我国高房价成因及对策

２． ５８ ｌ． ３４
第二阶段 ２０ ｏ５
２ｏ ０６
１７ ０． ６
１５ ０． Ｏ
５４６ Ｏ ５８． ２
６ ０ ７１ １ ５ ．０
４． ５ ０
ｌ． １ ５
２ ０ ｏ７
１ ７７ ｏ．
７ ３ ４７ ７５． ０
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第三阶段 ２０ ｏ８
ｌ６ ｏ． ６
６０８ ０ ２８． ９
４４６ ｏ ９１． ｏ
—９ １． ７
４． ３ ０
第三 阶段 （ ０ ８ ２ ０ 年至现在 ）“ ：价升 量 明 显 高 于 国 际 大 都
２０ （ ８ ） Ｏ ． ｏ９１ 月 １ ２ — Ｏ
２ 倡导低碳 生活方式 。 、 我们 日常生活 式 ， 约用水 ， 节 少开私 家车 ， 买绿色 产 共 同创 造出一个适 宜人类生 存居 住的 良 购 的每一天都在排放大量 的温室气 体， 倡导 品， 拒绝奢侈品， 拒绝一次性物 品， 随手关 好环境。
提要
我国房价过高，对房地产行
业 自身 的运 营 以及 国民经济 的健 康发展

及 整个社会 的和谐稳定 ， 都产 生 了一定负 面影响．造 成高房价 的原 因是 复杂 的、 多
方面的， 中供需矛盾是根本原 因．抑 制 其
我国高房价成因及对策
口文 ／ 林 莉
跌” 阶段 ． 市 场 进 一 步 活 跃 ， 机 活 动 增 市伦敦 ９１东京 ４１ 温哥华 ７１的房价 投 ：、 ：和 ： 加， 房价攀升 ， 大部分 自住购 房者无力购 收 入 比 。
解 对人均居 土地 招拍 挂 制 度 的起 源 。在 我 国 ， 地 归 的 违法 违 规 用 地 查 处 等信 息 ， 决信 息不 求 的购房者采取征收重税政 策， 土
超标 ” 的家庭 作为房 产税扩 国家所有 ， 国目前的土地招拍挂属于供 对称 的现状 ： 我 第三 ， 土地 交易涉及到社会 住 面积大幅“ 不 一锤子买卖 ” 必须 征后的征缴对象 。在房屋 保有环节征税 ， ， 给垄 断和 需求 竞争 并存模式 ， 一方面这种 公众 的利 益， 适于“ 既要杜绝那种“ 先拿地 ， 再 通过增加炒房 者的持有成 本来有 力打击 模式造成 了需求方 恶性竞争 ， 导致地价不 严格事后 监管 ， 调整规划 ” 的行径， 更要让囤地 、 炒地者无 投机性购房 ，遏制肆无忌惮的投机行为 ， 断暴涨： 另一方面作为卖方 的地方政府具 严格控制约定容积率、 公共用地 、 通过发挥财税制度的宏观调控作用 ， 有效 有垄断的强势地位 ， 不完全竞争 的土地市 所遁形。 第 控制 非理 地打击 投机性住房需求、 以抑制房产 价格 场这 一现行制 度给政府推 行其 “ 土地政 配套 设施及开竣工 时间： 四， 设立增加配建保障性房和承 的 快 速 飞涨 。 策” 提供 了极为方便 的操作平 台 ， 政府设 性土地竞价， 立土地交易中心 ， 开发商只 能到土地交 易 担 公益性设施建设 和地价合理 区间等作 中心按程序竞买拿地， 垄断” 竞争 ’ 为土地竟买硬性条件等 。 “ 和“ 叹 重压力之下 ， 必然 导致地价攀升 ， 各地“ 地 格 的过高 ， 也带动了周边房产价格上涨 。 置对 开发商并无影 响， 因为开发商只投入 综上， 国房价过高是不容置疑的事 我 实。 一方面房价过高使 多数城镇居 民无法
低碳生活 方式 并不是要减少 个人 的消费 灯等环保行 为， 我做起 ， 从 为社会做 出大 量 ，而 是强调 消费观念和 消费结构 的变 贡献 ， 从而减 少二氧化碳 的排放 ， 护地 保
化。首先 ， 应减 一次性” 品的消费嗜 球环境不再恶化 。 用 好： 次， 其 应戒除以大量消耗能源 、 大量排 放温室气体为代价的“ 奢侈消费 ” 的嗜好 ，
合 物 的消 耗 量 ， 加 蛋 白质 和 脂 肪 的摄 入 潮流 ， 政府的法律条例 、 增 从 企业 的研发创 ［】 晓霓 ． 新 型绿 色贸 易壁 垒 “ 关 ３孙 论 碳
量 。总之 ， 我们应选择健康环保 的生活方 新和承担社会责任和公众几个方面入手， 税” Ｊ． 【】 商场现代 ２ ０ ． ． 乜， ０９ ９
高房价 必须从体 制 、 制 、 策等方 面采 机 政
取有效 措施 ， 通过 多种 手段 ， 使房价真 正
回归理性．
关键词： 高房价 ； 住房 供给 ； 土地 出让 中图分类号 ：２ ３３ 文献标识码 ： Ｆ９． Ａ
一
、
我 国房 价 现 状
房而挤 出市场 ， 再加上国家宏观调控的抑
综上， 不论从房 地产 行业发展周期来
对没有取得土 并不积极披露信 开发贷款审批并重 点监控 ； 地 的相 对 供 给 不 足 ， 成 土 地 价 格 不 断上 政府为 自己的利益着想 ， 造 建 甚至还阻碍信息的透明化 ， 正因如此， 地使用权证书、建设用地规划许可证 、 涨， 进而推动房价 的持续上涨 。 此外 ， 开发 息， 商 囤地 、 待价而沽等违 规行 为也进 一步减 开发商为谋得 更大利益而采用 各种手段 设工程规划许可 证和施工许可证 的项 目， 投 同时通过各种炒作来影响 不给予贷款；对市场 结构配 置不合 理、 少了可供 房源 ， 造成供给 不足 ； 另一方 面 来蒙骗 消费者 ， 机炒作现象突出、 险较大 的项 目不予贷 风 商品房 需求 旺盛 。 一类是投资性需求。房 消费者 的判 断。 信息的不对称为开发商以 严格控制房地产开发项 目自有 资本金 地产投 资具有相对 较低 的风 险和较 稳定 远远 高于住房 开发成本 的价 格 出售提 供 款 。 房价居高不下也就不足为怪 。 的收益率， 越来越多的投资者逐渐将 目光 了可能， 转 向房地产投资。第二类 是实用性需求 。 我 国人 口众 多 ， 市化进程很 快 ， 民用 城 居
五 、 论 结
（ 作者单位： 江汉 大学 商学 院）
主要参考文献：
… １薛建会 ， 张宇， 尹言虎． 制造 ： 再 实现低
低碳经济将催生新的经济增长点， 它 碳经济的重要 途径 ． 产业观察．
信息技术一样 ， 为重塑世 【】 成 ２ 龚建文 ． 碳 经济 ： 低 中国的 现 实选择 提倡使用小排量汽车， 并有节制地使用汽 将 与全 球化 、 车； 第三 ， 倡导低碳饮食， 注重 限制碳水化 界经济版图的强大力量。 我们应顺应世界 【】 江 西社会科学， ０ ９ ７ Ｊ． ２０．．
三 、 制 高 房 价 的对 策 措 施 抑
比例达 到 ３ ％及 以上 ， ５ 开发商不缴 存或缴 存开发项 目资本金达不到标准 ， 决不予 坚
项 （ ） 一 完善 土地 出让 制度 。 第 一 ， 与 办理建筑施工许可、 目招投标等手续 。 参 （ ） 四 继续推进房产税 改革 。 加快推进
例 ，－ ３ ６倍 之 间 的房 第二阶段 （ ０ ３ ０７年 ） “ ２ ０ ￣２ ０ ： 量价 皆 价 收入 比较 为合理 ， 升” 阶段 。从 ２ ０ ０ ３年开始 ， 受经 济景气 周 而 ２ １ 我 国房 价 ０ ０年 期上升影响， 全国商品房销 售成 交量 继续 收 入 比 已 高 达 ８ｌ ：， 增加， 年均增幅 ２ ％左右 ； ４ 同时， 国房价 北 京 、 圳 、 州 、 全 深 广 上 也步入快速 上涨通道 ， 房屋销售 价格 指数 海 等 主要 城 市 房 价
段； 接着价格和成交量双双下降 ， 即为“ 量 入 ２ ０ ０ ９年后，房地产市场受 国家经济刺
价齐跌 ’ ’ 阶段： 随着价格的下跌 ， 需求开始 激政策 ， 尤其 是货 币政策 的影响重返“ 量 程 中， 市建 设很快 ， 城 多方 面的原 因共 同 增加 ， 成交量 回升 ， 进入“ 量升价跌 ” 阶段； 价 皆升” 的上升周期。前期价格上涨的背 造 成 了 我 国 的高 房 价 。
最后 随着宏观 经济 的好 转，投机 需求活 景下 ， 购房者多持观望态度 ，０ ９年 ８月 ２０
（ ） 需 矛盾 凸显 。 需规 律 是 市场 一 供 供
跃， 进入“ 量价齐升 ” 阶段 。根据行业发展 份 以来 全国部分城 市房 地产 交 易量开始 经济的基本 规律 ， 决定性地影 响着 市场 价 周期 ，可 以把 ２０ ０ ０年 以来我 国房地产发 减少， 明当前我国房地产市场正处在 由 格 。在我国房地产市场 中， 表 房价 的持续攀
＜ 作经济与科技） ２ １ 年 ｌ 合 ０１ １月号下（ 总第 ４ ９期 ） ２
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成本 、 技术含量 以及 真正 的市场供 给 整个市场 的均价下降 。 高， 根本原 因是供不应求 。一方面住房供 量 、 （ ） 房地产 开发 项 目贷款和 资 三 严控 而开发商对这些信息则 了如指掌 。在 给量不足。 国房地产市场在政府主导下 量 ， 我 商品房空置量大 政府是保证商 品住房市场公 本金比例。对负债率高、 运行 ，并没实现真正意义上的市场经济。 这个市场中， 严格控制新增房地产 土地 国有 ，国家完全垄断 了土地供应， 土 平 公正交易的唯一力量。但在某些地方 ， 的房地产开发企业 ，
一
般而言， 房地产市场的调整呈现 以 制和金融危机 的冲击 ， 该阶段市场成交量 看， 还是从衡量房价 的房 价收入 比指标来 二、 高房价成因分析 我 国 目前正处在 高速化 的城 市化进
下规律 ：首先 以成交量的下降为先 兆， 但 急剧减少。但 ２ ０ 年的这次 国家调整仅 看， ０８ 当前我 国房价总水平 已经 明显偏 高。 此时房价依然坚挺 ，出现 “ 跌价升 ” 量 阶 持续不到 １ 年时间 ， 是不充分 的调整 。进
资 于 自住的商品房的需求量巨大， 且城镇居 招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、
基本做法有免征首套普通 对那些大规模 房产税制改革， 民的改善性住房需求也十分迫切 ， 断加 历等应作为制度 组成部分 ， 不 适度征 收二套房产税 、 二套 深供需矛盾 ， 是造 成我 国房地产 市场价格 囤地 、 只炒地不盖房的不 良企业 实施准入 住宅房 产税 、 不断攀升 的关键之一 。 对 限制 ： 第二， 必须积极健全信息公开制度 ， 以上重征房产税 ：对 自住购房者 免税 ， 对投机性需 （ ） 二 土地 出让方式 。 土地私有制度是 要全程公开从 土地供应计划 到竣工验收 经营性购房者采取低税政策 ，
年 均 涨 幅超 过 ７ ％。 收 入 比均 突 破 １ ：， ５１
第一阶段 ２ｏ ｏ１
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１１ ０． ０
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２． Ｏ ０
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１５ ｏ． Ｏ ｌ ９Ｏ ｏ ．
３７７ ３ ３ ． ｌ６ ３２１ Ｏ ８３ ． ６
展过程分为三个阶段： 升” 阶段 。 表 １ 如 数据 所 示 ， 一 阶段 全 国 这
“ 量跌价升 ” 量 价 到“
另 一 方 面 ， 国 我
表ｌ ００ ２０ 年全国 ２０￣ ０９ 房屋销售价格 指数及房屋销 售量变化情况 阶段 年份
２ ｏ Ｄｏ
第 一 阶 段 【０ ０ ２ ０ ２ ０ ￣ ０ ２年 ） “ 跌 量 齐 跌 ” ：价 的关 键 阶 段 。
房屋销售价 商品房销售面 商品 房销售 格指数（ 积（ ％） 万平方米） 面积增长（） ％
１ ｏ８ ｏ． １６７１ ８ ３ ．３ ２． ８ Ｏ
房 价涨幅较小 ， 期间房屋销售价格指 房 价 收入 比远 高 于 ３年
数年均 涨幅为 ２ ％；市场成交量则大幅 正常水平 。 国际惯 ． Ｏ 按 增加 ， 年均增幅 ２ ％以上 。（ １ ０ 表 ）