房地产管理部业务流程[详细]

目录

第一章前期咨询: (2)

1、商品房预售面积测算咨询: (2)

2、关于预售的相关咨询: (2)

3、《商品房买卖合同》备案和抵押登记办理流程的咨询: (2)

4、地籍测量咨询: (2)

5、关于初始登记的相关咨询: (3)

6、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询: (3)

7、关于网上销售与网上备案的相关咨询: (3)

第二章预售前准备工作 (4)

1、房产测量预售面积的计算: (4)

2、预售资金监管协议的签订: (4)

3、《商品房预销售许可证》的办理: (4)

4、开盘前签发给营销中心的材料: (5)

第三章销售中各项业务的办理 (7)

1、合同登记备案: (7)

2、预告登记 (8)

3、房地产价格评估: (8)

4、抵押登记: (9)

5、预售监控款的划入与拨出: (10)

第四章收楼前准备工作 (12)

1、房产面积实测: (12)

2、地籍测量: (12)

3、收楼通启及收费明细的确定: (12)

4、两书的购买与填写范本: (12)

第五章产权证的办理 (14)

1、缴交物业维修资金: (14)

2、商品房缴纳契税: (14)

3、初始登记的办理 (15)

4、办理购房人《房屋所有权证》 (15)

5、办理购房人《房屋他项权证》 (16)

6、办理购房人《国有土地使用证》 (17)

7、办理购房人《土地他项权利证明书》 (18)

房地产管理部业务流程

房地产管理部工作的对外对接部门主要是房产局和国土局,缴交契税时还要涉及到地税局;对内部门主要是营销中心和财务部,项目部各部门和物业公司各部门也有涉及.

房地产管理部的工作主要以公司预销售与产权证的办理为目的开展,内容包括前期咨询、预售前准备工作、销售中各项业务的办理、收楼前准备工作和产权证的办理.

第一章前期咨询:

以下仅为咨询内容,各项业务具体内容及具体情况见各具体章节.

1、商品房预售面积测算咨询:

①面积测算的单位有无要求;

②面积测算的受理流程;

③面积测算的规范哪些与国标一致、当地有哪些特殊规定(需详尽);

④收费标准.

2、关于预售的相关咨询:

①办理预售许可证的相关要求及要件;

②是否需要前期物业招投标;

③办理预售当地政府对于户型配比有无具体要求;

④预售款是否监控,监控方法;

⑤预售许可证是否存在有效期,有效期多长;

⑥办理预售后,《商品房买卖合同》的购买以及签订的具体要求.

3、《商品房买卖合同》备案和抵押登记办理流程的咨询:

①备案和抵押登记申请办理的条件;

②备案和抵押登记申请办理的具体要件及办结期限;

③注销合同备案和抵押登记的流程.

4、地籍测量咨询:

①地籍测量申请条件;

②地籍测量办理流程;

③收费标准.

5、关于初始登记的相关咨询:

①申请办理条件;

②申请办理的要件及办结期限;

③收费标准.

6、办理房产证、国土证及房产他项权证、国土他项权证的相关咨询:

①办理各个证的办理条件;

②相关要件及办结期限;

③收费标准;

④有无其他特殊事宜.

7、关于网上销售与网上备案的相关咨询:

①咨询网上销售与网上备案所使用系统的具体情况;

②网上签约与网上备案的具体操作流程;

③网上备案后如何撤销备案、终止合同.

第二章预售前准备工作

1、房产测量预售面积的计算:

通辽市房产管理局经济技术开发区分局规定房产面积测算需在其附属公司通辽市环球房地产测绘有限公司办理.

预售面积测算需提供相应的规划许可证、总规图、单体施工图纸纸质版和电子版各一份以及一份测绘委托书.

通辽面积测算以国家标准为基准,以规划批复为指引,无特殊要求.首层为商业或车库、以上楼层是住宅的建筑物,如住宅层不使用商业及车库楼梯间的,商业或车库和住宅层的面积可单独计算,无需全体公摊.

收费标准:住宅1.36元/米2、商业2.04元/米2、综合楼2.72元/米2.

办理以排队方式进行.

预售面积测算完毕后共出具三份测绘报告,一份房产局留底,二份给予我公司(其中一份做为办理预售证得要件,另一份留底).

2、预售资金监管协议的签订:

办理预售许可证时,预售资金监管协议为其中一项必要的材料.

询问资金管理部和财务部,对预售监控款开户行有无特殊要求,本着资金管理部和财务部的要求、公司对预售资金监管账户开设的相关要求与房产局附属担保公司通辽市住房置业担保有限公司商谈,并与相关银行三方签订《预售资金监管协议》.

3、《商品房预销售许可证》的办理:

办理所需具体要件:

(1)办理申请;

(2)房地产开发企业工商营业执照(验原件,交复印件);

(3)房地产开发企业资质证书(验原件,交复印件);

(4)开发项目发展改革委员会批准文件(验原件,交复印件);

(5)建设用地规划许可证(验原件,交复印件);

(6)用地批准书或土地使用证(验原件,交复印件);

(7)建设工程规划许可证(验原件,交复印件);

(8)建设工程施工许可证(验原件,交复印件);

(9)由政府房地产评估机构或其他以取得自治区建设厅颁发的房地产价格评估机构资质证书的评估机构评估验证,完成工程建设投资总额25%以上的评估证明(实际上房产局强制要求在其附属评估公司办理,创收)

(10)工程进度计划(开工日期、竣工日期);

(11)工程施工合同(与施工许可证相符);

(12)预(销)售面积核定书;

(13)预售方案;

(14)预售商品房分栋、分层平面图;

(15)拆迁地段拆迁户登记表、补偿安置情况证明及被拆迁户房证;

(16)预售资金监管协议;

(17)网上填报项目申请信息;

(18)规划效果图(电子版);

(19)收费明细表(附收费依据);

(20)90米2以下住宅户数所占住宅总户数的比例;

(21)前期物业设施设备的规划说明;

(22)经过培训合格的售楼人员证书、劳动合同及印章.

办理预售许可证在房产局办理,所需各证件从财务部借取.

4、开盘前签发给营销中心的材料:

(1)开盘通启

内容主要包括合同填写的注意事项,合同备案、预告登记、评估、抵押登记的办理条件、所需材料、收费标准等,办理房产证、国土证、房产他项权证和国土他项权证的办理条件、所需材料、收费标准等.

(2)部分合同附件

合同附件收费明细中办证费用项;

合同附件质量保证书内容.

(3)合同填写示范版本