郑州市产业地产(产业园)市场资料和盈利模式专题研究

部分销售、部分自持模式产业地产开发规律——
1、产业能力： 2、资金实力： 3、盈利方式： 4、总盈利额： 5、产业辐射：
产业园运营必须有产业基础，开发的模式比较复杂，对开发商的产业 运作水平要求较高
产业园的盈利实现时间较长，对开发商实力和资金运作要求较高 盈利模式比较多元化，除了传统的物业租售，还包括提供平台服务， 资产运作，企业入股等多种方式 随着区域的发展，土地和物业的价值不断提升，项目对比单纯销售的 总体盈利额较高；租金、运营等带来长期、可持续性的盈利 园区的产业占比较高，产业的凝聚力较强，能对周边的产业辐射力， 带动区域产业的发展和城市功能的实现
A-1
项目名称
政府主导——产业集聚，城市功能建设
投资方 郑州高新区管委会+ 河南省科技厅 郑州高新区管委会+ 四所高校 开发商 河南省863软件孵 化器有限公司 郑州高新区大学科 技园发展有限公司 物业公司 河南省和协物业管 理有限公司 郑州高新区科技园 物业管理有限公司 物业处置方式 全部销售 全部销售
代表案例：TCL华中配送中心，贰仟家物流园，宏达汽车物流产业园，传化公路港，普 洛斯物流园，华丰钢铁物流园，中原联通数据基地，朝虹科技产业园，新亚钢铁物流园， 台湾友嘉精密机械产业园……
传化物流港模式——
运营部门——
信息管 理中心
盈利方式——
交易中 心
运输中 心
仓储中 心
物业经 营部
物业出租
物业管理
类企业孵化来实现区域经济增长和产业发展 企业主导模式：行业内实力强大的企业，在占主导地位的情况下，利用行业内强大号召力吸引同类企业的集聚， 最终实现整个产业链完善的开发模式。 产业地产商模式：产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租 赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润的开发模式 综合运作模式：政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供 相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营。
C类
全部自持，不对外销售
土地 增值 物业 增值
业务 经营 平台 服务
物业 出租
盈利 模式
资金 运作
业务经营：企业自主开发模式是由在某一特定行业内实力较强的企业主导开发，园区开发源于自身业 务发展需求，盈利模式大部分来自于企业自身经营业务的利润 物业出租：在满足企业自身生产发展的前提下，利用企业强大行业号召力，对剩余物业进行出租，获 得长期的租金收益，吸引企业相关上下游产业集聚，促使产业链完善
2012年以前
河南 东方 金典 仟禧 置业 中兴 集团 郑州 纽新 高科 华南 城控 股
2012——2013年
普洛 斯公 司 河南 美景 集团 普洛斯 三菱 朝虹 科技 传化 集团 河南 锐旗 置业 华商 汇控 股
பைடு நூலகம்
2013年以后
联东 集团 阿里 巴巴 集团 TCL集 团 京东 科技 公司
电子商务公司 行业主导企业
一般特征——
资金运转 前期销售部分住宅、商业 等配套物业，保证现金流 维持后期的物业开发 产业集聚 控制园区产业比例，形成 产业集聚，产业比重占 70%，其他配套占30%
租售比例 保持一定的租售比，物业 经营赚取租金，并在未来 物业升值之后取得收益
产业运营 不仅做地产开发，更注重 产业集聚和产业运营服务， 地产开发商向运营商转变
产业地产的整体布局——郑州市产业地产近年来发展迅速，目前主要项目约32 个，分布相对集中，主要位于郑州市郊区高新区板块、经开区板块、南龙湖板 块、航空港区板块
序号 项目名称 河南省大学科技园 国家动漫基地 大学科技园西区 电子商务产业园 北软慧谷 863中部软件园 梦特区 总部企业基地 金玺总部港 企业公园 总部大观 华南城 华商汇 富士康集团 传化公路港 台湾科技园 序号 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 32 项目名称 TCl华中配送中心 台湾友嘉机械园 智能手机产业园 贰仟家汽车物流园 中兴新业港 联东U谷国际企业港 华丰钢铁物流园 丰树物流园 安德物流园 嘉民物流园 森里物流园 电子商务物流园 宏达汽车物流园 新亚钢铁物流园 普洛斯物流园 朝虹科技产业园
郑州市产业地产盈利模式专题研究
郑州产业地产市场—
郑州市近年来产业地产市场急速升温，传统地产商、产业地产 商、电商、行业主导企业等纷纷进军郑州产业地产领域………
国家 动漫 基地 中兴 新业 港 普洛 斯三 菱园 朝虹科 技园 传化物 流港
市场主 要项目
总部 企业 基地
梦特 区
华南 城
普洛 斯物 流园
信息平台
土地增值
物业增值
信息管理中心：运用信息技术，为入驻的物流企业提供信息平台，促进物流企业的业务拓展和运营成 本的降低。 交易中心：第三方物流企业提供运营平台，货源、运输、仓储等信息在信息系统整合处理后进行发布 和交易。 运输中心：设置大量停车场地为基地内的第三方物流企业、专业仓储中心、流通配送中心、转运中心 提供专业的运输服务。 仓储中心：为工商企业提供完全个性化的专业仓储服务，获得租金收益。
企业主导模式
中兴新业港 格力电器产业园 宏达汽车产业园 贰仟家物流园 朝虹科技产业园 ………
产业地产商模式
国家动漫基地 电子商务产业园 企业公园 总部企业基地 台湾科技园 ………
综合运作模式
普洛斯物流园 联东U谷国际企 业港 郑州华南城
政府开发模式：运作主体一般是开发区或者管委会下设的开发公司，为园区提供政策、税收优惠，扶植高新技术
美铭 科技 园
省电 子商 务园
郑州 华商 汇
联东 U谷 项目
菜鸟 网络 物流
TCL 华中 项目
京东 物流 项目
时间 开发投 资商
2006.3 2010.8 2010.12 2012.4 2012.5 2012.6 2013.5 2013.6 2013.7 2013.9 2013.11 2014.6 2014.8
总部商务园 满足企 业总部办公 营销部门需 求 研发科技园 满足产 品下线生产 之前的研发 、中试需求 生产制造园 满足企 业生产制造 、物流需求 企业定制园 满足企 业对厂房的 特殊和个性 化需求 配套服务园 满足企 业会展、培 训、咨询、 餐饮娱乐住 宿需求
业态聚合、功能聚合和资 源聚合 形成规模和集聚效应 提升区域价值
产业地产
产业地产广义上来讲以满足产业运营需求为载体的地产形式都可以称为产业地产； 以产业为依托，地产为载体，提供产业集聚发展平台，整合资源、承载与促进产 业发展的地产形态，是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机 结合、相互促进的新兴地产开发形式。
郑州市产业地产的表现形式——
总部 经济 高新 技术 表现 形式 生产 制造 物流 园区
联东U谷模式——围绕着微笑曲线，构建产业价值链一体化平台，以独栋写字楼、 高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，打造产、学、研产业集群
微笑曲线
一体化服务平台的构建成为聚合U模 式强有力的助推器
构建价值链一体化平台 二、三产业的匹配和互动
融合产业上下游，打造产业链综合体，为处于产 业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供 从研发到成果转化的可拓展空间，构建价值链一 体化平台
郑州市产业地产盈利模式按照物业处置可分为三类：
A
B C
全部销售，传统房地产开发模式 部分销售，部分自持运营 全部自持运营，不对外销售
A类
物业全部销售，传统房地产开发模式
土地 增值
物业 运营
盈利模式
物业 出售
土地增值：以产业名义低价获取土地，土地基础设施配套建设与完善及营销推 广开展会带来土地自身的升值 物业运营：产业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服 务带来收益 物业出售：物业全部销售，短时间内快速的回笼资金，降低开发风险
项目开发时间一般在区域产业、规划等发展到相对成熟阶段，不能作 为区域的产业主导和先驱者
B类
资产 运作 平台 服务
部分销售，部分自持运营
土地 增值
物业 经营
盈利 模式
物业 增值 租金 收益
投资 入股
物业 出售
租金收益：开发商自持部分物业 进行出租，换取租金收益 物业增值：区域价值提升拉动项 目物业价格上涨，自持部分后期 销售实现增值 投资入股：对园区内具有高增长 性和高盈利性的企业进行投资 （风投），然后采取股权出售或 者上市的形式，形成退出机制， 变现收回投资 平台服务：针对主导产业的信息、 技术、服务、融资等平台建设， 产生收益 资产运作：类地产投资的工作， 多方位股权合作等，VC、PE等。 产业性质的股权、信托、证券化
普洛斯模式——地产开发部门收入占60%左右，是最主要的来源，贡献30%的主营业 务利润，地产运营管理部门收入占30%，贡献50%以上收益。地产基金管理部门收入 在主营业务收入中占6%，但贡献14%的主营业务利润 普洛斯的物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环 物业开发 部门
在机场、港口等交通 枢纽处持有一定土地 储备，以“定制开发+ 标准化开发”两种模 式完成工业园区建设 −发起基金 −物业管理 −投资管理 −资本管理 −收益分配
全部销售模式产业地产开发规律——
1、开发规模： 2、开发实力： 3、产业运营： 4、产业辐射：
项目整体开发体量一般较小 开发商的实力有限，基本上以中小规模开发商为主，资金来源不足 产业地产开发经验不足，没有产业背景，产业运营能力不强。 产业凝聚力较差，产业辐射力有限，对区域产业发展影响力不足
5、开发时机：
3、规模小，难以形成产业集聚，产业辐射 力较小
普通产业地产商模式单纯依靠土地溢价+卖房卖铺的粗放型盈利模式，这样的盈利模式让 参与产业园建设的投资方和开发商只关注于园区的房地产盈利状况，忽略了房地产与园 区产业的配套问题。当园区住宅、商业配套销售一空后，产业地产部分成为一个空壳， 许多产业园出现了环境恶化、后续招商困难等情况，烂尾楼、“鬼城”、“空城”频出。
传统地产商 产业地产商
引言—
产业地产近年来备受市场青睐
那么产业地产究竟如何实现盈利？
目录——
1、郑州市产业地产概况
2、郑州市产业地产盈利模式分析
3、郑州市产业地产盈利模式发展方向
郑州市产业地产概况
产业地产定义：
产业地产——
城市 功能 地产 开发 产业 发展 新兴地产开发形式 市场需求，三者结合
高新区板块
9 11 10 8 4 5 3 6 2 1 25 21 22 20 29 23 26 24 30 28 27 7
1 2 3
国际物流园板块
4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 31
南龙湖板块
12 13 32
19 14
15
16 18
31 17
航 空 港 区 区 板 块
郑州市产业地产盈利模式分析
总部企业基地
数码动漫 IT产业 生物医药 国家动漫基地 863中部软件园 台湾科技园
电子商务
代表 园区
电子商务产业园 台湾友嘉产业园 普洛斯物流园 郑州华南城 贰仟家物流园 联东u谷产业园
仓储物流 商贸物流 汽车物流
综合 开发
郑州市产业地产的开发模式——
开发模式
政府开发模式
河南省大学科技 园 863中部软件园 智能手机产业园
863中部软件园 河南省大学科技 园
基 本 特 征
政府主导投资开发，提供政策税收等优 惠，实现城市功能建设 产业园的整体运作不够专业化，产业管 理运营水平一般 一般采取全部销售的物业处置方式，入 园有产业限制
地产商主导——单纯销售，利益最大化
一般特征——
项目名称 总部企业基 地 企业公园 北软慧谷 河南省电子 商务产业园 总体量 35万方 40万方 30万方 20万方 项目名称 梦特区 金玺总部港 总部大观 国家动漫基 地 总体量 6万方 30万方 20万方 24万方 1、开发商资金实力不强，短期销售资金回 笼快 2、对开发商的产运营能力要求低，单纯开发 +销售
一般特征——
华丰钢铁物 流园 运营产业 贰仟家物流 园 自持物业 普洛斯物流 园 提供平台 传化公路港
企业开发产业园区，不对 外销售，自主运营园区主 导产业，对相关上下游产 业出租物业的形式 标准物流设施开发，不参 与产业运营，提供出租和 咨询管理服务
提供物流仓储基地和信息 资讯平台，收取物业租金 和信息平台服务费用