写字楼项目可行性报告
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项目
数据
年增长率
面积
7434.4平方公里
－
人口
994.3万
－
国内生产总值
3001.69亿元
+13.2％
人均国内生产总值
约5,050美元
+9.05％
工业总产值
3,173.6亿元
+15.9％
社会消费品零售总额
1,370.7亿元
+9.8％
固定资产投资
1001.5亿元
+2.4％
人均可支配收入
15,117元
+7.5％
深圳
526
1063
1391
1848
2078
2576
2880
3570
3610
4043
4532
（资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字）
对外贸易发展迅速
2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元﹐其中出口116.24总额达亿美元，进口总额达114.13美元。实际利用外资达到33.27亿美元，增长6.8％。投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。
居民生活水平不断提高
2001年底﹐广州市的总人口达到994万。广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元，同比年增长率为7.5％，扣除价格因素后实际增长12％。零售市场活跃﹐2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币﹐位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡﹐锐意进军广州市场﹐带动商业物业市场持续上升。
1999
2000
2001
2002
2003F
2004F
2005F
北京
28.68
15.83
12.06
11.12
10
11
11
10.2
11.65
12
12.3
上海
14.1
13
12.7
10.1
10.2
10.8
10.2
10.9
10.1
10.3
10.6
广州
16.15
13.1
13.5
13.13
13.18
13.6
12.8
第一部分摘要与结论
广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。
根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。
表2-5北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003F
2004F
2005F
3819.5
4308.4
深圳
795.7
950
1130
1289.3
1436.5
1665.2
1908.2
2239.4
2438.8
2763.1
3136.2
(资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字)
表2-3北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%）
年份
1995
1996
1997
1998
2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。
表2-1广州当前经济发展分析（2002年）
2004F
2005F
北京
1580
1853
1964
1918
1905
2774
3132
3083
3961
4214
4621
上海
4548
5126
5650
5764
6213
6968
7657
7740
9721
10481
12321
广州
1723
2069
2375
2513
2779
3100
3391
3713
4160
4884
5445
2478.8
2817.6
3130
3501.3
3921.5
4403.9
上海
2462.6
2782.7
3349.9
3688.2
4035
4551.2
4951
5408.8
5801.6
6277.3
6829.7
广州
1252.7
144来自百度文库.9
1646.2
1841.6
2056.7
2375.9
2685
3002
3392.1
第二部分
第一节
经济高速发展
2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。
13.2
12.3
12.6
12.8
深圳
23
16.4
16
14.5
14.2
14.2
13.2
15.0
13.1
13.3
13.5
（资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字）
表2-4北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币）
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002E
2003F
金融机构存款余额
7,498.4亿元
+16.9％
（资料来源:广州市统计局）
表2-2北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003F
2004F
2005F
北京
1394.9
1615.7
1810.1
2011.3
2174.5
第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力
在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长，2001年，广州地方一般预算财政收入为246.19亿元，比上年增长23.1%。工业企业经济效益稳步提高，2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%，利润增长24.9%。产业格局不断调整，第三产业比重继续上升。一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57：42.33：54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。
数据
年增长率
面积
7434.4平方公里
－
人口
994.3万
－
国内生产总值
3001.69亿元
+13.2％
人均国内生产总值
约5,050美元
+9.05％
工业总产值
3,173.6亿元
+15.9％
社会消费品零售总额
1,370.7亿元
+9.8％
固定资产投资
1001.5亿元
+2.4％
人均可支配收入
15,117元
+7.5％
深圳
526
1063
1391
1848
2078
2576
2880
3570
3610
4043
4532
（资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字）
对外贸易发展迅速
2001年广州的外贸进出口总额达230.37亿美元﹐其中出口116.24总额达亿美元，进口总额达114.13美元。实际利用外资达到33.27亿美元，增长6.8％。投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。
居民生活水平不断提高
2001年底﹐广州市的总人口达到994万。广州城市居民年人均可支配收入达到15,117元，同比年增长率为7.5％，扣除价格因素后实际增长12％。零售市场活跃﹐2001年广州市的消费品零售总额超过1000亿元人民币﹐位居全国前列。大多数大型跨国和国内的零售商都视广州为进军国内零售业的桥头堡﹐锐意进军广州市场﹐带动商业物业市场持续上升。
1999
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北京
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12.06
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11.65
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上海
14.1
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10.8
10.2
10.9
10.1
10.3
10.6
广州
16.15
13.1
13.5
13.13
13.18
13.6
12.8
第一部分摘要与结论
广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹔写字楼市场于２０００年下半年复苏反弹﹐需求增长迅速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的市场需求，供不应求状态相当明显的。
根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值NPV(net present value)方案一为人民币7.47亿元，方案二为1.27亿元。此为折现率(discount rate) 7%时之计算结果。税前息后内部回报率方案一为14.36%，方案二为16.35%，均高于广州的平均水平。
表2-5北京﹑上海﹑广州﹑深圳社会消费品零售额对比表（亿人民币）
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003F
2004F
2005F
3819.5
4308.4
深圳
795.7
950
1130
1289.3
1436.5
1665.2
1908.2
2239.4
2438.8
2763.1
3136.2
(资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字)
表2-3北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）增长对比表（%）
年份
1995
1996
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2002年广州市全年人均GDP达到4.19万元，按当年国家平均汇率计算，突破5000美元，在我国大城市中位居前列。人均国内生产总值达4,586美元，高于北京和上海。如果以国际上公认的基本实现社会现代化标准（人均GDP达到5,000至1万美元）来参考，广州的现代化进程已经达到世界中等发达国家的水平。
表2-1广州当前经济发展分析（2002年）
2004F
2005F
北京
1580
1853
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1918
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上海
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广州
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上海
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3349.9
3688.2
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5801.6
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广州
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1841.6
2056.7
2375.9
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第二部分
第一节
经济高速发展
2002年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值3001.69亿元，总量仅次于北京，比上年增长13.2%。高于北京(10.2%)、天津(12.5%)和上海(10.9%)等城市，也高于全国(8%)和全省(10.8%)的水平。至去年为止﹐广州市已连续7年保持13%左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。广州已成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一，其余两个城市分别是上海(5408.76亿元)和北京(3130亿元)。
13.2
12.3
12.6
12.8
深圳
23
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13.1
13.3
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（资料来源：各市统计局E：估计数字F：预计数字）
表2-4北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表（亿人民币）
年份
1995
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2002E
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金融机构存款余额
7,498.4亿元
+16.9％
（资料来源:广州市统计局）
表2-2北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值（GDP）对比（单位：亿人民币）
年份
1995
1996
1997
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2004F
2005F
北京
1394.9
1615.7
1810.1
2011.3
2174.5
第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力
在经济总量快速增长的同时，广州的经济运行质量不断提高。地方财政收入有较大增长，2001年，广州地方一般预算财政收入为246.19亿元，比上年增长23.1%。工业企业经济效益稳步提高，2001年全市规模以上工业经济效益综合指数比上年提高11%，利润增长24.9%。产业格局不断调整，第三产业比重继续上升。一、二、三产业占GDP的比重已调整为3.57：42.33：54.1。三次产业对全市经济增长的贡献率为0.6%、43.5%和55.9%。广州经济能够持续快速增长，主要源于第二产业特别是工业的稳步增长和第三产业的高速发展。