房地产开发流程详解(从拿地到施工许可证)

开发 销售 工程 商业
方案设计组织
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果
研发部：负责提供图纸 开发：提供参考意见
开发部 研发
研发部 开发
详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸
开发部
研发部
销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售
规 划
建筑平、立面功能效果及成 本测算的研讨及确定
节点 主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
协办部门工作内容
工作部门
主办部门
协办部门
土地信息收集 土地初判
现状图
落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
现场踏勘 了解周边配套情况
对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了 解。
了解地块周遍的商业、教育、交通 等情况
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报 告
研发：负责提供规划总平面图
总平面图
研发
工程 研发
放线图
研发
桩位图
研发
施工图报建图
研发
消防、人防报建图
研发
施工图设计组织
施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算
研发 运营
施工图成果
施工图会审
运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大 的项目，提出优化意见 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的 合理性、经济性及施工的可行性进行审核
土地补偿费（原户主需交纳 的土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反 楼座）
详规
开发部
发展部
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸
发展部 开发部 开发部
发展部
开发部
研发：委托设计详规
开发部
发展中心 研发
土地出让合同
销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经
施工图设计任务书（交工标 按产品型式不同提供建筑设计限额 验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨
准确定、建筑、景观限额指 指标，提供景观限额设计指标
论制定
标确定）
工程：提供工程技术专业建议
研发 运营
结构方案及设备选型研讨及确定
运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案 优选 工程：参与结构方案及设备选型研讨
成本测算：针对多个方案进行初步 成本测算、利润率分析及比选
研发：协助进行方案设计和成本测算
发展中心、 运营部
销售部 研发部 销售部 研发部
研发部
开发周期及付款计划 项目方案确定 现金流测算
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件 、市场情况，共同制定开发节奏。
发展中心
发展中心、 研发部
发展中心
工程部 开发部 销售
协办部门工作内容
工作部门
主办部门
协办部门
土 地 获
合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理
财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资 等相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册
发展中心
财务中心、集团资管部、 综合管理部
取
投方案标
项目方案确定
阶
发展中心
段
投经济标
确定土地上限
发展中心
投标、摘牌
圈现状调研（商业部分） 状况、经营特点、预期发展方向 组织相关专业人士进行专业论证
市场组
商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操 作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分析 、竞争项目实地调研了解相关信息
商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后 项目开发的影响和支撑。
了解地块的上市方式和土地 款
同土地所有方进行接触，了解土地 出让方式和土地款，以及能否调整 。
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况
成本测算
发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心 发展中心
了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排
土地出让合同 出让金、交易费交费证明
发展部：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费
开发部 开发部
发展部 财务
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制申请报 告
研发：协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
开发部 开发部 开发部
研发
确权
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明 （原有土地证作废）
工作部门
主办部门
协办部门
销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关 配套设备设施种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套
、费用等指标落实
运营
销管 工程 研发 开发 财 务 商业
指标确认阶段
项目考核指标确定
销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协 调其他各部门制定项目的考核指标体系 工程：制定工期
建筑方案送审 取得许可证
申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
建筑设计方案申报表
研发：配合提供设计院盖章确认
1/500现势地形图1份
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸
投资计划
建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图 等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提 交授权委托书
施工的可行性进行审核
开发部：提供各专业局设计条件
运营部 研发
景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
运营：成本核算及费用控制
销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
研发 运营部
设计方案（含总平面方案）申报表 研发：配合提供设计院盖章确认
协办部门 销售
运营部、法务部
运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初
步确定建安、环境等成本指标。
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合
标、环境指标的初订
研发完成相关设计
工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、
结构方案、设备方案等提出建设性意见
区域宏微观市场研究
项目招商报告（前期阶段） 项目招商版盈利能力分析
发展中心
发展中心、 运营部
项目商业策划书
财务中心：制定项目财务数据
发展中心
财务中心
寻找合作资金
明确合作伙伴、寻找合作方 合作伙伴确定
式（招商阶段）
合作方案确定
合作细节确定
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
发展中心 发展中心 发展中心
明确产品设计思路
明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订
协办部门工作内容
主办部门
销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼 盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面 积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规 划设计提出改善性意见
法务：合同文义审核 运营：成本审核
研发
研发 研发 研发
研发
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指 标要求及各阶段经济指标要求
销管
研发部 商业招商部 运营部 财务部 销售 工程 商业 运营
资金流
工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划
财务
工程、开发
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节点 主要阶段
设计前期
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
发展中心
土地深判
可行性研究报告
现状图（四至电子文件） 市场深度调研 项目最终定位
发展中心
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范 围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等 发展中心 研发部：负责协助进行区域市场调研
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户 分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、 发展中心 产品定位提出策略性建议
发展部
交费证明
缴纳土地费用
发展部
建设用地规划许可证
开发部
办理土地证
地籍图4份（薄膜图）
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开发部
节点 主要阶段
办理土地证
主办部门工作内容 土地登记申请书 土地确权来源证明文件
主要工作内容
协办部门工作内容
工作部门
主办部门 开发部 开发部
协办部门
申请人主体资格证明、法人 代表证明或个人身份证明
பைடு நூலகம்
运营
销管 工程
年度考核指标调整
销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司 库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考 核指标体系 工程：制定工期
运营
销管 工程
施工图设计院的选择与合同签定
运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估 法务：合同的审核
研发
运营 工程管理部 法务
制定建筑、综合管网、景观
研发
销售 工程 商业 工程 运营 研发
工程 运营
施工图全图
研发
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节点 主要阶段
施工图成果
主要工作内容
工作部门
主办部门工作内容
协办部门工作内容
主办部门
综合管网方案设计
销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，
编制典型楼座建安预算，建安成本 综合测算、分析、反馈并进行图纸 优化
根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优 化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及
商业策划部 市场组
商业招商部
项目定位
通过行业发展状况分析，消费需求
公建部分拟选业态种类确定 分析确定可开发公建部分业态种类 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分
、所选业态数量确定
。结合市场相关类型物业供求状况 业态选择与数量确定
确定所选业态开发数量
商业策划部
商业招商部 商 业销售部
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
综管：提供相关证明资料
开发部
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场 分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户 分析、竞争楼盘分析等
研发部
综管 销售部
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时 商业策划部
拍卖 挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定拍卖战术
竞争对手分析、确定土地上限、价 格敏感性分析、制定出价战术
发展中心 发展中心
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用 地条件
交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
发展中心
法务 财务部
用地规划许可证
销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和 以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划 等建设性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 运营：成本核算及成本指标控制
研发
销售 工程 运营 商业
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节点 主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
项目成本指标确定
协办部门工作内容
研发
工程 运营 商业
销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成
规划方案结合成本测算的研 讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化 、结合市场调整售价，确保预期利 润率。
本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计 提供合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见
开发：提供各项配套费用标准
研发 运营
投资计划
大配套
财务：提供资金保障
小配套 消防证明
财务：提供资金保障 研发：负责提供消防报建图
人防证明
研发：负责提供人防报建图
地名证明
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财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部
引资（商业计划书） 签署战略合作协议
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报 综合管理部：协议盖章，存档
发展中心
财务中心、集团资管部、 综合管理部
土
第 1 页，共 25 页
地
获
寻找合作资金 节点 主要阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
项目发展报告
开发计划 项目考核指标初定
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助 项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位
销售体系 商业策划
运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算
研发部
销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款 要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销 售计划。 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部 分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期
各部门共同商讨成本指标，逐步深 化。
项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效 果提供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设
研发 运营
销售 商业 工程
设
性意见
计
阶
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
研发部：负责提供图纸
开发部
研发
段
建筑方案报建图
研发：提供报建图纸
开发
研发
景观概念方案设计及确定
开发部
土地出让合同
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 关图纸
开发部
协办部门
研发 工程 销售
开发 运营 研发 工程 销售 研发 发展中心
规划方案及市政方案送审
修建性详细规划2份，电子文件1份 （注：规划方案审定前，提交10本 研发：提供所需图纸 规划设计方案，电子文件1份）
开发部
研发
建设工程规划许可 证