2011年限购令对房地产行业影响

2010年，面对高速上涨的房价，中央政府采取了从严、从紧的态度，要求房价上涨过快的地方实行严格的“限购令”，首先对北京、上海、广州、天津等17个一二线城市实行限购；到了2011年1月26日，国务院发布“新国八条”，要求各地制定合理的调控目标，并且要从严制定和执行住房限购措施，8月7日住建部提出二三线城市限购的五项建议标准，进一步强化了对于地方限购的约束。目前看，尽管“限购令”效果明显，对于2011年的房地产市场产生了有效的抑制效应，但对于“限购令”的质疑之声同样不绝于耳，很多人认为“限购令”是一种直接的行政干预，偏离市场方向，有悖于市场经济的理念。对此，本文就限购对我国房地产市场到底产生了什么样的作用？是否应该实施？等等相关问题进行探讨。

限购令对房地产市场带来的影响

房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。随着限购令的逐渐铺开，我国房地产价格上涨势头已经基本得到控制，并且从2010年9月、10月份起已经出现房地产价格下降的现象。根据国家统计局公布的数据，2011年10月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降，比9月份增加了17个，只有16个城市的房价环比出现上涨，且环比上涨幅度都在0.2%以内，70个大中城市的平均环比达到-0.14，出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势，同比和环比都出现负增长。同时，对比2011年70个大中城市住宅销售价格的数据（见表1），可以发现2011年我国住房市场的价格呈现一路下滑的趋势，各地无论是新建商品住宅价格还是二手房住宅价格已经出现负增长，这就意味着房价开始出现真正的下降，房价同比增长幅度也已经越来越小，控制在3%左右。这说明，限购对于房地产价格产生了积极的影响，房地产价格正在逐步实现理性回归。

在房地产价格趋于稳定的同时，房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响。国家统计局发布的数据显示，2011年1～10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1～9月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点（见表2）。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。

限购城市的房价跌幅超过非限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞；到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市（见表3）。数据对比说明，限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是是一二线城市的房地产价格。

限购对于大城市产生的影响更加明显。以北京市为例，据北京房地产交易管理网的数据显示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量为10734套，相比2010年成交量大幅下跌46%；2011年前10个月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。房地产的成交均价也明显下降，前10个月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下降9.6%。北京市的限购政策在全国来说执行的较早，限

购对房价的影响在限购向全国铺开之前就已经产生作用；但随着限购在全国影响的出现，北京市房地产市场受到的影响会加剧。上海、广州和深圳的商品住宅销售和价格也出现类似的现象。总之，相比于二三线城市，一线城市受到限购影响的程度要更大一些。

限购令的深度剖析

根据以上的数据分析，可以看出限购对于房地产市场产生了直接影响，尤其是在很大程度上稳定了全国房地产的价格。但是社会对于限购政策褒贬不一。有的人认为是“大逆不道”、“倒行逆施”、“离经叛道”，有的人则认为是合理的，是必要的，关于此，本文于此处进行深度剖析。

限购政策的积极作用

由于房地产价格的过快上涨，导致很多中低收入人群没有能力购买住房，为了保证这部分群体的利益，同时也为了维护正常的房地产市场秩序，对房地产市场进行一定行政干预是有积极意义的。通过限购，可以抑制大量房地产投机行为，减少市场上的购房需求总量，从而促使房价回落。同时，房地产市场与资本市场有着紧密的联系。房地产市场的过热，导致大量资本涌入房地产市场，房价上涨的预期更加强烈，对住房的投资变成只关心短期投资回报，这样会进一步增加住房投资、房价上涨。在这个国民经济房地产化的过程中势必会给国民经济带来沉重伤害。而短期金融市场又具有“非理性”，自我调整机制比较缓慢，这就可能产生泡沫，因此政府或者监管者需要尽早介入，通过某种方式来限制投资者的行为。那么作为弥补“无形之手”的政府调控就应该有意识的控制住房市场的投资需求、控制房价上涨的预期。

限购政策的局限性分析

限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是限购的局限性。

一方面，限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。目前，许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元，其中多个地市的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多地方政府偿还债务的重要来源资金以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。

另一方面，限购并没有解决当前调控房地产市场的关键环节。当前，调控房地产的主要任务应该有两个：第一，对消费者进行分层，对不同收入水平的购房者进行差别性调节；第二，对房地产的投资属性进行抑制，使其回到理性范围之内。从这两方面来看，限购政策没有能够实现这两项任务，首先，限购限制了全体居民（二套以上住房）的购房行为，不仅没有实现对消费者的分层，反而更加忽视了不同收入群体之间的收入差异性。其次，限购政策能够对住房的投资需求进行一定程度和一定时期的限制，效果也非常明显和直接，但却直接“消灭”了住房的投资属性，违背了市场经济。