公租房运营方向及方案

公租房商业运营方向及方案

一、背景

1.现阶段商业公司的优势资源无法发挥最大价值；

2.受公司体制因素限制，员工工作效率不高；

3.招商中受到人情、关系影响，资金回收率不高；

4.奖罚不明确，权责不明确，导致资源浪费。

国企的经营管理制度一定程度上束缚了商业运营的良性发展！

二、解决方案

商业运营承包制——自负盈亏、量化考核，调动所有员工的积极性，提高工作效率和资金回收率。

三、商业公司运营三大板块

1.商业招商

2.广告代理发布与制作

3.合作经营商业项目

四、商业管理运营方案

1.经营思路：以招商为主，拓展广告业务的精度和广度，寻找优势项目合作经营。

2. 公租房商业可归属为基础型商业以及扩展型商业：

A、基础型商业分布较广、较分散，约占公租房整体商业45%左右，主招便利型商业及小型服务类商业，并以地块分布来严格把控每个商业业态数量，这样在满足消费群体日常生活所需前提下，又能保证商户存活量。出租形式收取租金收益。

B、扩展型商业主要分布在L3-01、 L5-01、L6-01、L7-01四个地块，约占公租房整体商业45%左右。目前因入住率影响不具备开业进驻。但可进行长期经营并以自有品牌来打造，定位购物、餐饮、休闲娱乐综合体，自招品牌商家及个别自营类项目。招商中附加专业型市场。选定优势项目，我司以房租入股或持股经营，逐步培养为商业公司的主力店，最终实现品牌输出。（如：维邦地产的捷诺洗车、艾加百货等品牌。）

3.招商工作进度与预计收益：

（1）公租房社区入住3000户左右，租金单价按20元/㎡*月，招商面积达到约10000㎡，年租金回款约240万元；

（2）公租房社区入住7000户左右，租金单价按25元/㎡*月，招商面积达到约30000㎡，年租金回款约900万元；

（3）公租房社区入住9000户左右，租金单价按25元/㎡*月，招商面积达到约40000㎡，年租金回款约1200万元；

（4）公租房社区入住10000户左右，租金单价按25元/㎡*月，招商面积达到约60000㎡，年租金回款约1800万元；

（5）公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，租金单价按25元/㎡*月，招商面积达到约80000㎡，年租金回款约2400万元；

（6）公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，运动员村改造后投入使用，租金单价按25元/㎡*月，招商面积达到约120000㎡，年租金回款约3600万元。

4.广告运营情况与发展方向：

（1）现有广告资源：

发布类：电梯轿厢、楼宇电视、微信公众账号

形象类：L1地块外立面三层广告板、L4地块外立面灯箱

（2）未来准备铺设广告位：

发布类：社区内通知栏广告位

电梯轿厢铺设

机场高速广告位铺设

东康线广告位铺设

形象类：L1地块商街入口LED屏

（3）广告位数量与预计收益：

悦和城和L5-01共可铺设电梯轿厢广告位约：700块（预计投入7万元，已投入1万元。）；

E08可铺设电梯轿厢广告位:66块（预计投入0.6万元）；

公租房社区悦和城全部入住且人员稳定，电梯轿厢广告位按150元/月*块，发布年收益约：83万元（投放率60%），广告设计、代理制作预计年收益约为：30万元。

发布类广告位合作方式：底价承包制经营。

五、承包制主要经营模式

1.选定商业公司操盘负责人为企业法人；

2.给予操盘负责人部分股权，鼓励其经营；

3.承包人采取佣金合作模式包括：跳点、溢价等方式。

（1）租赁佣金提点：100元/㎡；

（2）跳点：当业绩完成超过目标20%，佣金点按110元/㎡计提；

当业绩完成超过目标50%，佣金点按130元/㎡计提；

（3）溢价：当租金单价超出目标单价，承包人抽取超出部分的30%。（4）商业公司扣留商户管理费中有10%，用于商业公司对商街的维护管理及活动。

鄂尔多斯市城投商业运营管理有限公司—麻森

2014年7月