小户型住宅产品研究教材.pptx

2000年深圳小户型典型
都市E站已经开始注 意到了内部的采光和 通风 。
2002年深圳小户型典型
产品规划集约化程度较高---丹枫白露。
2004年深圳小户型典型
朗钜御风庭注重户型采光的均好性。 并在走廊设计了空中花园。
2004年深圳小户型典型
2004年苹果园创造 了关外小户型开始的 时代
2005年深圳小户型典型
● 小户型住宅由于面 积的限制，住宅所要 求的许多功能难以满 足。
海景度假区 盐田
海世界、倚天阁、I领海、 湖心岛等
老板阶层、高级金领
其他片区
南山、宝安、龙岗等
时代骄子、百分白公寓、友邻 国际公寓、新一代公寓、米兰 公寓、鸿隆107、五米阳光、苹 果园、信和爱琴居等
深圳白领、深港 家庭、投资客等
四、小户型住宅产品的特殊性
1、小户型产品的多义性 ：
● 小户型适用的人群广泛：从终极消费者来看，小户型消 费的人群非常广泛，不仅是刚到深圳不久积蓄有限的白 领，深港小家庭，单身人士，深港商务人员，还是高级 白领、BOBO族、外地驻深机构、老板阶层等都有小户 型的消费市场 。
旭飞华天苑、翠雅居、鹏盛公寓、名仕阁、 深蓝季节、澎柏假日公寓、美丽湾国际公寓、 蓝馨苑等。
有问题楼盘，烂尾楼改建，
双城世纪、佳兆业中心、红桂皇冠、祥云
有些改建后功能变化。
天都世纪等
度假和临时性居住
水云间、优品艺墅、湖心岛、心海假日、 海世界等
大社区的产品补充
鸿翔御景东园、万科城、东海岸、万科 高尔夫城市花园等
● 小户型功能的多义性：小户型的适应的消费功能广泛， 除了自住、出租、投资、赠品等，还有可以用于第二居 所、度假、休闲、办公、商务活动、老板的灰色空间等 多种用 。
● 小户型档次的多重性：不再是过去理解的单纯安置型物 业，小户型实际也可以做出不同的档次。
小户型产品适用于广泛的消费人群
2、容易异化的功能
小户型功能容易异化为办公
小户型功能容易异化为办公
● 小户型住宅功能转换成办公，户型也随之改变。
小户型功能容易异化为办公
一．灵活的LOFT设计 ● 弱化居住功能，
提供灵活的大空间， 给使用者自由发挥
● 平层大空间方 式—只预留厨卫管线
● 高空间方式（ 可增设夹层） 案例一：马赛公寓
3、产品缺陷不可避免
小户型住宅发
丽阳天下、彩田名苑、枫丹白露、苹果 展提升阶段
园、星桂园、时代骄子、百分白公寓等
2004 －2005年
星河世纪广场、趣园、花好园、
小户型进入多
御景华城、世金汉宫、城市主场、城市 元化发展阶段
天地广场、御风庭、鸿隆107、金贸礼
都、友邻国际公寓、风格名苑、海世界、
I领海等
片区 口岸片区
位置
以白领型公寓、 酒店服务公寓，小 户型住宅为主。
一、小户型住宅产品的定义
功能上划分的小户型住宅种类
类型 居家型
项目代表
服务人群
花好园、丽阳天下、 旭飞花园、城市新天 地、城市主场、金色 假日等
白领类、港人 度假类、中港家庭 类、粉领类等
商务型
都市E站、世金汉宫、
深港两地商务
都会100、金茂礼都等 人员、小型企业
二、小户型产生的历史根源 和发展阶段
97年深圳小户型典型
1997年以汇展阁为代表开创 了深圳酒店式公寓的先河，这也 是深圳最早的高档小户型产品
97年深圳小户型典型
汇展阁的单体通廊式
98年深圳小户型典型
华天苑三梯32户的布局，会造成电梯实用的紧张
99年深圳小户型典型
雕塑家园首次出现了公建化的 小户型。首创了ＬＯＦＴ空间
代表项目
罗湖、文锦渡、 皇岗等口岸地带
汇展阁、双城世纪、置地逸 轩、阳光新干线、御风庭、城 市天地广场、港城华庭、绿茵 阁金、御庭园等
受众人群
香港客户、深 港家庭、深港投 资客
旧厂改造区
八卦岭工业区、 上步工业区、天 健工业区等
鹏盛公寓、城市主场、翠馨居、 都会100、东方时代、金贸礼都、 TT国际公寓等
深圳白领、粉 领、投资客等
旧城改造区 东门、蔡屋围、水贝 等
东门168、蓝馨苑、风格名苑、 今日家园、名仕阁、星桂苑等
深圳白领、深港 家庭、深港商务 人员、投资客等
旧村改造区
岗厦、新州、 沙嘴、泥岗、皇 岗等
星河世纪广场、花好园、丽 深圳白领、投资客等 阳天下、星座传奇、皇庭世纪、 翠雅居、华天苑等
城市主场首个采用大面积 送凸窗的手法。 对共用空间的处理较好。
2005年深圳小户型典型
城市主场采光良好的 走廊和电梯间
2005年深圳小户型典型
城市主场公共空中庭院
2005年深圳小户型典型
星河世纪采用奇偶 层错层送露台和赠送凸 窗的模式。
小户型产生的几种情况
小户型产生的几种情况
代表楼盘
先天规划条件有缺陷：地块 小、噪音干扰大、景观资源 差。
中小户型住宅产品
小空间里面的大文章
——深圳小户型住宅产品发展演变趋向
目录
• 小户型住宅产品的定义 • 小户型产生的历史根源和发展阶段 • 花样年“花”系列小户型产品的发展 • 小户型产品的特殊性 • 小户型产品规划和单体上的趋向 • 近年来小户型产品的户型设计新手法 • 日本小户型住宅的分析以及对我们的启发 • 小户型常规营销手段。 • 小户型今后的发展趋向
● 小户型产品在功能上的转化是经常出现的。
● 深圳不少小户型开始还有居家的功能，随着城市发展的成熟和客户 的不断变化，许多小户型的住宅开始出现了功能上的异化。
● 例如都市E站、雕塑家园、都会100、鹏盛公寓开始从居家为主，之 后变成办公为主。
● 模糊功能的小户型产品，像深南路边的自由广场，是按住宅建的写 字楼。
政策导向
2006年6月1号开始实行的”国六条“90平 方米以下占70%,将形成小户型的新的市场需求。
小户型发展的历史阶段
时间 代表楼盘
市场特征
1997 －1999年
汇展阁、名仕阁、紫薇阁、旭飞
小户型住宅
花园、华达园、华天苑、鹏盛公寓、华 起步阶段
清园等
2000 －2003年
今日家园、都市E站、都会100、
一、小户型住宅产品的定义
一、小户型住宅产品的定义
以户型面积定义的小户型产品
类型
纯粹小户型项目 （公寓类）
代表项目
功能种类
汇展阁、趣园、世金 汉宫、鸿隆107、澎柏 白金公寓等
以酒店型、商务 型公寓和单身公寓 为主。
紧凑型小面积 户型项目
花好园、名仕阁、御 风庭、时代骄