华润二十四城商业项目一期设计任务书
华润置地xx项目x期扩初及施工图设计任务书
华润置地xx项目x期扩初及施工图设计任务书华润置地xxx有限公司2015年xx月x日目录一．项目概况二．设计依据及标准三．技术经济指标四．施工图设计原则五．限额设计要求六．总体及各专业设计要求七．设计说明要求八．设计成果要求本设计任务书作为_________项目扩初及施工图设计阶段的指导性技术要求。
设计工作开展前，请各专业设计人员仔细阅读本书，为确保项目设计的技术统一，便于项目实施，设计单位应尽量按本要求开展设计，若有不明确之处或不同意见，应与甲方协商，取得一致意见方可付诸实施。
一、项目概况______地块是________________公司的地产项目，是_______类型产品。
用地范围___________，用地性质______________________地，总用地面积______㎡，净用地面积_____㎡，计容建筑面积约_____㎡，地下建筑面积约____㎡；社区配套__________。
二、设计依据及标准1、设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定2、设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中相关要求及甲方的其他要求。
3、国家与地方实行颁布的各种规范、规程和强制性条文或规划主管部门的意见和要求。
4、规划主管部门给定的规划设计条件和已批复的详细规划图纸。
5、实测的测绘部门提供的地形图和地质水文勘测资料。
6、市政管网图7、经甲方认可的建筑设计方案，市规划局审批通过后的审查方案，包括总图、各层平面图和立面效果图、剖面图等。
8、甲方提供的施工图设计任务书（本书）和建造标准。
9、双方签订的设计合同内所包括的服务性条款和要求。
10、本要求同国家现行规范、规定有冲突的部分按现行规范、规定为准；若政府部门出具的审查意见与本设计要求相矛盾，则以政府部门的审查意见为准。
三、技术经济指标备注：以上技术经济指标为过程方案的估算值，仅作为参考；施工图设计指标以规划部门核准的项目建筑面积为准。
华润万象城施工组织方案(泛光照明)B区
华润置地万象城泛光照明系统施工组织方案编制人：审核人：审批人：四川普瑞照明工程有限公司一.施工方案与技术措施 (3)1.施工方案编制之依据及规范 (3)2.工程基本概况 (5)3.施工重点、难点分析及主要对策 (5)4.设备安装施工说明、系统调试等程序、方法、工艺和技术保证措施 (8)第一节施工特点 (8)第二节施工总体设计 (8)第三节施工段的划分及施工顺序安排 (9)第四节施工准备 (10)第五节紧定管及电线敷设 (14)第六节电缆及接地装置施工 (15)第七节配电箱施工 (17)第八节灯具安装及成品、半成品保护 (18)5.与总承包方及各施工单位之配合协调措施 (22)二.质量保证管理体系与质量控制措施 (23)1.质量管理体系完整性和有效性 (23)第一节质量保证措施 (23)第二节质量保证要点................................................................. 错误!未定义书签。
第三节质量要素控制网络......................................................... 错误!未定义书签。
第四节项目经理部质量体系要素及职能分配表：................. 错误!未定义书签。
第五节质量保证岗位职责 (25)2.实现项目总体质量目标的保证措施 ....................................... 错误!未定义书签。
3.工程验收、质保期缺陷处理的工作方案和技术保证措施 ... 错误!未定义书签。
第一节工程验收、质量合格计划............................................. 错误!未定义书签。
第二节工程验收、质量保证措施............................................. 错误!未定义书签。
华润二十四城个案分享
华润二十四城山竞争分析
春江花月
奥园康城
丽水菁苑
保利心语
华润二十四城江景品牌分析
项目名称
占地面积
容积率
均价
物业形态 高尚住宅、纯滨 江豪宅 洋房、小高层、 高层
核心竞争力
丽水菁苑
8
3.4
9600
江景，交通
奥园康城
13
4.16
8000
江景，交通，户型经济适用
春江花月
4.8
5.4
6700
高层
地段、江景资源和顶级会所
华润二十四城户型分析
※户型方正，合理利用 每一个空间 ※超大景观阳台及视角， 江景、园景尽收眼底 ※卧室带景观飘窗， 套内：81.10㎡ 增添生活情趣
三室两厅双卫双阳台
THANKS
立业研究院
资讯决定方向
园林配套： 方超大中庭、 园林配套：36000方超大中庭、69000方园林覆 方超大中庭 方园林覆 景观大道、 盖、景观大道、半山泳池
休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、 休闲配套：会所、特色酒吧、康体中心、休闲 中心、艺术中心、教育中心 中心、艺术中心、
华润二十四城文化传承
华润二十四城在景观设计、建筑设计上，对建设厂 原貌保存上采用了各种手法，将工业文明记忆植入 整体规划中，成为凝练的工业记忆和城市表情。该 项目是旧城改造当中城市文化保留与传承中该是典 范。
户型 比例 一室一厅 二室一（ 二室一（两）厅 三室两厅 四室及以上
0%
40%
50%
10%
根据销售情况，其中80-110的两房三房欢迎度最高，消费者看重其 品牌品质，商业配套，教育优势，江景环境等因素。
华润二十四城买房人群分布
121220111809_365012012年度四川省工程勘察设计“四优”评选初评结
26 四川省杂谷脑河狮子坪水电站工程勘察 27 四川华能阴坪水电站工程勘察 28 29
武侯区三环路（万寿路～川藏路）电力隧 成都市勘察测绘研究院 道基坑变形监测工程 东坡（思蒙）～资阳500千伏线路新建工 程（测量） 四川电力设计咨询有限责任公司 成都市勘察测绘研究院 四川省川建勘察设计院 中国电力工程顾问集团西南电力设计院
57 嘉宇•天琢城岩土工程勘察
四川省地质工程勘察院
不 专项奖（3项）
专14 专17 专18
四川省绵阳至遂宁高速公路遂宁段工程地 四川省交通运输厅公路规划勘察设计研 谢勇谋、封崇德、王军、袁泉、谢盛嘉、程强、周永江、向波、刘云辉、余进 元、张斌、钟邱平、吴事贵、肖学沛、魏安辉 质勘察 究院 中铁二院工程集团有限责任公司
肖道坦、罗庆、韩康、毛嘉川、廖成强、李生权、熊灵阳、陈传勇、李维夫、 李代国、范云冲、彭国喜、赵宇、何雪琴、杨波
岳大昌、李明、廖心北、陈启春、苏子将、申彪 岳大昌、李明、廖心北、陈启春、苏子将、申彪 陈 革、陈 松、黄庆亮、韦家雷、罗广玖、杨 武、张林知、贾飞艳 健、吴 翼、李 德、滕文
3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
八二一厂新三废厂边坡治理工程施工图设 核工业德阳金阳岩土工程有限公司 计 四川省石棉县大骨节病区地下水调查与安 四川省蜀通岩土工程公司 全供水示范工程 阿坝州汶川县城区重大地质灾害隐患应急 成都兴蜀勘察基础工程公司 勘查项目时代广场不稳定斜坡勘查 四川远建建筑工程设计有限公司 中国水电顾问集团成都勘测设计研究院 四川电力设计咨询有限责任公司
21 檀木林国宾府Ⅱ期工程 24 四川省杂谷脑河古城水电站工程勘察 30 31
广（元）～绵（阳）500kV双回线路新建 工程（岩土勘察）
成都市2013年优秀勘察设计获奖项目名单
四川三众建筑设计有限公司
通江县诺水河镇楼子片区规划建筑设计
钟天柱、郑淼、吴启林、林血春、孙勇、苟洋帆、刘宇霜、王睿
24
深圳市筑道建筑工程设计有限公司
成都分公司
博盛·康郡
蒲建龙、宋波、吴晓冬、王东、金洲、刘晶、谭竣、张宇
25
深圳市筑道建筑工程设计有限公司
成都分公司
欧郡·B区
宋波、蒲建龙、吴晓冬、王东、邹瑾、李水兵、何兴东、谭帝
9
汉嘉设计集团股份
有限公司西南分公司
锦江创意科技大厦（创世纪）
谢英、甘德兵、沈强、王兴德、阮洪洲、马传喜、翁明强、刘开强、王伟、龚科、黄进、王波
10
成都惟尚建筑设计
有限公司
明宇金融广场
傅威、周宏、黄立、鲁雨、陈可、陈正娟、申炜、杨钊、杨林、高源、邹顺、赖慜
11
成都基准方中建筑
设计有限公司
成都保利中心（西地块）01#楼
成都市2013年优秀勘察设计获奖项目名单
一、优秀工程勘察
一等奖：
序号
单位名称
项目名称
主创人员
1
中国建筑西南勘察设计研究院有限公司
成都地铁2号标段岩土工程勘察项目
周祥、杨阳、黄海、赵跃平、单苏宁、石磊、杨致远、周广峰
2
四川省蜀通岩土工程公司
泸州市茜草长江（泸州国窖）大桥工程地质勘察
赵德骥、胡宁、江永北、罗伟、李昌荣、谢利、周华、卢亚春、唐茂军、邓洪学、帅文萍、张书琴
26
成都新城建筑设计
有限公司
“粮安天下、丰收新都”—接待中心
赖勇、文志刚、李果
27
汉嘉设计集团股份
有限公司西南分公司
成都·国奥村
夏雨舟、涂睿、傅海、阮辉、叶永跃、孟珑、杨敏、徐净宇
沈阳华润中心项目项目管理策划书
青年大街
市政绿地
用地红线
第七页，共139页。
2、规划指标
华润中心项目总建筑面积约58万平方米，其中地上约42万平方米，地下建 筑面积约16万平方米。
（单位：平方米）
总体
一期
二期
三期
四期
用地性质
混合用地
总建筑面积 587,847 地上建筑面积 428,346 地下建筑面积 159,501
第三页，共139页。
2、项目目标 工期：2010年底万象城竣工，2011年6月写字楼竣工。 质量：确保省结构优质工程、辽宁省建设工程世纪杯，争创鲁班奖。
以高品质的室内装修和外立面效果给顾客以良好的购物体验 成本：同类项目系统成本较低。 团队：将华润中心项目做为工程管理人才的储备库，培养出一批综合
体项目工程管理的专业人才。
第三十三页，共139页。
7、机电总承包管理模式分析
签约模式解析
以上两种合同模式的优、缺点及付款、开发票的方式对比如下表所示：
合同模式
模式一： 按原分判模式， 与我司及一局签 订三方合同，作 为业主指定分包
模式二： 由我司招标、定 标后，与华润建 筑签订合同，作 为华润建筑的分 包
付款、开票方式
➢沈阳公司直接支付 消防、弱电等机电分 包的工程款； ➢机电分包开发票给 中建一局。
第三十二页，共139页。
7、机电总承包管理模式分析
华润（沈阳）地产有限公司
签约模式解析
前期独立分包
总承包
发包方采购物料
发包方独立施工工 程
机电承包商（华润建筑）
预应力等其它分包
消防、弱电等机电专业分包
华润建筑自有分包（水、电、空调 ）
华润二十四城屋面工程施工方案
1. 编制依据1.1 屋面工程质量验收规范 JGJ50207-20021.2 本工程施工图纸及设计修改通知单1.3 华润置地二十四城一期招标文件、开办计划1.4华润置地二十四城一期三标段施工合同2. 工程概况华润置地二十四城一期住宅三标段位于成都市二环路东三段东侧、双庆路南面，施工范围包括7＃楼、12＃楼及相连的地下室车库。
其中7＃楼地下1层，地上32层，建筑总高度99.90M；12＃楼地下1层，地上为2层，建筑总高度10.30M。
结构形式：7＃楼为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构，基础形式为筏板基础，12＃楼及地下车库采用全现浇钢筋混凝土框架结构，基础形式为柱下独立基础、墙下条形基础。
总建筑面积44538M2，其中地上35990M2，地下8548M2。
本工程屋面工程做法包括上人屋面和非上人屋面。
3．质量目标3.1 具体质量目标建成后屋面工程无渗漏，达到优良标准。
3.2屋面防水工程质量预控标准1．找平层要求设分格缝（6m×6m），表面无开裂、起砂、起皮。
平整度偏差不大于5mm；2．屋面坡度为2%，无倒坡或积水；3．卷材搭接宽度正确，搭接缝严密，节点处理符合规范要求，无翘边、张口；4．上人屋面刚性防水层上的防滑釉面砖保护完整、无损坏。
5. 非上人屋面刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，不开裂。
分隔缝平直，位置正确。
3.3 工序质量检验1．找平层平整度用2m直尺检查，面层与直尺间最大空隙不得大于5mm，外观检查：无开裂、酥松、起砂；2．坡度用水平仪或水平尺检查；3．找平层含水率检查，可将1m2卷材摊开铺在找平层上，静置3~4h 后掀开检查找平层覆盖部位与卷材上未见水印方可铺设卷材防水层；4．节点做法应符合要求，封固严密不得开缝、翘边、水落口及突出屋面设施与屋面连接处应固定牢靠，密封严密；5．防水层每完成一道工序后，应由专职质量检查人员进行检查，合格后方可进行下道工序的施工；6．防水层做完后，检查屋面有无渗漏或积水，排水系统是否通畅，应在雨后或持续淋水2h后进行检查。
成都勘察设计协会优秀工程勘察项目
一、优秀工程勘察
一等奖：
序号
单位名称
项目名称
主创人员
1
中国建筑西南勘察设计研究院有限公司
成都地铁2号标段岩土工程勘察项目
周祥、杨阳、黄海、赵跃平、单苏宁、石磊、杨致远、周广峰
2
四川省蜀通岩土工程公司
泸州市茜草长江（泸州国窖）大桥工程地质勘察
赵德骥、胡宁、江永北、罗伟、李昌荣、谢利、周华、卢亚春、唐茂军、邓洪学、帅文萍、张书琴
12
成都市勘察测绘研究院
天府新区兴隆湖生态水环境综合治理项目控制网测量工程
罗国康、刘政、刘海浩、
张小波、王继斌、张全鹏、熊旭、金飞、姜波、肖潇、陈睿、胥姝、李刚、李公平、陈勇
13
成都市勘察测绘研究院
天府新区兴隆湖生态水环境综合治理项目兴隆湖湖区方格网测量工程
罗国康、刘政、刘海浩、
王继斌、张全鹏、李刚、
7
成都基准方中建筑
设计有限公司
华润置地·万象城
谢静、马宏超、张乐、谭宁、谭谦、李晔、胡振杰、罗帅、王浩科、沈华荣、黄烨堃、赵九旭、吴斌、冯源、张翱、韩云海、苏秀林、邬宗前、顾建平
二等奖：
8
成都市建筑设计研究院
成都市万达七中建设工程
吴磊、宋永明、钟蔚秀、邓志刚、周秀娟、田明勇、魏燕萍、刘小舟、李健、廖楷、龚德鹏、漆海权、王小波、丁焕龙、尹俊、王敏、王好知、侯光明、杨金川、叶新生
18
成都市勘察测绘研究院
南苑小区
赵跃、蒋进、陈梅、吴剑、黄建、王煜、谢良卫、王义军、刘宏
19
中节能建设工程设计院有限公司
浣花香项目深基坑支护设计及施工工程
刘涛、张江、王杨、邓文忠、陈追田、高世科、王缵勇、蔡贵彬、汪泽清、罗林、钱锦棠、赵勇、吴志坚
华润二十四城规划设计
3.3 原生树木的保护
城市道路延伸进基地，再 根据现有道路为架构的街 道路网，现有的樟树多样 的组织和布局，通过高低、 疏密程度的变化配置，为 住区提供一个连续的、多 样的绿色环境。
3.4 分期开发
城镇中心沿基地外部建立， 充分发挥现有商业行为和 地铁站带来的机会。分期 建设逐步向小区内部推进， 建造内部各项设施，主要 道路，中央公园等，稳健 的把各邻里小区站立起来。 最终，具有标志性的历史 建筑群和城市门户将会把 整个开发计划定位为成都 市的新核心。
顶部处理采 用清璃和铁 灰色钢构件 组合，造型 上数层收近， 一些浅色横 向线条的韵 律性跳跃给 整个立面增 加了一些活 泼的元素。
建筑简洁明 快、工艺化。 在单体细节 中，线条运 用丰富细腻， 在转折、进 退、高低错 落中增强了 动感和光影 和谐变化。 尤其是建筑 总体轮廓呈 竖向线条， 给人以挺拔 的感觉。
重要的规划架构—开放空间网络 中央公园及原生树构成 二十四城开放空间网络。中央公 园的设计为社区提供了一个大型 公园及亲水环境，为社区居民提 供了一个宁静、祥和的休憩交流 空间，更重要的是为小区自然及 生态环境带来了可持续发展的空 间和条件。
重要的规划架构—零售商业的布局
二环路和双庆路，具有高度的
突出装饰效果等。方案力求在
主体 现代语言和装饰风格之间取得
平衡，只在近人尺度（基座） 和顶部稍有强调装饰效果，墙 身则是简洁的现代风格。
基座
强调竖向线 条，适度突 出装饰效果 立面简洁又 不失装饰性 的造型。首 期建筑所体 现出来的基 于线条形式 的强烈的装 饰性，灵活 运用重复、 对称、渐变 等美学法则 使几何造型 充满诗意和 富于装饰性。
华润24城1期承接查验计划
二十四城一期房屋承接查验工作计划一、项目基本概况1、综合技术经济指标二十四城一期房屋由华润置地开发，位于成华区万年场双庆路六号。
项目总占地面积为：75746.52平方米规划总建筑面积为：368746.44 平方米住宅建筑面积为:296106.74平方米总户数:3018项目容积率为：4绿化面积为：26935.46机动停车位：2131个车位地下停车位：2030辆（其中机械车位：1347辆；豪华车位：94个标准车位：550个；微型车位：18个；残疾人车位：21个）地上临时停车位：101 辆2、项目设施设备配置情况。
1台1000千瓦的柴油发电机组；10台10KV干式变压器；44台日立电梯，11栋22个单元；地下车库分A、B、C三区；B、C为机械停车场。
主要智能化设施有：周边围墙采用红外线对射；电视监控系统；主要出入口、主干道（公共区域）、围墙、一层入户大堂、车库采用电视监控系统；可视对讲系统（含紧急求救系统）；停车场管理系统；电子巡更系统；背景音乐系统工程。
三、计划说明：根据二十四城一期项目部确定的工程竣工时间节点：5月份为竣工验收，6月份施工单位对竣工验收所发现的问题进行整改；待施工单位整改结束后，于2009年7月15日正式实施承接查验；本次承接查验时间预期为二个月（2009年7月15日至9月15日）；主要检查内容包括：各套房间的开间尺寸、层高，阴阳角、地坪，墙面空鼓、开裂、平整度以及外墙、阳台等细部观感质量检查；屋面、厨房、卫生间、阳台、门窗进行淋水、闭水试验（包括结合雨天进行的全面检查）等渗漏方面的质量检查；③各套房间强、弱电中的开关、箱门、线路、面板、插座、光纤电视、电话等质量检查。
④公共部位：楼梯间、外墙、总坪、水景、地下车库、室外排水工程等质量检查。
⑤公共设备的功能、安装工艺的质量检查。
四、查验工作要求：1、每天上午8：45，各验收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员安排及其它需说明相关具体事项进行讲解和部署，9：00点整全部人员正式开始各项检查工作12：00结束；下午承接查验时间1：30分至18：00时；2、各组施工单位负责人须在检查的前一天自行准备齐全检查所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设备。
华润置地成都二十四城策略推广调研报告DOCDOC
成都二十四城策略推广调研报告（2008年9月1日）一、调研目的此次调查的目的主要集中在3个方面，通过市场走访与楼盘调研：1、设计楼盘的整体概念，找出楼盘的卖点2、通过本次调研，了解目标消费群在哪里3、界定开盘价格、时间策略、广告推广策略二、调研报告第一部分市场环境分析1、片区整体分析1.1市场总体态势成华区作为1990年成都市行政区划调整后成立的一个年轻城区,位于成都市区东北部，是成都五个中心城区之一。
全区幅员面积110.6平方公里，是成都市面积最大的城区，辖14个街道办事处，常住人口62万。
人文成华，科教园地。
区内人文旅游资源丰富，获得联合国人居范例奖等多个奖项的府河流经成华，获得国际舍斯河流奖、全长约22.2公里的沙河有15公里经过境内；区内有全国第四、西部第一高塔——四川电视塔；有闻名中外的国家4A级景区——成都大熊猫繁育研究基地；有西南地区最大的成都动物园和成都游乐园；有国家级重点文物保护单位——五代后蜀皇帝孟知祥墓和“川西第一禅林”——昭觉寺；有馆藏五万余件自然珍品的成都理工大学恐龙博物馆；有成都争创现代服务业新优势的重点区域和都市休闲、旅游度假的新亮点——北郊风景区，等等。
区内有小学70余所、普通中学29所，还聚集了电子科技大学、成都理工大学等众多名优大中专院校和西南电力设计院、电子十一院等科研机构40余所，为构建区域创新体系、提升综合竞争力提供了丰富的人才和创新资源。
现代成华，人居典范。
华裕·东方明珠、万科·魅力之城、优品尚东、万科·金色家园等精品小区改善了人居环境，SM城市广场、成都华联商厦、世纪联华大型购物超市、金玉阳光酒店等现代商贸、商务业态完善了城市配套功能，沙河水绿休闲走廊、麻石烟云、成华绿化广场、城市新华公园、猛追湾游泳池等休闲旅游场所提升了城市整体形象。
华润·24城、花样年·花郡、龙湖·三千里、首创AZ-TOWN、龙湖·三千里、蓝光·富丽锦城、爱这城等在建或即将启动的众多规模化房地产开发标竿项目，必将使成华的居住环境更上一层楼。
成都_华润二十四城营销策划提案
成都建筑文脉之三：与生俱来的平民意识
成都不曾显赫过，也缺乏建筑专家们说的“一个城市的建筑底色”。成都虽然 在N年前做过刘备的都城，但三分天下仅得其一，而且是暂时的，根本来不及玩出一 个政权的派头来。历史上帝王宫殿、私家园林、豪宅大院，这类摆谱显洋的玩意儿要 么没有，要么是因过于稀少和另类而难以遗世孤立，被时间的洪峰迅速夷平。在民居 建筑和城市建设方面，成都没有北京那样独具特色的四合院和小胡同，也没有上海的 石库门和里弄。但是我们看到的，有什么样的居民，才有怎样的建筑，成都的每一寸 建筑渗透着与生俱来的平民意识。 ――所以，我们希望在华润420项目的建筑规划中看到这样平民意识。
回顾一下成都城市形成的历史：
1) 根据中国古史记载，最早生活在成都平原及周边山地的族群，是被称作“蜀”的 几个人类族体，分别叫做蚕丛、柏灌、鱼凫等“三代蜀王”，他们都是从岷江上 游高山峡谷地区，在夏代前后辗转迁入成都平原的。由于对土地与资源的争夺， 导致成都平原经济开发与族群保护相结合的古城群的诞生。 2) 约在公元前2500～1700年，成都平原开始进入城市起源时代，形成了以宝墩城为 代表的古城群。约在公元前1800年，以三星堆为代表的成都平原跨入青铜时代， 形成了以城市、青铜器、大型礼仪建筑为表征的辉煌灿烂的古蜀文明。 3) 到距今3000多年前的商代晚期，在今成都市区的西部，形成了一座大型都市，这 就是古城成都。成都依江山之形，沿郫江古道成新月形分布，城市聚合之初的核 心部分是今天成都市区西部的金沙村和十二桥。成都城市的规划布局完全不存在 中轴线，它最显著的特点是：一无城墙，二不成矩形。
策划缘起（一） 关于华润420九个问题的提出：
1.江湖地位——华润420项目在中国的诸多大盘中究竟靠什么占领一席之地？ 2.利润的来源——我们总是被不停的容积率困扰着，问题利润不是来自面积而是单价？ 3.卖点再反思——华润420项目究竟靠什么成为成都第一盘，是品牌、规模还是街区， 或者其它？ 4.持续销售力——如果销售周期为10年，华润420凭什么每年卖20万平方米？ 5.最头痛的问题——如何确定开发的产品的序列关系？ 6.大盘的通病——200万平方米的社区注定有多种户型，人们会将华润420项目归入中 档楼盘的印象？ 7.成功大盘的秘密——祈福新村、星河湾、四季花城这些成功大盘给华润的启示？ 8.品牌的关系——如何看待华润420项目与翡翠城的关系？ 9.创意无处不在——和声主张的大众传播策略！
成都华润二十四城工程项目
工程档案项目地址：成都市成华二环路东三段附近占地面积：559882平方米建筑面积：2100000平方米容积率：4.00绿化率：48.3%成都华润置地二十四城（原420厂旧址）项目位于成都市东南，西临二环路东三段，东临东风厂，北至双庆路，南抵双桂路。
项目是一个以住宅为主，规模庞大的综合发展项目。
基地周边缺乏良好景观，规划中南面的中央公园将是首期最主要的景观资源。
考虑到景观资源的匮乏，首期将主要以内部造景为主。
华润?二十四城规划建筑面积达到260万平方米，容纳居住人口5～6万人，是集居住、商业、写字楼、酒店、学校以及各种公共设施的大型城市综合体项目。
规划设计二十四城的规划注重对历史建筑的保护，并从中选择出质量较高、维护程度较佳或历史价值比较高的建筑加以保留和维护。
这些保留的建筑，与自然和商业设施相互融合，共同构成了二十四城别致的风景。
项目的整个组群以周边围合式为主，尽量考虑到住宅的南北朝向。
将建筑围合成4个较大的庭院，住宅底层全部架空，每个庭院既独立又相互贯通，既风格统一又便于分期开发。
根据1期在整个华润二十四城项目中所处的独特位置，其自身的景观、交通、配套资源得天独厚，同时又与万象城大型商圈紧邻，于是将其定位为一个引领整个二十四城片区，带动高品质人居氛围的顶级生活示范区。
更多详情请登录金盘网建筑设计项目外观风格借鉴ART-DECO建筑元素，包括立面严谨的古典三段式，强调竖向线条以及适度突出装饰效果。
设计通过厚重细腻的石材、金属铁艺等材料语言精心打造具有古典贵族气质的高端生活住区。
为配合立面风格，住宅的户型设计以板式高层的形式为主。
这样的设计能有效避免相邻住户之间的对望。
在中大户型的设计中，户型空间注重功能空间（厅及卧室）与户内花园之间的渗透与交融，在传统的住宅平面布局如动静分离、干湿分离等的基础上，更强调内部生活空间的舒适性和趣味性。
华润24城1期物业服务方案(物业中最全的服务方案了)
华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目之物业管理服务策划书华润置地（成都）物业服务有限公司二十四城一期物业客户服务中心编制: ；日期：。
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二十四城一期项目之物业管理服务策划书目录第一部分：项目概况客户分析 --------------------------------第005页第一章项目概况 -----------------------------------------第006页第二章、项目主要经济技术指标------------------------------第007页第三章、项目设施设备配置情况------------------------------第008页第四章、客户群体组成情况 ----------------------------------第009页第五章、客户群体分析 -------------------------------------第010页一、客群体组成情况分析 -----------------------------------第010页二、客户群体需求初步分析 -----------------------------------第010页第二部分总体目标及分项指标 -------------------------------第013页一、物业服务总体目标 ---------------------------------------第014页二、物业服务分项指标 -------------------------------------第014页第三部分实现总体目标及分项指标的措施 ------------------- -第015页第一章人力资源配置 --------------------------------------- -第016页一、管理团队的配置原则 -------------------------------------第016页二、人员定编原则 -----------------------------------------第016页三、骨干人员的应职条件 --------------------------------------第017页四、客户服务中心工作职责 -----------------------------------第017页五、人力资源配置一览表 -------------------------------- 第018页六、各部门人员配置及性质与任务 ------------------------------第018页第二章管理方式及运作程序-----------------------------------第023页第一节、管理方式--------------------------------------------第023页第二节、管理运作程序------------------------------------------------------------第023页一、整体运作流程 ------------------------------------------第023页二、内部运作流程 -----------------------------------------第023页三、信息反馈系统 --------------------------------------------第024页四、激励系统 ----------------------------------- --------第024页第三节、服务人员的培训及管理---------------------------------第025页一、培训系统构成 -------------------------------------------第025页二、培训内容 -----------------------------------------------第026页三、培训方式 -----------------------------------------------第026页四、培训计划 - --------------------------------------------第027页五、培训的评估考核 -----------------------------------------第027页第四部分磨合期客户满意服务策划-------------------------------- 第028页第一章物业交付期客户满意服务策划-------------------------------第029页一、房屋交付前工作要点及服务策略 -------------------------------第029页二、房屋交付期控制要点及服务策略 ------------------------------第030页三、房屋交付后控制要点及服务策略 ------------------------------第031页第二章装修入住期客户满意服务策划-------------------------------第032页第一节、装修期的服务策划----------------------------------------第032页一、装修过程的管理思路------------------------------------------第032页二、装修管理流程------------------------------------------------第034页三、装修管理办法------------------------------------------------第035页四、装修资料管理------------------------------------------------第035页第二节、装修管理控制要点及服务措施------------------------------第036页第五部分成熟期常规管理与服务策划-------------------------------第040页第一章秩序维护服务方案-----------------------------------------第041页第一节：安全概况及管理内容及方式--------------------------------第041页一、项目安全概况 -----------------------------------------------第041页二、秩序维护管理目标及重点--------------------------------------第041页三．秩序维护管理重点难点分析及解决措施--------------------------第042页四．危险源分析及解决措施---------------------------------------第043页五、秩序维护管理内容与方式--------------------------------------第045页六、团队组织建设 -----------------------------------------------第045页第二节：客户满意服务策划----------------------------------------第046页第三节、停车场管理方案------------------------------------------第049页一、停车场长的管理----------------------------------------------第049页二、道路交通管理 -----------------------------------------------第049页三、车辆停放的管理----------------------------------------------第049页四、非机动车的管理----------------------------------------------第049页第四节、秩序维护服务方案----------------------------------------第050页一、点面结合、保证重点------------------------------------------第050页二、技防人防、联防联保、综合治理--------------------------------第050页第五节：消防管理方案-------------------------------------------第052页一、做好消防系统的查验工作--------------------------------------第052页二、做好火灾预防工作--------------------------------------------第052页三、消防应急响应 -----------------------------------------------第052页第二章客户服务方案--------------------------------------------第053页第一节、客户服务部服务质量标准-------------------------------第053页第二节：客户服务工作程序 -------------------------------------------第054页第三节：质检项目及处理方法 -----------------------------------------第055页第四节：客户服务考核标准及指导思路 ---------------------------------第056页一、考核标准 -------------------------------------------------------第056页二、客户服务指导思路-----------------------------------------------------------------第056页第五节：实现客户满意的总体构思与策划--------------------------------第057页一、客户沟通 -------------------------------------------------------第057页二、物业交付、集中装修客户需求及服务策略 --------------------------第058页三、磨合期客户需求及服务策略-----------------------------------------第060页四、稳定期客户服务需求及服务策略------------------------------------第062页五、社区文化建设 --------------------------------------------------第065页六、增质服务及特约服务的开展 -------------------------------------第069页第六节：十大特色服务------------------------------------------------第074页第七节：泛会所服务与管理---------------------------------------------第079页第三章工程管理服务方案 ------------------------------------------第081页第一节：工程部管理服务目标 -----------------------------------------第081页一、服务质量目标 ---------------------------------------------------第081页二、维修服务标准 ---------------------------------------------------第081页三、检查项目及处理办法 ---------------------------------------------第082页四、考核标准 -----------------------------------------------------第082页第二节：客户满意服务措施与策划------------------------------------- 第083页第三节：设施设备管理 -----------------------------------------------第085页一、项目及设备概况 ------------------------------------------------ 第085页二、机电设备设施特点 -----------------------------------------------第085页三、机电设备设施管理的重点和难点 ------------------------------------第085页四、机电设备管理的原则 ---------------------------------------------第086页五、机电设备管理维修保养方式 ---------------------------------------第086页第四节：各系统设备设施的管理要点及措施 -----------------------------第087页一、供配电系统 ----------------------------------------------------第087页二、给排水设施设备 -------------------------------------------------第088页三、消防系统 -------------------------------------------------------第089页四、电梯系统 -------------------------------------------------------第090页五、弱电系统 ------------------------------------------------------第091页第五节、机电设备设施抢修、应急处理方案 -----------------------------第093页第一部分华润置地（成都）发展有限公司二十四城一期项目物业管理服务之项目概况客户群体组成及分析提要：1、项目概况2、主要经济技术指标3、项目设施设备配置情况4、客户群体组成情况5、客户群体分析第一章、项目概况：24城1期物业由华润置地（成都）发展有限公司开发，位于成华区万年场双庆路六号；项目东临沙河；南临双桂路；西临二环路，；北临双庆路。
成都二十四城商业项目一期设计任务书10.30.
华润置地·二十四城商业一期设计任务书华润置地(成都有限公司2007年10月1.项目概况1.1.项目名称华润置地二十四城商业一期项目方案设计及扩初设计。
1.2.项目用地二十四城项目近邻二环路东三段,距离成都市商业中心春熙商圈约3.5公里。
项目南边的蜀都大道是横贯东西的城市主干道,外接成渝高速公路。
二十四城商业一期位于二十四城项目用地西北角侧,西临二环路东三段,南临项目后期住宅开发用地,东临二十四城项目一期住宅,北临新华大道东沿线,即双庆路。
外部公共交通包括:公交路线11条(现状可达市中心、火车南站、火车北站等;贯穿城市东西方向的地铁2号线东大街站距离项目约500米,地铁4号线位于双庆路与二环路相交西南角,即项目用地西北角。
1.3.商业及住宅项目用地周边现状----东侧:二十四城项目一期住宅,以32层电梯住宅为主。
目前现状为在建。
----西侧: 二环内,双向八车道的快速城市主干道;该区域为成熟区域。
----北侧:双庆路(新华大道为城市主干道,双向四车道,直达城市中心;道路北侧现状为花样年·花郡住宅楼盘。
----南侧:二十四城项目后期写字楼及零售商业开发用地,现状为待拆迁厂房,计划于2007年底全面拆迁完成。
2. 项目定位2.1.项目总体定位基于对成都市场的研究和分析,拟将二十四城商业一期项目定位为中高档大型SHOPPING MALL、甲级写字楼集于一体的城市区域标志性商业综合项目。
项目将以自身丰富的物业类型组合,高品质的档次定位,超定位的卖场设计和强大的综合资源优势,最大限度体现项目的差异化和竞争性优势。
将预计建造约12万m2大型SHOPPING MALL(包括地下商业2.3万m2,约9万m2甲级写字楼。
以年轻、时尚作为SHOPPING MALL的主题切入点,倡导现代、动感的新都市主义商业理念,并强化餐饮、娱乐功能,同时将把华润万家超市纳入主力店之一进行统筹考虑。
在业态设置上将以业态丰富、品牌优质、风格新颖、功能齐全为原则。
华润置地组织管控
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2024/2/8
华润置地组织管控
满足中等收入以上消费者日益提升的住宅需求、品牌零售商对营业场所以及高端企业 对写字楼的租赁需求，成为中国地产行业具竞争力和领导地位的综合型地产公司
•战略目标：
住宅和零售物业是主要发展业态 五年或更多一些时间进入行业前三名 净资产回报率10%以上
•几点解读：
综合型的地产公司，坚持多业态地产开发和持有物业两块业务，同时逐步放大中高端 持有物业的贡献比例，在这一点上来说，置地有着其他开发商所不具备的独特优势 在土地储备方面，考虑到发展目标，采取了相对积极的策略，但同时在财务方面保持 稳健
•华润置地区域定位
•截至2007年12月31日，华润置地有限公司的总资产达475亿港元，净资 产达236亿港元，07年销售收入超过56亿港币。
华润置地组织管控
•·3 ·
•华润置地愿景
•华润置地有限公司愿景： •致力于提供优质产品与服务的专业地产公司
•战略要点描述：
在中国内地提供高品质的楼宇产品和服务，实施差异化的产品设计和综合服务，持续 提升地产价值链的生产力，塑造华润置地企业品牌和项目品牌
•高层设置原则：
•1、单项目公司最多设置1-2名助理总经理/副总经理； 运作2-4个项目的公司可设置2-3名助理总经理/副总经理； 运作4-6个项目的公司可设
置3-4名助理总经理/副总经理；
•2、建议助理总经理和副总经理兼任部门经理，各部门助理经理/副经理兼任本部门主管或者专业技术岗位。
华润置地组织管控
华润置地深圳公司组织结构（开
发阶段） •深圳华润中心·万象城，占地7.6万平方米，建筑面积
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华润置地·二十四城商业一期设计任务书华润置地（成都）有限公司2007 年10 月1．项目概况1.1.项目名称华润置地二十四城商业一期项目方案设计及扩初设计。
1.2.项目用地二十四城项目近邻二环路东三段，距离成都市商业中心春熙商圈约 3.5 公里。
项目南边的蜀都大道是横贯东西的城市主干道，外接成渝高速公路。
二十四城商业一期位于二十四城项目用地西北角侧，西临二环路东三段，南临项目后期住宅开发用地，东临二十四城项目一期住宅，北临新华大道东沿线，即双庆路。
外部公共交通包括：公交路线11 条（现状）可达市中心、火车南站、火车北站等；贯穿城市东西方向的地铁 2 号线东大街站距离项目约500 米，地铁 4 号线位于双庆路与二环路相交西南角，即项目用地西北角。
1.3.商业及住宅项目用地周边现状----东侧：二十四城项目一期住宅，以32 层电梯住宅为主。
目前现状为在建。
----西侧: 二环内，双向八车道的快速城市主干道；该区域为成熟区域。
----北侧：双庆路（新华大道）为城市主干道，双向四车道，直达城市中心；道路北侧现状为花样年·花郡住宅楼盘。
----南侧:二十四城项目后期写字楼及零售商业开发用地，现状为待拆迁厂房，计划于2007 年底全面拆迁完成。
2. 项目定位2.1.项目总体定位基于对成都市场的研究和分析，拟将二十四城商业一期项目定位为中高档大型SHOPPINGMALL、甲级写字楼集于一体的城市区域标志性商业综合项目。
项目将以自身丰富的物业类型组合，高品质的档次定位，超定位的卖场设计和强大的综合资源优势，最大限度体现项目的差异化和竞争性优势。
将预计建造约12 万m2大型SHOPPING MALL（包括地下商业 2.3 万m2），约9 万m2甲级写字楼。
以年轻、时尚作为SHOPPING MALL 的主题切入点，倡导现代、动感的新都市主义商业理念，并强化餐饮、娱乐功能，同时将把华润万家超市纳入主力店之一进行统筹考虑。
在业态设置上将以业态丰富、品牌优质、风格新颖、功能齐全为原则。
建成后的SHOPPING MALL 将集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、商务等多种功能于一体，将注重体验式消费环境和商业氛围的营造，以期在满足消费者功能性需求的同时，更能够带给消费者更多全新异质化情感体验和消费享受，并通过甲级写字楼的有效协同，打造都市区域性商业新地标。
2.2.目标客户群定位2.2.1.收入特征：目标客户群为成都中高收入客户人群，具有稳定的收入。
2.2.2.目标客群定位：目标客群：以城市东区居民和商务人士为主，并辐射城市其它区域；商圈界定：一级商圈——本区域及双桥子周边区域，步行时间20 分钟以内的居民和 3 公里范围内的商务设施中的商务人群；二级商圈——成都东南、东北区域，步行时间40 分钟以内的居民和7-8 公里范围内的商务设施中的商务人群；目标客群特征：喜好时尚品牌，讲究消费环境，需求高品质的商品、服务。
注重消费体验和购物感受。
2.3.商业运营模式只租不售的策略，长期持有商业物业，以充分享受未来租金回报和物业提升。
2.4.商业业态组合定位商业总体定位为成都东部区域型零售中心，档次定位为以提供中高档的商品和服务为主。
购物——主力店/半主力店、品牌服饰、配饰、化妆品等餐饮——大型中餐、各式中小型特色餐饮、甜品店等娱乐——电影院、电玩城、KTV、商务会所、茶坊、夜总会/高级桑拿、洗浴中心、特色酒吧、音乐吧、Disco 等Lifestyle——家居、家饰教育培训——外语培训、儿童培训、各种专业培训等运动——健身中心、舞蹈班、运动用品、室内真冰厂等服务配套——银行、便利店、美容美发美体等3．设计依据----委托方提供的有关资料（包括二十四城项目用地测绘资料，二十四城项目用地控制性规划研究，二十四城商业一期项目设计任务书，二十四城商业一期用地范围，二十四城商业一期产品定位书等）。
----中华人民共和国《民用建筑设计规范》。
----中华人民共和国《城市居住区规划设计规范GB50180-93》。
----中华人民共和国现行《商店建筑设计规范JGJ48 一88》等。
----中华人民共和国及成都市现行建筑、结构、设备、电气等各专业设计规范标准等（最新版本）及相应法规。
4．设计条件4.1.技术指标要求----商业部分净用地面积约46，514m 2----商业部分用地容积率（地上）不大于4.0----商业用地建筑密度≤50%----建筑高度不超过216 米----退距要求请参见我司所提供电子文档----无绿地率控制要求，但设计应充分考虑景观需求4.2. 地形地貌----地形起伏较小，属于典型平原地貌；----地质水文条件待地勘完成后另行提供。
4.3.气侯特征及气象条件成都地区属中亚热带润湿季风气候区。
其特点为季风气候明显，冬无严寒、夏无酷暑，四季分明、秋长夏短；全年霜雪少、风速小、阴天多、日照少、气压低，湿度大，云雾多。
春季气温回升快，但不稳定；夏季降水集中，常有局部洪涝；秋季气温下降快，连绵阴雨天气较多；冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。
本区主要气象参数条件：多年平均气温：多年极端最高气温：多年极端最低气温：全年无霜期：多年平均气压：16.2℃37.3℃–5.9℃280 天956.3hpa多年平均相对温度多年平均降水量：全年主导风向；：82％938.7mmNNE业态 2可租面积(m )主力店百货 220，000m超市 215，000m影院 25，000m小计 240，000 m半主力店冰场 22，000m运动 22，500mLifestyle 23，000m卡拉ok 25，000m健身Club 23，500m大型餐馆 24，000m茶馆 23，000m书店 21，000m小计 224，000 m普通零售一般零售 250～250m 212，000m （80～120个）中型F&B 2800～1，500m 25，000m （4～6个）小型F&B 2200～500m 25，000m （15～20个）教育培训 22，000m （4～5个）其它配套设施21，000m （6～10个）小计 225，000 m多年平均风速：多年平均静风频率：1.2m/s 46％4.4.抗震设防本工程抗震设防烈度为七度。
5．设计要求5.1.商业部分5.1.1业态类型及面积控制（可租面积）（地上及地下）89，000 m----车位配置：按照70m 配置1个车位的标准，考虑到成都私家车保有量较高，可在此车位数量配总计25.1.2 地下部分（设计要求）----地下部分设计应考虑与未来地铁4号线的接合问题（具体地铁控制图请参见我司提供的《关 于华润置地（成都）发展有限公司420厂生产片区地块意见的函》） ----地下负一层引入超市卖场 ----地下负二层及三层为停车场 5.1.3 空间设计----楼面规格：不超过5层，以四层为宜----楼层净高：楼层净高3.5m ，考虑风管及结构高度，楼层高度4.5m ----公共走道：宽度不小于3m ，以4m 为宜 ----进深/面宽比：以2：1或1.5：1为宜2置标准上适当调高 5.1.3 设计风格----总体设计风格倾向于简洁、典雅、现代、以人为本----设计应结合生态、节能和高科技相关技术，突出人性化和智能化 ----设计要有前瞻性----设计须考虑与提供中高档的商品和服务为主的区域型零售中心相匹配的高品质场所空间 ----设计风格应将广告宣传融入其中，但不应过度渲染 5.1.4 交通组织----地铁站点及bus 公交车站设置与方案充分结合的设计研究（应充分考虑我司该项目交通顾问所提建议书）----人流、车流连接自然、顺畅、便捷 ----车流、人流应良好区分 ----各功能区的出入口应相对独立 ----各功能区之间应有适当交通联系5.2.写字楼5.2.1.产品定位： ----甲级写字楼----楼面规格：采用传统方形布局以提高使用效率，单层面积 2，000m----电梯配置：10～12 部客梯，2 台货梯，达到成熟市场单部电梯服务面积 4，500～5，000m----车位配置：按照 70m 配置 1 个车位的标准5.2.2.空间设计及机电配置：2----楼层净高：2.7m ，考虑风管、消防及结构，楼层高度约为 4.2m ，并采用 10cm 高架空地板 ----进深：单侧进深 12～14m----单元分割：100～300m22标准2----管理系统：应提供先进的保安系统、防火系统、车库管理系统、大楼清洁系统、机电服务系统、通讯网络系统等----配套服务设施：商务中心、员工餐厅、配套餐饮设施、银行、便利店等 5.2.3.建筑形式：——重点考虑结构排布对空间划分的影响，外部步行空间的尺度及氛围的营造；底商大堂设计 应体现定位要求，考虑与商业立面、广告标牌、照明设计等的关系。
----立面装饰宜采用石材、木材、玻璃及钢结构等，注重品质体现及商业氛围营造。
6．进度要求（暂定）6.1.开始方案设计工作：2006年9月10日（星期一）。
周期 第 2-6 周 第 6 周 第 7-11 周 第 11 周 第 12-16 周 第 17 周 第 18-22 周 第 23 周 第 24-25 周 第 26-31 周 第 31 周 第 32-37 周 第 38 周 第 39-40 周 第 41-48 周 第 48 周地点 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 西雅图 现场 西雅图 现场 西雅图 西雅图 现场设计阶段 初步互动设计准备总体规划和初步概念设计文件提交 汇报总体规划和初步概念设计 准备最终概念设计 汇报最终概念设计 准备方案设计进程 汇报方案设计进程 准备最终方案设计 汇报最终方案设计 配合政府申报图纸文件 准备扩初设计进程 汇报扩初设计进程 准备扩初设计文件 汇报扩初设计文件 配合政府申报图纸文件 审核施工图文件，配合草图 审核施工图文件，设计协调第49-56 周第58 周起西雅图审核施工图文件，配合草图施工管理配合6.2.设计汇报时间：根据设计进度另行通知。
7．设计成果要求7. 1设计说明：----表达设计者对于规划用地的认识，充分体现设计者对于城市设计、建筑功能布局、交通组织、停车方式、市政保障及景观环境等的构想。
内容包括基地概况、设计依据、城市与建筑关系、总平布置、建筑功能、建筑消防、结构说明、给排水说明、消防说明、暖通说明、电气说明、人防设施说明，并提供主要经济技术指标及经济概算。
7. 2经济技术指标7. 3工程量计算、经济概算7. 4总平面图（1：500）7. 5竖向设计图（1：500）7. 6交通、消防设计图（1：500）7. 7噪音处理及通风分析图（1：500）7. 8日照及风向分析图（1：500）7. 9景观概念设计总平面图（1：500）7. 10室内外照明设计7. 11商业及写字楼单体平、立、剖面图：——平面图：应表达所有与建筑相关（涉及使用功能及外观效果）的内容，包括：配置基本准确的结构形式；合理准确的管井（水、强弱电、风井等）布置；——立面图：应表达立面所有转折面的材质、做法（包括第五立面），并表达明确的装饰构件做法。