企业与基金联合拿地融资模式
资本运作的常用工具：并购
资本运作的常用工具：并购1.上市公司如何开展并购一、确定并购战略，清晰并购路线上市公司开展并购工作的首要命题，是要基于自身的产业环境，确定出合适的产业并购战略和清晰的并购路线，相当于是企业并购的“大方向”要出来，才能有后续的并购支撑工作。
从实践操作中看，上市公司面临的产业环境多种多样，但主要可分为以下几种：行业前景广阔，但市场分散，区域差异大，上市公司需要全国布局，形成市场号召力，比如污水处理行业，碧水源在全国收购污水处理厂;行业前景广阔，但市场分散，产品差异大，上市公司需要整合产品，打造品牌或客户优势，比如广告策划行业，蓝色光标收购各细分广告龙头;行业前景广阔，细分市场集中，但企业间协同效应大，上市公司需要强强联合，建立协同生态圈，比如互联网行业，腾讯实施“二股东战略”，参股大众点评网、京东商城等各领域细分龙头;行业增长面临瓶颈，但市场分散，效率差异大，上市公司需要整合低效率企业，形成规模经济，比如水泥行业，海螺水泥收购各低效企业;行业增长面临瓶颈，但上下游有拓展空间，上市公司需要整合产业链，形成协同效应，比如黄金行业，豫园商城收购黄金采选企业，打造黄金全产业链;行业增长面临瓶颈，且相关行业皆竞争激烈，但上市公司拥有高估值，需要转型，比如中高端餐饮行业，湘鄂情通过收购进入文化传媒、环保领域。
对于很多上市公司而言，“不并是等死，并了是找死”。
正确的并购战略，是成功的第一步。
二、组织并购队伍，建立工作机制组建一个并购部门：组建精干的战略投资部，由资深的并购经理人带队，并有来自于投资、咨询、财务、法律或业务背景的员工支撑;公司核心高管也需要深度参与并购工作，甚至随时按照并购要求开展工作。
聘请一只中介队伍：聘请优秀的中介队伍，包括券商、律师、会计师。
建立一套工作机制：建立常态的工作组织机制，包括项目搜索、分析机制，沟通机制、决策机制;依据并购战略规划，制定上市公司开展并购工作的指引性文件，针对不同工作阶段、不同标的类型，明确并购工作的主要工作内容、工作目标、工作流程、工作规范、工作方法与行动策略、组织与队伍建设等内容，保障并购战略的落地执行。
解析EOD七大融资模式及收益来源
解析EOD七大融资模式及收益来源EOD投融资模式指的是钱从哪里来，如何来的问题。
我们对已经落地的EOD项目进行归类总结，得出目前EOD项目可以采取政府专项债券、政府投资基金等政府主导模式，以及PPP模式、ABO模式、投资人+EPC、特许经营+EPC等政企合作模式加速投放，必要时可通过政策性银行融资解决，为项目实施提供有力保障。
具体模式选择由项目特征、社会资本方谈判结果来定。
一、EOD投融资模式1、政府债券政府债券模式即前期通过发行政府专项债券为项目获得融资，项目的收入可以作为还款来源。
这种模式在融资方面信用评级高、成本低等优势就更加明显。
在这两批试点项目中，用债券作为项目融资来源的项目并不鲜见。
2、政府投资基金政府投资基金即由各级政府通过预算安排，以单独出资或与社会资本共同出资设立，采用股权投资等市场化方式，引导社会资本投资经济社会发展的重点领域和薄弱环节，支持相关产业和领域发展的资金。
基金作为创新型的融资方式，一般是投资在盈利性高、回报期短的项目中，基金开始扶持创新产业的发展。
环保产业作为七大创新产业之一，逐渐受到了各类基金的重视。
EOD项目也享受到了部分基金投资的红利。
3、政府与社会资本合作（PPP）PPP模式是政府部门和社会资本在基础设施及公共服务领域建立一种长期合作关系。
通过签署合同来明确双方的权利和义务，形成一种伙伴式合作关系。
具有促进多元化投资主体参与、缓解政府财政压力、合理分配风险，提高项目市场化运作效率等优点，有利于政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系。
PPP模式近年来受入库限制，数量逐步减少，在EOD项目中，PPP具有一定可行性。
政府采用引入投资建设人作为投资建设主体，与政府指定的平台公司依法成立项目公司（SPV公司），项目通过生态综合修复和片区综合开发两部分实施。
收益构成方面，一方面是政府付费部分，即针对生态环境治理部分政府购买、运营管养服务；二是使用者付费部分，即产业运营项目，盘活经营性资产；三是政府方提供的额外收益，入生态治理后的土地指标增加增收、专项补助资金等来源。
新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析
新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析熊㊀琳(武汉兴茂置业有限公司ꎬ湖北㊀武汉㊀４３００００)摘㊀要:房地产行业属于资金密集型行业ꎬ从土地获取到开发建设环节资金投入金额大㊁回收周期长ꎬ融资性现金流对房地产企业而已至关重要ꎮ在 房住不炒 三道红线 的政策监管背景下ꎬ过去多种激进的融资手段被监管叫停和整改ꎬ规范化的融资工具及创新利用对房地产企业提出了严峻的挑战ꎮ房地产企业要想在激烈的市场竞争中始终占据一席之地ꎬ保持自身竞争优势ꎬ构建完善的融资模式ꎬ规范税务处理是企业发展的重中之重ꎮ文章结合房地产行业融资的主要渠道ꎬ深入分析了房地产行业融资模式中存在的问题㊁创新融资模式及相关税务处理的有效措施ꎬ为推动房地产行业实现健康㊁可持续性发展ꎬ提供相关可借鉴性的建议ꎮ关键词:房地产ꎻ融资模式ꎻ创新ꎻ税务处理中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０４－００７７－０４㊀㊀房地产行业经过多年高速规模扩张ꎬ高杠杆高周转的经营模式在 房住不炒 政策调控背景下出现问题ꎮ近几年来ꎬ围绕着房地产去杠杆的一系列金融调控政策的出台ꎬ使得过去为规避监管创新层出不穷的融资模式已经不能满足经济新形势下房地产行业的现实需求ꎬ需要适应新政策㊁创新行业融资模式ꎬ改变传统的㊁被监管的融资模式ꎬ实现融资模式规范化㊁多渠道ꎬ以确保房地产项目有足够的资金顺利开发建设ꎮ一㊁房地产行业融资的主要模式按照资金是否由企业自身筹集可将融资模式分为内部融资和外部融资ꎮ内部融资主要依靠自身富余暂未使用的资金㊁未分配利润获得ꎬ除企业自身筹集以外的渠道获得的资金均为外部融资ꎮ外部融资按照从企业自身以外获取途径分为直接融资和间接融资ꎮ直接融资指的是从投资者股东或者市场直接获取的资金ꎬ间接融资指的是从非银行金融机构或者资本市场获得的资金ꎮ间接融资是房地产企业创新融资模式的主要途径ꎮ以下罗列了几种目前房企主要的融资模式ꎮ(一)传统融资模式１.银行信贷融资银行贷款是房地产企业进行融资最常用的渠道ꎬ房地产项目一旦开工建设ꎬ需要大量的资金投入ꎮ选择银行贷款融资具有成本低㊁利息低㊁效率高的优点ꎮ银行在批准项目贷款融资时ꎬ会对房地产企业进行一定的授信评估ꎬ符合银行综合授信条件的项目ꎬ才能取得银行贷款ꎮ目前银行信贷主要为开发贷款和住房按揭贷款ꎮ开发贷款是银行向房地产开发建设环节投放的贷款ꎬ只要开发主体符合四证齐全(四证指的是国有土地使用证㊁建设用地规划许可证㊁建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)㊁自有资本金投入达３０％㊁二级以上资质(业内简称 ４３２ )则可申请ꎮ住房按揭贷款是针对我国商品房预售制度下商品房按揭部分投放的贷款ꎬ购房者在履行相关网签及期房预抵押手续后则可向银行申请按揭贷款ꎬ按揭贷款直接投放到房企公司账户ꎬ是目前房企除预售首付款以外回流房款的最主要资金来源ꎮ２.股权融资传统的股权融资主要指房地产企业通过公开市场ＩＰＯ或者增发股票获取的资金ꎮＩＰＯ融资是近些年来房地产企业普遍兴起的一种新型融资方式ꎮ这种融资方式还款的利息少ꎬ还款压力整体较小ꎬ好多房地产企业选择ＩＰＯ融资模式ꎮ但是ＩＰＯ融资模式也存在一定的不足ꎬ融资手续较为烦琐ꎬ融资审核时７７作者简介:熊琳(１９８６—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖北孝感人ꎮ主要研究方向:房地产融资㊁房地产税务ꎮ间长ꎬ短时间内不能实现项目融资ꎮ受 房住不炒 政策影响ꎬ资本市场对房地产相关行业的市场估值预期不断下降ꎬ这种融资模式的瓶颈也越发凸显ꎮ在选择ＩＰＯ融资模式时ꎬ需要结合房地产企业自身实际需求以及当年的外部经济环境变化综合考虑ꎮ３.债券融资传统的债券融资主要是指在资本市场发债ꎬ境内的上市房企主要依靠Ａ股上市主体发行境内公司债或者中期票据ꎬ境外上市房企主要依靠境外上市主体发行美元债居多ꎮ信用评级良好的房企获得资本市场认可ꎬ在发债的成本㊁期限及募集时间上均收到投资者青睐ꎬ此类融资属于纯信用类融资ꎬ对融资主体的综合信用评级依赖度高ꎬ并不适用所有房企ꎮ(二)创新融资模式１.合作开发融资近些年来ꎬ资本市场对房企的规模及销售榜单排名和资本市场信用评级是强关联的ꎬ这也导致绝大部分房企为了获得更多的土地资源而不断扩张规模ꎬ合作开发模式在近些年遍地开花ꎬ有些城市的招拍挂项目甚至出现６家股东联合开发ꎬ这也是规模效应的产物ꎮ房地产企业在项目获取之初ꎬ为了规模扩张用小资金撬动更多项目ꎬ通过联合操盘共同开发㊁引入房地产私募基金或信托设立合伙企业股权合作等方式能够减轻拿地及建设环节资金压力ꎬ减少自有资金占用ꎮ常见的房地产企业合作开发有以下两种形式:一是成立联合开发项目公司ꎮ招拍挂项目在土地竞拍环节成立合营公司共同拿地ꎬ或者一方已获取土地后通过股权转让方式引入联合开发公司ꎬ双方通过联合操盘㊁一方操盘一方并表㊁分条线操盘等各种操盘模式实现联合开发ꎮ二是信托及私募基金股权引入ꎮ房地块开发企业获取土地时或者取得土地使用权后ꎬ通过与房地产信托㊁房地产私募股权基金等纯资金投资不负责后续经营操盘的财务投资人合作ꎬ明股实债㊁兜底收益等各种合作模式获取超股权比例的垫资ꎬ缓解项目建设阶段资金压力ꎮ由于房企前几年扩张规模增加杠杆ꎬ在拿地环节的前端融资时过多使用杠杆ꎬ监管层出台资管新规及各种新政策ꎬ禁止信托资金涉及前融拿地ꎮ为规避监管的各种夹层嵌套式ＳＰＶ架构及ＧＰ㊁ＬＰ合伙企业制模式的设立ꎬ都在近几年不断涌现出来ꎮ２.房地产资产证券化房地产证券化是以房地产抵押贷款债券为核心逻辑的融资体系ꎬ目的是通过对房地产存量资产进行现金流分析ꎬ通过证券市场功能ꎬ将房地产存量资产实现大众化㊁经营专业化ꎬ并分散投资风险ꎬ从资本市场直接融资ꎬ降低融资主体的债务杠杆ꎬ从而降低金融与资本市场风险ꎮ目前我国房地产资产证券化的主要操作模式包括ＣＭＢＳ(商业房地产抵押贷款支持证券)㊁运营收益权ＡＢＳ/ＡＢＮ(如酒店收入)㊁类ＲＥＩＴｓ㊁应收物业费ＡＢＳ和应收购房尾款ＡＢＳ等创新产品类型ꎮ资产证券化在盘活房地产企业持有公寓㊁写字楼㊁购物中心㊁产业园区等无法短期出售的业态上面起着重要的作用ꎮ依托证券化产品ꎬ房企在社会民生的运营周期较长的项目上ꎬ可实现 投融管退 的退出问题ꎬ有利于更多社会资本参与到经济实体建设中ꎬ有利于培育出更多产业运营业态ꎮ３.供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ㊁商业承兑汇票供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ是指对供应链内部的交易结构进行分析的基础上ꎬ运用自偿性贸易融资的信贷模型ꎬ并引入核心企业㊁资金流引导工具等新的风险控制变量ꎬ对供应链的不同节点提出封闭的授信支持及其他结算㊁理财等综合金融服务ꎮ房地产供应链金融ＡＢＳ/ＡＢＮ主要解决的是上游供应商因项目开发建设提供货物或服务㊁承包工程等ꎬ对房地产开发商形成的应收账款债权ꎮ供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的基础资产通常为上游供应商与开发商签订具有真实交易背景的工程施工及采购等合同ꎬ在为房地产开发商提供劳务或者服务后ꎬ形成的应收工程款等ꎮ通过房地产企业㊁供应商㊁保理商三方签订的融资合同ꎬ约定付款主体ꎬ还款主体ꎬ还款时间ꎬ且购买方的资产质量情况及评级符合供应链发行方的标准ꎮ目前市面上的供应链保理有无追索权保理和有追索权保理两类ꎬ部分信用评级良好的房企选择了无追保理ꎬ相当于将风险转移给了保理商ꎬ通过保理商对房企的综合授信及定价发行ꎮ供应链保理付款目前已成为房企解决工程应付款资金来源端常用的手段ꎬ有效缓解了现金支付压力ꎮ８７商业承兑汇票以签约法人主体的信用为依托ꎬ签发手续简便㊁手续费用更低ꎮ房地产企业使用商业承兑汇票能延迟付款时间ꎬ提高资金使用效率ꎻ通过签发商业承兑汇票将自身信用输出并辐射到企业生态链各个环节中ꎬ能够有效缓解房企对供应商工程款支付的现金压力问题ꎮ二㊁房地产行业融资现状问题(一)未能构建完善的房地产融资结构体系当前的房地产融资结构较为单一ꎬ银行类贷款是绝大部分房企普遍主流的融资渠道ꎮ受 三道红线 监管政策的影响ꎬ房企在主动披露资产负债率责任和义务上受到窗口指导ꎬ降负债㊁去金融杠杆已成为所有房企要持续发展和能否持续发展所关切的问题ꎮ目前ꎬ大部分房企过度依赖债权融资ꎬ通过开发项目及主体包装获取银行及机构投资人的债券及票据认购额ꎮ房地产企业开发周期长ꎬ如果开发项目在销售环节出现资金缺口ꎬ债权融资无法及时补足则会形成经营性现金流短缺ꎬ特别是出现监管趋严㊁销售回款不畅的局面ꎬ企业就会出现现金流断裂的风险ꎮ(二)缺乏房地产融资市场的有效监管举措随着我国经济的快速发展ꎬ房地产企业发展机遇多ꎬ已经成为我国国民经济发展的支柱性产业ꎮ由于房地产企业的过快发展带来的房价居高不下㊁居民住房成本日益剧增等一系列社会民生问题的出现ꎬ国家出台了关于抑制房地产过快过热发展㊁抑制资金违规投向房地产市场方面的金融监管政策ꎬ对房地产行业的稳健发展起到的效力也是微乎其微ꎮ由于近几年政策加码不断ꎬ房地产企业系统性的现金流断裂引发的 爆雷 ㊁资本市场违约等新问题也不断涌现ꎮ国家缺乏对房地产融资市场的有效监管ꎬ切不可政策一刀切导致房地产市场 硬着陆 ꎮ国家应出台完善的房地产金融市场监管体系ꎬ明确各项法律法规ꎬ让房地产金融市场的运行做到有法可循ꎬ有据可依ꎬ有利于规范房地产金融市场ꎮ房地产企业在经济大发展的时代背景下迅速发展ꎬ企业资产形成了规模ꎬ企业的融资渠道多元化ꎬ融资活动复杂化ꎬ一旦不能把握好融资的风险ꎬ融资资金来源不可靠ꎬ房地产产业将会面临出现高额负债的问题ꎬ极大地增加了房地产企业融资的风险ꎮ(三)企业对融资风险认知过于片面房地产企业融资是一项涉及环节多㊁专业性强㊁风险大的综合性复杂工作ꎬ受到多种不确定因素的影响ꎬ各种融资问题贯穿于房地产企业整个经营的全过程ꎮ经济的快速发展ꎬ带动了房地产行业的发展ꎬ房地产企业的资金量在不断上涨ꎬ融资也比传统的融资方式更加复杂化ꎬ企业的资本结构不仅仅只有盈利ꎬ极大的可能也会出现负债的结构ꎮ在实际中ꎬ房地产企业管理人员对融资风险的认识过于片面ꎬ未能认识到融资风险对企业发展的严重影响ꎬ不能做到未雨绸缪ꎬ缺乏高度的风险管控能力ꎬ缺乏融资的风险管控意识ꎬ一旦不能有效把控融资风险ꎬ都会使企业在发展过程中面临着严重的安全隐患ꎮ三㊁房地产融资模式创新措施及税务处理建议(一)房地产企业融资模式创新优化措施１.优化融资管理结构在进行房地产企业融资过程中ꎬ企业需要充分考虑到各种影响融资的因素ꎬ优化调整融资结构ꎮ例如ꎬ平衡成本与效益㊁控制风险收益等ꎬ各个环节的制定都需要充分考虑到地产企业发展的实际情况ꎬ确保企业融资结构的最优化ꎬ能够实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎬ推动房地产企业实现可持续的积极发展ꎮ房地产企业需要结合不同地产项目的开发ꎬ选择多元化的融资模式ꎬ能够有效避免单一融资模式带来的风险ꎮ２.完善市场化多渠道融资政策进一步建立并优化融资市场政策的监管体系ꎬ根据市场不同需求确定房地产不同的融资金融政策ꎮ基于当前的金融市场政策监管体系ꎬ对具有创新型的资产证券化等融资模式的相关金融㊁财税政策进行完善并具备可落地性ꎮ特别是针对商办持有等业态ꎬ政府在 Ｒｅｉｔｓ 未来发展趋势上要给予更多的政策支持ꎬ鼓励发展供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的融资ꎬ完善市场征信监管机制ꎬ降低保理企业面临的业务风险ꎬ支持保理业务健康发展ꎬ降低供应商面临的风险ꎬ加大票交所的信息披露制度ꎬ激发企业提高资金流动性的动力ꎮ另外ꎬ出台相关政策规范金融机构融资规模及准入制度ꎬ能够更有效推动整个金融市场体系及房地产行业融资的科学化㊁规范化发展ꎮ９７３.打造专业化融资团队为了能够推动房地产企业实现更好㊁更快的发展ꎬ实现融资模式的创新与税务处理的优化ꎬ实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎮ融资与税收的专业人员培养必不可少ꎬ房地产企业需要加大对融资领域与税收领域的专业性人才的培养ꎮ房地产融资与税收处理是一项涉及环节多㊁专业性的综合性复杂作业ꎬ相关人员需要掌握金融㊁法律㊁证券㊁资产评估等方面的专业知识ꎮ因此ꎬ企业需要重视专业人员的培养和激励ꎮ除了规范化经营理念的培训外ꎬ企业还可在员工持股计划㊁融资创新专项奖励等物质层面给予专业团队肯定和激励ꎮ(二)房地产融资创新模式的税务处理建议房地产企业融资成本根据企业自身增信评级和融资资金来源不同而不同ꎬ由于存在通道收费和管理人收费等中间成本ꎬ信托和房地产私募股权基金的固定收益类成本要远高于银行类开发贷款ꎮ同时ꎬ由于房地产开发周期长ꎬ资金缺口在多地块同时开发中也存在存续融资问题ꎬ利息资本化还是费用化直接会导致当期企业所得税的纳税金额ꎮ过高的借款利率和如何按照税法界定魏专项借款资本化ꎬ在实务中也存在较多争议ꎮ建议企业财务人员做好融资相关资料的整理和利息分摊合理化的举证ꎬ避免所得税纳税环节的争议ꎮ供应链金融保理和商票在实务中的使用ꎬ存在贴息如何开票和如何认定税前扣除的问题ꎮ由于保理和商票的业务实质均为融资ꎬ在工程合同之外承担的贴息本质均为融资利息ꎮ实操中企业为了规避贴息认定和存在虚假开具增值税发票问题ꎬ往往在合同签订时将相关贴息成本包含在了总合同价款中ꎬ以工程补充签证的方式将此部分贴息用工程类发票列入了企业的工程造价成本ꎮ在土地增值税加计扣除环节ꎬ此部分是否能够以建安成本加计扣除在实务中仍存在争议ꎬ建议企业提前沟通工程合同的签订ꎬ避免此部分成本界定不清导致的税务争议ꎮ融资利息发票的开具在实务中也存在科目是否可认定的问题ꎬ部分金融机构通过财务顾问费㊁中间业务收入等名目ꎬ增加了融资成本ꎬ是否能够按照财务利息名目列支ꎬ需要企业财务人员结合业务实质做好提前预判和分类ꎬ规避纳税环节的风险ꎮ房地产融资的涉税风险不容忽视ꎬ企业需要构建完善的融资涉税风险监控体系ꎬ将税收预警纳入房地产融资框架之中ꎮ四㊁结语房地产企业应结合自身发展现状和行业发展前景ꎬ创新融资模式㊁优化税务处理㊁做好融资与税务无缝衔接ꎬ实现企业整体利益最大化ꎮ监管部门需要出台相应的金融财税政策ꎬ帮助房企构建完善的融资体系与税务优化体系ꎬ推动我国房地产行业朝着体系化㊁规范化㊁现代化的方向不断发展ꎮ参考文献:[１]翟超颖.房地产企业跨境融资模式㊁特点及政策建议[Ｊ].海南金融ꎬ２０２１(９):４１－４９.[２]刘俞华.房地产融资模式㊁现状及对策研究[Ｊ].当代会计ꎬ２０１９(１３):４７－４８.[３]金鑫ꎬ彭娣娣.房地产企业融资模式创新探析[Ｊ].内蒙古科技与经济ꎬ２０２０(１１):５０－５１.[４]吴超英.新时期房地产融资渠道探析[Ｊ].商讯ꎬ２０２１ꎬ４(１２):７７－７８.[５]李喆.我国房地产企业融资模式和效果研究以保利地产为例[Ｄ].上海ꎬ上海财经大学:２０２０.[６]李昱均.房地产企业多元化融资模式研究 以Ａ房地产企业为例[Ｄ].济南:山东财经大学:２０２２.０８。
产业园区PPP方案与政策以及案例PPT课件
何外部挑战都按规划办事，政企双方都足够硬气。
“社区意识”，多照顾到政企双方外的利益群体，就能减少项目实施阻力。（多
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2.园区开发模式在PPP框架下的审视
问题如何解决：园区前期规划必须要让社会资本介入！
1.园区项目具有更强的综合性、系统性，合理的规划是园区未来良性运作、 吸引企业落户的根基，唯有社会资本真正参与到策划和规划环节，才能发挥 其主观能动性，充分利用其专业能力和前瞻眼光，优化产业规划与定位，为 促进园区产业聚集效应、长期可持续发展奠定基础。 2.PPP项目的回报：三种回报方式均包括其中，其中规划咨询、基建及运营、 土地整理等多为政府付费，经营性项目则多采用使用者付费。最为特殊的是 产业招商和企业产业发展服务：未来回报中最大一部分是产业导入、对园区 的提升产生的服务等带来的收益，远远大于土地开发整理、基础设施建设带 来的收入（在园区PPP全生命周期，土地开发整理的回报只占到非常小的一 部分，决非主要收入来源）。
一、区域开发（产业园区）的PPP理解及操作实务 二、区域开发（产业园区）PPP项目的融资模式和要求 三、基金融资方式在PPP项目融资中的应用 四、区域开发（产业园区）PPP项目的风险管理 五、产业园区PPP操作实务方面的答疑交流
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【区域开发（产业园区）PPP操作实务及投融资案例解析】
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2.园区开发模式在PPP框架下的审视
问题如何解决：“华夏幸福模式”的经验分享
“产城融合”是固安工业园区PPP项目的主心骨，引来哪些产业？如何让 其做大做强，这是项目可持续盈利的重中之重。
联合竞买土地模式
联合竞买土地开发房地产运作模式及财税处理河北冀康投资有限责任公司桑广成河北经贸大学焦建玲摘要:面对一些地块成本非常高、资金需求量巨大、风险高的地产项目，单个企业开发有很大难度,联合竞买无疑开辟了一个新路径。
联合竞买由各方共同分担成本和风险,共享开发收益。
由于联合竞买有多种不同的运作模式，由此引出了不同的财税处理。
本文论述了联合竞买开发房地产的含义、类型及政策依据,分析该行为优势劣势并指出应如何扬长避短；其次,针对联合竞买成功后的情况，论述了竞买成功后不同的运作模式以及不同模式下财税处理问题，并给出了具体的操作实例；最后，指出了联合竞买开发房地产不成立项目公司与合作建房的区别。
关键词：联合竞买房地产开发财税处理近年来，房地产领域“地王”频现。
土地出让景气度直接影响地方政府“钱袋子”。
2015年7月10日，中国财政部网站公布去年全国财政决算数据显示，2014年国有土地使用权出让金收入约4万亿元，占全国政府性基金收入总盘子近八成，再创历史纪录。
中原地产研究部统计数据显示，2015年6月，重点监测的中国20大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到334.28亿元。
可见，在地价节节攀升的情况下，联合竞买已成为房地产开发的一条新路径。
本文将就联合竞买土地开发房地产运作模式及其财税处理进行研究。
房地产领域的联合竞买行为实际是指两个或两个以上的法人、自然人及其他经济组织以协议形式组成联合体,依照法律规定的程序通过公开参加“招拍挂”的方式，集中资金优势,参与房地产的竞价活动，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，共同分享利润或开发产品的行为。
其本质是一种新的融资方式。
联合竞买开发房地产的常见类型有四种；一是房地产开发公司与非房地产开发公司联合竞买；二是房地产开发公司与房地产开发公司联合竞买；三是非房地产公司与非房地产公司联合竞买：四是房地产开发公司与自然人联合竞买。
一、联合竞买的政策依据能否联合竞买取决于当地土地管理部门制定的竞拍条件。
PPP项目盈利模式
PPP项目模式【专家+案例详解】谈到民营企业的PPP成功模式，大家必谈华夏幸福的固安工业园，羡慕其丰厚的利润和抢到了头啖汤；谈国资企业的PPp谈到民营企业的PPP成功模式，大家必谈华夏幸福的固安工业园，羡慕其丰厚的利润和抢到了头啖汤；谈国资企业的PPP成功模式，大家会拿出北京地铁四号线，羡慕其资源整合的大手笔和灵活性。
其实，如果参与其中的社会资本不盈利，一切都无从谈起，哪怕是公益性项目。
PPP本质上是要借助社会资本的资金与竞争（特别是创新），来改善公共产品的供给效率，其注重产出标准而不是实现过程，是一种激励相容的制度安排。
然而，公私双方通常具有截然不同的利益诉求，政府部门关注公众需求满足，而社会资本强调利润获取。
因此，保证社会资本适当盈利是避免其关系专用性投资不足、提高其竞争与创新积极性的关键，并最终实现政府部门、社会资本和公众的“多方共赢”，促使PPP项目成功。
1、PPP项目盈利模式创新的必要性在传统思维方式下，PPP只是政府进行基础设施建设或开展公共事业的一种新型的融资方式，借此减轻其财政压力。
社会资本通过收购股权或收购资产、投融资建设、经营管理或（和）按需求提供服务的方式投入PPP项目，而政府部门则以转让收费权、支付可行性缺口补助或（和）政府付费的方式给予社会资本合理的回报。
此时，公私双方关注的焦点即社会资本的投资回报率或目标收益率：过低的投资回报率或目标收益率不利于社会资本积极性的发挥，甚至将迫使其退出基础设施和公用事业领域；而较高的投资回报率或目标收益率将会给政府带来沉重的财政负担。
PPP项目的公私双方过度关注“投入-回报”之间的关系，甚至在确定投资回报率或目标收益率上表现出对抗关系，违背了PPP伙伴关系的初衷。
据审计署数据显示，截至2013年6月底，我国各级政府负有偿还责任的债务约20.7万亿元，如何监控和化解债务风险备受外界关注。
2014年，我国政府开始在全国范围内大力推行政府和社会资本合作（PPP），并密集发布PPP的相关文件，其中“国务院关于加强地方政府性债务管理的意见”（国发[2014]43号，以下简称国务院43号文）的基本思想为“修明渠、堵暗道”，即堵住“地方政府的融资平台公司”这一暗道，修了政府债券与PPP两条明渠；然而，国务院43号文在鼓励运用PPP模式化解地方债务的同时还明确指出，“地方政府要加强对或有债务的统计分析和风险防控，做好相关监管工作”。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
房地产融资协调机制典型案例
房地产融资协调机制典型案例一、案例一：某大型房企的债务重组与融资协调。
1. 背景。
这个大型房企啊，之前可是风光无限，到处拿地盖楼。
但后来呢，市场风向一转，房子不好卖了，资金链就开始紧绷得像快要断掉的皮筋。
它欠了银行一屁股债，供应商的钱也付不出来，项目还一个接一个地面临停工。
2. 融资协调机制的介入。
当地政府一看这情况可不行啊，就赶紧启动了房地产融资协调机制。
首先把银行、金融监管部门还有企业的负责人都拉到一张桌子上。
银行呢，一开始是很头疼的，毕竟钱借出去了，怕收不回来。
但是在协调机制下，大家开始重新评估企业的资产。
原来这个房企虽然有债务问题，但它手头还有不少优质的未开发土地，以及一些地理位置绝佳的在建项目。
3. 解决方案与成果。
于是，银行决定对部分债务进行展期，就像给这个企业一个喘息的机会。
同时呢，政府还出面协调引入了新的战略投资者。
这个投资者看中了企业的潜力，注入了一笔资金。
有了这笔钱和债务展期的缓冲，企业就像枯木逢春一样，重新启动了那些停工的项目。
供应商看到项目又有希望了，也愿意继续供货。
慢慢地，这个企业就从悬崖边缘被拉了回来，开始逐步走向正轨。
二、案例二：中小房企的联合融资与政策扶持。
1. 背景。
有一批中小房企，在房地产市场里就像小虾米一样。
它们单个的实力不强，融资渠道又窄。
在市场遇冷的时候，连拿一块小地开发的钱都凑不齐。
而且由于规模小，银行也不太愿意给它们单独放贷，觉得风险大。
2. 融资协调机制的介入。
这时候房地产融资协调机制发挥作用了。
政府部门出面组织这些中小房企联合起来。
就好比把一群小蚂蚁聚成一股力量。
然后协调金融机构为这个联合体专门设计了一种融资方案。
这个方案既考虑了中小房企的特点，又能保证金融机构的风险可控。
3. 解决方案与成果。
金融机构根据这个联合体的整体资产情况和项目规划，提供了一种组合式的融资。
一部分是低息贷款，帮助企业启动项目；另一部分是通过金融创新产品，比如资产证券化的方式，把联合体未来的项目收益提前变现。
房地产企业投融资一体化模式构建及综合管理提升
房地产企业投融资一体化模式构建及综合管理提升作者：汤培来源：《现代企业》2023年第10期中國房地产行业发展的高峰时期已经过去，行业发展所面临的挑战将逐渐增加，其管理模式正从过去的粗放型发展方式转向精细型运营方式。
随着土地价格在市场化的推动下不断增加，以及政府相关部门对拿地企业设置的门槛不断升高，房地产企业在土储拿地、前期规划、项目建设等每一个环节都需要投入巨量资金，资金需求量大、资金占用周期长是房地产行业的共同特点。
在资金运营管理效果与房地产企业发展状况息息相关的今天，如何保障房企在通过拿地稳定规模及核心团队的基础上，维持高效的现金流周转已成为所有房企共同面临的课题，因此有必要对投融资一体管理模式进行更深一步探讨。
一、投融资一体化模式涵义投融资一体化模式指的是以项目投资效益为根本目标，以促进投资拿地为方向，以提升融资效率并压降融资成本为手段，并将资金运营管理贯穿于投资、融资全过程的商业生态体系。
投资、融资、资金管理是项目运营的三大关键环节，投资是房企可持续发展的基础，融资和资金管理状况则直接关系到项目运营质量和效率。
因此，投融资一体化模式正广泛应用于多行业、多领域，并在实践中不断根据行业特点形成新的管理模式。
当前，我国房地产行业超常规发展的时代已经过去，在行业发展环境较为严峻行业竞争程度不断加剧的时代背景下，房地产企业之间内卷也在推动着行业重新洗牌，由于大型房企占据资金、人才以及管理等方面的优势，并在投融资模式的探索中先行一步，因此行业资源不断向大型房企业集中，而中小房企业资金实力有限、融资渠道和手段单一，在行业竞争中逐渐被兼并、淘汰。
基于以上分析，房地产企业的投融资一体模式的内涵可以定义为：在房地产业务运营过程中，通过投资、融资与资金管理的渗透参与，打通资源线与资金线的业务管理分工壁垒，将投融资贯穿到全周期项目管理环节，从而实现以投融资管理提升项目运营效率的目标。
二、投融资一体化模式构建总体思路近年来，房地产行业在拿地、拿证、预售等业务环节的行业准入门槛越来越高、竞争程度越来越激烈，这不仅导致行业整体利润的下滑，而且项目运营风险也进一步加大，例如融资风险、成本不可控风险、内控缺陷风险等，无不对房地产企业形成巨大的经营压力。
王燕老师《公司治理与资本运营》
FAX ：收件人：发件人：王老师187****7339单位：电话：157****1290传真：传真：029---82217933继续教育学院公司治理与资本运营进修项目公司治理与资本运营EMBA研修班集百年交大之底蕴汇一流大家之思想铸时代商界之精英中国经济经过二十几年的高速增长，许多企业已成功度过了最艰难的资本积累阶段，同时也造就了一大批成功的企业家。
但是如何有效地利用资本市场，选择合适的投融资渠道与工具，就成为每个企业进一步发展的关键以及每一个企业家必备的核心能力。
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中国地方政府融资模式及案例
中国地方政府融资模式及案例孝感城投钟红波一、国内银行贷款模式1，基本概念：国内银行贷款是指企业向在中国境内的银行融入资金的行为，是银行将一定的额度的资金以一定的利率贷发给资金需求者，并约定期限付利还本的一种经济行为。
是我国地方政府实现经济职能，加快地方经济建设，特别是城市基础设施建设的主要融资渠道。
2，主要特点：(1)手续较为简单(2)融资速度较快(3)融资成本较低(4)贷款利息进入企业成本(5)按期付利、到期还本3，实务运作：包括以下几个环节：（1）文件准备（2）项目受理和初审（3）银行评审报告的批准和贷款承诺4，成功案例：贵州省旅游项目向国家开发银行申请信用贷款经贵州省申请，2006年国家开发银行共安排贵州省旅游项目政府信用贷款15亿元，贷款期限为20年，宽限期5年。
5，存在问题及解决方法：（1）商业银行贷款的资金具有短期性，一般不超过5年，而城市建设项目投资大、投资回收期长，项目还没有产生收益时，就面临还贷的压力。
（2）偿还机制不健全，普遍存在还款困难。
原因是城建项目的投融资主体既承担经营性项目，又承担费非经营性项目，而且非经营性项目比例过大。
解决方法：一是多次滚动贷款，解决长期资金需求；二是借鉴国外经验，设立城市开发银行。
二、国内银团贷款1，基本概念：通常指由一家或几家银行牵头，若干家银行共同参加，组建责任义务与权力收益共同体，签署共同贷款协议，为一个大型项目提供融资服务的银行业务。
2，主要特点：（1）利益共享（2）风险共担（3）统一管理（4）份额表决3，实务运作：（1）前期工作流程，包括融资模式、金额、期限、价格、结构、币种、提款还款模式、担保框架等。
（2）银团组建操作流程：4，成功案例：国内银团贷款在南水北调融资中的应用。
由国家开发银行牵头，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、中信银行、上海浦东银行等7家银行组成银团、向南水北调工程提供488亿银行贷款。
三、国际银行贷款模式1，基本概念：国际银行贷款是指为某一项目，借款人在国际金融市场上向外国银行贷款的一种融资模式。
政府引导基金、产业发展基金、PPP基金的模式解析
政府引导基金、产业发展基金、PPP基金的模式解析政府引导基金：通常由地市级以上政府牵头，联合金融机构发起成立，以财政资金为劣后，起到通过少量财政资金的“种子”作用，撬动金融和社会资本，达到基金放大效果，扩大基金对项目投入的规模和力度。
一、政府引导基金典型案例解析1.相关支持政策财政部印发《政府投资基金暂行管理办法》。
该办法共三十五条，由国务院财政部门负责解释，自2015年11月12日起实施。
该办法对政府投资资金的设立、运作和风险控制、终止和退出、预算管理、资产管理及监督管理进行了规范。
重点支持四大领域（创新创业、中小企业、产业转型升级、基础设施和公共服务）的投资，并引人七大投资领域“负面清单”（从事融资担保以外的担保、抵押、委托贷款；二级市场股票、期货、房地产、证券投资基金、评级AAA 以下的企业债；向任何第三方提供赞助、捐赠；吸收或变相吸收存款，或向第三方提供贷款和资金拆借；承担无限连带责任的对外投资；发行信托或集合理财产品募集资金；其他法律法规禁止的）。
该办法规定，投资基金按照“政府引导、市场运作，科学决策、防范风险”的原则运作，各出资方利益共享、风险共担。
为更好地发挥政府出资的引导作用，政府可适当让利，但不得向其他出资人承诺投资本金不受损失，不得承诺最低收益。
2.国家层面的PPP融资支持基金中国政府和社会资本合作（PPP）融资支持基金是在2016年3月10日，按照经国务院批准的中国政府和社会资本合作融资支持基金筹建方案，财政部联合建行、邮储、农行、中行、光大、交通、工行、中信、社保、人寿10家机构共同发起设立的，同时成立专业基金管理公司——中国政企合作投资基金股份有限公司，负责基金管理和运行。
项目筛选标准：一是纳人国民经济和社会发展规划、基础设施和公共服务领域专项规划的重大项目；二是纳人财政部PPP综合信息平台项目库；三是项目总投资不低于30亿元；四是在一个项目中最高投资额不能超过项目总投资的10%。
地方政府融资的主要方式以及项目融资模式79828
地方政府融资的主要方式（一）财政拔款1、本级财政拨款、2、争取上级财政拨款资金3、结合有关项目建设，向上级有关单位争取专项资金支持4、争取上级专项政策或试点单位支持（二）债务性融资包括地方政府的银行贷款和地方政府债券(国债转贷或中央代发)、政府性投资公司(政府融资平台)的银行贷款和公司债券、信托融资等。
1.商业银行贷款目前国内大部分地方政府的负债是商业银行贷款，这些贷款由于取得容易，程序简单，一旦出现还款紧张的情况，还可以利用政府同银行的关系进行一定的融通，因此，被各地政府广泛使用。
但一般期限较短，利率较高，各种限制条件较多，且随着银行不良贷款问题引起广泛的关注，还贷越来越刚性，形成较大还款负担。
2.利用主权外债主权外债是主权国家对外的债务。
（1）外国政府贷款。
是指外国政府向发展中国家提供的长期优惠性贷款。
北京利用较多，县市区很难。
(2)国际金融组织贷款。
向我国提供多边贷款的国际金融组织主要是世界银行、国际农业发展基金组织和亚洲开发银行。
要有特定项目，利率优惠期限长，但审核严格且审批时间长，难以拿到。
3.地方政府债券发行城投类企业债券，债券融资相比股票融资具有投资风险小的优点。
国内实践证明，只要将债券利率贴补到比同期贷款利率低1—2个百分点，便可极大地增强城投类企业债券融资的吸引力。
城投类企业债券是通过设立隶属于政府的企业作为融资平台进行债券融资，但是它又区别于真正意义上的企业债，发行方主要承担地方政府的相关职能并享受相应的优惠政策，很少基于利润最大化原则进行自主经营、自负盈亏。
通过信托公司发行信托产品融资。
信托产品有两种方式：一种是信托公司直接利用银行资金；一种则是银行向个人发行理财产品。
4.资源性融资是各级地方政府利用政府所掌握的资产和公共资源筹措的资金,包括有形资产(资源)融资(如项目融资与土地融资)和无形资产(资源)融资(如特许经营权融资);开发土地资源：这是最大的融资渠道，但目前有越来越多的限制。
国内10种典型园区开发管理模式
国内10种典型园区开发管理模式1.上海漕河泾模式上海漕河泾开发区是中国最优秀的园区之一，作为中国最早一批国家级开发区中的佼佼者，是中国开发区领域“管运分离”体制机制创新的一个标杆式的存在。
1984年成立、规划面积14.28平方公里的漕河泾开发区采用的是法定公司制（“人大立法、政府管理、公司运作”）的独特操盘与管理模式，也就是由漕河泾开发总公司进行开发运营。
没有管委会、市场化运作、公司制经营，漕河泾总公司的不同业务部门对接当地政府的不同管理部门，在众多国家级开发区中，是一个具有鲜明特色的另类。
这种高度市场化的模式，让漕河泾（也就是上海临港集团的前身）得以全身心投入到科技园区的开发运营当中，是为数不多的在产业和地产两个方面都表现出色，相当有竞争力的产业地产开发运营管理模式。
目前，漕河泾模式已经在上海各处复制，包括上海临港产业区、临港松江科技城、临港浦江科技城等，基本也都具有鲜明的“管运分离”特征，尤其是浦江科技城，管委会是虚设的，主任由上海闵行区领导兼任，不属于政府行政序列，是临时性非常设机构，日常运营维护完全交给园区公司。
这个浦江科技城管委会实质上相当于一个财政通道——区政府给园区公司一定的预算授权范围，管委会是预算单位的二级单位，单独有财政账户，园区公司总经理在管委会有职务，方便走决策，走流程，走资金，这是上海闵行区与漕河泾模式之间一个非常大胆的创新改革。
2.无锡新加坡工业园模式无锡新加坡工业园（WSIP）是与苏州工业园区齐名的中新两国合作园区样板，如此高规格、重量级的园区，虽然是由政府推动，但并未设置管委会，而是由中新两个股东方合资的平台公司星洲股份来完全按照市场化原则进行开发建设、招商引资、运营管理，自1993年至今已经运营了27年时间，成绩非常突出。
截止2019年底，园区已高起点完成开发面积3.5平方公里，集聚了外商投资企业115家，合同利用外资39亿美元，到位外资31亿美元，并实现4.4万人就业。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
常见的并购基金运作模式
常见的并购基金运作模式一、国外并购基金运作模式，并购基金主要分为控股型并购基金模式和参股型并购基金模式。
二、国内并购基金运作模式，通常有两种方式，一是为并购企业提供融资支持，如过桥贷款，以较低的风险获得固定或浮动收益。
热门城市：佳木斯律师江西律师长安区律师玉林律师山东律师桥东区律师随州律师湖南律师桥西区律师并购基金的运作受市场状况和相关政策的影响。
因此，中国国内的并购基金运作模式和国外的并购基金运作模式会有所不同，但无论是哪种并购基金模式，他们的并购目的都是一样。
将在此文中为您解答国内外的基金运作模式。
一、国外并购基金运作模式并购基金主要分为控股型并购基金模式和参股型并购基金模式。
前者是美国并购基金的主流模式，强调获得并购标的控制权，并以此主导目标企业的整合、重组及运营。
后者并不取得目标企业的控制权，而是通过提供债权融资或股权融资的方式，协助其他主导并购方参与对目标企业的整合重组，是我国目前并购基金的主要模式。
在欧美成熟的市场，PE基金中超过50%的都是并购基金，主流模式为控股型并购，获取标的企业控制权是并购投资的前提。
国外的企业股权相对比较分散，主要依靠职业经理人管理运营，当企业发展出现困难或遇有好的市场机会，股东出售意愿较强，并购人较易获得目标企业的控制权。
控股型并购可能需要对标的企业进行全方位的经营整合，因此对并购基金的管理团队要求较高，通常需要有资深的职业经理人和管理经验丰富的企业创始人。
国外并购基金的运作通常采用杠杆收购，通过垃圾债券、优先贷款、夹层融资等多样化的融资工具提高杠杆率，使得投资规模和收益率随之获得提升。
例如美国著名的私募股权投资基金KKR 就专门从事杠杆收购，在1997年对安费诺公司的收购中，KKR 提供资金3.41亿美元，通过以目标公司的资产作抵押向银行申请抵押贷款7.5亿美元(3.5亿美元为2004年到期，2亿美元为2005年到期，2亿美元为2006年到期)，另外还发售了2.4亿美元的垃圾债券，2007年到期，收益率9.875%。
天津市滨海新区人民政府关于印发滨海新区促进民营经济高质量发展若干措施的通知
天津市滨海新区人民政府关于印发滨海新区促进民营经济高质量发展若干措施的通知文章属性•【制定机关】天津市滨海新区人民政府•【公布日期】2023.04.17•【字号】津滨政发〔2023〕11号•【施行日期】2023.04.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】宏观调控和经济管理正文天津市滨海新区人民政府关于印发滨海新区促进民营经济高质量发展若干措施的通知津滨政发〔2023〕11号各开发区管委会,各委局、各街镇、各单位：现将《滨海新区促进民营经济高质量发展若干措施》印发给你们，望遵照执行。
天津市滨海新区人民政府2023年4月17日滨海新区促进民营经济高质量发展若干措施为深入实施滨海新区促进民营经济高质量发展“春笋行动”，支持民营经济发展壮大，结合滨海新区实际，制定如下措施。
一、政策导向支持1.倾力支持民营企业。
设立每年10亿元民营经济高质量发展专项资金，全力支持民营企业创新创业、转型升级、提质增效、做大做优，激发民营企业发展活力，增强民营企业市场竞争力。
2.着力营造更优环境。
全面落实滨海新区促进民营经济高质量发展“春笋行动”各项举措，打造公平公正的法治环境、有序竞争的市场环境、便捷高效的政务环境，让民营企业家大胆创新、放心创业、放手创造，促进民营企业落地生根，如雨后春笋般发展壮大。
二、市场准入支持3.营造更加公平的市场环境。
贯彻落实市场准入负面清单制度，大力支持民营企业先行先试。
全面清理违反公平、开放、透明市场规则的政策文件，按照“法无禁止即可准入”的原则，在市场准入、审批许可、招投标等方面，破除对民营企业的各种政策歧视和隐性壁垒。
4.支持参与政府采购招投标。
大力支持民营企业参与政府采购项目，按照有关政策加大政府采购支持中小企业力度，强化适用招标投标法的政府采购项目支持中小企业发展政策效果。
三、企业升级支持5.做大做优龙头企业。
每年开展领军民营企业评选活动，建立新区民营龙头企业培育库，实施“一企一策”综合扶持政策。
关于PPP项目融资途径详解
关于PPP项目融资途径详解一、PPP项目的内涵20世纪90年代后，PPP模式(Public-Private-Partnership，即“公共部门-私人企业-合作”的模式)最先在西方特别是欧洲流行起来，在公共基础设施领域，尤其是在大型、一次性的项目，如公路、铁路、地铁等的建设中扮演着重要角色。
PPP模式是一种优化的项目融资与实施模式，以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念，其典型的结构为：政府部门或地方政府通过政府采购的形式与中标单位组建的专设公司签定特许合同，由专设公司负责筹资、建设及经营。
政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。
采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。
PPP模式的内涵主要包括以下三个方面：第二，PPP融资模式可以使更多的民营资本参与到项目中，以提高效率，降低风险。
政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。
PPP融资模式的操作规则使民营企业能够参与到城市轨道交通项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来，这不仅降低了民营企业的投资风险，而且能将民营企业的管理方法与技术引入项目中来，还能有效地实现对项目建设与运行的控制，从而有利于降低项目建设投资的风险，较好地保障国家与民营企业各方的利益。
这对缩短项目建设周期，降低项目运作成本甚至资产负债率都有值得肯定的现实意义。
第三，PPP模式可以在一定程度上保证民营资本的利润。
私营部门的投资目标是寻求既能够还贷又有投资回报的项目，无利可*的基础设施项目是吸引不到民营资本的投入的。
而采取PPP模式，政府可以给予私人投资者相应的政策扶持作为补偿，如税收优惠、贷款担保、给予民营企业沿线土地优先开发权等。
产业地产十种创新招商方式
2022年上半年，疫情的不断蔓延给各地招商引资工作带来巨大冲击。
招引谁、去哪儿招、怎么招等一系列难题萦绕在每位招商人的心头。
在看来，要解决以上问题，除了不断充电、强化招商能力之外，更要主动走出去，学习各地的先进做法。
今天，笔者汇编了十种行之有效的创新招商模式，并将其进行阐述与案例详解，供大家借鉴参考，希望大家都能掌握先进招商模式，争做招商引资的行家。
正文：1补链延链招商当今经济形势严峻、企业投资意愿显著降低，传统招商模式已经难以为继。
招商引资逐渐由拼土地、拼政策向拼服务、拼环境、拼颜值转变。
三年的疫情对企业的供应链造成了持续冲击，比如前段时间上海停摆，江浙沪的车企因无法及时补充零部件，只能被迫停工。
因为产业链都是环环相扣，一个环节受阻，上下游企业就无法运转。
在这样的背景下，企业更加重视面临的产业链风险。
面对企业的担忧，园区可依托本地资源和产业优势，寻找和弥补产业链的薄弱环节，针对性进行招商，通过聚集上下游产业、降低综合配套成本、拉长产业链，降低产业风险。
这种产业链招商模式一方面适应了产业关联发展的内在需要，同时通过培育优势支柱产业、壮大产业链，也能提升企业的竞争力与可持续发展能力。
案例：2021年，重庆两江新区陆续签约落地福特新能源高端整车项目，招引大陆汽车软件及系统开发中心等重大影响力的核心软件类项目，推进两座位于两江新区的综合能源站同时开建，进一步推动汽车产业加速迈向电动化、网联化、智能化、共享化。
通过完善的产业链条、优质的产业结构开展「顺藤摸瓜」招商投促，吸引汽车产业链上下游企业落户或进一步增持，目前两江新区已布局10家整车企业，配套零部件企业200余家，汽车领域的产业链集群优势彰显。
2「国有平台+产业基金」招商疫情之下，「活着」是企业的第一目标。
把中小企业导入国有园区平台，能够极大提升企业的存活率。
首先，国有园区并不以盈利为目的，因此房租相较市场化写字楼价格更低；其次，困难时期入驻国有园区的企业，大都享受了租金减免（根据相关要求，疫情期间承租国有房屋的企业，可申请几个月不等的租金减免），而市场化的园区则无此政策；第三，国有园区背靠政府，手中的资源更多，服务体系更健全、品牌背书也更强，对企业的生产、研发、融资、销售等有较大帮助。
浅析产业园区项目开发的融资模式
Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS现代商业109浅析产业园区项目开发的融资模式周志强中国电子温州产业园发展有限公司 浙江温州 325000产业园区项目开发周期长、前期投入大、资金占用时间长、回收回报难，使得开发单位必须通过多种渠道去进行开发融资，以此才能保证产业园区项目开发的顺利进行，减轻自身的资金压力。
对当前经济背景下几种常见的企业融资模式进行分析研讨，可以帮助产业园区项目开发单位明确不同融资模式的优缺点，并且了解融资模式的适用条件，从而为产业园区项目开发单位提供有效的融资建议，提高融资成功率，确保投入和收益成正比。
一、产业园区项目开发前景产业园区项目是由政府主导的，为了实现产业发展目标而批准建立的特殊区位环境。
产业园区具有多种类型，常见的有文化创意园、科技城、工业园区、经济技术开发区以及物流产业园等[1]。
目前，随着我国经济快速发展，产业园区项目开发也进步了快速发展时期，驶入了发展快车道，产业园区项目数量越来越多，项目规模也越来越大，营业总收入连年上涨，成为城市区域经济发展的主要驱动力，带动着城市经济整体增长，给政府、企业以及百姓带去了巨大的经济效益和社会效益。
二、产业园区项目开发的常见融资模式(一)信用融资信用融资是产业园项目开发融资中的一种主要模式，需要在企业自身信息条件上进行，通过发行债券以及银行贷款等方式，在银行机构筹集资金应用在产业园项目开发中。
信用融资对于产业园区项目开发而言，是当前市场经济条件下最为主要的项目融资形式，其主要特点是不管产业园区项目开发的进度快慢、未来盈利能力高低，开发单位只要可以按时支付融资本金、利息即可。
信用融资适用于社会信用良好的大型企业，通常是城市发展的经济支柱，或者为城市现代化建设与发展提供过巨大帮助的企业，社会口碑极佳，并且综合实力强。
在信用融资时，需要由授信银行总行对企业的信用情况以及经营发展现状进行综合评估，从而给出授信额度、约定利率和贷款期限。
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企业与基金联合拿地融资模式
项目要求：
项目要求：必须有明确可靠的摘牌时间，即有省政府的土地出让指标批复和可靠挂牌计划。
项目立项时间：总规划及分期开发建设计划已逐步形成，可进行整体现金流预测的项目
融资模式：
融资方式：夹层（股权+或债权）、固定收益
融资规模：不高于资金峰值的50%，欲取得预期土地评估价值的50%
融资用途：1.用于地价款差额部分缴纳，2.支持项目取得预售证的各项政府收费等，3.项目开发前期费用。
用款监管严格，不能挪作他用。
融资期限：2年（1.5年+0.5年），满1.5年开发商有权选择退出（可商量）
基金进入方式：项目公司缴纳首期土地款，基金对项目公司进行增资、收购项目公司股权（或进行股权质押），放款一次，额度为项目公司已缴纳的土地款额度。
取得土地证办妥抵押登记后，放款一次，额度为土地评估价值*抵押率（一般为50%）-已放款额度。
基金进入时间：缴纳竞拍保证金并取得土地成交确认书或者签订土地出让合同基金退出方式：股权回购+归还股东借款
退出时点现金流状况：2年期本息覆盖倍数1.4倍
风险控制措施：
第一还款来源：销售回款（项目自身现金流）
第二还款来源：银行固定资产贷款置换
保证（担保）：原股东回购保证及实际控制人无限连带担保
抵（质）押物及抵押率：项目用地承诺抵押（办理抵押完成后完成后续放款）回款控制方式：销售回款封闭管理；基金存续期，原股东对项目公司的债权不得清偿；且如项目出现资金缺口，原股东承诺补足。
（可商量）交易架构如下：（股权收购交易结构不再图示）。