青年乐园房地产前期策划报告

2、2015年市场发展趋势
（1）、市场需求从排浪式需求向个性化需求转化 （2）、市场投资以“四个新常态”代替30年高强度投资 （3）、房企大规模新增投资由国内市场开始转向国外市场 （4）、市场生产能力过剩，生产组织向“小、智、专”趋变 （5）、行业由劳动密集型、资本密集型开始向技术、人才密集型转化 （6）、房地产将由竞争转向质量、品质、差异化等的价值竞争 （7）、房地产受资源环境的约束走绿色、低碳、循环的路线 （8）、房地产风险在总体可控的情况下去杠杆化、泡沫化 （9）、房地产调控的边际效应递减，市场需要更科学合理的调控手段
本次设计是针对本小组房地产开发项目进行前期策划和 可行性研究。通过了解当前国内及西安市房地产发展趋势, 我们发现随着社会的不断发展，土地和资金便成了房地产开 发的命脉所在，而当前的市场的现状是：土地资源严重不足， 这就要求开发商高密度、高效率地使用现有的资源，所以， 中小户型住房将成为产品开发的最优选择。 本小组针对项目对市场进行了市场调查,了解市场购买 能力和需求，结合通过对项目地域板块详细分析、SWOT分 析等内容进行市场定位以及拟定规划方案，紧接着确定项目 的施工进度以及对所需的费用进行估算，然后进行投资和销 售策划并做出最终的财务评价。 得出结论：本项目市可行合理的。
七、综合评价及结论
通过对全国房地产市场、西安市房地产市场的调查和分析，综 合本项目特点，本项目各项基础条件已具备，市场进入时机也 较成熟。本项目所处区域房地产市场竞争日趋激烈，购房者心 态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质已成为中、高 档物业的必要前提条件，建设单位结合消费者心理，按照规划 设计方案尽快完成项目的建设。综上所诉，本项目是基本可行 的。
（三）、项目开发进度安排 1、项目周期安排 本项目总建设面积为192000m2，其中住宅面积约62345.24m2，配套非营业性公建面 积18192.56 m2。其中可销售的住宅面积约43265.24 m2，营业性公建409.084 m2考 虑招商或者自收自支，该项目拟分2年开发，2010年年末前期策划，2011年准备各项 工作，完成主体一部分，2012年基本完成主体、商业、道路、绿化等，2013年2月入 住。 2、施工进度安排 为了争取时间，保全质量完成工程，项目采用平行施工方式和流水施工方式。 项目计划2011年4月开工，至2013年全部完工，总工期2年2个月。
西安市房地产发展现状
西安虽然是二线城市，一方面具有二线城市发展的共有优势，另一方面西安的发 展特有优势在于它是一个相对的中心城市。西安的房地产市场本身就比北京、广 州、深圳等地起步晚，中国房地产这几年竞争比较激烈，像北京、上海、深圳地 产业的发展已经达到一个高度，空间受限，而西安的城市化进程也远没有达到完 善的程度。房地产对拉动西安市经济、促进经济平稳快速发展具有重要意义，在 当前经济形势下，房地产业在确保经济快速增长中，有着更为重要的作用。所以 作为二线城市的西安市房地产行业还有巨大的发展空间。
二、项目市场调查分析
（一）市场调查资料整理 1.西安市场整体消费特征 2、市场成交的面积占比及客户对应情况 3、首改客户的家庭结构特征 4、市场对浐灞区域的认知 5、浐灞区客户构成分析 （二）需求分析 1.政府调控职能趋于深化 2.产品供应结构趋于合理 3.旅游产业的发展带动房地产市场的繁荣 4.西安市房地产信息化 （三）结论 从上述的分析与预测中不难看出,在西安市经济形势走好的基础上,房屋需求仍然较为旺 盛,房地产价格持续稳步上升。随着人均可支配收入的上升,住宅类房地产的比重有小幅 上扬的趋势。 保持西安市房地产市场供需稳定的对策： （1）尽快完善和出台经济适用住房细则 （2）尽快完善限价商品房的细则 （3）实施房地产价格信息的发布
三、选地分析
地块1
该地块位于丈八北路以西，风度天城以北，西三环以东。周边均是社区住宅， 交通便利有201路，202路，225路，226路，253路，260路，300路，312 路等，距大雁塔仅有8.9公里，大唐芙蓉园10公里，并且周边还有陕西历史 博物馆，西安博物馆，西安碑林博物馆等景区。
地块二
4、景观设计 （1）、园林设计需配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外景观与建筑的空间 有机的融为一体，使户外不管在地面还是子啊楼上，均可欣赏到优美的景观。 （2）、环境的设计对私人空间、半私人空间和公共空间需要进行不同的处理。 （3）、强调细部设计，如特色凉亭、景柱、栏杆、基座。花坛及景墙等。并利用具 有特色的植物材料、花坛、铺地材料、水景、装饰墙及基座等，做以点缀，以突出 豪华、自然或温馨等主题。 （4）、植物设计需强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗 情画意的环境。植物材料需采用适合本地生长的植物作多层次的密集种植，并布置 于住宅与车道之间，以减少噪音、遮挡不良的视野。 （二）、项目技术方案说明 1、经济技术指标
公交站点较少，但是地 处二环内，距城区较近
交通便利，距地铁站近
相关配套
附近有外事学院，距离 土门新市场也挺近，周 边酒店客栈林立
紧挨大明宫国家遗址公 园，周边多为家属院
附近有西光中学，昆仑中 学，黄河中学，华山中学 等知名重点中学，并且有 西京医院等著名医院，紧 挨西光体育场 属于二环边，有长乐公园 兴庆宫等景点，环境适中
（1）、国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳 （2）、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快 （3）、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快 （4）、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大 （5）、70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显 （6）、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期
该地块位于未央区太华路以东，紧挨八府庄园商业街，距大明宫国家遗址公园仅1.6公里， 在二环以内，附近有707路，16路，262路，409路，707路等公交站，附近还有牡丹园等广场。
地块三
该地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线，附近有西光中学，黄河中学 等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场，长乐公园等游乐设施。并且 附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。
总用地面积 总建筑面积 住宅 商铺 物业 休闲中心 健身房 地下建筑面积 容积率 建筑占地面积 建筑密度 绿地率 总户数 235m2以上 270m2以上 建筑高度 192000m2 104063.94m2 62345.24m2 23514.02m2 305.56m2 182.26m2 182.26m2 17522.48m2 2.23 5138.65m2 27.99% 60% 1218户 1144户 174户 59.6m
景观环境
三环以外，地势比较空 旷，在建项目较多，扬 尘严重
紧挨大明宫国家遗址公 园，还有浐灞生态区， 环境优美空气质量好
四、项目状况
（一）、项目位置 地块位于东郊公园北路边，紧挨地铁一号线 1、项目状况 地块南北约：607米；地块北面约：401米；地块南面约：340米；规划建设用地面 积：192000㎡；绿地率≥20%；容积率﹤2.5；建筑密度﹤30%；建筑规模﹤45900㎡ （不包括用做公共活动空间的架空层，含各类待建配套用房），其中商业﹤8000㎡ ；建筑高度≤65米，建筑退规划用地边界线和道路红线距离为： 东： ≥10米 南： ≥4米 西： ≥3米 北： ≥5米 2、项目周边配套 附近有西光中学，黄河中学等重点名校，教育资源丰富，并且紧挨西光体育场， 长乐公园等游乐设施。并且附近有电力医院，北方医院，西京医院等知名医院。
各地块综合分析
得出结论：通过对三个地块的环境配套还有交通条件进行分析，地块一明显条件不足 ，所以不予考虑，地块二虽然紧挨浐灞生态区，环境优美，但是周边医疗教育配套不足 ，不如地块三交通便利并且配套齐全，所以综合考虑应选地块三。
地块一 地块二 地块三
交通条件
公交站点较多，但是地 理位置比较偏僻，并且 距离地铁站比较远
2、结构设计 （1）设计依据 A、建筑专业提供的建筑方案图 B、建筑结构安全等级：二级 C、建筑重要性类别：丙级 D、抗震设防烈度：七度 E、基本内压：0.5千牛/ m2 F、设计所涉及的主要规范和规程： （2）基础 A、小高层采用砖基础 B、商场采用天然地基上的钢筋混凝土独立基础、条基 C、地下车库采用抗浮桩 （3）上部结构 A、住宅部分采用剪力墙结构，抗震等级为二级 B、商场采用框架结构，抗震等级为三级 3、给排水 （1）生活给水 （2）消防栓给水系统 （3）排水系统 （4）雨水系统 4、消防设计 5、建筑节能 6、项目建设自然条件
（二）、项目的必要性 优越的地理位置，房开公司致力打造的西安精品住房项目，在西安火热的房地产市 场中，拥有良好的购买力，提升整个西安住房品质的新高度。
五、营销方案
（一）项目品牌定位 项目名称：青年乐园 档次定位：精装中小户型住宅——生活保质保量 项目卖点：第一，“公园就在家门口，医疗教育不用愁”的优越地段： 第二，“与空间博弈，与时间赛跑”的交通干线： 第三，“百分百生活，百分百享受”的生活环境： 第四，户型与面积比例分析： （二）物业管理服务 1.基本服务范围 公共区域的清洁服务；绿化养护服务；地面、地下停车场管理；邮件分拣、快递 服务、节日装饰；留言；物件暂存；水电气等费用一卡通划账；订报；问讯；月结 帐单等各项服务。 2.拓展服务范围 （1）24小时值班电话服务 （2）订票服务 （3）每日天气预报提示 （4）设置雨伞借还处 （5）生活常识介绍 （6）营养/果蔬/靓汤推荐 （7）医药/卫生/常识介绍
目录
营销方案 보고
ห้องสมุดไป่ตู้
项目规划设计
项目状况
房地产市场分析
选地分析
项目市场调查分析
一、房地产市场分析
1、2014年以来房地产运行特点
史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延 到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持 续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断扩大， 房价下降趋势也不断从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到二手房。
（三）传播策划 1、窄众营销：有的放矢地到各大青年白领人士工作的地方投放广告； 2、网络病毒式营销：年轻人喜欢上网，在网络上能将信息及时的扩散，从而 利用网络低廉的广告费用进行宣传； 3、情感营销：即通过一系列报纸、刊物情感软文去感动目标客户群。
六、项目规划设计
（一）、项目规划设计 1、项目设计依据 A、西安市青年乐园规划设计征集方案说明书 B、《住宅设计规范》、《城市居住区规划设计规房范》 C、其他相关的技术规范、规定 2 设计指导思想 以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环 境为目标，强化小区居住功能和环境，合理安排居住交通配套通讯设施，提高生活质 量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方 便的现代化高档生态居住小区。 3、建筑立面 建筑的外面强调竖线条，体现项目的立体感，凸窗、弧形阳台等体现出技术的精美。 屋顶设计采用一片轻盈的片格作为收头，穿插在建筑实体与柱子之间，优雅而又飘逸。 建筑色彩以墨色和白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。