中海南沙项目产业定位报告
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定位：粤港澳全面合作示范区
规划发展重点：重点发展 航运物流、特色金融、国际商 贸、高端制造等产业，建设以 生产性服务业为主导的现代产 业新高地和具有世界先迚水平 的综合服务枢纽。
南沙自贸区作为广东自贸区核心组成部分， 是粤港澳全面合作示范区，分为七大板块。
区域分析
蕉门河片区
蕉门河自贸区版块四至范围： 蕉门河中心区区块3平方公里， 东至金隆路，南至双山大道， 西至凤凰大道，北至私言滘。
碧桂园天玺湾
南沙传统商业中心主要集中 在金洲，该区位商业档次较 低，主要满足南沙本地人日 常消费； 南沙现有的较成熟商圈主要 沿迚港大道分布，形式上内 包括滨海隽城商业广场、金 莎广场、华汇国际广场等南 沙主要集中式商业；
除此之外南沙大部分住宅项目均有底商配套，满足社区日常需求，包括碧桂园天玺湾、 方圆于山诗意、中惠壁珑湾、南沙创鸿汇。
大型商业中 心、购物中 心、步行街
、万达 IMAX影城 等多功能城
市业态
50-120㎡
1F-4.5W左 右；2F-3W
左右；
3F-2W-3W
保利绿地大都汇
广东保利房地产 开发有限公司
2017.3
15.2万㎡
商铺5月月中或底 启动认筹，约5000
㎡
特色商业街
尚未认筹
尚未出售
越秀滨海隽城 商业广场
越秀城建地产 开发有限公司
功能定位：境外投资综合服 务区。
规划发展重点：重点发展商 务服务产业、培育外贸新业 态，集聚中小企业总部。为 港澳中小企业开拓国内市场、 国内中小企业开拓国际市场 提供支撑。
本项目位亍蕉门河自贸区版块， 定位为境外投资综合服务区。
区域分析
本体区位
本项目地处南沙自贸区蕉门河中心CBD， 总部聚集区内，区域优势明显
项目区位： 本项目位亍南
商业用地B1、商务用地B2 总面积6.6万m2
沙区金隆路不上隆 岭路交界处，属亍
容积率≤4
成交楼面价：3360元 /方
南沙自贸区蕉门河 中心版块，规划为 总部聚集区。
恒大和通信 科技股份有
限公司
保利绿 地大都
会
真功 夫
商务金融用地 总面积4.2万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
南沙成熟商业市场表现一般， 租金水平丌高，投资回报率丌高。
隽城商业广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场 碧桂园社区商业
规模/形态 （平米）
1.64万
3万，集中式商业， 共4层
800多间铺，住宅 底商
3.3万，集中式商业 ，4层裙楼
住宅底商
主要经营业态 商铺面积 （平米）
价格水平
餐饮、代购、中高端 品牌产业
2015.12
1.64万㎡
6800㎡
南沙轴心地 铁口社群
MALL
40-500 ㎡
ห้องสมุดไป่ตู้
3F：2W多； 2F：3W-
4W/㎡，1F ：4W-5W总 价20万/间起
香江国际 金融中心
香江控股有限公 司
2017.4 12.1214万㎡
约10119㎡
跨境金融商 业Mall
55㎡
尚未认筹
项目属性
市场分析-竞品分析
中海联南沙项目 产业定位报告
目录
PART 1 项目属性 PART 2 核心问题界定 PART 3 商业整体定位
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
区域分析
南沙自贸区
广州南沙自贸区：共60平方公 里，共分七个区块——海港区 块（分沙仔岛作业区和龙穴岛 作业区）、明珠湾起步区、南 沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、 南沙湾区块、蕉门河中心区区 城、万顷沙保税港加工制造业 区块。
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
市场分析-竞品地图
南沙现有的较成熟商圈为进港大道沿线金洲商圈， 商铺主要分为集中式商业街区和楼盘底商。
奥园海景城 南沙万达广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场
进港大道金洲商圈
于山诗意商铺
奥园金莎广场 南沙城
南沙碧桂园
中大城商业街 隽城商业广场
成交楼面价： 3586元/方
上隆岭路
东临南沙成熟 商业中心金洲商圈，
中海联 本体
香江国际 金融中心
西靠行政服务中心
保利
南沙区店，是南沙 真正的商政核心地 段，享受自贸区政 策倾斜及各种税收
商务金融用地 总面积11.7万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
成交楼面价：3400元/方
优惠。
地块分析： 本项目占地1.2
万平米，总建面 68555平米，共有 1栋写字楼、1栋公 寓和6753.23㎡的 底商。
四至分析： 北面是上隆岭路， 东边是金隆路，西 边是越秀商业体， 南边是保利绿地大 都汇。
项目属性
本体分析
本项目1.5KM范围内银行、学校、商业、酒庖等配套齐全， 商住氛围浓厚，交通便利
项目属性
市场分析-竞品分析
自贸区内純商业项目较少，暂无成熟商业， 商业档次除万达广场外大多为中低档。
项目名称
开发商
开业日期 总建面
商业面积
商业性质
商铺面 积段
售价/租金
万达广场
广州万达广场 投资有限公司
2016.1
40.85万㎡
139500㎡（地上A 区大商业79998平 方米，地下A1区商 业建筑面积10002 平方米，临街商铺 49500平方米）
商业用地B1、商务用地B2 总面积4.6万m2 容积率≤3
成交楼面价：5018元/方
商业用地B1、商务用 地B2 总面积4.4万m2 容积率≤4
成交楼面价：
6434元/方
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
本体分析
本项目商业部分两面临街， 商业广场位亍两条干道的十字路口，昭示性好。
交通分析： 公交线路：18路，20路，31A路， 31B路，34路，38路，1路A线，4 路，13路，19路； 双地铁上盖：距离4号线延长线金隆 站（预计2015年底开通）200米， 距离4号线金州站约400米。 融入1小时都市圈：20分钟内接驳 华南快速，南沙港快速和京珠高速 直达珠三角主要城市。 配套分析： 中小学：周边教育资料丰富：金洲 小学、金隆小学、南沙一中、港龙 中英文实验学校、广州外国语学校； 综合商场：万达广场、华汇国际广 场 医院：南沙中心医院、中山大学附 属第六医院 银行：中国银行、工商银行、建设 银行、农业银行、招商银行、广发 银行 菜市场：板头市场、金洲农贸市场、 人口分析： 现1.5公里范围内丌足6万人，主要 以商品房小区居住人群为主。
规划发展重点：重点发展 航运物流、特色金融、国际商 贸、高端制造等产业，建设以 生产性服务业为主导的现代产 业新高地和具有世界先迚水平 的综合服务枢纽。
南沙自贸区作为广东自贸区核心组成部分， 是粤港澳全面合作示范区，分为七大板块。
区域分析
蕉门河片区
蕉门河自贸区版块四至范围： 蕉门河中心区区块3平方公里， 东至金隆路，南至双山大道， 西至凤凰大道，北至私言滘。
碧桂园天玺湾
南沙传统商业中心主要集中 在金洲，该区位商业档次较 低，主要满足南沙本地人日 常消费； 南沙现有的较成熟商圈主要 沿迚港大道分布，形式上内 包括滨海隽城商业广场、金 莎广场、华汇国际广场等南 沙主要集中式商业；
除此之外南沙大部分住宅项目均有底商配套，满足社区日常需求，包括碧桂园天玺湾、 方圆于山诗意、中惠壁珑湾、南沙创鸿汇。
大型商业中 心、购物中 心、步行街
、万达 IMAX影城 等多功能城
市业态
50-120㎡
1F-4.5W左 右；2F-3W
左右；
3F-2W-3W
保利绿地大都汇
广东保利房地产 开发有限公司
2017.3
15.2万㎡
商铺5月月中或底 启动认筹，约5000
㎡
特色商业街
尚未认筹
尚未出售
越秀滨海隽城 商业广场
越秀城建地产 开发有限公司
功能定位：境外投资综合服 务区。
规划发展重点：重点发展商 务服务产业、培育外贸新业 态，集聚中小企业总部。为 港澳中小企业开拓国内市场、 国内中小企业开拓国际市场 提供支撑。
本项目位亍蕉门河自贸区版块， 定位为境外投资综合服务区。
区域分析
本体区位
本项目地处南沙自贸区蕉门河中心CBD， 总部聚集区内，区域优势明显
项目区位： 本项目位亍南
商业用地B1、商务用地B2 总面积6.6万m2
沙区金隆路不上隆 岭路交界处，属亍
容积率≤4
成交楼面价：3360元 /方
南沙自贸区蕉门河 中心版块，规划为 总部聚集区。
恒大和通信 科技股份有
限公司
保利绿 地大都
会
真功 夫
商务金融用地 总面积4.2万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
南沙成熟商业市场表现一般， 租金水平丌高，投资回报率丌高。
隽城商业广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场 碧桂园社区商业
规模/形态 （平米）
1.64万
3万，集中式商业， 共4层
800多间铺，住宅 底商
3.3万，集中式商业 ，4层裙楼
住宅底商
主要经营业态 商铺面积 （平米）
价格水平
餐饮、代购、中高端 品牌产业
2015.12
1.64万㎡
6800㎡
南沙轴心地 铁口社群
MALL
40-500 ㎡
ห้องสมุดไป่ตู้
3F：2W多； 2F：3W-
4W/㎡，1F ：4W-5W总 价20万/间起
香江国际 金融中心
香江控股有限公 司
2017.4 12.1214万㎡
约10119㎡
跨境金融商 业Mall
55㎡
尚未认筹
项目属性
市场分析-竞品分析
中海联南沙项目 产业定位报告
目录
PART 1 项目属性 PART 2 核心问题界定 PART 3 商业整体定位
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
区域分析
南沙自贸区
广州南沙自贸区：共60平方公 里，共分七个区块——海港区 块（分沙仔岛作业区和龙穴岛 作业区）、明珠湾起步区、南 沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、 南沙湾区块、蕉门河中心区区 城、万顷沙保税港加工制造业 区块。
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
市场分析-竞品地图
南沙现有的较成熟商圈为进港大道沿线金洲商圈， 商铺主要分为集中式商业街区和楼盘底商。
奥园海景城 南沙万达广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场
进港大道金洲商圈
于山诗意商铺
奥园金莎广场 南沙城
南沙碧桂园
中大城商业街 隽城商业广场
成交楼面价： 3586元/方
上隆岭路
东临南沙成熟 商业中心金洲商圈，
中海联 本体
香江国际 金融中心
西靠行政服务中心
保利
南沙区店，是南沙 真正的商政核心地 段，享受自贸区政 策倾斜及各种税收
商务金融用地 总面积11.7万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
成交楼面价：3400元/方
优惠。
地块分析： 本项目占地1.2
万平米，总建面 68555平米，共有 1栋写字楼、1栋公 寓和6753.23㎡的 底商。
四至分析： 北面是上隆岭路， 东边是金隆路，西 边是越秀商业体， 南边是保利绿地大 都汇。
项目属性
本体分析
本项目1.5KM范围内银行、学校、商业、酒庖等配套齐全， 商住氛围浓厚，交通便利
项目属性
市场分析-竞品分析
自贸区内純商业项目较少，暂无成熟商业， 商业档次除万达广场外大多为中低档。
项目名称
开发商
开业日期 总建面
商业面积
商业性质
商铺面 积段
售价/租金
万达广场
广州万达广场 投资有限公司
2016.1
40.85万㎡
139500㎡（地上A 区大商业79998平 方米，地下A1区商 业建筑面积10002 平方米，临街商铺 49500平方米）
商业用地B1、商务用地B2 总面积4.6万m2 容积率≤3
成交楼面价：5018元/方
商业用地B1、商务用 地B2 总面积4.4万m2 容积率≤4
成交楼面价：
6434元/方
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
本体分析
本项目商业部分两面临街， 商业广场位亍两条干道的十字路口，昭示性好。
交通分析： 公交线路：18路，20路，31A路， 31B路，34路，38路，1路A线，4 路，13路，19路； 双地铁上盖：距离4号线延长线金隆 站（预计2015年底开通）200米， 距离4号线金州站约400米。 融入1小时都市圈：20分钟内接驳 华南快速，南沙港快速和京珠高速 直达珠三角主要城市。 配套分析： 中小学：周边教育资料丰富：金洲 小学、金隆小学、南沙一中、港龙 中英文实验学校、广州外国语学校； 综合商场：万达广场、华汇国际广 场 医院：南沙中心医院、中山大学附 属第六医院 银行：中国银行、工商银行、建设 银行、农业银行、招商银行、广发 银行 菜市场：板头市场、金洲农贸市场、 人口分析： 现1.5公里范围内丌足6万人，主要 以商品房小区居住人群为主。