城中村改造中土地用途转变及失地农民就业问题

城中村改造中土地用途转变及失地农民就业问题探究——以西安市长延堡村为例

王蓉

2006经济学基地班

2006103001

城中村改造中土地用途转变及失地农民就业问题探究

——以西安市长延堡村为例

王蓉

【摘要】本文在对实地进行调查的基础之上，通过分析西安市长延堡村进行城中村改革的原因、思路、模式及改造后村民生活状况，研究了西安市城中村改造的可行模式，对西安市合理利用农村土地、解决农村劳动力有效转移问题提出了可行性方案。

【关键词】城中村改造土地经营权资本化农村第三产业集体所有制

一、引言

“城中村”这一名词对于我国不少正处于加速城市化进程的城市来说并不陌生。伴随社会经济的高速发展，我国城市建设的步伐明显加快，城市建成区的用地迅速扩展。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中。这些被包围在城市中的村落，虽然在产业结构、聚落形态、空间环境等诸多方面都逐渐向城市靠拢，但由于各种因素，特别是我国长期人口、土地的城乡二元经济结构的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系，又由于村民集体组织的监管不利，从而出现了诸多的经济和社会问题。因此，西安市于1995年开始了第一次城中村改造试点，即以本文所研究的西安市南郊的长延堡村为试点村庄。至今已经历了13年，至此，对长延堡村的改造作以分析研究有助于大规模的城中村改造工程完成，推广其改造中的经验。

在西安市城中村管理办法中所界定的城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。在办法中所界定的城中村改造，是指根据西安市社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。

调研地长延堡村在进行农村耕地用途转换及发展农村第三产业安置失地村民方面具有代表性，其全部耕地至今已不作耕种之用，成功转变或即将开发转变为住宅及商业用地，在提高农村耕地利用率及促进农民增收方面具有极好的示范作用。同时，由于该村地处城市边缘，商业活动较为频繁，从土地中分离出来的剩余劳动力多从事小商业及服务业等，也成功解决了城中村剩余劳动力转移问题。在一系列类似问题的解决上，长延堡村的试点工作都极具借鉴及推广价值。

二、长延堡城中村改造项目介绍

西安市长延堡村位于西安市南郊，地处长安南路西侧，周边高校林立，陕西师范大学、西安外国语大学、西北政法大学等均包含在长延堡村商业范围之内，购买力较强的大学生群体为长延堡村的商业发展提供了极好的契机。并且由于此地属于人口聚居地故常住人口密集，又由于高校及其附中的影响，流动人口也数量极多，因此商业活动需求旺盛，极大地促进了长延堡村商业的发展，也为村民顺利转化为小商业从业者提供了必要条件。

长延堡自然村在进行城中村改造之前，共有耕地约800亩，全部归村集体所有，其中200

亩作村民住宅之用，其余六百亩中的80%种植经济作物，如各种蔬菜等，20%种植小麦、玉米等粮食作物。其土地构成结构如图1．所示，在此土地构成结构下，农民收入微薄，仅靠出售少量蔬菜获得收益，只能基本解决温饱问题，几乎无其余剩余可支配收入，人均年收入当时仅为500元。改造前，村民住房多为砖木结构，为一层至两层的独立住户，虽然人均住房面积较大约为40平方米，但其建造十分简易，安全保障及抗震等级极低，每平方米成本较低，仅约200～300元。

1995年，应西安市经济发展要求，为提高城郊土地利用率，西安市政府决定首先对长延堡村进行城中村改造试点。由西安市政府征收50%土地用于必要的住宅建设，建设了兰州军区西安干休所及其他一些住宅，其它土地留村集体自行处理，为提高剩余50%自有土地收益率，村集体对此进行了详细规划。现已开发出剩余50%即400亩土地中100亩用于解决失地村民居住问题及发展一定规模的商业。改造中，以拆一还一的政策对失地村民予以补贴，新建了30幢砖混结构住宅约1600套，每套面积约为70平方米。其中约1000套用于安置失地失房村民，剩余600套作商品住宅对外出售，由于改造前村民家中自有房屋面积较大，因此改造后按照拆一平米补一平米的原则，村民家中除自行居住外均有余房出租，也就构成了改造后村民收入的一大组成部分。改造后的土地结利用构如图2．所示，此时的村土地全部不再进行农业生产已全部改为或即将全部改为住宅或商业用地。

改造后的村民主要从事小商业或餐饮业，该村基本没有外出务工情况，因此村民主要收入分为四部分，如图3．所示，其中出租多余房屋、从事小商业及接受村集体分红占总收入的绝大部分，其它部分主要为村集体为村民提供的如集中供应热水、供暖的价格优惠，或为村民提供的养老补贴。

进行城中村改造后，不仅村民居住条件得到了极大改善，从以前简陋的砖木房屋变成了砖混住宅，收入总水平也得到了极大的提高。在村民总收入中占到30%的房租收入按照现行房屋出租市场价格每平米10元/月计算，按每户两套余房计算，仅房租年收入一项每户每年可收入16800元，外加较稳定的小生意收入以及可观的村集体分红，村民生活水平在城中村改造后得到了巨大改观。

其中，村集体分红在改造后占到了村民收入大部分，也体现出了村集体经济在城中村改造过程中起到的重要推动作用。村集体分红收入主要来源于村集体筹办的商城所收取的摊位费、管理费及服务费以及住宅房屋使用权的出让等。

村集体商业经济的发展可以分为三个阶段：

⑴．1995～2000，自有资金加对外筹集资金建设商城发展经济阶段。

由于改造项目刚刚起步，项目风险较大，故此时筹建的为较简单、资金需求量较少的小型单一商城，资金来源主要为国家征收土地补贴支付村民补贴后村集体留存部分，剩余资金缺口向社会筹集资金，承诺支付投资人20%利息，其中村民参与集资的按照村集体股东看待另外支付分红。可近似看待为集体所有制集资项目。

⑵．2001～2005，村民产权置换阶段。

经过五年的发展，村集体经济发展模式已逐渐成熟，商业化建设初具规模，且村集体已有了一定资金积累，故此阶段的筹资对象仅为村民，并承诺村民每出资5000元即可获得10平方米商铺经营权。此阶段建成的商城规模较大，经营物品种类逐渐繁多，村集体盈利较多。

⑶．2006～2008，集资加股份制阶段。

此时的村集体商业发展规模不断扩大，第三期商城建设初步投资需5000万元，如此巨大的投资规模对于村集体这样的投资机构的确是一笔不小的数目，为了降低村集体的资产负债率，长延堡村委会决定采取集资与股份制相结合的融资方式，对于所有村民或其他投资人采取三年利率8%的方式融资，投资人也可采取买入村委会股份方式投资，领取年终分红。第三期商城规模明显扩大，建筑采用刚混结构，为大型综合商业建筑，堪称集体经济筹办的大型商业区之典范。