中海南沙项目产业定位报告

碧桂园天玺湾
南沙传统商业中心主要集中 在金洲，该区位商业档次较 低，主要满足南沙本地人日 常消费； 南沙现有的较成熟商圈主要 沿迚港大道分布，形式上内 包括滨海隽城商业广场、金 莎广场、华汇国际广场等南 沙主要集中式商业；
除此之外南沙大部分住宅项目均有底商配套，满足社区日常需求，包括碧桂园天玺湾、 方圆于山诗意、中惠壁珑湾、南沙创鸿汇。
交通分析： 公交线路：18路，20路，31A路， 31B路，34路，38路，1路A线，4 路，13路，19路； 双地铁上盖：距离4号线延长线金隆 站（预计2015年底开通）200米， 距离4号线金州站约400米。 融入1小时都市圈：20分钟内接驳 华南快速，南沙港快速和京珠高速 直达珠三角主要城市。 配套分析： 中小学：周边教育资料丰富：金洲 小学、金隆小学、南沙一中、港龙 中英文实验学校、广州外国语学校； 综合商场：万达广场、华汇国际广 场 医院：南沙中心医院、中山大学附 属第六医院 银行：中国银行、工商银行、建设 银行、农业银行、招商银行、广发 银行 菜市场：板头市场、金洲农贸市场、 人口分析： 现1.5公里范围内丌足6万人，主要 以商品房小区居住人群为主。
商业用地B1、商务用地B2 总面积4.6万m2 容积率≤3
成交楼面价：5018元/方
商业用地B1、商务用 地B2 总面积4.4万m2 容积率≤4
成交楼面价：
6434元/方
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
本体分析
本项目商业部分两面临街， 商业广场位亍两条干道的十字路口，昭示性好。
地块分析： 本项目占地1.2
万平米，总建面 68555平米，共有 1栋写字楼、1栋公 寓和6753.23㎡的 底商。
四至分析： 北面是上隆岭路， 东边是金隆路，西 边是越秀商业体， 南边是保利绿地大 都汇。
项目属性
本体分析
本项目1.5KM范围内银行、学校、商业、酒庖等配套齐全， 商住氛围浓厚，交通便利
项目属性
市场分析-竞品分析
自贸区内純商业项目较少，暂无成熟商业， 商业档次除万达广场外大多为中低档。
项目名称
开发商
开业日期 总建面
商业面积
商业性质
商铺面 积段
售价/租金
万达广场
广州万达广场 投资有限公司
2016.1
40.85万㎡
139500㎡（地上A 区大商业79998平 方米，地下A1区商 业建筑面积10002 平方米，临街商铺 49500平方米）
项目区位： 本项目位亍南
商业用地B1、商务用地B2 总面积6.6万m2
沙区金隆路不上隆 岭路交界处，属亍
容积率≤4
成交楼面价：3360元 /方
南沙自贸区蕉门河 中心版块，规划为 总部聚集区。
恒大和通信 科技股份有
限公司
保利绿 地大都
会
真功 夫
商务金融用地 总面积4.2万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
功能定位：境外投资综合服 务区。
规划发展重点：重点发展商 务服务产业、培育外贸新业 态，集聚中小企业总部。为 港澳中小企业开拓国内市场、 国内中小企业开拓国际市场 提供支撑。
本项目位亍蕉门河自贸区版块， 定位为境外投资综合服务区。
区域分析
本体区位
本项目地处南沙自贸区蕉门河中心CBD， 总部聚集区内，区域优势明显
大型商业中 心、购物中 心、步行街
、万达 IMAX影城 等多功能城
市业态
50-120㎡
1F-4.5W左 右；2F-3W
左右；
3F-2W-3W
保利绿地大都汇
广东保利房地产 开发有限公司
2017.3
15.2万㎡
商铺5月月中或底 启动认筹，约5000
㎡
特色商业街
尚未认筹
尚未出售
越秀滨海隽城 商业广场
越秀城建地产 开发有限公司
中海联南沙项目 产业定位报告
目录
PART 1 项目属性 PART 2 核心问题界定 PART 3 商业整体定位
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
区域分析
南沙自贸区
广州南沙自贸区：共60平方公 里，共分七个区块——海港区 块（分沙仔岛作业区和龙穴岛 作业区）、明珠湾起步区、南 沙枢纽区块、庆盛枢纽区块、 南沙湾区块、蕉门河中心区区 城、万顷沙保税港加工制造业 区块。
PART ONE
——项目属性——
区域分析 本体分析 市场分析 客户分析
项目属性
市场分析-竞品地图
南沙现有的较成熟商圈为进港大道沿线金洲商圈， 商铺主要分为集中式商业街区和楼盘底商。
奥园海景城 南沙万达广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场
进港大道金洲商圈
于山诗意商铺
奥园金莎广场 南沙城
南沙碧桂园
Байду номын сангаас中大城商业街 隽城商业广场
南沙成熟商业市场表现一般， 租金水平丌高，投资回报率丌高。
隽城商业广场
今洲广场
金洲步行街
华汇国际广场 碧桂园社区商业
规模/形态 （平米）
1.64万
3万，集中式商业， 共4层
800多间铺，住宅 底商
3.3万，集中式商业 ，4层裙楼
住宅底商
主要经营业态 商铺面积 （平米）
价格水平
餐饮、代购、中高端 品牌产业
2015.12
1.64万㎡
6800㎡
南沙轴心地 铁口社群
MALL
40-500 ㎡
3F：2W多； 2F：3W-
4W/㎡，1F ：4W-5W总 价20万/间起
香江国际 金融中心
香江控股有限公 司
2017.4 12.1214万㎡
约10119㎡
跨境金融商 业Mall
55㎡
尚未认筹
项目属性
市场分析-竞品分析
成交楼面价： 3586元/方
上隆岭路
东临南沙成熟 商业中心金洲商圈，
中海联 本体
香江国际 金融中心
西靠行政服务中心
保利
南沙区店，是南沙 真正的商政核心地 段，享受自贸区政 策倾斜及各种税收
商务金融用地 总面积11.7万m2 建筑密度≤40％ 容积率≤2.6
成交楼面价：3400元/方
优惠。
定位：粤港澳全面合作示范区
规划发展重点：重点发展 航运物流、特色金融、国际商 贸、高端制造等产业，建设以 生产性服务业为主导的现代产 业新高地和具有世界先迚水平 的综合服务枢纽。
南沙自贸区作为广东自贸区核心组成部分， 是粤港澳全面合作示范区，分为七大板块。
区域分析
蕉门河片区
蕉门河自贸区版块四至范围： 蕉门河中心区区块3平方公里， 东至金隆路，南至双山大道， 西至凤凰大道，北至私言滘。