨了176%。
个盘方面，上个月共有6个楼盘成交套数超过40套。
其中，位于唐家湾的保利海上五月花以93套住宅的成绩排名第一，位于横琴的中海名钻花园二期以76套住宅的成绩排名第二，市区新盘中邦山海湾花园以68套的成绩排名第三。
市国土局资源局数据显示，作为人购房的热门区域，坦洲镇上个月成交房源1146套，成交面积11 .9万平方米，数据环比有明显回落———5月份，坦洲商品房成交1792套，成交面积16.7万平方米。
上半年主城区网签3315套住宅数据显示，今年上半年，主城区共网签商品房3494套，其中有3315套为住宅用房，与去年同期的2137套相比，该数据上涨了55%。
六月楼价环比涨0 .54%关于楼价，官方近年来已经不再公布相关数据，而根据中国指数研究院公布的《2015年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据显示，6月新建住宅平均价格为13139元/平方米，环比上涨0 .54%，涨幅在全国100个城市中排名第31。
市区64%楼盘破20000元/㎡据网易房产不完全统计6月市区在售75盘，其中越过20000元/㎡的楼盘有48个（不包括横琴未开卖楼盘），超总数的64%。
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房价过快上涨势头得到遏制，调控取得了阶段性 成果
2、房地产去库存
商品房待售面积 商品住宅待售面积
4、棚户区改造
棚改货币化安置比例达到48.5% 去库存2.5亿平方米 开工601万套 开工606万套 2016年 目标600万套 2017年
2015年 末
7.18 6.95
下降3.2%
4.52 4.03
2017-2018年 珠海房地产市场分析报告
2018年1月25日
年报阅读说明：
本报告一级市场监控范围为珠海全市； 二级市场中网签监控范围为珠海全市（香洲区、斗门区、金湾区 ）； 项目销售数据来源：项目成交套数、面积为珠海预（销售）专网 ，销售金额及均价均为预计；
本报告数据来源：XX统计局、XX公共资源交易中心、珠 海预（销售）专网、XX行平台监控数据。
下降11%
2016年 末
2015年
6
2017年大事件
住建部：一季度房价趋稳，规范租赁市 场，开展房地产税
2月23日，在国务院新闻办举办的发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华介 绍房地产和棚户区改造有关情况，并答记者问，主要有三点内容备受关注：
将规范住房租赁市场秩序作为今年的
根据国家统计局公布的1月份70个城市
1、商品房销售 商品房
销售面积15.7亿平方米 同比↑22.5% 销售额11.8万亿元 同比↑34.8% 销售面积13.7亿平方米 同比↑22.4% 销售额9.9万亿元 同比↑36.1%
3、热点城市房地产
限购、限贷、增加土地和房屋供应面积，整顿规 范房地产市场，打击违规违法，同时正确引导舆 论
2016年
2017年房地产去库存依然是最 重要的任务，全国三四线城市房 地产政策依然会以宽松去库存为 主 对于大部分一二线城市来说，棚
去库存 2017年，
加快 棚户 区建 设 楼市政策的主 要特征依然是 稳定为主
户区改造是政策红利区域，房企 积极介入这部分业务有政策红利， 将会推动改造
以长效机制引导市场稳预期
2018年珠海 楼市展望
在全国调控大背景下，2017年珠海楼市一直处于低迷状态，珠海存量也一直在攀升， 达到历史最高点。预计在2018年持续受调控政策影响下，市场物业类型成交差距将持 续放大，住宅物业成交持续放缓，在存量不断上升情况下，各楼盘可能会出现以价换 量形式走量，成交价格将有一定幅度让步；相比之下，商办类物业成交则活跃起来， 价格涨幅明显。在粤港澳大湾区利好定位下，加上港珠澳大桥开通临近和市内交通设 施的逐步完善，各区域之间房价将逐步缩小，预计2018年XX场将呈现量与价的博 弈。
3
年报导读：
2017年斗门住宅销售业绩位列首位，其次为唐家和高栏港，高栏港销售均价最低， 拱北销售均价最高。
片区市场分析
中心城区新项目入市较少，区域内可选择项目不多，价格持续上涨；斗门为销售最为 激烈片区之一，市场“三高”之最，供应量、消化量、库存量均位列第一，也是在售 项目数量最多区域；金湾是西区市场中价格最高的片区，且各项目走量最快，为大盘 集中供应区域；高栏港土地资源丰富，品牌开发商抢占进入，可望成为未来房地产市 场增长点。
长效 机制
信贷 政策
2017年的信贷政策将以稳健为 主，整体2017年房地产市场的 发展也将逐渐平稳
核心城市增加土地供应难度大， 这些区域的发展主要在辐射区， 包括北京、上海、深圳周围
增加 住宅 用地
分类 调控
未来2017年房地产政策的主要 特征将是托底盖帽，三四线刺 激有效需要，一二线抑制投资 需求
的房地产价格情况：不论是从环比看， 还是从比看，预计今年一季度房地
重点，严厉打击租房租赁市场上的违 法违规行为，大力整治“黑中介”、“黑
产价格会继续趋于稳定。
房价
房地产税
二房东”，保护租房群众的合法权益。
住房租赁
房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。 有关部门正在按照中央要求开展工作。
2
年报导读：
2017年XX呈现“稳中向好”的经济运行态势，GDP总量达到2564.7亿元，同比增 长15.2%。 珠海固定资产投资约1662.02亿元，同比增长19.6%，港珠澳大桥主体、澳门口岸、珠海 口岸及香海大桥等项目拉动基础设施投资快速增长。
宏观市场分析
土地市场分析
2017年珠海土地出让共196宗，总面积为752.38万㎡，住宅用地面积供应大幅上涨。 2017年土地供应面积集中在金湾，各区域均有住宅用地供应，横琴时隔三年再推住宅 用地。
2017年珠海共成交195宗土地，成交面积为707.8万㎡，成交金额同比涨幅超100%。 2017年珠海成交住宅土地共32宗，宗地面积138.51万㎡，整体成交楼面价超万元/平。
二级市场分析
2017年珠海全市商品住宅新增供应25670套，同比下降45.39%，新增供应面积 267.50万㎡，同比下降43.73%。2017年珠海全市商品住宅新增供应主要集中在斗门 与金湾，典型90-120㎡的首置首改产品同比新增供应明显。 2017年珠海商品住宅销售总面积约为420.3万㎡，销售金额约为860.5亿元，均价为 20473元/㎡，房地产市场销售量跌价升。 截止2017年12月31日珠海总存量为40784套，同比上升64.1% ， 80-120㎡产品面积 段存量最高。
7
2017年大事件
政府工作报告：2017年房地产的6个发 展方向
3月5日，李克强总理在会上作政府工作报告，备受关注的全国两会正式拉开帷幕。会上提到了 房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。坚持住房的居住 属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以 市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
4
年报导读 2017年房地产政策分析 2017年珠海宏观市场分析 2017年珠海一级市场分析 2017年珠海二级市场分析 珠海各区域市场情况分析
2018年楼市展望
5
2017年大事件
住建部：房地产市场平稳健康发展
2月23日，陈政高在国务院新闻办举办的发布会上总结了过去一年的工作内容。明确房地产去 库存取得初步成效，热点城市房地产市场趋于稳定，棚户区改造任务顺利完成。