房地产估价案例与分析1

绪论

一、本门课以往通过人数及与其他科目对比

图1 房地产估价案例与分析科目通过人数与其他科通过人数比较

本表中数据是从2002年开始到2010年的四科全通过人数以及单科合格保留成绩人数。通过对比，可以发现：

1. 案例与分析的单科保留成绩人数自2007年以来一直呈上升的趋势。

2. 尽管如此，由于其试题综合性较强，并且需要大量的实际工作经验，案例与分析这门课仍然是最难的一门课，单科合格保留成绩人数一直是四科中人数最少的。

因此，需要我们提高对这门课的重视。

二、2011版教材与2010版教材变动情况

三、考试试题类型与分值分布

一、问答题（共3题，每题10分）

二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

四、找出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再重做错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分，本题最多扣至零分。

从以上历年考试题的分析可以看出：

（1）问答题，通常与法律法规、技术路线、基本概念有关

（2）10个单项选择题，分为三个案例背景。

（3）通常指错题中有超过20个的错误，指出其中13个即为全对。错误通常集中在报告格式、方法使用上。

（4）改错题。改错题通常给出案例背景，挑出4个错误并进行改正。注意其中如果改错了倒扣2.5分。没有足够把握不要改动。

四、其他课程与该课程的联系

1. 《房地产基本制度与政策》与案例分析联系紧密的考点

（1）第二章建设用地制度与政策

集体土地征收

建设用地使用权出让

建设用地使用权划拨

（2）第三章国有土地上房屋征收（2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布。）

（3）第六章房地产交易管理制度与政策

房地产转让管理

房屋租赁管理

房地产抵押管理

（4）第十章房地产税收制度与政策

房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税

2.《房地产估价相关知识》与案例分析联系紧密的考点

建筑工程知识

工程造价知识

保险知识

统计知识

会计知识

法律知识

3.《房地产开发经营与管理》与案例分析联系紧密的考点

第二章房地产市场和市场运行

第三章房地产开发程序与管理

第五章现金流量与资金时间价值

第六章经济评价指标与方法

第七章风险分析与决策

第八章房地产开发项目可行性研究

4. 《房地产估价理论与方法》与案例分析联系紧密的考点

第六章市场法及其运用

第七章收益法及其运用

第八章成本法及其运用

第九章假设开发法及其应用

五如何学好这门课

（1）首先要有以上相关知识的储备

（2）结合教材、规范以及近些年考试真题的答案培养书面组织能力、表述能力、估价计算能力以及挑错能力

（3）培养综合能力

《房地产估价报告评审标准》

房地产估价报告评审标准（试行）

（征求意见稿）

第一条（制定目的）为了提高房地产估价报告质量，统一房地产估价报告评审要求和方法，保障房地产估价报告评审客观、合理，制定本标准。

第二条（适用范围）本标准适用于鉴证性房地产估价报告评审。

本标准所称鉴证性房地产估价报告（以下简称估价报告），是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用或者进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的房

地产估价报告。

（注：房地产估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。）

第三条（评审方式）估价报告评审采取定量评审和定性评审相结合的方式进行。

第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，分为一般项目评审和特殊项目评审。

一般项目是指估价报告基本组成要素和外在质量，分为4大项：（1）封面（或扉页）、致估价委托人函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件；（2）估价结果报告；（3）估价技术报告；（4）附件及外在质量。具体分为27个评审项目（见附件）。

特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特要素或者应当进行分析的独特内容。房地产抵押估价报告的特殊项目包括：估价对象变现能力分析、风险提示，以及对估价假设和限制条件、估价原则、估价结果披露和附件的特殊要求。（注：特殊项目一般指的是房地产抵押报告中需要增加的内容）

第五条（定量评审得分）估价报告定量评审的满分为100分。在赋予每个评审项目标准分的基础上，列举估价报告可能存在的质量缺陷并分别赋予一定的扣分值。

估价报告存在本标准列举的质量缺陷的，从相应评审项目标准分中减去该质量缺陷对应的扣分值，但该评审项目减去的扣分值之和不应超过其标准分。各个评审项目的评审得分为该评审项目的标准分减去扣分值之和。

不具有特殊项目的估价报告评审得分，为各个一般项目评审得分之和。具有特殊项目的估价报告评审得分，为一般项目评审得分与特殊项目评审得分累加后按照100分制换算而成。

第六条（测算过程评审）一般项目评审中，估价测算过程的评审得分按照下列方式确定：

（一）只能采用一种估价方法估价的，该估价方法的评审得分为估价测算过程的评审得分。

（二）应当采用两种或者两种以上估价方法估价的，各种估价方法评审得分的简单算术平均数为估价测算过程的评审得分。