企业投资决策分析(doc 14页)

企业投资决策分析(doc 14页)
（一）理论背景解释——投资决策
投资在经济学中主要是指企业部门为增加生产能力，在资本财货上的投资，是实质的投资行为，分为自发性和诱发性两种。

自发性投资是不受经济模型内的其它因素所影响的，国民所得或消费需求的变化不会影响这些投资的增减。

诱发性投资主要是受其它经济因素（如消费及收入等）的影响。

投资的目的主要是为了赚钱或取得回报。

根据投资边际效率分析,利率和投资之间有相反方向的关系：利率高时，投资少；利率低时，投资增加。

因此投资边际效率曲线亦可称为投资的需求曲线。

利率是投资的成本价格，利率高时，投资者愿意付出的投资额便下降；利率低时，投资者便希望多作投资。

这就表示利率和边际报酬率决定投资的重要因素。

一般来说，随着投资额的增加，投资的边际报酬率是会渐渐下降的，从收入的下降和成本的上升来看：投资增加会使产品（服务）供应大增，会导致生产因素价格上涨。

由这些因素可知，投资增加时，边际报酬率一般会因收入下降、成本上升而减低。

这构成一条负斜率的投资边际效率曲线，
也即是一条负斜率的投资需求曲线。

投资也会受到其它因素的影响，例如科技的迅猛发展，市场情况的变化，人们对未来的预期，资本财货的成本的变化，国民所得水平的多少，企业目前的盈利情况，政府的政策等。

（二）研究对象——澳门房地产
拥有四十多万人口的澳门，投资服务约占有澳门总市场比率的百分之几，占有的比率虽是很小，但是，这个比率已经为澳门市民奠定了不少的生活条件。

澳门本地市民常会最多接触；最为实用性的应该是本地的房地产市场，因为它是为生活大众带来紧贴联系的需求和供求作用。

据报导：澳门整体经济的快速增长，２００４年当地房地产业得到了迅猛的发展，楼宇成交总数达１５６０８个单位，比２００３年增加５０．１％；２００４年楼宇成交额达１０５．３亿澳门元，比前一年增长９６．４％；２００４年澳门的楼价大幅上升，２０００年以后新建的楼宇价格上升７０％左右，２０００年之前所建的楼宇价格的升幅也达２０％左右。

澳门业界乐观地预计，2005年澳门的房市可
再升30%到50%。

人们纷纷投资房地产，而影响澳门投资的因素有银行业界的理财利率的服务，政府政策的支持，供求关系的变化，市场情况的变化和国民所得水平的多少。

（三）分析对象加以理论解释
——澳门房地产投资的影响因素
1 银行利率的变动对投资的影响
澳门银行公会决定从2001年12月13起将银行储蓄利率调降0.125％，最优惠贷款利率调到5.125％，是40多年来的最低点。

由于澳门的存贷款利率均下调，市民不愿将资金存入银行，于是诱发了不少市民将手中的资金投资地产作保值或增值的心理。

同时特区政府在1996年推行4厘利息补贴计划，即无房户购屋自住，银行贷款利息可降低4厘。

再加上美国等地银行利率持续下调，带动澳门银行利率向下调整，加强了4厘利息补助计划对居民购房的吸引。

这些措施都是促销空置单位的好方法。

由于银行利率持续降低和近年房地产市场转趋活跃，澳门
特区政府经过仔细研究和评审，决定自2002年7月起取消对居民自置居屋贷款的4厘利息补贴。

同时，澳门银行公会2005年3月22号宣布跟随香港银行加息，今日起调升港元及澳门元标准储蓄存款利率由0.01%至0.25%。

这是次微调近0.25%，对存贷影响不大，不过因已进入加息周期，影响会逐步显现。

亦由于居民早已不再依赖食息，今次加息，资金不会立即转移流入银行。

反而是贷款最优惠利率由5%调升至5.25%，令现时偏高的楼价更添压力，加上步入加息周期，供楼者未来压力会越来越大。

而且现在更不是买楼时机，楼价又高，未来还会继续加息，失明都不想加重负担。

银行的加息和贷款利率的提高，都有利于遏制楼宇炒卖的热潮。

这便体现利率低时，投资者便希望多作投资；当利率高时，利率便是投资成本，投资者愿意付出的投资额便下降的原理。

2政府政策对投资的影响
回归后，澳门的经济逐步迈进较快速发展的周期。

特区行政长官何厚铧在
２００５年度施政报告中发出明确的“信号”，特区政府除了将旧区重建列入主要工作之外，还将研究制订新城区规
划，以填海造地扩大公共生活空间。

他说，填海造地将是特区政府明年的施政重点之一，政府希望通过新城规划，为澳门预留适当的土地资源储备。

特区政府明年会提交建议进行较大幅度的填海工程，不单为澳门未来几年，也要为未来１０到２０年提供合理的土地供应。

在特区政府推动旧区重建的政策下，泡沫经济时遗留下的“烂尾楼”如今都成为开发商争购的“抢手货”。

澳门特区统计暨普查局数字显示
2004年前3季
金额
成交的不
动产买卖
及按揭贷
款契
232．3亿澳
15023宗
门元
与同
40．9％144．5％
期上
升
今年第三季度，澳门整体住宅单位每平方米的平均成交价为８０１６澳门元，较去年同期上升２７％，较今年第二季上升４﹒５％。

1985年5月，中葡双方发表联合公报，房地产价格亦因而逐步上升。

1987年中国和葡萄牙政府共同签署了中葡联合声明。

大量外资涌入澳门，同时，澳门政府宣布多项大型基建工程开建；加之澳门的楼价与邻埠香港相比，明显偏低；另外，当时澳门的工商旅游业皆平稳发展，市民收入增加。

因而，带动了澳门房地产市道的兴盛。

进入90年代，澳门的存贷款利率均下调，诱发了不少市民产生置业保值心理。

澳门市民的入市助长了楼市的上升。

中国内地调整经济政策，信贷宽松，投资环境活跃起来，一些省、市以至乡镇资本纷纷到澳门投资建筑置业。

当地的投资移民政策亦支持房地产市场。

数据显示，去年申请当地投资移民申请个案多达4,000个，当中约有
2,000个已获批出。

由于规定投资移民人士必须投放资金在产业市场，故增加当地物业需求。

而去年澳门住宅交投量较对上一年劲升54%，并多达16,000宗.
以上资料反映出在近年来，澳门的物业需求及房价有持续上升的趋势，其关键因素是澳门的投资移民政策渐见成效。

根据澳门的移民政策订明投资金额下限为100万元资金必须投放物业或其它不动产，相比香港的650万，澳门的移民政策门坎比香港低得多。

因此吸引大批国内物业买家申请，以求取得居住权后，方便进出内地营商及取得外国护照，令申请居留的数字大增。

据美联移民顾问的数字显示，在2003年澳门当局已批出2,000宗投资移民的申请。

3供求关系的变化对投资的影响
澳门房地产市场，自1993年开始到1999年，一直维持向下调整仍未看到止跌回升的现象。

究其原因，供过于求，严重失衡，或者可以说已达至饱和点和过剩现象。

在供求关系和竞争机制下，澳门楼宇价格由1992年高峰期到现在楼价已下调50％，从每平方英尺1000澳元下降至400多澳元。

由于政府相继推出了投资居留法和4厘利息补贴计划，而发展商在推销时提供多款多种优惠服务，才能促进房地产业有
新的发展。

2000年后由于澳门赌业及旅游业充满商机，加上政府规定投资移民人士必须投放资金在产业市场的政策全力支持、利息低企，故投资澳门物业具有一定优势，也增加当地物业需求。

总的来说主要是经济快速增长，购房者踊跃。

所以近年澳门房地产市场蓬勃发展，令当地房产亦成为投资者的焦点，，新楼住宅的升值潜力亦较优厚。

此时由于当地物业需求上升，但新增供应不多，物业市场将出现供不应求情况。

随着利好澳门楼市的因素持续，将牵动澳门楼价继续步步高升。

这使澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。

这便体现了供过于求时，商品的价格会降低；求过于供时，商品价格就会相应提高的原理。

4市场情况的变化对投资的影响
据澳门统计局数据显示，2003年，澳门共有18556楼宇单位买卖成交，其中住宅物业为10398个。

今年首三季澳门楼宇买卖数目达20557个，已超去年全年的交投量。

所促成交易分布
商业及写
住宅
工业单位
字楼
11198个
3209
个
230个
2004年第四季度，澳门2000年及以后建成的住宅单元房每平方米平均成交价为１５５６６澳门元（下同），较2003年第四季上升７０％，也比2004年第三季上升１１．６％。

澳门楼市大热，主导楼市走向的住宅物业更是抢手。

由去年下半年开始，住宅物业交投量持续攀升，
2003年住宅物业买卖
第3季第4季
2803宗4196宗
一年后交投活跃程度增加近50％
建成物业数量的步伐，远追不上楼宇买卖交易宗数，求过于供，促使澳门楼价“高处未算高”。

今年首3季澳门建成的单位数目仅465个(住宅、商业及写字楼、工业单位，分别占403个、52个及1个)，根本难以满足逾20000个的庞大交投量。

在渴市的非常时期，推动澳门楼价不断飙升。

澳门整体经济得到恢复和发展，来澳定居的新移民（主要是来自中国内地）骤增，刺激了对住宅楼宇的需求；另外
香港房地产市道畅旺，一些投资者因难以在香港买到理想的土地，而转向澳门房地产市场。

澳门的楼价只有香港的20％—25％，大大吸引了日本、韩国、新加坡等地的建筑商入市澳门。

对未来的预测
从2004年年底到2006年，将有大量新基建项目落成，新的旅游景点如渔人码头、东亚影视城和2005年东亚运场馆也将投入使用。

业内人士估计，明年澳门的楼市还会在今年的基础上再升三成。

以上资料反映了市场情况对投资的影响。

5国民所得水平的多少对投资的影响因素
1998年至2004年之本地生产总值、人均本地生产总值及本地生产总值之平减物价指数
从上表可以看出，澳门每年的GDP都在增长，而人们也更加愿意把钱投资在房地产上。

1998年至2004年以当年价格估算之固定资本形成总额年
份总值
私人部门政府
Sector privado Governo
Private sector Government
总值建筑设备总值建筑设备
199 8 8 829
850
7 249
566
5 734
499
1 515
067
1 580
283
1 405
253
175
030
1998 275 7 043 4 977 2 065 1 231 1 057 174
9 070 315 577 738 755 368 387
200 0 5 618
314
4 783
159
3 113
838
1 669
320
835
155
606
600
228
555
200 1 5 118
950
4 243
814
2 123
230
2 120
584
875
136
607
505
267
631
200 2 5 800
686
4 490
738
1 951
035
2 539
703
1 309
948
1 066
353
243
595
200 3 8 981
935
6 671
682
3 469
955
3 201
728
2 310
253
2 017
928
292
325
200 4@13 391
998
10 075
809
5 370
843
4 704
966
3 316
189
2 931
296
384
893
从上表可以看出，私人部门与政府部门在建筑（地产）方面每年的投入也不断增加。

从以上资料可以看出国民所得的多少对投资有一定的影响。

（四）总结
澳门经济的蓬勃发展，是经由整体的内部因素和外部因素影响所致，让澳门房地产市场在澳门己不再是普通的销售点，而是具有竞争性的市场形势。

外部的有利因素和内部的恰当政策共同地配合下，使现在本地市场除了澳门本身的企业公司之外，还有各种类型不同的投资公司相继在本地开业。

如澳门娱乐场所的陆续增加、各间大型的酒店相继落成等等，这些眼前的例证，就能够证明澳门是可以运用本身的特点去营运，同时也会带动不同产业的发展，酒店、零售业、手信业等等，还有现在有很多人投身的房地产行业。

现在澳门房地产市场兴旺的原因是有由多种的条件因素，但是首要因素是有银行业界的理财利率的服务和政府政策的支持，这些都是可以为有需求的市民提供合理的援助和有关楼宇买卖的认识，使市民能够容易和较快捷地选购自己心中的标准。

除了银行业界的理财利率的服务和政府政策的支持，还有其它因素影响着澳门房地产投资，像供求关系，市场情况，国民所得水平。

很多不同的人士投身于房地产行业和很多投资公司在澳门设置分行，是因为觉得澳门土地或不同区域的楼宇是可以做出相当的价值，如一些有关香港的房地产市场投资于澳门本土，在开设不到半年的时间里，香港的房地产分行在澳门已有数十间的分行公司，而且它们利用现今澳门的经济条
件，把澳门土地本身的价值提高，从而使澳门的楼宇价值编制于不可预测的数字。

这问题可以理解好的现象，因为澳门的经济比去年的市道相差有些不同，现在的澳门市民都很愿意把自己手上的金额去做出适当的投资，但假设在以往的时段，想市民把自身的金额投资是很难的事。

所以现在澳门的市场是有无限的发挥，是只求投资人士能否把握时机和争取较好的发展地段。