水疗酒店商业模式分析

水疗酒店商业模式分析

本地市场概况

**市水疗会所目前处于落后状态，基本停留在“洗浴+客房”的经营模式，浴资及房间费用为主要盈利产品，其他配套设施简单，理疗等项目没有成为会所的主要盈利产品。以**市洗浴行业的龙头企业蓝海岸为例：营业面积约5000平方、分六层、更衣柜334个，客房三—六层约80间，与水疗连通经营，均配自动麻将，年均客流量200/日，其收入分析如下：

主要盈利项目

区域收费项目营业额比例

水区浴资、擦背43%

休息区大堂保健项目10%

按摩区特色按摩27%

客房房费20%

消费分析

消费群消费项目及费用/元合计/元人群比例低消费群浴资30+擦背28 58元40% 中档消费群浴资30+擦背28+足浴48 106元35%

高档消费群浴资30+擦背28+擦背套餐

项目36+楼层按摩168

262元25%

营业收入分析

a.水会：平均日人流：200

低消费群体：200×0.4×58=4640元

中档消费全体：200×0.35×106=7420元

高消费群体：200×0.25×262=13100元

b.客房营业额： 80×90%（重复使用）×150=10800

赠送浴资额：80×90%×60（双人浴资）=4320

实际客房收入：10800-4320=6480

合计：日营业额：31640元

月营业额：949200元

年营业额：11390400元

由以上数据分析，基本可以判断，蓝海岸之主要收入来源于浴资及客房，占营业额比例为63%，而麻将客房，作为其主要吸引客人的卖点，实际收入占营业额的20%（含房间茶水等消费）。

优势：由于会所面积以及市场引导能力决定峰值是固定的，即高峰期400人/日，平均客流200人/日，以麻将客房及洗浴功能为主要卖点，客房分流了大部分客流，所以，公共区域的面积被缩小，功能简化，而作为棋牌麻将为主要功能的房间，配臵也自然降低，装饰投入成本大大减低。

劣势：市场可复制性高；难以形成档次，逐渐中、高消费客户群流失；由于功能有限，难以形成多样的营销模式，市场占有率会逐渐下降；模式落后，容易被市场及新潮流淘汰。

客人流线分析

大堂更鞋客房浴区休闲区域客房大堂

中原市场成功模式分析

中原水疗市场以郑州为中心，通过近十年的发展，与国内一线城市水平已接近，并有机的结合了南北洗浴文化特点，成功引入休闲广场式概念，以齐全的功能配套拉升门票价格，主力推广理疗及特色按摩作为盈利重点。以目前中原市场的行业标杆大浪淘沙（金水路店）为例：营业面积约20000平方，共7层，客房分布于二、五、六楼（客房需更衣进入），更衣柜800个，年均人流量500人/日，其收入分析如下：

主要盈利项目

区域收费项目营业额比例

水区浴资、擦背30%

休息区大堂保健项目20%

按摩区保健按摩32%

客房房费10%

自助餐餐费8%

消费群分析

消费群消费项目及费用/元合计/元人群比例

低消费群浴资79+擦背39+自助餐

39

157元35%

中档消费群浴资79+擦背39+自助餐

39+大堂项目组合128

363元40%

高档消费群浴资79+擦背39+擦背套餐

项目39+自助餐39+大堂项

目组合128+楼层按摩599

923元25%

营业收入分析

a.水会：平均日人流：500

低消费群体：500×0.35×157=27475元

中档消费全体：500×0.4×363=72600元

高消费群体：500×0.25×923=115375元

b.客房营业额： 108×80% ×300=25920

合计：日营业额：241370元、

月营业额：7241100元

年营业额：86893200元

据以上数据分析，作为定位中高端消费群体的大浪淘沙，其理疗项目是主要盈利点，占营业额的52%，次赢利点为浴资及擦背收入，占营业额的30%，而客房作为附带产品，只占营业额的10%。

优势：配套设施齐全，高品质软件服务，大大拉升了会所档次，抬高门票及项目收费价格，同时，也方便了多样营销策略的运用。

劣势：需要一线城市的人流基数及消费水平支撑，同时软件服务支撑力度要求高，否则，客人消费欲望迅速降低，客流量难以保持，就会出现恶性循环，初期投资以及营运成本高，资金回收压力大。

本项目特点

1、处于三线城市，目标客户群基数小，人均收入与一二线城市难以对比；

2、本地市场业态相对落后，无实力雄厚及服务水平高的竞争对手，有成为市场标杆、市场领导者的机会；

3、地理位臵公路交通优越，但社区尚未成熟；

4、如单纯作为会所经营，体量过大，难以保持人气，需要合理

的多功能布局消化；

5、地处中原电器谷，**市产业聚集区中心，商务活动多，中高阶层收入群体集中。

项目客户群定位

由于特殊的地理位臵及周边环境所决定，结合目前本地休闲娱乐行业现状，本项目主要目标客户群体定位为**市及**地区的中高收入人群，依据如下：

1、地理位臵公路交通便利，但公共交通尚未成熟，除**市本地客源之外，辐射至**市市区及周边地区的是驾车客户；

2、地处产业聚集区，企业各种商务接待活动频繁（经调查，**市市区三星级酒店年平均入住率在75%-82%之间，快捷酒店入住率均接近90%），而**市市区目前尚无一家具有一定档次的酒店会所作为接待中心；

3、随着产业聚集区的成熟，将会出现大量的企业中高层管理人员及中高级技术人员，此部分人群收入相对丰厚，素质高，接受新事物能力强，具有消费动力及能力；（仅目前**市卫生洁具行业唐山籍中高级管理人员、技术人员5000元月薪以上者约200余人，可见一斑）

4、目前**市市区及周边，尚未形成规模、服务档次优质的休闲类酒店会所，中高端市场接近空白。

规划方案进程

1、首次方案规划为全会所功能，设更衣柜约1200个，棋牌客房120间。（出现会所体量过大，市场无法消化的问题）

2、市政府要求增加会议室功能，方案修改，增加会议室，同时更改流线，将纯会所更改为酒店与会所想结合的模式。

3、经市场调查，结合**市市酒店业入住率高、酒店档次低的特