17 第十七章-地价理论及其应用

经济发展状况
一般因素
财税体制、城市规划
（从宏观上产生全局影响）
土地相关政策、城镇化速度
土地资源禀赋、土地产权状况
区域因素
位置、基础设施条件
（对地区地价有决定性影响）
规划限制、环境质量等
个别因素 （同一区域内地价差异的主要原因）
宗地面积、宗地形状 宗地位置、临街宽度
地质条件等
六、地价变动的规律性
• （一）土地价格呈总体上升趋势
⑨ 求出比准价格。
交易情况修正系数
A=
待估宗地情况指数 比较案例情况指数
=
正常情况指数 比较案例情况指数
=
100
（）
交易期日修正系数
B=
待估宗地期日地价指数 比较案例期日地价指数
=
（）
100
区域因素修正系数 待估宗地区域因素条件指数
D= 比较案例区域因素条件指数
= 100 （）
个别因 素修正 系数：
• 1、土地价格的周期性发展是其主要特征
• 2、土地价格变动受政府调节的影响
• （三）土地价格变动具有明显的地区差异性
•
土地位置固定，土地市场具有区域性。
• （四）地价在房价中所占比例越来越大
•
建筑成本随技术的发展而不断降低，房
地产增意义和作用
• （1）为土地有偿转让与使用提供了付费的理论 和计量依据。
• （2）土地还原利率为7%。 • （3）住宅地价指数以1999年1月1日为100，以
后平均每月上涨1个百分点。
• （4）该城市住宅地价的容积率修正系数见下表。
容积率
1.0
2.0
2.5
3.0
4.0
5.0
修正系数
1.0
1.8
2.1
2.4
2.9
3.3
• 请根据上述资料计算待估宗地于2000年10月 1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
• 土地开发费及其税金：土地开发过程中分期投入或均
匀投入（注：均匀投入计息期减半）
利息 = 税基× [(1 r )n 1] 利润是所有投资活动的目的，其计算公司为： 利润 =（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率
• 5）确定土地增值收益 • 土地增值收益是国家作为土地所有者在经济上的实
现。
A―交易条件修正系数
B―期日修正系数
D―区域因素修正系数
E―个别因素修正系数
2、市场比较法步骤
① 广泛搜集宗地交易实例（日常积累工作）；
② 选取比较实例(≥3个）；
③ 交易情况修正； ④ 交易期日修正； ⑤ 区域因素修正； ⑥ 个别因素修正； ⑦ 容积率修正； ⑧ 土地使用年期修正；
选取要求： 用途相同、地段相同、 价格类型相同、成交 日期与估价时点间隔 不超过2年、成交价 格为正常价格或可修 正为正常价格。
P
a r
[1
1 (1 r)m
]
式中：P—有限年期土地收益价格；a—年土地纯收益； r—土地还原利率； m—土地使用年期。
• 2、收益还原法评估步骤 ① 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； ②估算年总收益（客观性）； ③ 估算年总费用； ④计算年纯收益（假定年收益不变）； ⑤ 确定还原利率； ⑥试算收益价格；
取得费按新开发土地的取得渠道分为：
• 农地征收所发生的土地取得费：土地补偿费、安置补 助费、地上附着物和青苗补偿费、（耕地开垦费）等。
• 城镇房屋拆迁所发生的土地取得费：被拆除房屋及附 着物补偿、房屋装修装饰补偿、拆迁补助费、临时安 置补助费等。
• 2）土地开发费：土地开发费是为使土地达到一定 开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费 用。其主要涉及的项目有：
（三）成本逼近法
• 1、成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用
之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定地价的 方法。成本逼近法的一般地价公式如下：
• 新开发土地价格 = 土地取得费+土地开发费+ 利息+利润+土地增值收益
2、成本逼近法步骤
储备、作价入股、清产核资为目的的土地估价； • 2、以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用作价入
股和转让等目的的土地估价； • 3、以土地使用权抵押为目的的估价； • 4、以企业重组、改制、上市、合并、破产清算等经济
活动为目的的土地估价； • 5、以更新城镇基准地价、标定地价为目的估价； • 6、以土地增值税等不动产税费征收为目的的土地估价。
（二） 市场比较法
• 1、市场比较法的基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替 代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产 进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正， 以此估算待估土地价格的方法。其计算公式为：
• PD＝PB×A×B×D×E
• 式中：PD―待估宗地价格； PB―比较案例价格；
待估宗地个别因素条件指数 比较案例个别因素条件指数
=（ ）
100
则比较法计算公式变形为：
PD
= PB×
100 × （）
（ ）×
100
100
（）
×（ ）
100
容积率修正系数（容积率=总建筑面积÷总用地面积）
r=
待估宗地容积率修正系数 比较案例容积率修正系数
土地使用年期修正系数
k=
1 1 (1 r)m
• 2、土地投资折旧
• 3、土地投资利息
四、土地价格的特点
• 1、土地价格是土地的权益价格 • 购买某种权利，就可获得某种收益。 • 2、土地价格不由生产成本定价 • 自然土地无所谓成本 • 3、土地价格主要由土地需求决定 • 4、土地价格成上升趋势 • 5、土地价格具有明显地域性
五、地价影响因素
• 基础设施假设费：三通一平、场地平整和绿化、环 卫等费用，实际按土地开发程度及各地标准计算。
• 公共配套设施建设费：指非营业性的公共配套设施 的建设费用。具体额度按各地规定缴纳。
• 小区开发配套费：具体额度按各地规定缴纳。
• 3)确定各项税费
•
对于新开发的土地来说，税费是指在土地
取得和土地开发过程中所必需支付的有关税收和
• 一、马克思主义地价理论
• （一）自然状态的土地虽然不是劳动产品， 没有价值，但有使用价值，并存在价格。
• （二）土地价格是地租的资本化
•
土地价格=地租/土地还原利率
• （三）土地租金是出租土地的资本化收入
二、西方现代地价理论
• （一）主流理论
• 1、土地收益理论 代表人物：伊利
• 2、土地供求理论 森
费用。主要包括耕地占用税、新菜地开发建设基
金、土地管理费等。实际估价过程中，税费项目
和标准应根据国家和地方的有关规定确定。
• 4）确定利息和利润 计算利息主要是为了考虑资 金的时间价值。
•
计息采用的是复利计算方式，税率一般采用同期
银行贷款年利率，税基包括：
• 土地取得费及其税金：土地购买初期一次性付清
• 2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+ 风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年 利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据 估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况 对其影响程度而确定。
• 3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各 种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然
• 二、土地估价的作用 • 1、有助于土地交易的顺利进行 • 土地价格影响因素多，需专业人员评估 • 2、有助于企业投资决策 土地资本和非土地资本
的权衡 • 3、有助于土地市场的完善 市场配置的基础是土
地价值的量化。 • 4、有助于土地市场管理—反映真实土地价值
• 三、土地估价原则
• 1、替代原则
1
1 (1 r)n
m为待估宗地使用年限；n为比较案例使用年限。
例2
• 某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使 用权价格。经调查收集到以下资料：
• (1)与待估宗地用途相同，地段相同且交易
类型相同的四宗土地交易案例，详见下表。
项目用地
宗地交易价 格（元/m2）
交易时间
土地使用 年期（年）
容积率
区域因素 修正系数
•
这是土地价格变动的一个基本规律。该
规律是由下列因素形成：
• 1、利息率受利润率下降规律的驱动呈现 下滑趋势
• 2、社会经济水平提高
• 3、人口数量及家庭户数增加
• 4、土地投机
• （二）土地价格变动呈现周期性特征
•
土地价格总体是不断上升的，但它并
不是直线上升，而是在一定时期内上下波动，
呈现周期性变动特征。
①确定土地取得费 ②确定土地开发费 ③确定各项税费 ④确定利息和利润 ⑤确定土地增值收益 ⑥价格修正，确定最终地价
• 1）土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而与 土地所有权人和原土地使用权人发生的各项费用。
•
这里的取得费是狭义概念，不包含支付给政府
的土地增值收益或土地出让金，以及相关税费。土地
个别因素 修正系数
A
1200 1999.10.1 70
2.0 +3% -11%
B
1560 1999.8.1. 70
3.0 -5%
-2%
C
1650 1999.12.1. 50
3.0 -5%
-2%
D
1400 2000.5.1. 40
2.5 -6%
-3%
待估宗地 —— 2000.10.1. 70
2.0
0
0
例1
• M公司于2002年11月1日在A市购买一栋写字楼用于出租。 该写字楼总建筑面积为15000平方米，占用土地面积为1 2480平方米，2004年11月1日M公司为核实资产，需对该 土地使用权价格进行评估。经调查，该写字楼所占土地 为2000年11月1日取得的国有出让土地，出让年限为50 年。该写字楼与2001年11月1日建成，市场月租金为每 建筑平方米65元，市场平均空置率为10%。经计算该写 字楼出租经营过程中的总费用为275.76万元，房屋现值 为3520.41万元，房屋还原利率和土地还原利率分别为8 %和6%。请测算该土地2004年11月1日的单位面积地价和 总地价。
2、预期收益原则
• 3、最有效使用原则 4、报酬递减原则
• 5、供需原则
6、变动原则
• 7、贡献原则
8、合法原则
四、几种主要的估价方法
• （一）收益还原法
1、收益还原法的基本原理
收益还原法是以地租资本化为基本原理，将
待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定
的土地还原利率折现为评估时点现值，其常用
公式如下：
• 3、以土地产权定价不能充分反映土地资源的经 济价值
• 4、土地价值不只是一宗土地利用过程中的劳动 者剩余价值的转移
三、地价的内涵
•
土地价格，是土地经济价值的反映，是若
干年的土地纯收益现值的总和。它具体包括：
• 1、真正的地租
•
即由土地所有权垄断而产生的绝对地租以
及由土地的生产条件好坏而产生的级差地租。
• （2）土地价格对不同农业经营方式下土地生产 及经营者的利益具有一定的经济意义和作用。
• （3）土地价格的高低，对土地市场及土地供求 关系具有调节作用。
• （4）土地价格是土地生产与利用的导向。 • （5）土地价格是土地税的计税基础。
第二节 土地价格的评估
• 一、常见的土地估价目的 • 1、以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购
第十七章 土地价格理论及应用
【重点】１、地价理论 地价基本原理；土地价格的 内涵和特点；影响土地价格的因素
2、地价评估 地价评估的目的；地价评估的原则；地 价评估的基本方法
3、地价管理 中国土地价格体系；中国地价管理制度； 西方发达国家的地价管理
4、土地价格的空间差别与时间差别
第一节 土地价格理论
• 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利 息+利润）×土地增值收益率
• 政府在土地出让时收取的土地使用权出让金就是 土地增值收益的一种表现形式。
• 6）价格修正：将计算出各项带入公式得到的地价进 行年期修正（和出让面积比率修正）就得到土地评 估价格。
例3
• 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该 开发区土地开发程度达到“三通一平”，可供出让土地 面积占开发区总土地面积的80%。出让土地年限为50年。
纯收益计算公式
• 1）土地租赁中的土地年纯收益求取：
• 土地年纯收益=年租金收入―年总费用
• 2）房地出租中的土地年纯收益求取：
• 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯 收益
•
房屋年纯收益 ＝房屋现值×建筑物还原利率
还原利率的确定方法
• 1、不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发 生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实 例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还 原利率。
代表人物：马歇尔，萨缪尔
（二）西方现代理论的特点
• 1、以现代经济增长理论为基础—越稀缺，越昂贵
• 2、以现代土地产权为价格载体—权力对应收益
• 3、以权利人的经济收益为价值内涵——土地价 格是权力价格
• 4、以资本的价格为价格标准。 • （三）西方现代理论的不足 • 1、理论基础已经改变 • 资本积累和技术进步——可持续发展 • 2、土地收益价格不能体现土地利用的外部性